【正文】 寬綠化帶可做為中心廣場(chǎng)的輔助廣場(chǎng),按北斗七星方位布局成七個(gè)小型廣場(chǎng), 安放北斗七星激光地?zé)襞c北極星激光地?zé)?以散置卵石鋪設(shè)廣場(chǎng)小路,設(shè)激光地?zé)?、旱噴、地?zé)舻?、花壇等景觀小品。（二）入口廣場(chǎng)景區(qū)“漁港船歌”趕海大道向南200米左右，即本項(xiàng)目沿街商品房部分和整個(gè)項(xiàng)目的入口，建議在此設(shè)置小型廣場(chǎng)“漁港之歌”。沿路向南路邊綠化帶中擺有若干漁文化景觀小品，如海神雕塑、漁人雕塑等，命名為“趕海大道”，總長(zhǎng)度為450米左右。來到漁碼頭，你可以去參觀專門打造鐵錨、船舵的作坊，可以去看一看漁文化博物館里千奇百怪海洋生物標(biāo)本，可以到腌制作坊里嘗試制作糟魚和釀酒，甚至你還可以從漁人碼頭隨漁船出海打漁，并親手烹飪捕回的海鮮…… 三、產(chǎn)品功能定位產(chǎn)品的設(shè)計(jì)涉及項(xiàng)目的利潤(rùn)，在符合政府規(guī)劃的前提下，應(yīng)盡量?jī)?yōu)化產(chǎn)品的布局，最大程度促進(jìn)投入資金增值和資金周轉(zhuǎn)速度的加快，如設(shè)計(jì)方案已呈報(bào)，應(yīng)采用公關(guān)方法調(diào)整。東營(yíng)是沿海城市，但海洋文化和漁文化并不突出，我們?cè)陧?xiàng)目策劃中重點(diǎn)突出海洋文化、漁文化，以極少的投資為項(xiàng)目穿上蔚藍(lán)文化的外衣，從而創(chuàng)造出不可預(yù)估的商業(yè)價(jià)值。鑫奧特公司將把廣利漁港海鮮批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目寫入東營(yíng)建筑的歷史，成為鑫奧特產(chǎn)業(yè)最大的廣告牌。一、社會(huì)價(jià)值定位本項(xiàng)目的開發(fā)，將旅游、海洋文化與地產(chǎn)項(xiàng)目緊密結(jié)合，引領(lǐng)了東營(yíng)市的特色消費(fèi)新觀念。漁產(chǎn)品變質(zhì)腐爛對(duì)周圍空氣的污染。同時(shí)應(yīng)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的審美觀念也隨之變化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料都提出了更高的要求，因此，項(xiàng)目在建筑上應(yīng)采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息，為業(yè)主裝修裝飾成漁家特色的店鋪打好基礎(chǔ)。附建設(shè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目指 標(biāo)1總用地面積72480平方米2總建筑面積110000平方米3地下建筑面積7680平方米4地上建筑面積104000平方米 其中：渡假酒店12000平方米 低層商鋪22000平方米 市場(chǎng)60000平方米 住宅10000平方米5建筑總高 其中：渡假酒店50米 低層商鋪10米 市場(chǎng)8米 住宅20米6建筑層數(shù) 其中：渡假酒店15層 低層商鋪3層 市場(chǎng)2層 住宅6層建筑方案設(shè)計(jì)本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明、給排水、通風(fēng)等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。（3）體現(xiàn)獨(dú)特的漁港建筑風(fēng)格。（1）商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施齊全。項(xiàng)目設(shè)主入口一個(gè)，次入口三個(gè)，其中，商鋪布局主次分明，各有優(yōu)勢(shì)，并處于廣利鎮(zhèn)兩條主路之間。（3）地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗（1993）13號(hào)《關(guān)于執(zhí)行“中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖（1990）”有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程防震烈度為八度。表層現(xiàn)狀為建筑物及回填土層?；締误w戶型設(shè)計(jì)為建筑面積150平方米、100平方米、50平方米三種，進(jìn)深10米，廚衛(wèi)齊全。　　　