【正文】 26． 與周邊其它項目相比較有何投資優(yōu)勢？　　127． 如何保留房號（如果是選號）？　　128． 保留期限有多長（如果是選號）？　　129． 小訂金、定金分別是多少（如果是要預(yù)定）？　　130． 合同如何簽署？　　131． 目前關(guān)于個人購房的具體政策有哪些變化？　　132． 交易稅費需要交哪些？分別在什么時間發(fā)生？　　133． 目前本項目具備了哪些銷售證件？其證件號？　　134． 為什么要辦理商品房預(yù)售預(yù)購登記手續(xù)？如何辦理？　　135． 個人購房應(yīng)提交的材料？　　136． 外地人在京置業(yè)有哪些條件限制？具體的辦理辦法是怎樣的？需要額外交納哪些費用（如果你是外地人）？　　137． 未成年人購房應(yīng)提交的材料（如果你是未成年人）？　　138． 兩人或以上購房所需提供的材料以及所需辦理手續(xù)（如果你是兩人或以上）？　　139． 企業(yè)單位購房應(yīng)提交的材料（如果你是企業(yè)單位）？　　140． 外省市駐京辦事處、聯(lián)絡(luò)處購房應(yīng)提交的材料（如果你是外省市駐京辦事處、聯(lián)絡(luò)處）？挑選戶型的N個原則　　面對發(fā)展商提供的各種戶型，購房者常常難于做出正確選擇?！　?00．馬上剪下本文并記住以上內(nèi)容。　　99．慎做大噴泉，多為小水景、親水池。精裝修時附加的項目賣點，而成本卻比客戶自己裝修要低。有創(chuàng)新的戶型能降低很大的促銷費用，又是大賣點。　　95．建立公司的網(wǎng)站，讓客戶在網(wǎng)站上盡量全面地了解公司和項目。當(dāng)然，戶型圖等更適宜用平面樓書來展示。既能充分利用樓房主體這一免費的廣告載體，又能美化工地?！　?2．充分利用圍墻這一免費的廣告載體，將圍墻設(shè)計成一面與項目整體風(fēng)格相符的、能充分展示項目形象的、能承載項目宣傳主題的藝術(shù)畫卷?！　?1．物業(yè)管理要變被動為主動服務(wù)，要注重細節(jié)服務(wù)、特殊服務(wù)、心理服務(wù)?！　?9．日常特別是活動或節(jié)日期間，設(shè)計制作精美的、獨特的、有展示和收藏價值的禮品進行定向派送，費用比廣告低，而效果卻好得多。　　88．員工是“公司、項目、個人”的代表，是內(nèi)部顧客，是公司的資源，所以一定要盡量提高員工滿意度，讓員工認可公司的價值和項目開發(fā)理念?！　?7．如果參加房展會，一定要精心設(shè)計和裝飾展位，因為增加的促銷效果遠比投入大得多。　　85．具備基本條件項目要努力爭取申請建設(shè)部的“國家康居示范工程”，既有利于銷售，也有利于公司的品牌建設(shè)?！　?3．加強施工管理、增強工程管理人員的責(zé)任心，盡量減少返、復(fù)工，因為進度提前也算是降低成本?！　?1．要學(xué)會并善于危機公關(guān)：通過危機公關(guān)，將壞事變成好事，從而公眾認為公司是“勇于承認錯誤，負責(zé)任”的公司?！　?9．經(jīng)常召開“媒體互動會”或相關(guān)活動，讓媒體認可公司及項目開發(fā)理念，使媒體以新聞的形式不自覺地對公司和項目進行宣傳?！　?7．商業(yè)物業(yè)在銷售前期要盡量能引入大公司、名牌店，隨后再見諸新聞，能起到羊群郊應(yīng)?！　?5．可與其他發(fā)展商聯(lián)合進行（建材設(shè)備）招標、（鋪位）招商、（人員）招聘，既能攤銷費用，又能提高效果，還可能引起轟動效應(yīng)。當(dāng)然，組織的活動有新聞點，隨后能播發(fā)新聞更好。　　72．立志長遠的發(fā)展商，要編發(fā)《客戶通訊》，以宣傳公司和項目品牌，同時加強與老客戶的關(guān)系，有利于老客戶帶動新客戶。第一、古樹不花錢；第二、古樹不是花錢就能買來的；第三、能提高社區(qū)品位、增加賣點；第四、能落個保護環(huán)境的好名聲。　　69．