【正文】 00平米左右的主題式會(huì)所，注重功能設(shè)置。商業(yè)面積在4萬平米左右，采取大商業(yè)帶動(dòng)小商業(yè)的策略，大商業(yè)可以給小區(qū)帶來更好的配套。時(shí)尚，有別于高尚。項(xiàng)目定位為中高檔物業(yè)，以首次置業(yè)者為主要目標(biāo)客戶，每套總價(jià)位主要在2540萬之間。寶安中心區(qū)在建項(xiàng)目以中大戶為主，小二房（60—75平米）、小四房（125平米以下）基本為空白，小三房（95平米以下）數(shù)量偏小。寶安開發(fā)熱點(diǎn)已經(jīng)向中心區(qū)轉(zhuǎn)移，新開工項(xiàng)目增多，預(yù)計(jì)2004年的推出量在100萬平米。寶安新中心區(qū)N5地塊市場(chǎng)定位報(bào)告營銷部二 零零四年三月七日目 錄第一部分 市場(chǎng)調(diào)查一、2003年寶安地產(chǎn)簡(jiǎn)述 （一）、寶安經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì) ……………………………………………………… 1（二）寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)分析……………………………………………………… 1（三）、寶安住宅成交狀況統(tǒng)計(jì)及分析…………………………………………… 3二、寶安新中心區(qū)分析：（一）寶安新中心區(qū)利好因素分析……………………………………………… 6（二）寶安中心區(qū)不利因素分析………………………………………………… 7（三）、寶安中心區(qū)在建項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)……………………………………………… 8第二部分：項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目基本情況………………………………………………………………… 18二、項(xiàng)目SWOT分析…………………………………………………………… 18三、N4項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：……………………………………………… 20四、項(xiàng)目定位……………………………………………………………………… 21五、商業(yè)…………………………………………………………………………… 26第三部分 競(jìng)爭(zhēng)策略一、 樓盤產(chǎn)品建議：……………………………………………………………… 29二、工程進(jìn)度建議………………………………………………………………… 30三、營銷建議……………………………………………………………………… 30四、寶安新中心區(qū)價(jià)格策略……………………………………………………… 31五、售樓處建議：………………………………………………………………… 31六、會(huì)所建議：…………………………………………………………………… 33七、公司N4區(qū)項(xiàng)目開發(fā)建議……………………………………………… 33內(nèi)容摘要：，：1，市場(chǎng)有效供給不足。2004年的市場(chǎng)供給猛增，僅寶城片區(qū)的供應(yīng)量估計(jì)在150萬平米左右，市場(chǎng)壓力加大。中小戶型的市場(chǎng)逐漸啟動(dòng)， 2004年市場(chǎng)上將有香檳廣場(chǎng)、寶豪項(xiàng)目、澎柏三九公寓、恒安碧海名園等項(xiàng)目推出，預(yù)計(jì)推出面積為20萬平米，總套數(shù)大約2000多套，小戶型將成為市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。結(jié)合N5地塊的特征及不與鴻景園、N4地塊產(chǎn)生沖突，將戶型定位為中小戶型，小三房的比例為大于45%，小兩房的比例為大于35%，另外可以考慮做適當(dāng)?shù)男∷姆?。控制住成本，單價(jià)格水平與中心幸福海岸、深業(yè)等項(xiàng)目持平或略低。戶型設(shè)計(jì)注重強(qiáng)調(diào)觀念創(chuàng)新與功能性的實(shí)用性，增多附送面積，立面設(shè)計(jì)要求新穎時(shí)尚。在項(xiàng)目前期可以充分和有較大市場(chǎng)影響力的大型建材連鎖企業(yè)聯(lián)系，這樣可以減輕招租風(fēng)險(xiǎn)。動(dòng)工時(shí)間爭(zhēng)取在八九月份，年底在中心區(qū)其它項(xiàng)目開盤的時(shí)積累客戶，年后在其它樓盤熱銷期開盤。在深圳六區(qū)中穩(wěn)居第三，預(yù)計(jì)五年內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)再翻一番，這為寶安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。