【正文】 相上下。　　截止到2007年第一季度，北京市場上寫字樓總存量達(dá)到了12，322，363平方米。其中，超甲級和甲級寫字樓的存量突破了500萬平方米，占到存量總和的40%；乙級寫字樓存量所占比例略有下降，%，面積約為730萬平方米。 　　本季度CBD區(qū)域的供應(yīng)項(xiàng)目非常集中，并且體量比較大，使得CBD寫字樓市場的存量占比上升了兩個多的百分點(diǎn)。北京寫字樓市場項(xiàng)目分布非常不平衡，目前中關(guān)村和CBD兩個區(qū)域的寫字樓存量占到整體的40%以上，未來隨著金融街以及東二環(huán)在建項(xiàng)目的陸續(xù)竣工，這一情況可能會有所改觀。2007年一季度北京寫字樓市場需求情況上一個季度，北京寫字樓市場的整體空置率降至三年以來的最低值，有擴(kuò)租需求的公司很難在原有位置找到擴(kuò)租的空間，因此導(dǎo)致這些公司不得不選擇新的辦公物業(yè)。這些公司的遷址的需求最大的受益者是新建成的一些物業(yè)項(xiàng)目，統(tǒng)計一年以來交付使用的物業(yè)項(xiàng)目，入住率平均有25%的增長。以CBD為代表北京的東部區(qū)域是商務(wù)活動集中的區(qū)域，此區(qū)域的物業(yè)項(xiàng)目也是投資基金和投資公司非常關(guān)注的對象。今年年初。政府出臺的限制外資以及收縮銀根等政策，使入股逐漸成為投資基金和投資公司分享內(nèi)地房地產(chǎn)市場大蛋糕的參與方式，這一方式也得到房地產(chǎn)開發(fā)商的認(rèn)同和歡迎。今年年初就傳來渣打以3，500萬美元戰(zhàn)略入股中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的消息，同時成為戰(zhàn)略股東的還有摩根士丹利和美林兩大投行。本季度北京甲級寫字樓供應(yīng)市場有三個新項(xiàng)目投入使用，這一數(shù)字已經(jīng)超過了去年全年的供應(yīng)總量，致使目前北京超甲級和甲級寫字樓的存量超過了500萬平方米。其中凱晨廣場緊鄰長安街，位置優(yōu)越，該項(xiàng)目的售價在36，00040，000/平方米，處于該區(qū)域?qū)懽謽莾r格的高位。由于新項(xiàng)目的供應(yīng)量較大，空置面積需要一定時間吸納，本季度北京甲級寫字樓的整體空置率上升了四個百分點(diǎn)， %。 金融街商圈的情況2007年第一季度，金融街寫字樓市場迎來兩個新項(xiàng)目的入住。其中一個項(xiàng)目中國網(wǎng)通大廈即中國證券大廈，被網(wǎng)通集團(tuán)買下自用的，因此很大程度上減輕了供應(yīng)集中給租賃市場帶來的壓力。另外一個項(xiàng)目凱晨廣場憑借其“長安街收官之座”的優(yōu)勢位置，售價和租金都處在該區(qū)域?qū)懽謽堑母呶?。如中意人壽保險買下凱晨廣場東座第七層整層近4000平方米的面積，而單位售價則高達(dá)32000元/平方米。和上一季度相比，%。根據(jù)前面部門中關(guān)于產(chǎn)品方案與建設(shè)規(guī)模的論證和建議，在這一部分中按建議的產(chǎn)品方案和規(guī)模來研究資源、原料、燃料、動力等的需求和供應(yīng)的可靠性；并對可供選擇的廠址作進(jìn)一步技術(shù)與經(jīng)濟(jì)比較，確定新廠址方案。二、未來市場預(yù)測 目前金融街寫字樓市場僅有40%的存量是有效的租賃面積，也就是說其余60%的寫字樓面積是自用的。日前西城區(qū)宣布，在金融街預(yù)留約25萬平方米的高檔辦公區(qū)域，這些樓宇將不出售產(chǎn)權(quán)，定向租給外資商業(yè)銀行、投資銀行和成長中的保險機(jī)構(gòu)，為外資金融機(jī)構(gòu)的入駐提供辦公場所。政府部門對金融街寫字樓市場的這一布局，以及總部型寫字樓在金融街市場上的集中，對金融街寫字樓項(xiàng)目整體品質(zhì)的提升都會起到積極作用。