【正文】 1．臨淄商業(yè)情況l 主要集中在化工城，有東泰商廈共5層，一樓食品，日用洗化、二樓服裝鞋帽、三樓文化用品、四樓兒童用品、五樓電腦、家電、經(jīng)營(yíng)面積8000平方米經(jīng)營(yíng)規(guī)模在辛店頗大，主要消費(fèi)群體是石化職工及周邊居民，經(jīng)營(yíng)狀況良好。 各類型房產(chǎn)開發(fā)面積比例：住宅占 總面積 84％經(jīng)濟(jì)適用房占 住宅 7％辦公樓占 總面積 3％商業(yè)房占 總面積 ％其他占 總面積 ％總結(jié)：從淄博市房產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成角度來(lái)看，商業(yè)已經(jīng)成為除住宅外投資額、開發(fā)面積最大的物業(yè)類型。（4）市場(chǎng)構(gòu)成178。 規(guī)劃：規(guī)劃將柳泉路建成城市中心路，高層建筑集中兩側(cè)。 交通：搞好柳泉路、人民路西延、魏北路等38條城市道路的建設(shè)和改造。改造火車站廣場(chǎng)，架設(shè)交架廣場(chǎng)。把濟(jì)青高速以南，309國(guó)道以北，濱博高速以東，張店世紀(jì)路以西的52平方公里區(qū)域劃為淄博新區(qū)。（3）相關(guān)的動(dòng)態(tài)與影響178。福利性實(shí)物分房結(jié)束，個(gè)人消費(fèi)者成為淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)主導(dǎo)消費(fèi)群體③ 銀行按揭貸款:建行、農(nóng)行、工行為準(zhǔn)，中行、商業(yè)銀行業(yè)務(wù)量較少。分析：城市規(guī)劃的變遷，住房政策的改革，監(jiān)管力度的不斷加大，使淄博市房地產(chǎn)業(yè)遵循著城市發(fā)展的整體思路，在政策的刺激下，將進(jìn)一步規(guī)范化、市場(chǎng)化。l 取消福利分房，鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房。② 房產(chǎn)政策：l 從2001年開始，淄博市政府確定了將房地產(chǎn)作為支柱性產(chǎn)業(yè)培育的發(fā)展思路，與之相伴的是，一大批規(guī)劃設(shè)計(jì)較好的住宅小區(qū)如世紀(jì)花園、建業(yè)城市花園等陸續(xù)建成。l 爭(zhēng)取在2002年底以前完成全市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的更新、調(diào)整工作。l 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制力度，凡屬改變土地用途、容積率的，必須依法辦理審批手續(xù)。l 從目前來(lái)看，市場(chǎng)化配置國(guó)土資源的比重還很小，淄博市爭(zhēng)取用三年的時(shí)間使新的土地出讓政策形成制度化。l 實(shí)行新的土地政策預(yù)計(jì)將為整個(gè)淄博市帶來(lái)土地收益10億元。由于城市發(fā)展的要求，淄博中心區(qū)西移已提到日程上，同時(shí)這也帶動(dòng)了新一輪房地產(chǎn)熱潮的興起，以建業(yè)城市花園、世紀(jì)花園、紫荊園等為代表的大中型規(guī)模社區(qū)業(yè)已啟動(dòng)。商品房銷售率達(dá)95%，商品房空置率低于3%，%。房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)自1993年開始起步，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，2000年全年開工住宅面積為250萬(wàn)平方米，%，在建工程面積362平方米，%。多種行業(yè)的不斷進(jìn)入，外資的不斷涌入，既帶來(lái)了競(jìng)爭(zhēng)，也帶來(lái)了消費(fèi)群。在當(dāng)前股票市場(chǎng)形勢(shì)尚未明朗化，市場(chǎng)前景暗淡的情況下，投資股票已經(jīng)成為風(fēng)險(xiǎn)極大的一種投資方式。經(jīng)濟(jì)體制和發(fā)展政策加快企業(yè)改革步伐，調(diào)整優(yōu)化國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局，十五末，除化工、醫(yī)藥等支柱產(chǎn)業(yè)中的重點(diǎn)企業(yè)由國(guó)有控股或參股外，其余國(guó)有資產(chǎn)全部退出；大力發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì)積極發(fā)展各類市場(chǎng)，形成統(tǒng)一開放、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)體系。按照各城區(qū)功能互補(bǔ)、資源共享、分工合理、特色鮮明的原則，重點(diǎn)完善城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，增強(qiáng)城區(qū)功能，突出城區(qū)特色建設(shè)。