【正文】 更名手續(xù)的期限規(guī)定：n 申請(qǐng)退房被批準(zhǔn)的，原則上給于5天時(shí)間辦理退房，該期限自在線審批批準(zhǔn)之日后第二日開(kāi)始計(jì)算，過(guò)期堅(jiān)決不予退房，公司要求客戶(hù)繼續(xù)履行，若客戶(hù)有異議，公司將以律師函形式告知客戶(hù)通過(guò)訴訟與公司交涉，上述規(guī)定在客戶(hù)提出退房時(shí)銷(xiāo)售人員應(yīng)向客戶(hù)明示。此期限規(guī)定在客戶(hù)提出退房時(shí)銷(xiāo)售人員應(yīng)向客戶(hù)明示。如在3天內(nèi)無(wú)法補(bǔ)齊10%，則自動(dòng)清出；n 本規(guī)定本賽季正常銷(xiāo)售期內(nèi)有效，警戒期的簽約原則參見(jiàn)本賽季《銷(xiāo)售管理制度》；針對(duì)“假委托占房號(hào)”的情況，公司決定：n 如果受托人無(wú)法出具已做過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)，則必須在簽約當(dāng)日交齊10%才可簽約，否則不予簽約；n 如已做過(guò)公證則按正常制度要求辦理；針對(duì)“拖欠印花稅、律師費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用”的情況，現(xiàn)要求銷(xiāo)售人員和簽約人員在簽約時(shí)要向客戶(hù)明確：，、律師費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用，否則房號(hào)清出；6. 退房與解約⑴ 因退房而退款客戶(hù)（僅限建外），退款時(shí)間明確如下：n 一次性客戶(hù)：簽署退房協(xié)議后15個(gè)工作日。如所涉及合同已登記備案，因要求變更而發(fā)生的其他任何費(fèi)用由客戶(hù)自行承擔(dān)；n 正式合同原則上不再寄出簽署，如經(jīng)公司同意寄出的，須在7個(gè)工作日內(nèi)寄回，否則視為合同作廢。在市場(chǎng)部換簽通知時(shí)間內(nèi)，必須換簽，否則清出重新銷(xiāo)售。此階段不得更名。簽約同時(shí)，必須交首款，首款收據(jù)是蓋章的依據(jù)。先交定金（嚴(yán)禁交小定），客戶(hù)親自交款（銷(xiāo)售員不準(zhǔn)代交）。在保護(hù)期內(nèi)只要確認(rèn)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)任何物業(yè)且無(wú)論任何銷(xiāo)售人員成交，業(yè)績(jī)和傭金100％都?xì)w確認(rèn)銷(xiāo)售員。購(gòu)買(mǎi)單元及申請(qǐng)折扣，（確認(rèn)銷(xiāo)售員）。如未發(fā)生上述的（2）、（3）條情況，對(duì)于深度接觸的銷(xiāo)售員在與其他銷(xiāo)售員發(fā)生正常撞單時(shí)，將僅適用“第一成交原則”?？蛻?hù)指同一客戶(hù)或同一公司及其直系親屬或夫妻（須能證明關(guān)系）。對(duì)此類(lèi)情況則不論以前多名銷(xiāo)售員接觸情況如何，將適用“第一成交原則”。l 銷(xiāo)售人員為了爭(zhēng)取定單，口頭承諾給予客戶(hù)好處（如：折扣、物業(yè)費(fèi)、回扣等）、口頭承諾客戶(hù)可以不扣房款退房等違反公平競(jìng)爭(zhēng)原則，給予黃牌一次并處罰金不低于5000元。如前題同上，乙在知情的情況下推薦客戶(hù)其他房號(hào)（或誘導(dǎo)客戶(hù)改變購(gòu)買(mǎi)意象）成交，則傭金、業(yè)績(jī)100%歸甲，并給予乙黃牌一次并處罰金不低于5000元。如甲在深度接觸客戶(hù)，乙在知情的情況下以高折扣成交，則傭金、業(yè)績(jī)100%歸甲，并給予乙黃牌一次并處罰金不低于5000元。