深圳市代市長李鴻忠在2004年政府工作報(bào)告中提出了“南高北重”的經(jīng)濟(jì)新格局，指明了寶安、龍崗今后的發(fā)展方向，即大力發(fā)展技術(shù)、資金密集型的高精尖的裝備制造業(yè)和基礎(chǔ)工業(yè)，寶安區(qū)將通過科技扶持推動(dòng)全區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，電子信息、光機(jī)電、新材料和醫(yī)藥生物工程等４大領(lǐng)域被列為重點(diǎn)扶持對(duì)象，為推動(dòng)該區(qū)傳統(tǒng)行業(yè)的高新技術(shù)改造步伐，“制造業(yè)信息化示范工程”將重點(diǎn)扶持家具、服裝、模具制造、汽車電子等行業(yè)。2003年深圳居民收支雙雙增長，工薪收入仍為我市勞動(dòng)者的主要收入來源。深圳居民對(duì)居住消費(fèi)的增長需求將有力推動(dòng)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。%的分額，與福田持平，僅次于南山，這也充分地說明了寶安地產(chǎn)在深圳的地位已經(jīng)明顯得到提升。寫字樓需求不明顯。2003年銷售面積低于預(yù)售面積，南山的存量仍然比較大，今后兩年的市場(chǎng)供給沒有降低的跡象，其價(jià)格水平不會(huì)發(fā)生太大的變化，這對(duì)寶安市場(chǎng)的價(jià)格整體走勢(shì)有一定制約作用。從2003年的土地拍賣中，可以看出關(guān)內(nèi)大開發(fā)商對(duì)關(guān)外土地的重視從以前的觀望到參與拍賣但非常謹(jǐn)慎（地價(jià)到一定程度就不參與）到現(xiàn)在的非常自信（萬科、招商和華僑城拍地過程中都是志在必得），大開發(fā)商對(duì)關(guān)外市場(chǎng)的重視達(dá)到前所未有的程度。隨著深圳城市化運(yùn)動(dòng)如火如荼的展開，村委會(huì)改為居委會(huì)后，原村民變成居民， 享受與城市居民同等的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)和最低生活保障待遇；原村集體經(jīng)濟(jì)組織改制成股份合作公司，與居委會(huì)脫鉤，原村民仍是股份合作公司的股東，享受公司分紅。農(nóng)民與農(nóng)村脫離后，可以更方便的到資源更優(yōu)的地方享受生活，比如寶安中心區(qū)；由于要參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)教育的重視程度將比以前強(qiáng)烈一些。無論是銷售套數(shù)還是銷售金額都遠(yuǎn)低于寶城和西鄉(xiāng)，%。今年福永等三鎮(zhèn)有30多萬平米的推出量，將是去年銷售面積的4倍，鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度將會(huì)明顯加大。寶安的銷售主要靠外地人來消費(fèi)，本地人消費(fèi)比重很少。寶安的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不完善，城區(qū)內(nèi)的高層充當(dāng)了頂級(jí)豪宅的角色，隨尖崗山等一批自然景觀絕佳等別墅項(xiàng)目的推出，寶安的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更趨完善。該片區(qū)隨著麗景城、天驕?zhǔn)兰?、富盈門迅速崛起，顯示出較大的發(fā)展?jié)摿?。尖崗山現(xiàn)在配套還不成熟，開發(fā)商的態(tài)度可能很大程度上取決政府的動(dòng)作。周邊各鎮(zhèn)的推出量則呈持續(xù)上升的趨勢(shì)，正處在成長期，2004年因?qū)毨劳?、麗莎花都、田園雅園等大型樓盤的推出將使其在整個(gè)寶安推出量的比例出現(xiàn)較大幅度的增加。龍華片區(qū)推出量經(jīng)2002年的猛增后已經(jīng)保持在53萬平米左右的水平，市場(chǎng)供求平穩(wěn)。 從上述統(tǒng)計(jì)來看，70—100平米的戶型是市場(chǎng)的主力，這一部分占市場(chǎng)整個(gè)銷售量的半壁江山。表五、2002—2003年寶安住宅銷售統(tǒng)計(jì)（按成交價(jià)）15萬15—2525—3535—4545—5050萬總計(jì)2002年504355151372302494219914187比例%%%%%100%2003年1576443268474060874281820607比例%%%%%%100%從整體情況看，2003年的成交價(jià)格分布區(qū)間較2002年更趨合理。而小戶型雖然只是一個(gè)過度性產(chǎn)品，但是低的總價(jià)可以降低置業(yè)門檻，其投資價(jià)值也逐步將顯現(xiàn)出來。寶安地產(chǎn)的絕對(duì)主力仍是15—35萬之間的戶型，%，其中25—35萬之間的戶型最為暢銷?？們r(jià)在50萬以上的單位在整個(gè)市場(chǎng)分額中所占的比例少，這也和表一中大于125平米單位所占比例相吻合。但從寶安歷年房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)來看， ，2004年形成一個(gè)高峰期實(shí)屬必然，這也是市場(chǎng)的正常調(diào)節(jié)的結(jié)果，這將一定程度上抑制2005年的開發(fā)量。