【正文】 五、項(xiàng)目性質(zhì)：海景小區(qū)。正在建設(shè)的紅沙跨海大橋從本項(xiàng)目左則通過，大橋建成后將把紅沙地區(qū)的旅游資源整合為一體，并與著名的亞龍灣旅游區(qū)相連。項(xiàng)目用地正面臨大東海榆林灣，具有豐富的住居度假元素。項(xiàng)目用地的一側(cè)靠山，山峰清秀，植被極好。三亞泰星實(shí)業(yè)有限公司“金色年華”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目二期工程可行性研究報(bào)告海南****管理咨詢有限公司二OO八年四月十六日目錄第一章:總論‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4第一節(jié):項(xiàng)目提要‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4第二節(jié):可行性報(bào)告依據(jù)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7第二章:項(xiàng)目背景‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8第一節(jié):項(xiàng)目承建建單位簡(jiǎn)介‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8第二節(jié):建設(shè)項(xiàng)目的有利條件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8第三節(jié):項(xiàng)目建設(shè)的必要性‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥10第三章:項(xiàng)目目市場(chǎng)情況的分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13第一節(jié):三亞市旅游市場(chǎng)分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13第二節(jié):三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥14第三節(jié):項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥17第四節(jié):項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20第五節(jié):三亞市房產(chǎn)銷售市場(chǎng)分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥24第六節(jié):本項(xiàng)目利弊分析（SWOT分析法）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥25第四章:項(xiàng)目方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥28第一節(jié):場(chǎng)地選址‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥28第二節(jié):項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容與規(guī)模‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥28第五章:環(huán)境保護(hù)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥31第六章:土建工程‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥32第一節(jié):主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥32第二節(jié):結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥32第七章:公用工程‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥33第一節(jié):給排水設(shè)計(jì)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥33第二節(jié):暖通設(shè)計(jì)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34第三節(jié):電氣設(shè)計(jì)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35第八章:管理組織機(jī)構(gòu)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37第九章:項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥38第十章:營(yíng)銷策略與銷售計(jì)劃‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥39第十一章:投資估算與資金籌措‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥41第十二章:財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥43第十三章:結(jié)論與建議‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥46附表‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 48第一章 總論第一節(jié) 項(xiàng)目提要一、項(xiàng)目名稱：三亞金色年華海景小區(qū)。二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：本項(xiàng)目位于三亞市北面中心位置屬主城區(qū)，距三亞市城市中心區(qū)約2公里車程。地勢(shì)開闊、平坦。項(xiàng)目用地四周已有建成的居民區(qū)，是三亞市城市發(fā)展的原生地帶，擁有千年古井和天主教堂。項(xiàng)目用地一側(cè)緊臨公路，是從海口進(jìn)入三亞和從三亞市區(qū)進(jìn)入亞龍灣旅游區(qū)的主要干道，交通進(jìn)出入情況良好。六、項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目定址于三亞市北面中心位置屬主城區(qū)，距三亞市城市中心區(qū)約2公里車程。地勢(shì)開闊、平坦。項(xiàng)目用地四周已有建成的居民區(qū)，是三亞市城市發(fā)展的原生地帶，擁有千年古井和天主教堂。本地塊水電配套和通訊條件優(yōu)越。建筑整體由兩期組成：一期由一棟7層樓（已建）構(gòu)成，㎡；二期小高層15層一棟，17層兩棟，高層25層一棟，低層會(huì)所3層一棟組成。七、建設(shè)單位概況 本項(xiàng)目開發(fā)商為三亞泰星實(shí)業(yè)有限公司。公司長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)開發(fā)。上海浦西泰星花園，建筑面積200,；上海浦東泰星科工貿(mào)花苑，建成面積32,；海南三亞奧力賽大酒店，計(jì)建成面積6,，該酒店按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和裝修，擁有客房118套，豪華大堂，餐廳，桑那健身及會(huì)務(wù)廳，配備齊全，座落在三亞市城市中心，美麗多姿的三亞河畔。九、環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目屬于高層度假公寓，是生態(tài)環(huán)境為主題，既有地面綠化，又有垂直和架空綠化層；建筑材料選用環(huán)保節(jié)能型材料，給排水和電氣設(shè)備選用節(jié)能型設(shè)備和材料；生活污水和雨水分流，生活污水經(jīng)化糞池處理之后可方便排入市政污水管線；所有水泵基礎(chǔ)均設(shè)隔震墊，且水泵進(jìn)出水管上均設(shè)置可曲繞橡膠接頭，安裝緩閉式只回閥，可隔噪音。