【正文】 展具有經(jīng)濟(jì)活力的外資企業(yè)和私營企業(yè),重點(diǎn)發(fā)展海產(chǎn)品養(yǎng)殖、加工、貿(mào)易一體化的產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)。 (二)根據(jù)2003年市政府發(fā)布的《關(guān)于發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì),加快“海上東營建設(shè)的意見》,到2007年,東營將建成以廣利漁港、紅光漁港為重點(diǎn)的一處國家級(jí)中心漁港,漁港以水產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、冷藏加工、漁需物資供應(yīng)、餐飲服務(wù)為核心,培植成區(qū)域水產(chǎn)加工、銷售的集散地。 一、政府政策與規(guī)劃趨式 (一)東營市海洋資源豐富,有著4800平方公里的淺海和180萬畝的灘涂資源,但漁業(yè)在省內(nèi)沿海七地市中,產(chǎn)量與GDP比重均處于末位,2002年,市政府為加快東營漁業(yè)經(jīng)濟(jì),編制了《東營市海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃(20022010)》,提出了東營市漁業(yè)應(yīng)立足國內(nèi)外市場(chǎng),加快漁業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,圍繞漁業(yè)增效、漁民增收,大力發(fā)展?jié)O業(yè)經(jīng)濟(jì)合作組織,突出水產(chǎn)品精深加工和水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)建設(shè),發(fā)展?jié)O業(yè)龍頭企業(yè),營造優(yōu)良環(huán)境擴(kuò)大對(duì)外開放,增加出口創(chuàng)匯能力,實(shí)現(xiàn)海洋漁業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。本著為投資企業(yè)負(fù)責(zé)的態(tài)度,在深化外地成功經(jīng)驗(yàn),并結(jié)合本地實(shí)際的情況下,我們秉承“市場(chǎng)開發(fā)帶動(dòng)本項(xiàng)目銷售”的核心思想,在充分考慮項(xiàng)目所需要?jiǎng)佑玫馁Y金,充分考慮項(xiàng)目價(jià)值潛力開發(fā),充分考慮項(xiàng)目借助外力與外界合資合作的基礎(chǔ)上,本著對(duì)投資企業(yè)高度負(fù)責(zé)的態(tài)度和務(wù)實(shí)的精神,注重項(xiàng)目的投資安全性,以使企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。為此,我們進(jìn)行了大量的策劃前期信息的收集和整理工作,力爭(zhēng)使本策劃更貼近市場(chǎng),促成企業(yè)取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。 五、信息性 俗話說“多存芝麻好打油”。不論是軍事項(xiàng)目,還是體育項(xiàng)目,都可以借此達(dá)到勝利的目標(biāo)。本策劃根據(jù)企業(yè)目前的資產(chǎn)、市場(chǎng)、管理等實(shí)際情況,對(duì)如何發(fā)揮各自內(nèi)在價(jià)值潛力做出了科學(xué)的、可操作性的價(jià)值回報(bào)方案,并對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行組合,更便于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策。 三、價(jià)值性 任何一項(xiàng)策劃必然以價(jià)值量的形式來衡量,一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目策劃其價(jià)值一定很大,相反,無價(jià)值的項(xiàng)目策劃,不能稱之為一個(gè)好的策劃?！笨梢?優(yōu)化生存環(huán)境,策劃人間動(dòng)態(tài),創(chuàng)新性原則首當(dāng)其沖,這也是本項(xiàng)目策劃的一個(gè)最基本的出發(fā)點(diǎn)之一。美國學(xué)者S?阿瑞提普說:“單單靠科學(xué)上的創(chuàng)造力是不能解決人類一切領(lǐng)域里的不幸和苦惱的,甚至可能給世界上的生活增加潛在的危險(xiǎn)。雖然本策劃有別于“項(xiàng)目可行性研究報(bào)告”,但也是基于項(xiàng)目的可行而進(jìn)行的,項(xiàng)目不可行,任何的策劃都將失去意義。