n 客戶(hù)選擇原則: 多名業(yè)務(wù)名同時(shí)跟進(jìn)一個(gè)客戶(hù)，客戶(hù)有權(quán)擇優(yōu)選擇一名銷(xiāo)售員作為他的服務(wù)人，并可以通過(guò)書(shū)面形式簽字確認(rèn)至市場(chǎng)總監(jiān)，至此其它銷(xiāo)售員不能再跟進(jìn)，如客戶(hù)投訴，將給予銷(xiāo)售員黃牌。n 第一成交原則：無(wú)論誰(shuí)先接觸客戶(hù)，以最終使客戶(hù)簽約的業(yè)績(jī)員為最終成交人，享受全部業(yè)績(jī)和傭金。對(duì)于現(xiàn)代城租務(wù)客戶(hù)分配將做如下規(guī)定：首先把原來(lái)的7部可以轉(zhuǎn)入的電話變?yōu)?部可以轉(zhuǎn)入電話（其余電話只出不入），并且明確每組當(dāng)日接客戶(hù)人員為每組兩個(gè)，非接客戶(hù)人員一律不得在租務(wù)部逗留，否則給予黃牌警告。銷(xiāo)售人員每天早上到前臺(tái)簽到，不允許代簽，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)代簽給予黃牌警告并視為當(dāng)日遲到。銷(xiāo)售副總監(jiān)每周要保證5個(gè)工作日（每個(gè)工作日早上9：00到崗），當(dāng)天接客戶(hù)組的銷(xiāo)售副總監(jiān)必須早九點(diǎn)到崗。⑷ 客戶(hù)滿(mǎn)意度：由市場(chǎng)部在賽季末進(jìn)行抽樣調(diào)查，對(duì)優(yōu)勝者提出表?yè)P(yáng)。 n 滿(mǎn)賽季2/3時(shí)間的銷(xiāo)售人員，參加銷(xiāo)售賽季淘汰評(píng)比，已離職 銷(xiāo)售員滿(mǎn)賽季1/2，也將參加銷(xiāo)售評(píng)比。銷(xiāo)售員考核：業(yè)績(jī)指標(biāo)、品行評(píng)估與客戶(hù)滿(mǎn)意度；⑵ 業(yè)績(jī)考核：重獎(jiǎng)第一名、獎(jiǎng)勵(lì)第二、第三名；對(duì)于銷(xiāo)售第一名獎(jiǎng)勵(lì)3萬(wàn)，第三名獎(jiǎng)勵(lì)8千元（獎(jiǎng)勵(lì)銷(xiāo)售員的評(píng)比只按本賽季業(yè)績(jī)計(jì)算）。n 培訓(xùn)：賽季初由市場(chǎng)部匯同銷(xiāo)售部提出整體的培訓(xùn)計(jì)劃，并報(bào)主管副總批準(zhǔn)；銷(xiāo)售副總監(jiān)要對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的消費(fèi)習(xí)慣、銷(xiāo)售技巧進(jìn)行總結(jié)、作好內(nèi)部培訓(xùn)。如副總監(jiān)也離職，由總監(jiān)負(fù)責(zé)分配。⑵ 一切客戶(hù)資源歸公司所有n 副總監(jiān)每周二將本組新增客戶(hù)明細(xì)匯總報(bào)銷(xiāo)售總監(jiān)及市場(chǎng)總監(jiān)備案；n 銷(xiāo)售員要如實(shí)填寫(xiě)新客戶(hù)明細(xì)；n 銷(xiāo)售員離職要經(jīng)銷(xiāo)售總監(jiān)、市場(chǎng)總監(jiān)簽字確認(rèn)其《客戶(hù)明細(xì)表》完整準(zhǔn)確后，財(cái)務(wù)部接到通知才能恢復(fù)傭金發(fā)放。⑶ 銷(xiāo)售員：遵守《銷(xiāo)售管理制度》的規(guī)定，公平競(jìng)爭(zhēng)，努力銷(xiāo)售。1. 明確職責(zé)：⑴ 銷(xiāo)售總監(jiān)：完善銷(xiāo)售制度，為銷(xiāo)售人員創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，向公司提出銷(xiāo)售建議，對(duì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)負(fù)責(zé)。