功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目開發(fā)的沿街商鋪，是整個(gè)工程創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的主體部分，注重人性化的設(shè)計(jì)，以滿足業(yè)主的居住需求，在舒適、配套、環(huán)境、起居、通風(fēng)等方面都有一定要求。（三）建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)建筑面積和內(nèi)容 本項(xiàng)目擬建設(shè)為綜合商業(yè)項(xiàng)目，初步規(guī)劃總建筑面積其中臨街商鋪22000平方米（原來是12000平米，建議增加10000平米），批發(fā)市場(chǎng)60000平方米，一期30000平方米，冷庫10000平方米，酒店12000平方米。土地平整情況水、電、路、訊等基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)完備，具備開發(fā)的基本條件，但設(shè)施相對(duì)落后，有待爭(zhēng)取更大的政府扶持。鑒于本項(xiàng)目為購(gòu)物、休閑、觀光、餐飲為主的主題公園，面向消費(fèi)群體大部分為市區(qū)內(nèi)有車一族，相對(duì)于這部分群體來說，交通相對(duì)便利。該港靠近東營(yíng)市中心城市，交通便捷，資源較豐富，以市興港，以港帶市，是廣利港發(fā)展繁榮的必然。（二）建設(shè)條件位置條件項(xiàng)目位于東營(yíng)市本年度破土動(dòng)工的寬100米，深7米的新建優(yōu)質(zhì)漁港碼頭西側(cè)，是“海上東營(yíng)”建設(shè)的重要基地。廣利港的執(zhí)法部門有廣利港管理局、廣利港漁政站、廣利港邊防派出所。其東側(cè)為廣利河，西側(cè)為廣南水庫，北側(cè)為廣利港邊防派出所，南側(cè)為廣利港漁政管理站。廣利港海鮮城選址在廣利港原中丹冷藏廠處。（四）珍貴的經(jīng)濟(jì)價(jià)值本項(xiàng)目是進(jìn)入廣利港兩條道路入口的交會(huì)位置，占地利；是政府批準(zhǔn)和支持的大型海鮮交易批發(fā)市場(chǎng)，項(xiàng)目含有唯一和壟斷性價(jià)值，據(jù)天時(shí)；項(xiàng)目符合城市群體“下午經(jīng)濟(jì)與周末經(jīng)濟(jì)、特色經(jīng)濟(jì)，假期經(jīng)濟(jì)”體會(huì)漁港休閑生活的特定場(chǎng)所，更是漁產(chǎn)品批發(fā)零售、廉價(jià)海鮮餐飲的聚集地，有人和。在廣利港建設(shè)批發(fā)市場(chǎng)具有極大的開發(fā)潛力與消費(fèi)市場(chǎng)。本項(xiàng)目作為其“東鄰”實(shí)現(xiàn)了優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。二、面臨的資源開發(fā)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值（一）可依賴的廣利港載體目前東營(yíng)中心城區(qū)還沒有一處大規(guī)模、高檔次的大型海鮮交易場(chǎng)所，在廣利港按照高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的原則，建設(shè)一處大型海鮮、水產(chǎn)品交易場(chǎng)所及休閑旅游消費(fèi)場(chǎng)所，將對(duì)東營(yíng)海洋捕撈、水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展、城市功能的完善以及滿足市民對(duì)水產(chǎn)品的需求產(chǎn)生重大影響。（三）東營(yíng)市海洋與漁業(yè)局已將規(guī)劃建設(shè)“一區(qū)五園”列入議事日程，其中“一區(qū)”就是中心城防潮堤以內(nèi)的約20萬畝的現(xiàn)代化漁業(yè)示范區(qū)，本項(xiàng)目已經(jīng)被作為重點(diǎn)調(diào)控中心工作來抓。并為此出臺(tái)了相應(yīng)的配套優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)漁業(yè)投資經(jīng)營(yíng)。并提出了各項(xiàng)具體發(fā)展目標(biāo)，根據(jù)目標(biāo)，東營(yíng)市到2005年，水產(chǎn)品總產(chǎn)量達(dá)到34*104T，漁業(yè)產(chǎn)值達(dá)31億元，水產(chǎn)養(yǎng)殖面積達(dá)146萬畝，出口創(chuàng)匯達(dá)到1500萬美元。