【正文】 汽車(chē)購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)代盛世大廈、三星購(gòu)買(mǎi)北京國(guó)際中心1號(hào)樓等。國(guó)有大型企業(yè)的購(gòu)買(mǎi)受到明顯的政策和行政關(guān)系影響，在價(jià)格上也受到企業(yè)預(yù)算的限制。（2）國(guó)有大型企業(yè)：國(guó)有大型企業(yè)的選址一般在二環(huán)和長(zhǎng)安街沿線，如金融街、東二環(huán)區(qū)域是國(guó)有大型企業(yè)的集中之地，典型的購(gòu)買(mǎi)有中國(guó)電力投資集團(tuán)公司和中國(guó)電信購(gòu)買(mǎi)盈創(chuàng)大廈、中國(guó)再保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)國(guó)際金融中心、中國(guó)人壽保險(xiǎn)集團(tuán)及銀監(jiān)會(huì)購(gòu)買(mǎi)鑫茂大廈等。收購(gòu)的目的可能是短期投機(jī)，也可能是長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)。三、北京目前寫(xiě)字樓消費(fèi)主體從2004年開(kāi)始，因?yàn)閲?yán)重的供大于需，投資散客對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投資前景信心不足，國(guó)外投資基金開(kāi)始介入，到2005年，由外資投資基金和國(guó)內(nèi)大型企業(yè)為主導(dǎo)的大單購(gòu)買(mǎi)需求已經(jīng)成為了北京銷(xiāo)售市場(chǎng)的主流。日前西城區(qū)宣布，在金融街預(yù)留約25萬(wàn)平方米的高檔辦公區(qū)域，這些樓宇將不出售產(chǎn)權(quán)，定向租給外資商業(yè)銀行、投資銀行和成長(zhǎng)中的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，為外資金融機(jī)構(gòu)的入駐提供辦公場(chǎng)所。根據(jù)前面部門(mén)中關(guān)于產(chǎn)品方案與建設(shè)規(guī)模的論證和建議，在這一部分中按建議的產(chǎn)品方案和規(guī)模來(lái)研究資源、原料、燃料、動(dòng)力等的需求和供應(yīng)的可靠性；并對(duì)可供選擇的廠址作進(jìn)一步技術(shù)與經(jīng)濟(jì)比較，確定新廠址方案。如中意人壽保險(xiǎn)買(mǎi)下凱晨廣場(chǎng)東座第七層整層近4000平方米的面積，而單位售價(jià)則高達(dá)32000元/平方米。其中一個(gè)項(xiàng)目中國(guó)網(wǎng)通大廈即中國(guó)證券大廈，被網(wǎng)通集團(tuán)買(mǎi)下自用的，因此很大程度上減輕了供應(yīng)集中給租賃市場(chǎng)帶來(lái)的壓力。由于新項(xiàng)目的供應(yīng)量較大，空置面積需要一定時(shí)間吸納，本季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的整體空置率上升了四個(gè)百分點(diǎn)， %。本季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)市場(chǎng)有三個(gè)新項(xiàng)目投入使用，這一數(shù)字已經(jīng)超過(guò)了去年全年的供應(yīng)總量，致使目前北京超甲級(jí)和甲級(jí)寫(xiě)字樓的存量超過(guò)了500萬(wàn)平方米。政府出臺(tái)的限制外資以及收縮銀根等政策，使入股逐漸成為投資基金和投資公司分享內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)大蛋糕的參與方式，這一方式也得到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的認(rèn)同和歡迎。以CBD為代表北京的東部區(qū)域是商務(wù)活動(dòng)集中的區(qū)域，此區(qū)域的物業(yè)項(xiàng)目也是投資基金和投資公司非常關(guān)注的對(duì)象。2007年一季度北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求情況上一個(gè)季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的整體空置率降至三年以來(lái)的最低值，有擴(kuò)租需求的公司很難在原有位置找到擴(kuò)租的空間，因此導(dǎo)致這些公司不得不選擇新的辦公物業(yè)。 　　本季度CBD區(qū)域的供應(yīng)項(xiàng)目非常集中，并且體量比較大，使得CBD寫(xiě)字樓市場(chǎng)的存量占比上升了兩個(gè)多的百分點(diǎn)?！　〗刂沟?007年第一季度，北京市場(chǎng)上寫(xiě)字樓總存量達(dá)到了12，322，363平方米。