新概念加上新材料、新工藝效果更佳，如鋒尚國際公寓因“告別空調(diào)暖氣時代”而一炮打響。因為好的概念可達到事半功倍的效果?！　?7．利用新材料、新工藝盡量使增大室內(nèi)空間：留給客戶的改造余地大，也增加了出房率，客戶普遍歡迎。　　65．各類管線一定要提前統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌設(shè)計、集中施工，防止多次填挖；樣板區(qū)的管線盡量一步到位?！　?3．除非未定價，否則廣告就要有價格：過多的來電和來訪并不有利于銷售，有明確的價格更有利于銷售?！　?1．在普通小區(qū)設(shè)羽毛球場比網(wǎng)球場更受歡迎，而且價格便宜得多?！　?9．在大城市，與其全種歡賞樹，不如辟出一塊地種果樹，更有田園風(fēng)光，也有教育價值。既能減少工程量，又能增加客戶的想象力，顯得有藝術(shù)品位?！　?6．綠化外包時，要按照成活率支付費費用：既能提高成活率，又能降低費用?！　?4．大盤因開發(fā)、銷售周期長，形象宣傳更重要，所以應(yīng)多做長期有效的戶外廣告看板。　　52．售樓處的建材、飾材展示區(qū)，由供應(yīng)商負責(zé)免費提供樣品和布置；如果還做材料生意，還可借機取得材料的地區(qū)代理權(quán)?！　?0．L型廚房最佳：面積不大（1．83米凈尺寸），利用率較高，最適合一人作飯的“家庭分工”?！　?8．要要求廣告公司設(shè)計A、B、C三稿，因為同樣的設(shè)計費用，卻能擇優(yōu)刊登?！　?6．景觀綠化要有層次：草坪、低灌木、高灌木、低喬木、高喬本高低有序，既有層次，又顯自然?！　?4．供客戶參觀的社區(qū)道路宜一步到位，將參觀區(qū)和施工區(qū)隔開，給客戶以整潔有序的感覺，又可避免安全事故。　　42．墻外綠化和樣板區(qū)綠化要一步到位，既有利于樓盤包裝，也可減少二次浪費?！　?1．圍墻盡量一步到位：一步到位的圍墻有利于前期的樓盤包裝，給客戶以信心，還能減少多次拆砌的費用，只要好參觀入口和施工入口即可?！　?9．嚴格控制建筑模型的制作：一定要選擇一家品牌制作單位；一分前一分貨，盡量選用進口模型材料；在單價確定后，一定要要求制作單位精心制作，而且要有至少三個月的質(zhì)量保證期。　　37．廣告的訴求目的要明確：廣告要達到預(yù)期效果，必須要有明確的主題和實實在在的、消費者所能看得見的實惠，才能效果好；否則，還不如不做?！　?5．屋頂瓦的色彩要與社區(qū)風(fēng)格相一致，不宜太刺眼；價格不一定越貴越好，但要確保施工質(zhì)量?！　?3．陽臺要一步到位，不致于凌亂搭設(shè)，又能增加銷售面積?！　?2．規(guī)模小的社區(qū)最好不要配套幼兒園、學(xué)校等，因為師資、生源難有長期保障。　　31．規(guī)模小的社區(qū)最好不要配套游泳池，因為游泳池維護費用太高，使用率普遍較低?！　?0．社區(qū)會所90%以上經(jīng)營不善，因此要進可能地不做或少做會所。　　29．銷售就象唱歌，一個聲調(diào)是不行的，也要有高音、低音?！　?8．綠化用樹可在郊區(qū)曠野上、山上或農(nóng)村尋找購買樹型好的、有觀賞價值的成品樹，別自己種。由于窗未落地，不計面積，但室內(nèi)空間卻增大了，視野也增大了，還可擺放花草等東西。眼睛之美不在大，但顏色、式樣一定要設(shè)計好?！　?6．傭人房不宜太大，要盡量靠近廚房，以便于主傭分道?！　?3．主臥不要太大（開間不低于3．6米，最好3．9米；開間進深比1：2左右），但功能要多，如可設(shè)步入式衣帽間、衛(wèi)生間、化裝間等三小間。因此，在面積允許的情況下，最好設(shè)計有書房。一個小細節(jié)就是一個大賣點。因為一只寵物貓就可能造成誤報，因此可增加人工巡邏，只安裝基本的報警系統(tǒng)即可?！　?9．戶型設(shè)計要做到干濕分離，以便于管道并用，可減少建安成本。如果不設(shè)電梯，單樓梯間的裝飾費用可能抵得上一部電梯的費用。　　