每賽季淘汰兩名副總監(jiān)。 銷(xiāo)售管理制度索引一、 銷(xiāo)售職責(zé)1. 銷(xiāo)售職責(zé)2. 日常管理3. 評(píng)估與獎(jiǎng)懲二、 銷(xiāo)售流程管理1. 銷(xiāo)售人員排班2. 前臺(tái)分配新來(lái)訪客戶(hù)3. 成交原則及撞單處理原則4. 認(rèn)購(gòu)與換簽5. 簽約與合同管理6. 退房與解約三、 銷(xiāo)售業(yè)績(jī)審核與計(jì)算1. 銷(xiāo)售業(yè)績(jī)核算標(biāo)準(zhǔn)2. 嚴(yán)格控制虛假業(yè)績(jī)與不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)3. 警戒期內(nèi)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)審核與計(jì)算一、銷(xiāo)售職責(zé)為了實(shí)現(xiàn)資源共享，公司提出了“全員銷(xiāo)售模式”，SOHO中國(guó)旗下的所有產(chǎn)品都放在一個(gè)“貨價(jià)平臺(tái)”上，所有人都可以銷(xiāo)售任何產(chǎn)品。銷(xiāo)售部設(shè)為三個(gè)大組，設(shè)三個(gè)總監(jiān)，各轄四個(gè)小組，每個(gè)小組（含副總監(jiān)）為9人，共計(jì)111人。設(shè)2個(gè)市場(chǎng)部分別為銷(xiāo)售市場(chǎng)部（王勝江負(fù)責(zé)現(xiàn)代城、建外的銷(xiāo)售市場(chǎng)）、租務(wù)市場(chǎng)部（范曉梅負(fù)責(zé)現(xiàn)代城、建外的出租市場(chǎng)）。⑵ 銷(xiāo)售副總監(jiān)：對(duì)銷(xiāo)售員進(jìn)行日常管理，激勵(lì)他們提高業(yè)績(jī)，協(xié)助銷(xiāo)售員成交。2. 日常管理⑴ 匯報(bào)銷(xiāo)售信息：為使公司及時(shí)掌握銷(xiāo)售信息，督促銷(xiāo)售員日常工作，要求其每日填寫(xiě)《工作日記》，副總監(jiān)應(yīng)每日檢查并將信息匯總至銷(xiāo)售總監(jiān)，銷(xiāo)售總監(jiān)及副總監(jiān)填寫(xiě)《工作周報(bào)》，依據(jù)情況提出建議。n 銷(xiāo)售員離職，其客戶(hù)原則上由副總監(jiān)重新分配給其他銷(xiāo)售員，并在每賽季末電腦登錄備案。⑶ 招聘與培訓(xùn)n 招聘：由銷(xiāo)售總監(jiān)全權(quán)負(fù)責(zé)，副總監(jiān)有權(quán)推薦，但必須經(jīng)過(guò)總監(jiān)面試同意，同時(shí)銷(xiāo)售部通知人事部簽定合同。3. 評(píng)估與獎(jiǎng)懲⑴ 總監(jiān)、副總監(jiān)的考核：參照各賽季的相關(guān)規(guī)定。前十五名為高級(jí)銷(xiāo)售代表；業(yè)績(jī)最后10名給予黃牌或淘汰，業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定均按本賽季綜合業(yè)績(jī)計(jì)算，具體規(guī)定如下：n 上賽季高級(jí)銷(xiāo)售代表，在本賽季排在后十名的將給予黃牌警告一次, 如在下一次評(píng)比中仍在后10名, 將予以淘汰。⑶ 品行評(píng)估：未按本《銷(xiāo)售管理制度》規(guī)定惡意競(jìng)爭(zhēng)者除名。二、銷(xiāo)售流程管理1. 銷(xiāo)售人員排班各組銷(xiāo)售副總監(jiān)做好銷(xiāo)售員的日常工作安排，不許遲到（以上午9：00為準(zhǔn)，參照各組報(bào)前臺(tái)值班表），一個(gè)賽季內(nèi)遲到一次罰款50元，二次罰款100元，三次黃牌警告并處罰500元；如果有事，必須向銷(xiāo)售副總監(jiān)和總監(jiān)請(qǐng)假，并于當(dāng)日上午9：30前通知前臺(tái)；無(wú)故曠工一次罰款150元，二次黃牌警告并處罰500元；罰款從工資內(nèi)扣除。