十五期間，中心城區(qū)駐地人口達(dá)到50萬(wàn)人左右，把張店建成代表淄博形象的標(biāo)志性城區(qū)，輻射全市及周邊地區(qū)的開放型、多功能的現(xiàn)代化城市中心。加快舊城改造、西城開發(fā)和市開發(fā)區(qū)建設(shè)，形成工業(yè)區(qū)、中心商務(wù)區(qū)、政務(wù)區(qū)、文化娛樂(lè)區(qū)、教育科研區(qū)、居住區(qū)等布局合理的功能小區(qū)。l 城市發(fā)展布局張店中心城區(qū)建設(shè)。形成雄厚的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)達(dá)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，形成完善的市場(chǎng)機(jī)制和高度國(guó)際化的開放格局，形成和諧協(xié)調(diào)的生態(tài)環(huán)境和社會(huì)發(fā)展體系。2015年遠(yuǎn)景目標(biāo)：在全面完成十五時(shí)期任務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)上，再經(jīng)過(guò)十年的努力，力爭(zhēng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值突破2000億元，比2005年再翻一番，年均增長(zhǎng)7%。人口自然增長(zhǎng)率控制在6‰以內(nèi)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入力爭(zhēng)分別突破9000元和5000元。（按外經(jīng)委口徑數(shù)），年均增長(zhǎng)15%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)1000億元。三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為6：54：40。（4）人口狀況及政策全市人口4184750人，其中城市人口約180萬(wàn)人，其中張店區(qū)人口712318人，城市人口近45萬(wàn)。（資料出自《2000年淄博市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》）房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的不同發(fā)展階段啟動(dòng)期緩慢發(fā)展期快速增長(zhǎng)期發(fā)展速度放緩直至停滯不前1000 3000 4000 8000 人均GDP（美元）目前淄博的人均GDP已達(dá)1860美元，依上圖所示，淄博的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)已處于啟動(dòng)期。（資料出自淄博市第五次人口普查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室《關(guān)于第五次人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》）（2）國(guó)際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP的關(guān)系，%。淄博下轄五區(qū)張店區(qū)、淄川區(qū)、博山區(qū)、臨淄區(qū)、周村區(qū)；三縣桓臺(tái)縣、高青縣、沂源縣。全市國(guó)土總面積5938平方公里，其中市區(qū)2961平方公里。謹(jǐn)呈：淄博xxxx有限公司xxx商城策劃報(bào)告 之一《項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》深圳市xxxx有限公司目 錄一、總體市場(chǎng)背景 2宏觀經(jīng)濟(jì) 2（1）淄博概況 2（2）國(guó)際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP的關(guān)系 3（3）金融政策與銀行利率 3（4）人口狀況及政策 4（5）城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃 4（6）股市 5（7）WTO 6房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況 6（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況 6（2）房地產(chǎn)相關(guān)政策 7（3）相關(guān)的動(dòng)態(tài)與影響 10（4）市場(chǎng)構(gòu)成 10二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查 111．臨淄商業(yè)情況 122．桓臺(tái)商業(yè)情況 123．周村商業(yè)情況 134．淄川商業(yè)情況 135．博山商業(yè)情況 14張店區(qū)商業(yè)情況 16三、全市商業(yè)分析 211．