三、北京目前寫字樓消費(fèi)主體從2004年開始，因?yàn)閲?yán)重的供大于需，投資散客對寫字樓市場的投資前景信心不足，國外投資基金開始介入，到2005年，由外資投資基金和國內(nèi)大型企業(yè)為主導(dǎo)的大單購買需求已經(jīng)成為了北京銷售市場的主流。具體的客戶群為（1）外資投資基金：購買目標(biāo)主要是CBD、燕莎、東長安街區(qū)域等商務(wù)成熟區(qū)域的頂級項(xiàng)目，如新加坡凱德置地收購中環(huán)世貿(mào)中心A、B座，摩根士丹利收購富力城雙子座，揚(yáng)子基金收購遠(yuǎn)洋新干線。收購的目的可能是短期投機(jī)，也可能是長期持有經(jīng)營。外資投資基金要求產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一，預(yù)期回報穩(wěn)定，對價格有很高承受能力，但是出手慎重，對目標(biāo)項(xiàng)目會進(jìn)行詳細(xì)考察和分析，物有所值才會成交。（2）國有大型企業(yè)：國有大型企業(yè)的選址一般在二環(huán)和長安街沿線，如金融街、東二環(huán)區(qū)域是國有大型企業(yè)的集中之地，典型的購買有中國電力投資集團(tuán)公司和中國電信購買盈創(chuàng)大廈、中國再保險公司購買國際金融中心、中國人壽保險集團(tuán)及銀監(jiān)會購買鑫茂大廈等。或者就是選址在主管單位周邊，如中油國際購買名人廣場2萬平米。國有大型企業(yè)的購買受到明顯的政策和行政關(guān)系影響，在價格上也受到企業(yè)預(yù)算的限制。（3）大型民營企業(yè)或股份制企業(yè)：這類企業(yè)實(shí)力雄厚，而且市場化程度較高，其購買以自用為主，兼顧投資，一般會選擇熱點(diǎn)商務(wù)區(qū)中性價比較高的項(xiàng)目，目前中關(guān)村區(qū)域是首選，如中鋼集團(tuán)和新東方購買中關(guān)村金融中心、長城電腦購買世紀(jì)科貿(mào)大廈A座等。（4）大型外企：這類企業(yè)雖然實(shí)力雄厚，但是購買寫字樓的案例并不多見，如果購買必然在CBD、燕莎等地的高檔項(xiàng)目，如摩托羅拉、惠普購買航華科貿(mào)中心的兩棟樓、現(xiàn)代汽車購買現(xiàn)代盛世大廈、三星購買北京國際中心1號樓等。（5）生產(chǎn)型、研發(fā)型企業(yè)或外地進(jìn)京企業(yè)：這類企業(yè)對區(qū)域環(huán)境要求不高，只要求交通便利，價格便宜。生產(chǎn)型高科技企業(yè)一般會選擇能提供優(yōu)惠政策的科技園區(qū)內(nèi)項(xiàng)目，如上地、望京、豐臺科技園、亦莊。總部基地、BDA國際企業(yè)大道、硅谷亮城等科技園或開發(fā)區(qū)內(nèi)的大型低密度項(xiàng)目的熱銷正是因?yàn)樽プ×诉@類企業(yè)的需求。（6）中小企業(yè)及個人投資者：個人投資者曾經(jīng)是北京市寫字樓銷售市場的主力客群，也正是他們的存在才使得散售一度成為了北京市寫字樓銷售市場的主流。中小企業(yè)和個人投資者對產(chǎn)品的需求一般都不大，這和他們的資金實(shí)力有關(guān)，一般面積都在數(shù)百平方米，總價在幾百萬左右。這些企業(yè)及投資者比較容易受到營銷手段的影響，形成一些項(xiàng)目熱銷的場面，如北京財富中心、建外soho都曾經(jīng)創(chuàng)造過散售的銷售奇跡。在目前，中小企業(yè)的購買需求仍然存在，但已經(jīng)不是市場主流，他們主要選擇性價比很高的項(xiàng)目購買，如中關(guān)村的名商大廈、1+1大廈等眾多中檔寫字樓主要通過這些中小企業(yè)進(jìn)行消化。而個人投資者在當(dāng)前的宏觀調(diào)控之下，需求受到打壓，而且這些投資者更青睞的是性價比更高的商住類項(xiàng)目。