對(duì)副總監(jiān)一周進(jìn)行一次考核，如有遲到、曠工與上條處罰相同。2. 前臺(tái)分配新來(lái)訪客戶(hù)為加強(qiáng)銷(xiāo)售管理，提高工作效率，本著公平合理的原則就建外前臺(tái)分配電話和客戶(hù)做如下規(guī)定：對(duì)于建外前臺(tái)要明確客戶(hù)來(lái)電來(lái)訪目的，有無(wú)銷(xiāo)售人員，只要客戶(hù)說(shuō)是購(gòu)房或中介公司（非市調(diào)類(lèi)）且沒(méi)有明確銷(xiāo)售人員則一律視為準(zhǔn)客戶(hù)，由前臺(tái)按當(dāng)日值班表分配，分配后無(wú)論何種情況不再重新分配，即使該客戶(hù)與其他銷(xiāo)售員B聯(lián)系過(guò)，該客戶(hù)仍歸新分配銷(xiāo)售員A所有，銷(xiāo)售員B在當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)不得介入談判，如果強(qiáng)行介入則給予黃牌警告并處罰10005000元，如果有特殊情況要上報(bào)銷(xiāo)售總監(jiān)、市場(chǎng)總監(jiān)共同商議決定；所有市調(diào)客戶(hù)由市場(chǎng)部負(fù)責(zé)接待。3. 成交原則及撞單處理原則⑴ 成交原則為了促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，取消客戶(hù)確認(rèn)制度，采用“第一成交原則” 、“友好協(xié)商原則” 及“客戶(hù)選擇原則”來(lái)處理各種“撞單”情況。n 友好協(xié)商原則：銷(xiāo)售員發(fā)現(xiàn)撞單后，應(yīng)事先進(jìn)行友好協(xié)商，成交后按事先達(dá)成一致的意見(jiàn)分單，公司鼓勵(lì)銷(xiāo)售員的友好合作精神。⑵ 嚴(yán)禁銷(xiāo)售員以打折等方式進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)，具體處理原則如下：n 兩個(gè)銷(xiāo)售員共同跟進(jìn)一個(gè)客戶(hù)，其中一個(gè)(假設(shè)為乙)為爭(zhēng)取客戶(hù)，暗示“可以拿到折扣”，如客戶(hù)直接投訴，將給予乙計(jì)黃牌一次并處罰金不低于5000元，如果銷(xiāo)售員投訴，將給予乙警告一次；n 甲深度接觸客戶(hù)，乙在不知情的情況下以高折扣成交，則業(yè)績(jī)與傭金的分配 為甲得60%，乙得40%。（3）銷(xiāo)售員撞單處理：l 如客戶(hù)已經(jīng)委托甲購(gòu)買(mǎi)（通過(guò)甲將定金或誠(chéng)意金交納給公司或指定銀行），但當(dāng)時(shí)沒(méi)有客戶(hù)需求的房號(hào)，乙在不知情的情況下推薦客戶(hù)其他房號(hào)（或引導(dǎo)客戶(hù)改變購(gòu)買(mǎi)意象）成交，則業(yè)績(jī)與傭金的分配 為甲得60%，乙得40%。l 無(wú)論在乙是否知情的情況下，客戶(hù)已在甲處正式成交――簽署正式合同或保留協(xié)議，乙勸說(shuō)客戶(hù)退掉已簽約房屋而通過(guò)乙購(gòu)買(mǎi)其他單元，則傭金、業(yè)績(jī)100%歸甲，并給予乙黃牌一次并處罰金不低于5000元。l 公司對(duì)個(gè)別單位進(jìn)行臨時(shí)的讓利促銷(xiāo)，應(yīng)同時(shí)公布給總監(jiān)，則不管以前多名銷(xiāo)售員的接觸情況如何，將適用“第一成交原則”；l 銷(xiāo)售副總、市場(chǎng)總監(jiān)為促進(jìn)成交，有權(quán)對(duì)銷(xiāo)售政策進(jìn)行靈活調(diào)整，但必須同時(shí)通知各銷(xiāo)售總監(jiān)。