某海鮮批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目策劃案 目 錄 序言 項(xiàng)目總論 產(chǎn)品定位篇 市場(chǎng)營銷篇 經(jīng)濟(jì)效益篇 組織管理篇 項(xiàng)目工作進(jìn)度 『序 言』 建設(shè)“東營廣利港海鮮批發(fā)市場(chǎng)”是東營經(jīng)濟(jì)社會(huì)的一件大事,項(xiàng)目建設(shè)在即將興起的國家一級(jí)漁港廣利港,被東營市政府列為發(fā)展“海上東營”的龍頭項(xiàng)目,項(xiàng)目建成后將產(chǎn)生明顯的社會(huì)效益和巨大的經(jīng)濟(jì)效益。本策劃書在“效益,謹(jǐn)慎,創(chuàng)新”的原則下,注重項(xiàng)目的可行性、創(chuàng)新性、價(jià)值性、集中性、信息性和安全性,目的在于幫助企業(yè)負(fù)責(zé)人回答五個(gè)問題,即項(xiàng)目為什么要去做?做什么樣的?怎樣去做?實(shí)現(xiàn)哪些效益?由誰來做? 一、可行性 該策劃是結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷理論和實(shí)踐方法,從項(xiàng)目初始就導(dǎo)入策劃營銷,充分結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況,涵蓋投資、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、工期、形象、營銷推廣等多項(xiàng)內(nèi)容,作為指導(dǎo)項(xiàng)目操作的重要依據(jù),注重項(xiàng)目實(shí)施過程中的技術(shù)性和可操作性。 二、創(chuàng)新性 創(chuàng)新是事物得以發(fā)展的動(dòng)力,是人類賴以生存和發(fā)展的主要手段。而在倫理學(xué)、政治學(xué)、社會(huì)學(xué)和宗教方面的創(chuàng)新能夠回答……人與人之間的信任以及互相幫助而提出來的問題。本策劃從產(chǎn)品定位、市場(chǎng)營銷、效益分析、管理模式等諸多方面進(jìn)行了有益的探索和創(chuàng)新。策劃的結(jié)果都要能創(chuàng)造一定的價(jià)值,只有這樣,策劃才能體現(xiàn)其自身的價(jià)值所在。 四、集中性 在戰(zhàn)爭(zhēng)中,集中優(yōu)勢(shì)兵力攻擊對(duì)方關(guān)鍵性的部分,成為軍事謀略的上策。本項(xiàng)目也不例外,針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)與否的兩個(gè)關(guān)鍵問題,即市場(chǎng)和資金,本策劃進(jìn)行了集中性的關(guān)注,并重點(diǎn)進(jìn)行了剖析。一個(gè)好的項(xiàng)目策劃,是以信息的收集、加工、整理、利用開始的,而好的開始就意味著成功的一半,因此,信息性原則是本策劃的基礎(chǔ)性原則,也是關(guān)鍵性的原則。 六、安全性 東營鑫奧特建材公司正處于高速發(fā)展的勢(shì)態(tài),各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展看好,本項(xiàng)目對(duì)于項(xiàng)目企業(yè)來講,不但可以促進(jìn)企業(yè)成長,也能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)替代。『項(xiàng)目總論』 本篇從“政府政策與規(guī)劃趨勢(shì)、面臨的資源開發(fā)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值、項(xiàng)目的主要建設(shè)指標(biāo)”三個(gè)方面分析,意在使企業(yè)對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)宏觀的了解。并提出了各項(xiàng)具體發(fā)展目標(biāo),根據(jù)目標(biāo),東營市到2005年,水產(chǎn)品總產(chǎn)量達(dá)到34*104T,漁業(yè)產(chǎn)值達(dá)31億元,水產(chǎn)養(yǎng)殖面積達(dá)146萬畝,出口創(chuàng)匯達(dá)到1500萬美元。并為此出臺(tái)了相應(yīng)的配套優(yōu)惠政策,以鼓勵(lì)漁業(yè)投資經(jīng)營。 (三)東營市海洋與漁業(yè)局已將規(guī)劃建設(shè)“一區(qū)五園”列入議事日程,其中“一區(qū)”就是中心城防潮堤以內(nèi)的約20萬畝的現(xiàn)代化漁業(yè)示范區(qū),本項(xiàng)目已經(jīng)被作為重點(diǎn)調(diào)控中心工作來抓。 