東營(yíng)市廣利港海鮮批發(fā)市場(chǎng)策劃案『項(xiàng)目總論』本篇從“政府政策與規(guī)劃趨勢(shì)、面臨的資源開發(fā)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值、項(xiàng)目的主要建設(shè)指標(biāo)”三個(gè)方面分析，意在使企業(yè)對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)宏觀的了解。一、政府政策與規(guī)劃趨式（一）東營(yíng)市海洋資源豐富，有著4800平方公里的淺海和180萬畝的灘涂資源，但漁業(yè)在省內(nèi)沿海七地市中，產(chǎn)量與GDP比重均處于末位，2002年，市政府為加快東營(yíng)漁業(yè)經(jīng)濟(jì)，編制了《東營(yíng)市海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（20022010）》，提出了東營(yíng)市漁業(yè)應(yīng)立足國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)，加快漁業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，圍繞漁業(yè)增效、漁民增收，大力發(fā)展?jié)O業(yè)經(jīng)濟(jì)合作組織，突出水產(chǎn)品精深加工和水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)，發(fā)展?jié)O業(yè)龍頭企業(yè)，營(yíng)造優(yōu)良環(huán)境擴(kuò)大對(duì)外開放，增加出口創(chuàng)匯能力，實(shí)現(xiàn)海洋漁業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。（二）根據(jù)2003年市政府發(fā)布的《關(guān)于發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)，加快“海上東營(yíng)建設(shè)的意見》，到2007年，東營(yíng)將建成以廣利漁港、紅光漁港為重點(diǎn)的一處國(guó)家級(jí)中心漁港，漁港以水產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、冷藏加工、漁需物資供應(yīng)、餐飲服務(wù)為核心，培植成區(qū)域水產(chǎn)加工、銷售的集散地。在《東營(yíng)市廣利港總體規(guī)劃》中，廣利港的發(fā)展定位是：以引進(jìn)外資和利用民間投資為主，鼓勵(lì)發(fā)展具有經(jīng)濟(jì)活力的外資企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展海產(chǎn)品養(yǎng)殖、加工、貿(mào)易一體化的產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)。該區(qū)域依據(jù)以市興港，以港帶市的主題內(nèi)容，應(yīng)著力打造區(qū)域內(nèi)的龍頭企業(yè)，本項(xiàng)目集中了漁產(chǎn)品批發(fā)零售以及漁產(chǎn)品深加工銷售、海景休閑、海鮮餐飲、漁港度假等經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，必將成為廣利港開發(fā)的龍頭項(xiàng)目，本項(xiàng)目的產(chǎn)生是廣利港發(fā)展繁榮的必然需求。（二）可借助的天鵝湖旅游資源本項(xiàng)目緊臨亞洲最大的平原水庫天鵝湖風(fēng)景區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，水域遼闊，四季水鳥不絕，每年吸引數(shù)萬游客，而周圍缺乏相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施及旅游項(xiàng)目。（三）可改變的海上漁業(yè)傳統(tǒng)交易漁港產(chǎn)漁季節(jié)，每日清晨日出前，在距港口十多公里外的?？冢詈w來的漁船與東營(yíng)的水產(chǎn)批發(fā)、零售商進(jìn)行大批的海上水產(chǎn)品交易，交易后，漁船轉(zhuǎn)向羊口批發(fā)市場(chǎng)。