全市經(jīng)濟(jì)環(huán)境 21淄博市成熟商業(yè)圈分析 24商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式 27近期市場(chǎng)熱點(diǎn) 29淄博的商業(yè)市場(chǎng)存在和將會(huì)產(chǎn)生的主要問(wèn)題 30四、市場(chǎng)調(diào)查總結(jié) 34附件：商業(yè)物業(yè)調(diào)查明細(xì) 36一、總體市場(chǎng)背景宏觀經(jīng)濟(jì)（1）淄博概況淄博位于山東省中部，東臨濰坊市，東北與東營(yíng)市相連，北接濱州地區(qū)，南靠臨沂與泰安市，西與濟(jì)南市、萊蕪市接壤。淄博是山東半島對(duì)外開放較早的城市之一。淄博歷史悠久，是齊文化的發(fā)源地，被通稱為齊魯古都。全市人口4184750人，其中城市人口約180萬(wàn)人。以此計(jì)算，人均GDP為15346元，折合美元約為1860美元。（3）金融政策與銀行利率我國(guó)穩(wěn)健的貨幣政策，人民幣存款利率經(jīng)過(guò)多次降息，目前已經(jīng)維持在較底的水平，%，儲(chǔ)蓄這種傳統(tǒng)的投資方式已經(jīng)越來(lái)越失去吸引力，將導(dǎo)致大量資金流向其他投資渠道。（5）城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃l 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃：“十五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要任務(wù)預(yù)期目標(biāo)是：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值爭(zhēng)取突破1000億元，年均增長(zhǎng)9%以上；人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2800美元。地方財(cái)政收入突破40億元，年均增長(zhǎng)10%以上。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到310億元，年均增長(zhǎng)11%。實(shí)際利用外資五年累計(jì)突破6億美元。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)。到2005年末總?cè)丝谶_(dá)到418萬(wàn)人，城市化水平達(dá)到50%。到2015年，全市基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，基本建成現(xiàn)代化工業(yè)強(qiáng)市和區(qū)域性商貿(mào)中心城市。城市面貌發(fā)生深刻變化，人民生活基本進(jìn)入富裕階段，實(shí)現(xiàn)市民素質(zhì)、生活質(zhì)量和城鄉(xiāng)文明程度的顯著提高。加強(qiáng)城區(qū)道路骨架、供排水和市容環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。加快建設(shè)城市形象工程、標(biāo)志性工程和精品工程，重點(diǎn)建設(shè)和完善高層建筑區(qū)、城市廣場(chǎng)和城市園林。淄川、博山、周村、臨淄四個(gè)次中心城區(qū)建設(shè)。十五期間，四城區(qū)駐地人口分別達(dá)到2030萬(wàn)人，建成具有較強(qiáng)聚集力和輻射力，并與中心城區(qū)相配套的復(fù)合城市中心。（上述資料出自《淄博市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和到2015年長(zhǎng)期規(guī)劃綱要》）（6）股市中國(guó)股市經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，仍然沒(méi)有完全步入正規(guī)的市場(chǎng)化運(yùn)作，股價(jià)波動(dòng)或反復(fù)無(wú)常，或持續(xù)低迷，幾次重大的股災(zāi)已經(jīng)令許多投資者傾家蕩產(chǎn)，血本無(wú)歸。（7）WTO中國(guó)成功加入世貿(mào)組織，經(jīng)濟(jì)將更加市場(chǎng)化，多種產(chǎn)業(yè)將逐步與國(guó)際接軌。對(duì)商家是機(jī)會(huì)也是挑戰(zhàn)。按誘發(fā)系數(shù)計(jì)算。目前，淄博房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在張店區(qū)，作為市政府所在地的張店區(qū)是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化和科技教育中心區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)較活躍，平均價(jià)格在1500元/平方米左右。固定資產(chǎn)投資全市市轄區(qū)固定資產(chǎn)投資完成額（萬(wàn)元）893954858467其中：住宅（萬(wàn)元）6699554418房地產(chǎn)開發(fā)投資完