二、面臨的資源開發(fā)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值 (一)可依賴的廣利港載體 目前東營中心城區(qū)還沒有一處大規(guī)模、高檔次的大型海鮮交易場(chǎng)所,在廣利港按照高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的原則,建設(shè)一處大型海鮮、水產(chǎn)品交易場(chǎng)所及休閑旅游消費(fèi)場(chǎng)所,將對(duì)東營海洋捕撈、水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展、城市功能的完善以及滿足市民對(duì)水產(chǎn)品的需求產(chǎn)生重大影響。本項(xiàng)目作為其“東鄰”實(shí)現(xiàn)了優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。在廣利港建設(shè)批發(fā)市場(chǎng)具有極大的開發(fā)潛力與消費(fèi)市場(chǎng)。 (四)珍貴的經(jīng)濟(jì)價(jià)值 本項(xiàng)目是進(jìn)入廣利港兩條道路入口的交會(huì)位置,占地利。項(xiàng)目符合城市群體“下午經(jīng)濟(jì)與周末經(jīng)濟(jì)、特色經(jīng)濟(jì),假期經(jīng)濟(jì)”體會(huì)漁港休閑生活的特定場(chǎng)所,更是漁產(chǎn)品批發(fā)零售、廉價(jià)海鮮餐飲的聚集地,有人和。廣利港海鮮城選址在廣利港原中丹冷藏廠處。其東側(cè)為廣利河,西側(cè)為廣南水庫,北側(cè)為廣利港邊防派出所,南側(cè)為廣利港漁政管理站。廣利港的執(zhí)法部門有廣利港管理局、廣利港漁政站、廣利港邊防派出所。 (二)建設(shè)條件 位置條件 項(xiàng)目位于東營市本年度破土動(dòng)工的寬100米,深7米的新建優(yōu)質(zhì)漁港碼頭西側(cè),是“海上東營”建設(shè)的重要基地。該港靠近東營市中心城市,交通便捷,資源較豐富,以市興港,以港帶市,是廣利港發(fā)展繁榮的必然。鑒于本項(xiàng)目為購物、休閑、觀光、餐飲為主的主題公園,面向消費(fèi)群體大部分為市區(qū)內(nèi)有車一族,相對(duì)于這部分群體來說,交通相對(duì)便利。 土地平整情況 水、電、路、訊等基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)完備,具備開發(fā)的基本條件,但設(shè)施相對(duì)落后,有待爭(zhēng)取更大的政府扶持。 (三)建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 建筑面積和內(nèi)容 本項(xiàng)目擬建設(shè)為綜合商業(yè)項(xiàng)目,初步規(guī)劃總建筑面積其中臨街商鋪22000平方米(原來是12000平米,建議增加10000平米),批發(fā)市場(chǎng)60000平方米,一期30000平方米,冷庫10000平方米,酒店12000平方米。 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 本項(xiàng)目開發(fā)的沿街商鋪,是整個(gè)工程創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的主體部分,注重人性化的設(shè)計(jì),以滿足業(yè)主的居住需求,在舒適、配套、環(huán)境、起居、通風(fēng)等方面都有一定要求。排煙、排污、通風(fēng)、采光在戶型設(shè)計(jì)上要重點(diǎn)考慮?；締误w戶型設(shè)計(jì)為建筑面積150平方米、100平方米、50平方米三種,進(jìn)深10米,廚衛(wèi)齊全。表層現(xiàn)狀為建筑物及回填土層。 (3)地震烈度:根據(jù)建設(shè)部建抗(1993)13號(hào)《關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關(guān)規(guī)定的通知》,本工程防震烈度為八度。項(xiàng)目設(shè)主入口一個(gè),次入口三個(gè),其中,商鋪布局主次分明,各有優(yōu)勢(shì),并處于廣利鎮(zhèn)兩條主路之間。 (1)商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施齊全。 (3)體現(xiàn)獨(dú)特的漁港建筑風(fēng)格。 附建設(shè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo)1 總用地面積 72480平方米2 總建筑面積 110000平方米3 地下建筑面積 7680平方米4 地上建筑面積 104000平方米 其中:渡假酒店 12000平方米 低層商鋪 22000平方米 市場(chǎng) 60000平方米 住宅 10000平方米5 建筑總高 其中:渡假酒店 50米 低層商鋪 10米 市場(chǎng)