廣利港批發(fā)市場(chǎng)的建成，不但可以滿足東營(yíng)三縣兩區(qū)的水產(chǎn)品消費(fèi)，濱洲、淄博等周邊地區(qū)因地理位置靠近，也會(huì)來此進(jìn)行水產(chǎn)交易。　　三、項(xiàng)目的主要建設(shè)指標(biāo)（一）項(xiàng)目選址廣利港位于東營(yíng)市中心城防潮大堤南側(cè)，廣利河入?？?，廣南水庫以東，距離東城約15公里。項(xiàng)目區(qū)南北長(zhǎng)453米，東西寬160米，占地面積72480平方米。附：廣利港概況：廣利港自1993年開始開發(fā)建設(shè)漁民村，現(xiàn)已建成漁民村三個(gè)，常駐人口357戶，1500人，流動(dòng)人口2000多人，現(xiàn)有漁船245艘，燈標(biāo)一座。廣利港1987年由勝利油田投資建設(shè)，1992年移交市海洋與漁業(yè)局管理，2003年移交東營(yíng)區(qū)廣利港管理局管理，根據(jù)《東營(yíng)市人民政府關(guān)于發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)加快“海上東營(yíng)”建設(shè)的意見》、《東營(yíng)市海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（20012010）》與《東營(yíng)市城市總體規(guī)劃》，廣利港將成為未來東營(yíng)海洋產(chǎn)品聚集的國(guó)家一級(jí)漁港。隨著黃東鐵路支線、環(huán)渤海高速公路和東營(yíng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等重大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，廣利港具備了更便捷的交通條件和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。交通條件已經(jīng)修建的東營(yíng)旅游景觀路南二路直達(dá)本項(xiàng)目，天鵝湖每日有旅游專車直通。環(huán)境條件東營(yíng)是一個(gè)缺少景觀的城市，本項(xiàng)目依托于東營(yíng)市淡水湖景區(qū)與海港景區(qū)兩大得天獨(dú)厚、相對(duì)唯一的重要景區(qū)，造景升值對(duì)于項(xiàng)目來說十分重要。土地征用情況開發(fā)單位即東營(yíng)市鑫奧特建材有限公司依法以拍賣形式購(gòu)得含中丹冷藏廠在內(nèi)的資產(chǎn)及土地72480平方米，土地變性為商業(yè)用地，手續(xù)基本完成。其中臨街商鋪部分是項(xiàng)目開發(fā)中的優(yōu)質(zhì)版塊，建議借鑒外地成形市場(chǎng)調(diào)整規(guī)劃，如有難度，可申請(qǐng)減少批發(fā)市場(chǎng)建筑面積，以達(dá)到容積率指數(shù)不變。建筑便于分割組合；排煙、排污、通風(fēng)、采光在戶型設(shè)計(jì)上要重點(diǎn)考慮；應(yīng)設(shè)有廚衛(wèi)，以便于投資業(yè)主和經(jīng)營(yíng)業(yè)戶投資于不同的業(yè)態(tài)。（批發(fā)市場(chǎng)等部分未做介紹）（四）建設(shè)方案建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境（1）地貌：場(chǎng)地位于東營(yíng)市東部，地貌上屬河流與海沖積形成的沖積海灘地貌。（2）水文地質(zhì)：根據(jù)地質(zhì)勘察結(jié)果，場(chǎng)區(qū)內(nèi)地下水的化學(xué)類型對(duì)建筑混凝土無腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性。總體規(guī)劃布局工程總平面呈斜梯形布局，西向緊靠天鵝湖風(fēng)景區(qū)，東向緊靠廣利河漁港，沿項(xiàng)目四邊建筑低層商鋪，中心建造漁產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，項(xiàng)目東南角建筑渡假酒店。項(xiàng)目總體布局合理，突出體現(xiàn)了功能性與實(shí)用性。（2）商鋪戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“商住兩用”需求。（4）注重漁港漁碼頭的景觀設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目地塊緊靠海港與天鵝湖旅游景區(qū)，項(xiàng)目總體構(gòu)思應(yīng)涵蓋旅游、消費(fèi)、文化、美食等多重含義。