16．復(fù)式房屋的客廳部分，可設(shè)計兩層挑空：既可降低所減計面積的稅費、出讓金等，又能增加賣點?！　?5．外墻磚可用電腦進行不同顏色和圖案的組合拼圖，然后要求施工單位照圖施工即可。　　14．通常，多層住宅兩端有山墻的的房子因噪音或日曬等原因不太好賣?！　?2．一樓設(shè)計“私家”庭院：打開側(cè)門進入小院子，類似別墅生活，既好賣又能提高價位?！　?1．減小空曠的大廣場，增加樓間的庭院綠地：因為人們更喜歡在樓根下或樹蔭下玩樂，更喜歡庭院綠地。而在沒有中水的情況下，使用自來水肯定不是長久之計?！　?．多種樹、少植草：樹木的綠化作用和養(yǎng)護成本都是草坪所無法比的?！　?．拙劣的雕塑或小品經(jīng)不起長久的欣賞，不如用秋千、單杠等參與性健身器材代替?！　?．減小人行道寬度，因為彎而窄的人行道更具美感。因此，地面停車比地下停車更受消費者歡迎?！　?．盡量降低停車庫層高，也就不繳納相應(yīng)的稅費?！　?．可以利用項目的紅線退距當(dāng)作地面停車場，給客戶以更多地、不同層次的消費選擇。特別是Townhouse或小別墅項目，如果一味地追求室內(nèi)或獨立車庫，必將增加銷售面積，也就失去了項目的本性定位，增加了消費者的購房支出。如果能利用地勢的天然高差做半地下停車場則更好?，F(xiàn)根據(jù)多年的操盤經(jīng)驗而整理出100種做法，供大家參考。房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)資料匯編作者：日期：樓盤附加值創(chuàng)造手冊（百例） 1購房百問整理 5挑選戶型的N個原則 7好戶型的一般標準 9戶型面積多大才算合適？ 14戶型定位精要 15一二三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)的對比分析 16銷售代表手冊(廣義) 19售樓人員禮儀手冊 30中國大盤100強開發(fā)與營銷解密 36樓盤附加值創(chuàng)造手冊（百例）“價格永遠是最大的賣點”。在市場競爭越來越激烈、項目同質(zhì)化越來越嚴重的情況下，探詢既能降低成本又能增加賣點的方法，既有利于發(fā)展商，也有利于消費者。 　　1．如果規(guī)劃對車位數(shù)量有嚴格的規(guī)定，可改全地下停車為半地下停車，因為后者施工成本低、采光好、更便于管理?！　?．可能的話，盡量采用地面停車。將車輛停在樹木掩映下的入口廣場或窗下，客戶也能接受。過于追求“人車分流”、甚至走火入魔地為了追求“人車分流”而將社區(qū)立交化，必定增加生產(chǎn)成本，也就相應(yīng)地增加了消費者的購置成本和生活成本，也不符合未來社區(qū)的發(fā)展趨勢?！　?．對于中小城市的中檔樓盤來說，其客戶的私車擁有率較低，因而車輛往往成為炫耀的物品，站在陽臺上俯視愛車，就象看自己的孩子在樓下玩，十分滿足、愜意?！　?．水景社區(qū)的水岸，如果采用硬而高的岸堤，則只能臨水而不能親水，甚至更不安全，最好采用自然坡。人行道不要安砌立沿石，采用紅磚或片石平面安砌，讓草自然地向人行道延伸，更具品位。秋千和木馬對所用人都是童年美好的回憶?！　?0．人工水池盡量要淺：因為地下水資源是珍貴的，政府也是不允許開采的。在北方，淺水池除了夏天賞水外，冬天還可觀石或作為溜冰場。想一想平房的生活和院子里的樹、房前的花就了然了?！　?3．進深較大的多拼型Townhouse，可在樓梯間上方采用屋頂直接采光，成本增加不了多少，卻是很大的賣點。可以將靠近山墻的衛(wèi)生間的窗子開大，增加直接采光面積，能提高衛(wèi)生間的檔次，有利于銷售，還可豐富外立面。同樣的花費，而效果可能大相徑庭?！　?7．多層的辦公物業(yè)也要盡量用電梯：電梯能增加物業(yè)的檔次，提高售價，減小樓梯面積?！　?8．允許的話，用實體圍墻代替鑄鐵欄桿式圍墻：實體圍墻費用低，而且給人以安全、高檔、神秘感，更受有大院情節(jié)的人的歡迎。　　20．