【正文】 業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和工程設(shè)備的驗收移交工作。 成立物業(yè)接管驗收小組： a) 在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組； b) 接管驗收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成： —— 公司行政人事部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管 物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作。 接管驗收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗收工作。 職責(zé) 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。 移交方： 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 接管方： 物業(yè)管理服務(wù)有限公司 年 月 日 上海永升物業(yè)管理有限公司長沙分公司 文件編號： YSWYCJKF0012020 8 目的 規(guī)范新接 /原有物業(yè)的接管驗收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。 記錄 《鑰匙移交一覽表》 上海永升物業(yè)管理有限公司長沙分公司 文件編號： YSWYCJKF0012020 5 《物業(yè)移交清單》 相關(guān)支持文件 《物業(yè)接管驗收控制程序》 《公司行政、人事相關(guān)控制程序》（由行政人事部編制） 附錄 《物業(yè)移交書》 鑰匙移交一覽表 年 月 日 樓宇名稱 鑰匙位置 驗收人 移交人 備注 上海永升物業(yè)管理有限公司長沙分公司 文件編號： YSWYCJKF0012020 6 物業(yè)移交清單 年 月 日 物業(yè)名稱 移交內(nèi)容 接收人 移交人 備注 上海永升物業(yè)管理有限公司長沙分公司 文件編號： YSWYCJKF0012020 7 物業(yè)移交書 經(jīng) 雙 方 接 管 驗 收 合 格 ， ___________________________ 物 業(yè) 從 即 日 起 交 由____________________物業(yè)管理公司接管。 管理處進(jìn)駐物業(yè)后，應(yīng)立即同供電局、自來水公司、燃?xì)夤尽⑧]局進(jìn)行聯(lián)系協(xié)調(diào)，以確保小區(qū)的正常供電、供水、供氣、通郵；同管轄派出所、街道辦聯(lián)系，解決小區(qū)的治安等問題；同銀行聯(lián)系，解決小區(qū)各種費用的銀行代收代繳問題。 上述移交完畢后，總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)提請發(fā)展商按《物業(yè)管理條例》將公共設(shè)施維修基金一次性轉(zhuǎn)入小區(qū)專用帳戶。 項目物業(yè)管理處開始進(jìn)入物業(yè)小區(qū)辦公。 項目物業(yè)管理處將接管小組的驗收清單和實物逐一登記接收后，公司總經(jīng)理同發(fā)展商/業(yè)主委員會簽收《物業(yè)移交清單》。 在接管物業(yè)未發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量或其他方面的問題時，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同意發(fā)展商 /業(yè)主委員會對物業(yè)開始進(jìn)行移交。 在物業(yè)開發(fā)建設(shè)竣工驗收完畢具備入住和接管條件時，公司總經(jīng)理應(yīng)適時組建物業(yè)接管驗收小組對接管物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的驗收（詳見《物業(yè)接管驗收控制程序》）。 確定內(nèi)部控制管理方案和成本指標(biāo)。 確定工程維修保養(yǎng)管理方案和成本指標(biāo)。 確定清潔管理方案和成本指標(biāo)。 管理處進(jìn)入物業(yè) 發(fā)展商移交商業(yè)用房 發(fā)展商移交公共設(shè)施維修基金 發(fā)展商提供《住宅使用說明書》和《質(zhì)量保證書》 管理處與政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)關(guān)系，申報成立、開通相關(guān)設(shè)施使用 開始進(jìn)入正式管理 上海永升物業(yè)管理有限公司長沙分公司 文件編號： YSWYCJKF0012020 4 確定物業(yè)管理水、電、氣、電話、有線電視的收費方案（代收代繳方案）。 確定物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)和收費方案。 提前派各專業(yè)業(yè)務(wù)骨干進(jìn)入接管物業(yè)跟蹤工程的收尾竣工和設(shè)備安裝調(diào)試工作，為接管驗收和日后管理作好準(zhǔn)備。 依照《員工招聘管理控制程序》，向社會公開招聘一部份員工初步達(dá)到定編。 依照《人事定編控制程序》結(jié)合接管物業(yè)的實際情況確定管理處的員工定編。 《物業(yè)管理委托合同》簽訂后，總經(jīng)理應(yīng)立即下令籌備接管項目物業(yè)管理處。 委托接管物業(yè)，發(fā)展商 /業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)同選擇的愿意接管的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》。 程序要點 物業(yè)接管工作流程 總經(jīng)理同發(fā)展商簽訂物業(yè)委托管理合同 總經(jīng)理下令籌備項目物業(yè)管理處 總經(jīng)理下令組建物業(yè)接 管驗收小組 進(jìn)行物業(yè)的接管驗收 對接管驗收的問題進(jìn)行整改 鑰匙移交 簽收移交清單 移交管理用房 上海永升物業(yè)管理有限公司長沙分公司 文件編號： YSWYCJKF0012020 3 簽訂《物業(yè)管理委托合同》 按照現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完畢后業(yè)主 委員會尚未成立前，發(fā)展商可以自己選擇物業(yè)管理公司來接管已建成并通過竣工驗收的物業(yè)。 職責(zé) 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)接管工作的組織、安排。 上海永升物業(yè)管理有限公司長沙分公司 文件編號： YSWYCJKF0012020 1 目 錄 目 錄 01 ??????????????????????? 02 ????????????????????? 08 ???????????????? 17 、客戶服務(wù)部員工績效考評實施控制程序???????? 21 ???????????????????? 28 ?????????????????? 32 ????????????????????? 40 ??????????????????????? 51 ??????????????????????? 63 ??????????????????? 71 、放行管理控制程序 ?????????????????? 