此外威盛電子也遷入了位于清華科技園區(qū)的研發(fā)大樓威盛大廈。 2007年一季度北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)情況2007年第一季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)共有七個(gè)項(xiàng)目竣工入住，相當(dāng)于去年全年供應(yīng)總量的60%。因此，本季度北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的整體空置率并沒(méi)有看到有大幅的上漲，由于人民幣升值的因素，平均的租金報(bào)價(jià)有所上升。（目前外立面裝飾已經(jīng)接近完成）第3章 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓相關(guān)資料略第4章 市場(chǎng)分析一、區(qū)域產(chǎn)品市場(chǎng)簡(jiǎn)述2007年一季度北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)總體供求狀況 　　2007年年初，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)非常集中，并且項(xiàng)目的體量比較大，新項(xiàng)目為北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)所提供的新供應(yīng)量已經(jīng)相當(dāng)于去年北京全年供應(yīng)量的60%多。DVP電源監(jiān)控系統(tǒng)消防系統(tǒng)霍尼維爾智能系統(tǒng)樓宇控制系統(tǒng)——霍尼維爾綜合布線系統(tǒng)——耐克森大堂、電梯廳、公共走廊、衛(wèi)生間等均為毛坯。新風(fēng)機(jī)組和空調(diào)末端設(shè)備丹麥威爾空調(diào)水泵美國(guó)瑪利冷卻塔變配電系統(tǒng)總裝機(jī)容量為8000KVA。商業(yè)裙樓。載重每部1350公斤。載重每部1350公斤。力求與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)。選用LOWE中空玻璃保溫幕墻降低能耗。使整個(gè)建筑更具現(xiàn)代感。彰顯中心區(qū)簡(jiǎn)潔大方典雅的高科技建筑形象。底部運(yùn)用石材和玻璃處理，體現(xiàn)穩(wěn)重感。地下車(chē)位：485個(gè)。具體數(shù)據(jù)指標(biāo)如下：建筑形態(tài):筏板式基礎(chǔ)及現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架一筒體、裙房一雙塔占地面積：8227平方米總建筑面積：100000平方米控制高度：78米綠化率：%容積率：地上建筑面積20層(局部21層)72385平地下建筑面積4層27395平商業(yè)裙房建筑面積1F5040層高2F4673層高3F4125層高4F4959層高標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積B座52027480層高A座52026109層高 功能分布1F大堂，商服2F500人中心報(bào)告廳，商服3F商服及會(huì)議用房4F圓桌會(huì)議廳，景觀中心，禮儀談判用房及康體用房520層：辦公寫(xiě)字樓地下14層：餐廳、車(chē)庫(kù)、設(shè)備及消防水池用房等?？傉嫉孛娣e為8227平方米（二）宗地現(xiàn)狀附區(qū)位圖1：略區(qū)位圖2略附圖：行程大廈效果圖略附：項(xiàng)目實(shí)景 項(xiàng)目外觀略項(xiàng)目?jī)?nèi)部略項(xiàng)目相關(guān)指標(biāo)行程大廈建設(shè)用地位于北京金融街中心區(qū)GCD地塊,用地南臨XXX街,西接X(jué)XX大街,北側(cè)為XXX西街,東側(cè)為XXX南街,其中南側(cè)、,。（一）宗地位置行程大廈建設(shè)用地位于廣伯寧路與金融大街的交匯處。后因種種原因，開(kāi)發(fā)企業(yè)北京CC集團(tuán)亞太空間置業(yè)有限公司擬將整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。以目前金融街商務(wù)區(qū)整體的發(fā)展，無(wú)論是長(zhǎng)線持有，還是進(jìn)行銷(xiāo)售，均有一定的利潤(rùn)可期。 在兩大商務(wù)圈內(nèi)均有項(xiàng)目將十分有利于SS集團(tuán)在北京的品牌形象。目前，金融街己成為拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。在２００５年美國(guó)《財(cái)富》雜志全球５００強(qiáng)名單中，落戶(hù)金融街區(qū)域的企業(yè)總部就有８家，占到入圍中國(guó)企業(yè)的４４％。 金融街經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 金融街素有“中國(guó)華爾街”之稱(chēng)，區(qū)域內(nèi)企業(yè)管理的總資產(chǎn)達(dá)１5萬(wàn)億元，控制著全國(guó)９０％的信貸資金和６５％的保費(fèi)資金的運(yùn)用。