智能化報警系統(tǒng)的誤報率很高，而且越多越“智能”誤報率越高。　　21．電話插座最好三個，分別在客廳、主臥、衛(wèi)生間?！　?2．調(diào)查顯示，人們對書房的關(guān)注程度已大于餐廳。當(dāng)然書房一定要大，但最好能觀景，以便于休息?！　?4．客廳不要太大，但利用率要高、開間要寬，更要有足夠的供視聽電器、落地?zé)?、空調(diào)等使用的各類插座，而且位置要合適；　　25．非直線型板樓的梯形空間可當(dāng)作客廳，既可突破傳統(tǒng)的矩形空間，做成曲線或梯形客廳，又可利用豐富的空間設(shè)計出家庭吧?！　?7．眼睛是心靈的窗子，窗子是房子的眼睛。例如，改平窗臺為飄窗臺。費用增加不了多少，卻是大大的賣點。因為十年樹木的花費更高，綠化效果也不如前者。因此，銷售節(jié)奏一定要把握好，要有高低潮，從而減少銷售費用和期間費用，而促銷效果更好。即使必須要做，一定要進行差異性功能設(shè)計，即與社區(qū)周邊的設(shè)施要有差異性，不要重復(fù)雷同。而且，競爭樓盤如果有更大的游泳池就更尷尬了?？膳c其它學(xué)校甚至貴族學(xué)校聯(lián)建，將本社區(qū)的生源作為資源換取入學(xué)優(yōu)惠，遠比自己建設(shè)一所要劃算得多?！　?4．閣樓一定要匠心設(shè)計，要將設(shè)計合理的樣板空間充分展示給客戶，而不是簡單的宣傳“買一送一”?！　?6．慎設(shè)陽臺外花槽：北方風(fēng)沙大，冬天冷，居民很少在陽臺外花槽內(nèi)養(yǎng)花，而且澆花的水易沿墻面流下，污染墻面，影響整體的美觀。　　38．施工路牌要統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一施工，費用由施工單位承擔(dān)（作為承攬工程的條件之一）?！　?0．對變更工程量采用會鑒制：傳統(tǒng)的一條龍簽證制，其實是誰都可以將責(zé)任推脫掉，而會簽制是工地代表、監(jiān)理單位、施工單位、工程造價人員四方會簽、能最大程度地避免。至少沿著主干路的一面圍墻要一步到位?！　?3．利用配套的會所、超市或營業(yè)網(wǎng)點作為售樓處，既顯得氣派有實力，又避免了因臨時搭建再拆除的浪費。　　45．在廚房設(shè)計專用冰箱機位，與廚房整體設(shè)計，以便于取物；洗衣機位設(shè)于生活陽臺，使用便利；滾筒式洗衣機、前開門洗衣機可放在廚房操作臺下，也與廚房整體設(shè)計，管線連接比較方便?！　?7．廣告要請專業(yè)廣告公司設(shè)計；看似多花了點兒設(shè)計費，而廣告效果要好的多?！　?9．要選擇目標客戶習(xí)慣閱讀的版面，而不是選最貴的版面?！　?1．裝修的連保方案：集中采購的裝修材料，要求供應(yīng)商負責(zé)為客戶保修，發(fā)展商作擔(dān)保?！　?3．電視廣告放在21：0022：00比19：0020；00效果更好，因為這一時間段可能正是客戶剛剛回家打開電視的時間?！　?5．為解決郊區(qū)住宅的交通問題，可申請公交車設(shè)站點，既有利于銷售和宣傳，也是一種長期投資（今后可以轉(zhuǎn)讓）?！　?7．復(fù)式房屋的樓梯設(shè)計有時，可在實體隔墻上預(yù)留幾個高低、大小不等的洞，作為放置藝術(shù)品的壁龕?！　?8．景觀設(shè)計中盡量不做或少做大理石石球：因為它摸不得（有落塵）、爬不得、扒不得（很危險）?！　?0．可在樓間設(shè)一個花房：一可觀賞、二可做植物教育、三可銷售贏利，一舉三得，又能增加賣點。　　62．起一個適合社區(qū)風(fēng)格、時尚又易記住的案名，能節(jié)省許多廣告費，又能有效營銷?！　?4．一定要選擇一家好的監(jiān)理公司，而且在施工階段要委托監(jiān)理公司對施工單位、施工現(xiàn)場進行嚴格的現(xiàn)場管理，使施工工地整潔有序。　　66．社區(qū)大門要精心設(shè)計、開盤前做好，只要與施工大門分開，不影響正常施工。