銷(xiāo)售員撞單處理：深度接觸指多次與客戶(hù)面談并書(shū)面向公司確認(rèn)過(guò)戶(hù)型或房號(hào)，有效期為一個(gè)月。深度接觸及客戶(hù)定義具體針對(duì)上述（2）、（3）條。（4）針對(duì)撞單問(wèn)題，進(jìn)行確認(rèn)單保護(hù)：如多名銷(xiāo)售員同時(shí)跟進(jìn)某客戶(hù)，該客戶(hù)須于簽約前簽署“購(gòu)房意向單”，內(nèi)容包括：（須能證明關(guān)系）簽名（確認(rèn)客戶(hù)）B。市場(chǎng)部以收到書(shū)面確認(rèn)單的日期起（收到后第二天起計(jì)）三日內(nèi)認(rèn)定有效（此為保護(hù)期），如收到多份確認(rèn)單，則以收到的第一份為準(zhǔn)。4. 認(rèn)購(gòu)與換簽對(duì)于尚未取得銷(xiāo)售證的房號(hào)，采用認(rèn)購(gòu)的形式，簽署《房號(hào)保留協(xié)議》。當(dāng)日須簽認(rèn)購(gòu)書(shū)有效，否則房屋重售。為促進(jìn)銷(xiāo)售，市場(chǎng)總監(jiān)可靈活處理。業(yè)績(jī)計(jì)算按認(rèn)購(gòu)所在組計(jì)算。5. 簽約與合同管理為防止銷(xiāo)售員以虛假受托人名義簽署正式合同、占?jí)悍刻?hào)，給公司造成了很大的法律風(fēng)險(xiǎn)及利益損失，公司決定嚴(yán)格控制簽約和修改合同的流程：n 代理人受托簽約的，必須出具經(jīng)公證的授權(quán)委托書(shū)，否則一律不允許代簽正式購(gòu)房合同；n 已簽約的合同原則上不準(zhǔn)做任何修改（包括減少買(mǎi)受人、更名、變更付款方式、換房等）；n 確需修改已簽合同的，須經(jīng)市場(chǎng)部及律師甄別無(wú)誤后方可改動(dòng)，但須由變更申請(qǐng)人（買(mǎi)受人）繳納200元工本費(fèi)。針對(duì)“零付款簽約”的情況，現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)定如下：n 零付款簽約的合同一律無(wú)效；n 客戶(hù)如在簽約當(dāng)日確實(shí)付不齊10%，要求至少交納：公寓3萬(wàn)、寫(xiě)字樓和商鋪5萬(wàn)，公司給予3天保留。n 按揭客戶(hù)：簽署退房協(xié)議后30個(gè)工作日?，F(xiàn)代城客戶(hù)：簽署退房協(xié)議（轉(zhuǎn)售客戶(hù)應(yīng)在簽署完新合同后）后30個(gè)工作日。n 換房、更名客戶(hù)限5天時(shí)間辦完換房手續(xù)，該期限自在線審批批準(zhǔn)之日后第二日開(kāi)始計(jì)算，過(guò)期不予變更。市場(chǎng)總監(jiān)可以根據(jù)市場(chǎng)情況，靈活掌握房號(hào)推出時(shí)間，如在清出當(dāng)天銷(xiāo)售的，須由市場(chǎng)部通知三位銷(xiāo)售總監(jiān)。付款要求：一次性付款優(yōu)先；按揭首付10%，一次性首付30%；付款限于現(xiàn)金、存折、支票和已到賬匯款形式，如果簽約交納存折與支票，只能用當(dāng)天入帳的帳號(hào)，不能更換，否則扣除雙倍業(yè)績(jī)、扣除其傭金。n 意向客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)暫無(wú)法簽約房號(hào)的(無(wú)銷(xiāo)售許可證或特殊原因不能簽正式合同的)，必須繳納10%房款，簽訂《房號(hào)保留協(xié)議》。⑸ 付款和辦理按揭違約客戶(hù)處理原則：在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中已對(duì)付款違約和未按公司通知提供辦理按揭資料的