二、寶安新中心區(qū)分析：（一） 寶安新中心區(qū)利好因素分析：深圳的唯一濱海次中心，有一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，很好的利用了景觀資源，其生活岸線特色成為深圳最稀缺的資源。稀缺就是價(jià)值。地鐵1號(hào)線、深港西部通道、沿江高速公路、廣深高速、大鏟灣港口、深圳機(jī)場(chǎng)，海、陸、空、地鐵在此密集交匯，構(gòu)成一個(gè)四位一體的立體交通網(wǎng)絡(luò)，該地區(qū)將是人流、物流、資金流相對(duì)聚集的炙手可熱的地區(qū)，成為未來“港深穗一小時(shí)都市圈”的一個(gè)新亮點(diǎn)。預(yù)計(jì)用810年時(shí)間將寶安中心區(qū)基本建設(shè)成一個(gè)現(xiàn)代化、園林式、生態(tài)型的濱海新城。沿體育館、行政中心的景觀軸線和沿海景觀軸線兩旁的物業(yè)價(jià)值隨中心區(qū)的成熟將逐步體現(xiàn)價(jià)值（適合于大戶型，推出時(shí)機(jī)非常重要）中心區(qū)將有超高層建筑的出現(xiàn)，比較可能成為標(biāo)志性建筑。深圳的城市在片區(qū)內(nèi)如有標(biāo)志性建筑，一般以標(biāo)志性建筑建立中心，如地王大廈和國貿(mào)大廈。如有能夠完善生活配套的設(shè)施則重點(diǎn)炒作。（二）寶安中心區(qū)不利因素分析 中心區(qū)市場(chǎng)將呈現(xiàn)爆炸性增長態(tài)勢(shì)，今年年底到明年供應(yīng)量在100萬平米左右。南山的存量還相當(dāng)大，每年的推出量還很大，有的樓盤價(jià)格還相當(dāng)便宜，中心區(qū)目前想吸引客戶，價(jià)格恐怕還是重要的一方面，另外治安和寶安的形象也很關(guān)鍵。價(jià)格的漲與跌與土地的供應(yīng)量有很大關(guān)系，寶安中心區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)量很大，價(jià)格很難漲上去，同時(shí)又由于受建材成本漲價(jià)等因素制約，中心區(qū)開發(fā)商會(huì)充分考慮到成本因素，價(jià)格會(huì)有小幅上漲。政府對(duì)建筑的限制較多，規(guī)劃發(fā)展的空間相對(duì)較小。除鴻景園及新海閣外，其余三個(gè)盤都定位于中小戶型，這將對(duì)中心區(qū)構(gòu)成一定的威脅?，F(xiàn)西鄉(xiāng)在售樓盤有碧海名園、碧海紅樹林等項(xiàng)目。（三）、寶安中心區(qū)在建項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表一：中心區(qū)現(xiàn)動(dòng)工樓盤統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱總建筑面積計(jì)容部分住宅面積總戶數(shù)商業(yè)面積2004年預(yù)計(jì)推出面積好旺角二期4萬平米2849000多3萬多福中福一二期1569德業(yè)新城84011萬深業(yè)一期118215萬龍光項(xiàng)目1180金泓一二期約12002998912萬金城項(xiàng)目84723約80014946新錦安三期1161001091007996652總計(jì)7854約100萬表二：寶安新中心區(qū)動(dòng)工項(xiàng)目及上市時(shí)間預(yù)測(cè)（察看時(shí)間2004年3月2日）項(xiàng)目名稱現(xiàn)場(chǎng)情況預(yù)計(jì)開盤時(shí)間幸福海岸一期有塔吊6部，現(xiàn)正在做地下室墻，大概一周內(nèi)出地面。一期最快在7月份可以達(dá)到預(yù)售條件，二期可能要推后2個(gè)月左右的時(shí)間，最遲在四季度。但現(xiàn)在圖紙審核期未過，可能會(huì)影響到施工進(jìn)度。預(yù)計(jì)5月份做完基礎(chǔ)，6月出地面，10月初可以達(dá)到預(yù)售條件。基礎(chǔ)采用人工挖孔樁，3月8日后，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)了60多部吊欄，施工速度突然加快。金泓雅園項(xiàng)目北邊采用人工挖孔樁，降水很大，半地下車庫。北面出地面最快要5月底，推出時(shí)間大致為四季度。考慮到旁邊的污水溝問題，推出時(shí)間有后延的因素。據(jù)了解，內(nèi)部認(rèn)購大致定在6月，可能在10月左右開盤。 項(xiàng)目已經(jīng)加快進(jìn)度，開盤估計(jì)在2004年年底或2005年年初。(2)、深業(yè)的兩房集中在77平米，以大兩房計(jì)算；(3)、,和其它112130平米之間的兩房有較大差別,以小三房計(jì). (4)、金成項(xiàng)目集中在76—78平米，以大兩房計(jì)算； 福中福幸福海岸一期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積38352建筑面積88125住宅63873會(huì)所1497商業(yè)3060幼兒園2407建筑密度%容積率2綠地率%建筑棟數(shù)9建筑層數(shù)1