自1994年8月第一個(gè)項(xiàng)目動(dòng)工以來(lái)，開(kāi)復(fù)工的建筑面積己達(dá)230多萬(wàn)平方米，目前南區(qū)己基本建成，全部工程將在 2008年前全面竣工。與北京證監(jiān)會(huì)，北京產(chǎn)權(quán)交易所隔街相望。后經(jīng)過(guò)十一年的艱苦創(chuàng)建，北京金融街已形成一定規(guī)模，在引領(lǐng)我國(guó)金融業(yè)迅猛發(fā)展、提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水準(zhǔn)方面，發(fā)揮著難以估量的作用。項(xiàng)目處在金融街商務(wù)圈項(xiàng)目所在的北京市金融街是北京三大商務(wù)圈之一。加之中國(guó)整個(gè)投資環(huán)境的良性發(fā)展，外企涌入北京的越來(lái)越多，國(guó)際企業(yè)來(lái)華投資對(duì)寫(xiě)字樓的需求持續(xù)上升的；而越來(lái)越市場(chǎng)化的中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，催生了越來(lái)越多的民營(yíng)企業(yè)的分化、誕生。其投資收益穩(wěn)定的保持在610%之間。對(duì)于SS集團(tuán)而言，獲得此項(xiàng)目則將在北京兩大商務(wù)圈中均有聲音。若以總投資額來(lái)計(jì)算，則每平方米可售面積單位成本為22518元/平。沖抵凈資產(chǎn)后。A、謹(jǐn)慎方案 B、一般方案 租賃總收入26. 40億C、樂(lè)觀方案 考慮到行程大廈的金融街地區(qū)中上檔次項(xiàng)目的情況，我們?cè)O(shè)定了三種計(jì)算方案。租價(jià)區(qū)間在2430美金/。行程大廈整體購(gòu)買(mǎi)股權(quán)可行性研究報(bào)告建設(shè)集團(tuán)有限公司北京公司報(bào)告日期：2007年X月X日 內(nèi)容摘要結(jié)論匯總：行程大廈項(xiàng)目為機(jī)遇型項(xiàng)目，如能在付款方式與轉(zhuǎn)讓價(jià)格上取得轉(zhuǎn)讓方的讓步，則此項(xiàng)目有運(yùn)作價(jià)值。目前金融街寫(xiě)字樓項(xiàng)目基本銷(xiāo)售報(bào)價(jià)均在20000元/平米以上。租金在300500/平/月左右。總體而言，行程大廈項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)租售均有一定的利好，其中租賃市場(chǎng)比銷(xiāo)售市場(chǎng)好。目前。每平方米可售面積單位成本為18788元/平。此項(xiàng)目雖然因?yàn)楦犊罘绞脚c轉(zhuǎn)讓方要價(jià)過(guò)高有一定的風(fēng)險(xiǎn)，但其長(zhǎng)遠(yuǎn)收益前景好，尤其是能夠帶來(lái)極佳的品牌效應(yīng)與企業(yè)知名度。第1章 項(xiàng)目總論項(xiàng)目決策背景一、外部環(huán)境市場(chǎng)未來(lái)看好2000年以來(lái)，北京的寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直處在相對(duì)穩(wěn)定的上行通道內(nèi)。2005年以來(lái)，在政府實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策的情況下，寫(xiě)字樓受到的沖擊也是比較小的。這些都是寫(xiě)字樓市場(chǎng)繼續(xù)走好的重要依據(jù)。自1993年10月，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)了“北京城市總體規(guī)劃”，“規(guī)劃”中首次提出“在西二環(huán)復(fù)興門(mén)至阜成門(mén)一帶建設(shè)國(guó)家級(jí)金融管理中心”。行程大廈項(xiàng)目所在區(qū)域即北京金融街的F區(qū)。附圖：金融街位置圖附圖：金融街規(guī)劃圖金融街區(qū)域概況北京金融街南起復(fù)興門(mén)，北至阜成門(mén)，西起西二環(huán)路，東至太平橋大街，總占地面積103公頃，規(guī)劃總建筑面積330萬(wàn)平方米。 金融街的建設(shè)目標(biāo)是，“建成北京地區(qū)資金最密集、市場(chǎng)最活躍、資訊最發(fā)達(dá)、設(shè)施最完善、環(huán)境最優(yōu)美的國(guó)際化金融服務(wù)中心，成為國(guó)際一流、國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的金融中心”。金融街及周邊地區(qū)擁有５３０多家知名企業(yè)和機(jī)構(gòu)。目前，我國(guó)國(guó)家最高金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的“一行三會(huì)”(人民銀