四、金融街商務(wù)圈的客戶特征金融街齊集了中國人民銀行、中國工商銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行以及中國證監(jiān)會、中國保監(jiān)會、中保集團(tuán)等國家級金融機(jī)構(gòu)及中國電信集團(tuán)公司、中國移動通信集團(tuán)公司、中國網(wǎng)通公司等實(shí)力企業(yè)，是中國金融業(yè)包括銀行業(yè)、證券業(yè)和保險業(yè)的最高管理機(jī)構(gòu)及全國最具實(shí)力的金融機(jī)構(gòu)和金融市場的聚集中心。因?yàn)榭腿浩毡閷?shí)力雄厚，金融街的寫字樓市場一直以高端產(chǎn)品為主，且整售現(xiàn)象較為普遍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著中國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步開放，越來越多進(jìn)入中國的外國金融機(jī)構(gòu)將對金融街高端寫字樓形成強(qiáng)有力的需求，金融街寫字樓市場的發(fā)展前景令人樂觀。因此，金融街寫字樓的需求者以外資和國有民營的大企業(yè)構(gòu)成。構(gòu)買面積相對較大是其特征。主要分三種類型：(1)國家級金融管理機(jī)構(gòu)及國內(nèi)外銀行、保險公司、證券公司等實(shí)力雄厚的大金融機(jī)構(gòu)；(2)國家級電信公司及同行業(yè)知名企業(yè)，如中國電信；(3)其它國企類服務(wù)類公司，如華原物業(yè)公司。第5章 SWOT分析建議與結(jié)論優(yōu)勢 位于正處在上行通道內(nèi)的金融街商務(wù)圈周邊已經(jīng)形成一個成熟的高檔金融產(chǎn)業(yè)區(qū)域位置顯著，交通便利劣勢轉(zhuǎn)讓的定價偏高對付款要求茍刻以目前的轉(zhuǎn)讓價格計算，銷售回報一般機(jī)會 洽購成功有利于SS集團(tuán)在北京的品牌推廣 可與SS時代廣場進(jìn)行聯(lián)動 金融街寫字樓項(xiàng)目的租金遠(yuǎn)景看好 如價格方面可獲得讓步，則前景光明威脅 一次性資金投入過大，資金回報周期長。有一定的投資風(fēng)險。 據(jù)了解，項(xiàng)目即將在5月中旬第三次掛牌，其價格將超過17億元。目前，北京市寫字樓存量，超甲與甲級寫字樓均超過500萬平方米。預(yù)計未來的競爭會加劇。按北京CC集團(tuán)要求，整體收購后，仍然由CC集團(tuán)管理團(tuán)隊進(jìn)行管理，直至項(xiàng)目完工。轉(zhuǎn)讓費(fèi)用雖然由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。但其中監(jiān)管可能會產(chǎn)生問題。SWOT分析結(jié)論與建議分析：目前，金融街整體的寫字樓的租金水平及銷售價格仍然在上漲通道內(nèi)。尤其是其中近60%的銷售面積均為企業(yè)自用。發(fā)展十分良性。尤其是目前以20004年期的一批企業(yè)的租賃合同的到期。而這些企業(yè)往往由于自身的發(fā)展，希望可以承租到更大的面積。這些均給未來行程大廈的銷售帶來機(jī)會。我們認(rèn)為未來的金融街寫字樓的交易中，仍然會以大面積的整售為主。雖然開發(fā)商在大單交易中有些被動，且整售的價格要比散售低5%10%以上，但散售價格雖然高但回收周期長，而在整售順利的情況下，卻可以達(dá)到快速回收資金的目的，從而加快了資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度，降低了中間成本。同時，對于沒有資金壓力的開發(fā)商而言，最希望在市場上建立一個自己的品牌，他們的目的是為了在市場上創(chuàng)造一種聲音出來。而SS如果沒有資金壓力，而是以在北京建立品牌為目標(biāo)的話。整購行程大廈是一個不錯的機(jī)會。結(jié)論：從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的整購優(yōu)劣勢比較突出，機(jī)會和風(fēng)險并存，但是仍然有一定的前景。從投資收益上看，賺取租金的長線投資與整購后銷售的短線投資雖然均有風(fēng)險，但是長