詳見第六章項(xiàng)目進(jìn)度安排十一、項(xiàng)目總投資經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資由土地費(fèi)及前期工程費(fèi)用、建安工程及小區(qū)配套費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用組成,項(xiàng)目總投資額為8,。企業(yè)自籌3200萬元，%；申請(qǐng)銀行貸款3500萬元，%，預(yù)售回籠1,，%。十二、資金籌措（一）、申請(qǐng)國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)貸款3500萬元；（二）、企業(yè)自籌資金3200萬元；（三）、預(yù)售回籠1,十三、社會(huì)效益（一）、可以改善目前三亞市中心對(duì)總價(jià)要求在35—80萬，單位面積在55120左右平方米的高品質(zhì)的高層度假公寓地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)需求量。（三）、三亞泰星金色年華項(xiàng)目定位為:結(jié)合該項(xiàng)目所處的區(qū)域及所吸納的以家庭居住和異地客戶養(yǎng)老度假為主要目的的目標(biāo)客戶需求，項(xiàng)目的功能應(yīng)該體現(xiàn)休閑度假功能和家庭居住功能。（五）、有利于促進(jìn)三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的多元化發(fā)展。（七）、帶動(dòng)三亞及其他周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第二章 項(xiàng)目背景第一節(jié) 項(xiàng)目承建單位簡(jiǎn)介項(xiàng)目開發(fā)商為三亞泰星實(shí)業(yè)有限公司。長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)開發(fā)。第二節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的有利條件一、氣候條件三亞環(huán)境優(yōu)美，自然景觀條件良好，屬熱帶海洋季風(fēng)氣候，℃，夏季平均氣溫為28℃，冬季平均氣溫為20℃，℃，℃；年平均降雨量1263mm，510月為雨季，其中810月的降雨量占全年總降雨量的47%。三亞市主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，市中心地震烈度為6度。一般來說，季節(jié)風(fēng)期間的海流有較高安定性，日平均海表溫度一年中均超過21℃。三亞眾多的海灣各有佳景。海霧飄過，兩島隱掩其中，憑添了幾分神秘感。三亞三面環(huán)山，綿延起伏，層次分明；山脈的延伸將市區(qū)分成若干青山圍成的空間，為城市不同地區(qū)提供了各具特色的空間景觀環(huán)境。眾多山頭也提供了眺望大海、河灣和城市景觀的制高點(diǎn)。近幾年來，全市共投資數(shù)十億元建設(shè)亞龍灣、南山、天涯海角、鹿回頭、大東海、蜈支洲島六大名牌景區(qū)。三亞全市森林覆蓋率達(dá)63%，%，；其海洋負(fù)氧離子超過8,000個(gè)單位；城市空氣質(zhì)量?jī)H次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，是全國(guó)人民的“大陽(yáng)臺(tái)”，“后花園”，“大氧吧”，自然資源得天獨(dú)厚，無與倫比。榆亞大道是三亞市政府將在2009年全力打造的景觀大道之一，也是連接市區(qū)與東線高速公路的兩條道路之一。，每隔20分鐘有一班車前往?？?，約3小時(shí)可到達(dá)。三亞的出租車很多，也很方便，從本項(xiàng)目區(qū)域起步不要打表10元就可以到達(dá)中心城區(qū)的任何地方。上述兩條線路的公交車均經(jīng)過本項(xiàng)目所在地。本項(xiàng)目緊鄰的榆亞大道是公交體系的核心位置，新規(guī)劃的公交體系將覆蓋本區(qū)域，從本區(qū)域進(jìn)入城區(qū)任何地方，都可以通過公交工具解決。第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性三亞地處海南島最南端，集山海河自然美景于一體，是中國(guó)最南端的熱帶濱海旅游城市，是南中國(guó)海最純凈的樂土和休閑度假的天堂，是神州大地中最美的畫卷，猶如鑲嵌在南海上的一顆明珠，有“東方夏威夷”之稱。據(jù)有關(guān)資料顯示，三亞市森林覆蓋率為64%，城市空氣負(fù)離子含量?jī)H次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，有著天然氧吧的美譽(yù)。三亞以其美麗，被越來越來越多的國(guó)內(nèi)外新老朋友熟知和青睞，人們愛這里美麗的風(fēng)光和優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，來三亞旅游的許多世界各地的朋友，被三亞的陽(yáng)光、海水、空氣、綠色所吸引，他們?cè)谶@里購(gòu)買了自己的第二居所，把三亞購(gòu)房置業(yè)作為生活中的一件大事、樂事。近年來，三亞市在城市工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入上投入巨資，改善城市投資環(huán)境：，,沿三亞灣濱海路前行,近處是椰樹搖曳生姿，遠(yuǎn)處是碧海晴天，煙波浩渺，美不勝收；”兩河三岸”景觀建設(shè)，包括三亞東西兩河三路以及泊岸景觀建設(shè)工程，東西河兩座景觀步行橋工程和臨春橋等三座舊橋改造裝飾工程；整治工程成效顯著,三亞的”山、海、河、城“相互交融，熱帶濱海城市的景觀開始形成。城市規(guī)劃的逐步實(shí)施和城市基礎(chǔ)建設(shè)的日益完善，三亞將吸引更多的人來投資置業(yè)。許多項(xiàng)目產(chǎn)品出現(xiàn)“高不成，低不就”的尷尬局面。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)均為專業(yè)團(tuán)隊(duì)聯(lián)手擎創(chuàng)。  第三章 項(xiàng)目本身及市場(chǎng)情況分析第一節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在處于非常重要的轉(zhuǎn)變時(shí)期。（二）、房地產(chǎn)業(yè)從單純的消費(fèi)型產(chǎn)品轉(zhuǎn)向投資、旅游度假和消費(fèi)三重功能的產(chǎn)品。第二節(jié) 三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好目前三亞市房地產(chǎn)業(yè)總體運(yùn)行特征是：投資增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)合理，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。2008年前兩個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好，%。3942套，和去年同期相比增長(zhǎng)482785套（，一線海景公寓、）,。9317元/平方米，和去年同期比增長(zhǎng)30%（其中普通商品住宅6804元/平方米，商業(yè)用房8037元/15201平方米，一線海景公寓、別墅14172元/平方米）。和去年同期相比增長(zhǎng)94%。三亞城市發(fā)展土地告急，一路攀升，政府開始提前啟用海棠灣、紅塘灣的城市發(fā)展儲(chǔ)備用地。除了西藏自治區(qū)以外，全國(guó)其它省區(qū)(包括港、澳、臺(tái)）都有人在三亞市購(gòu)買住房，國(guó)外如美國(guó)、德國(guó)、法國(guó)、加拿大、英國(guó)、俄羅斯等17個(gè)國(guó)家人士也有在三亞市購(gòu)房的，國(guó)外購(gòu)房比例占3％。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年第一季度三亞市商品房平均價(jià)格是9317元／平方米。根據(jù)市場(chǎng)需求的情況，