特別提示的是環(huán)境保護(hù)：停車場(chǎng)汽車排放尾氣對(duì)地面周圍空氣的污染。商業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)生活污水、固體垃圾處理等.『產(chǎn)品定位篇』本篇由社會(huì)價(jià)值定位、文化價(jià)值定位、產(chǎn)品功能定位組成，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目企業(yè)的效益最大化，其中建筑布局定位中建議改變?cè)a(chǎn)品設(shè)計(jì)，敬請(qǐng)決策層高度重視。在景觀上，注重造景提升建筑品質(zhì)；在建筑上，著力體現(xiàn)海洋文化，建設(shè)一處極具海港特色的建筑豐碑，同時(shí)吹響鑫奧特品牌在東營(yíng)地產(chǎn)業(yè)的沖鋒號(hào)角，讓“建筑銘刻歷史、讓建筑改變生活”。二、文化價(jià)值定位東營(yíng)是一個(gè)缺少文化底蘊(yùn)的城市，東營(yíng)的建筑也同樣缺少文化內(nèi)涵，建筑沒有內(nèi)涵就如同人缺少靈魂。住漁村、觀海港景色、吃海鮮，聞?dòng)[漁家風(fēng)俗。（一）主路入口景觀趕海大道　在南二路與港口路交叉口建有一個(gè)具有藝術(shù)感的漁港大門，請(qǐng)書法名家題字“XX項(xiàng)目名”。作為項(xiàng)目標(biāo)志性引導(dǎo)，可配合政府公建配套操作。作為“造景升值”的重要部分，在建筑成本適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)精心打造。北斗七星廣場(chǎng)用現(xiàn)代造景手法夸張地表現(xiàn)漁民們出海打魚時(shí)靠北斗七星位導(dǎo)航的場(chǎng)景。東營(yíng)雖然是濱海城市，但多數(shù)市民尚未領(lǐng)略到濱海風(fēng)情，將此部分開發(fā)并啟動(dòng)物美價(jià)廉的海鮮美食、特色小吃、休閑娛樂的專業(yè)街區(qū)，不但可以滿足商品房的商業(yè)空間，也填補(bǔ)了東營(yíng)的市場(chǎng)空白，更能帶動(dòng)已經(jīng)成型的冷藏廠開發(fā)和后期大型批發(fā)市場(chǎng)的銷售開發(fā)工作。（四）大型海鮮批發(fā)市場(chǎng)“漁家賣場(chǎng)”建筑于項(xiàng)目的中心位置，總規(guī)劃面積六萬平方米，是項(xiàng)目開發(fā)的核心區(qū)，由于啟動(dòng)批發(fā)市場(chǎng)不確定因素較多，建議分步開發(fā)，前期開發(fā)控制在三萬平方米以內(nèi)，二期作為儲(chǔ)備項(xiàng)目。有兩種設(shè)計(jì)方案：一種建設(shè)“單體結(jié)構(gòu)市場(chǎng)”，降低業(yè)主入住門檻，以改變漁民 “路邊店” 傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式。另一種是不違被政府總體規(guī)劃原則下，設(shè)計(jì)分體街區(qū)式市場(chǎng)。（五）三星級(jí)賓館“鑫奧特海洋渡假村”縱觀整個(gè)東營(yíng)酒店服務(wù)業(yè)，全部集中在城市中心地帶，渡假會(huì)議作為一種會(huì)議形態(tài)，將在未來被消費(fèi)者所接受。酒店是建立在港口整體規(guī)基礎(chǔ)上，面向旅游人群、批發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)主，為其提供餐飲、娛樂、住宿、會(huì)議等服務(wù)，建議規(guī)劃縮小規(guī)模，還可結(jié)合旅游資源的開發(fā)，辟出部分面積建設(shè)“漁船展覽館”，向國(guó)家旅游局申請(qǐng)定點(diǎn)，收藏各種漁具與漁船模型，再現(xiàn)漁港、漁船的發(fā)展歷史，或者在條件成熟的情況下開發(fā)以旅游渡假為主“產(chǎn)權(quán)式”酒店，對(duì)外銷售或合作經(jīng)營(yíng)。『市場(chǎng)營(yíng)銷篇』本篇主要分為“市場(chǎng)分析和營(yíng)銷戰(zhàn)略”兩個(gè)內(nèi)容，核心思路是“通過市場(chǎng)的啟動(dòng)帶動(dòng)和促進(jìn)房產(chǎn)的銷售”策劃過程嚴(yán)謹(jǐn)，涉及核心內(nèi)容的操作不做過多的文字描述。商品房有效需求不斷被激發(fā)。如山東青島的住宅價(jià)格平均已達(dá)6000元/平方米以上，廈門、珠海、。在東城，黃河工貿(mào)園內(nèi)的東營(yíng)市裝飾材料市場(chǎng)、