77 業(yè) 管 理 服 務(wù) 費用 收 取程 序 ???????????????? 79 ??????????????????? 90 ??????????????????????? 93 ????????????????????? 98 ?????????????????????? 103 ????????????????????? 108 ??????????????????? 111 ??????????? ???? 116 ????????????????????? 120 ????????????????? 124 ????????????????????? 129 ????????????????????? 135 、協(xié)調(diào)控制程序??????????? 142 上海永升物業(yè)管理有限公司長沙分公司 文件編號： YSWYCJKF0012020 2 物 業(yè) 管理程序文件 — 客戶服務(wù)部 — 目的 規(guī)范公司物業(yè)接管工作，確保接 管工作完善、平穩(wěn)、高效。 適用范圍 適用于上海物業(yè)管理服務(wù)有限公司長沙分公司對外接管物業(yè)工作。 公司接管小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程實施物業(yè)的接管工作。已成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會依照法規(guī)選擇委托物業(yè)管理公司接管物業(yè)。 當(dāng)物業(yè)管理公司同發(fā)展商 /業(yè)主委員會達(dá)成一致時，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同托管方簽訂正式的《物業(yè)管理委托合同》。物業(yè)管理處的籌備工作包括以下內(nèi)容： 依照《組 織架構(gòu)和崗位設(shè)施控制程序》確定物業(yè)管理處的組織架構(gòu)和崗位設(shè)置。 依照《轉(zhuǎn)正 /晉升 /調(diào)薪 /降級控制程序》，任命管理處經(jīng)理、各部門主管等人員。 依照《培訓(xùn)管理控制程序》全方位、高密度地進(jìn)行員工培訓(xùn)。 依照所接管物業(yè)的特點和實際情況編制《物業(yè)管理方案》。 確定物業(yè)管理前期固定資產(chǎn)投入明細(xì)和流動資金額度。 確定小區(qū)安全的具體管理方案和成本指標(biāo)。 確定園林綠化管理方案和成本指標(biāo)。 確定客戶服務(wù)管理方案和成本指標(biāo)。 同公司簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書。 對于接管驗收出現(xiàn)問題的，總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助接管驗收小組同發(fā)展商 /業(yè)主委員會協(xié)商迅速解決。 鑰匙移交 物業(yè)管理公司管理處將發(fā)展商 提供的樓宇全套鑰匙逐一檢查登記在《鑰匙移交一覽表》中，然后由移交雙方簽字確認(rèn)。 項目物業(yè)管理處同發(fā)展商移交管理用房。 項目物業(yè)管理處按政府規(guī)定同發(fā)展商 /業(yè)主委員會移交物業(yè)管理處自營的商業(yè)用房。 發(fā)展商在移交物業(yè)的同時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司及業(yè)主提供《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。 公司總經(jīng)理在上述工作進(jìn)行完畢后，同發(fā)展商簽訂《物業(yè)移交書》，同時指令管理處作好業(yè)主的入住準(zhǔn)備工作，向業(yè)主發(fā)出《入住通知書》。移交內(nèi)容詳見以下附件（ ），雙方鑒證無誤。 適用范圍 適用于上海永升物業(yè)管理有限公司長沙分公司對新接 /原有物業(yè)的接管驗收工作。 接管驗收小組組長負(fù)責(zé)接管驗收的工作質(zhì)量。 程序要點 接管驗收的準(zhǔn)備工作 新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時組建物業(yè)接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。 —— 管理處客戶服務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作。 a) 接管驗收前的準(zhǔn)備： 接管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作： a) 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進(jìn)度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等； b) 派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃； c) 提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和工程設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)； d) 準(zhǔn)備好接管驗收記錄表格： —— 《房屋本體接管驗收表》； —— 《公共配套設(shè)施接管驗收表》； 上海永升物業(yè)管理有限公司長沙分公司 文件編號： YSWYCJKF0012020 9 —— 《工程設(shè)備接管驗收表》； —— 《接管驗收問題整改表》。發(fā)展商委托物業(yè) 管理時需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。 綜合竣工驗收資料： a) 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）。 c) 建設(shè)消防驗收合格證。 e) 供水合同。 g) 供氣協(xié)議書、許可證。 i) 通訊設(shè)施合格證。 施工設(shè)計資料： a) 地質(zhì)報告書。 c) 圖紙會審記錄。 e) 工程預(yù)決算報告書。 g) 隱蔽工程驗收記錄。 i) 其他可能會影響將來管理的原始記錄。 b) 工程設(shè)備使用說明書（要求中文）。 d) 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。 已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。 接管驗收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。 驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。 樓地面面層與基層粘結(jié)牢固、不空鼓。 內(nèi)墻面： a) 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。 頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點、無滲水痕跡、無污漬。 木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。 樓梯、扶手： a) 鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