【正文】 8公里，計(jì)劃2008年下半年開工，2011年建成。這一帶有著得天獨(dú)厚的自然條件：周圍耕地很少，幾乎全是水和森林（周圍有近10個(gè)水庫及火山口森林公園、南渡江森林公園等眾多園林綠地），比起海濱的潮氣，這里更適合人居住，是最適宜人居地。估計(jì)未來，?？诟咚侪h(huán)線南部區(qū)域?qū)?huì)形成一個(gè)新的城市組團(tuán)———龍?zhí)两M團(tuán)。疏港路起于新海港區(qū)粵海鐵路碼頭，止于石山儒豪。項(xiàng)目北面緊貼東環(huán)鐵路，離東環(huán)鐵路美蘭機(jī)場站僅3公里，屆時(shí)東環(huán)鐵路開通后，從?？诔酥边_(dá)快車至三亞，全程僅需90分鐘；東環(huán)鐵路在海口站至美蘭機(jī)場站之間具備城市輕軌交通功能，時(shí)速為80公里/小時(shí)；從新?？谡局寥齺喺局g速度目標(biāo)值為200公里/小時(shí)(遠(yuǎn)期250公里/小時(shí))。項(xiàng)目距離美蘭機(jī)場約3公里，距離?？谑兄行膬H27公里，目前從項(xiàng)目通往市中心的主要路線有機(jī)場快速、省道G22海文高速，交通非常方便，車時(shí)不超過30分鐘。項(xiàng)目周邊擁有國內(nèi)首屈一指的豐富的原生態(tài)自然景觀資源：象征著環(huán)境保護(hù)指數(shù)最高的國家級保護(hù)區(qū)——東賽港紅樹林，以及東郊椰林，海底村莊，南渡江等。宗地上蓋物 目前項(xiàng)目上并沒有待拆遷的大型建筑，只是在南地塊里有兩座水塔建筑；土地上主要有香蕉林、水果樹幾其他一些經(jīng)濟(jì)作物，總體土地平整度較好。二、項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目四至：北至東環(huán)鐵路及海文高速，西至美演公路及美蘭墟，南至云龍鎮(zhèn)邊界及繞城高速，東至農(nóng)田及村莊。XX高爾夫項(xiàng)目研究報(bào)告目錄第一部分：項(xiàng)目概況 2一、宗地位置 2二、項(xiàng)目現(xiàn)狀 2三、項(xiàng)目交通狀況及規(guī)劃發(fā)展 4四、項(xiàng)目所在片區(qū)規(guī)劃 7五、項(xiàng)目構(gòu)成情況及規(guī)劃控制要點(diǎn) 8六、土地價(jià)格 9第二部分：市場分析 10一、2007年?？诜康禺a(chǎn)特點(diǎn)分析 11二、2008年第一季度海口市房地產(chǎn)發(fā)展情況分析 11三、海口市別墅市場分析 11四、2007年?？诜康禺a(chǎn)市場銷售渠道分析 15五、2008年?？诜康禺a(chǎn)市場的發(fā)展預(yù)測 15第四部分：項(xiàng)目開發(fā)定位 18一、海南高爾夫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 18二、海口市美蘭區(qū)高爾夫規(guī)劃 21三、項(xiàng)目高爾夫地產(chǎn)開發(fā)分析 22第五部分：海南國際旅游島建設(shè)及對本項(xiàng)目開發(fā)的意義 27一、海南國際旅游島的基本涵義 27二、海南旅游國際化情況 27三、海南國際旅游島建設(shè)情況 27四、海南建設(shè)國際旅游島的近期計(jì)劃 28五、海南建設(shè)國際旅游島的預(yù)期效應(yīng) 28六、海南國際旅游島的建設(shè)對本項(xiàng)目的意義 29第六部分：項(xiàng)目投資收益分析 30第七部分：綜合分析與結(jié)論建議 33一、項(xiàng)目SOWT分析 33二、結(jié)論和建議 34第一部分：項(xiàng)目概況一、宗地位置 項(xiàng)目地處海南省?？谑忻捞m區(qū)演豐鎮(zhèn)的最南面，南面緊鄰云龍鎮(zhèn)邊界，位于海口市西南面，西靠美蘭機(jī)場，北臨東環(huán)鐵路（正在施工）和海文高速，東接美演公路，中間有瓊文公路穿插其中，把項(xiàng)目分為南北兩大部分。項(xiàng)目距離美蘭國際機(jī)場僅3公里左右（駕車約3~4分鐘），距離海口市中心約27公里（駕車只需30分鐘）。項(xiàng)目地貌特征及地質(zhì) 項(xiàng)目屬于丘陵地貌，但地勢的起伏度非常小，這種地貌在海南中部地區(qū)最常見；土質(zhì)疏松，酸性紅壤土為主，非常適合高爾夫球場作物生長。圖1：項(xiàng)目區(qū)位及周邊情況圖2：土地地貌照片周邊配套項(xiàng)目除了毗鄰美蘭國際機(jī)場和美蘭墟小市集，周邊基礎(chǔ)配套及市政配套都較非常缺乏。三、項(xiàng)目交通狀況及規(guī)劃發(fā)展圖3項(xiàng)目片區(qū)規(guī)劃圖交通狀況：目前，項(xiàng)目周邊的主要道路有美演公路（可直達(dá)演豐鎮(zhèn)中心及紅樹林）、瓊文公路（通往文昌市的舊公路）、海文高速，而最近開通的公路有繞城高速公路及正在施工建設(shè)的東環(huán)鐵路。項(xiàng)目緊鄰海文高速公路，無論是去往?？谑兄行倪€是文昌市都非常方便，另外，為迎接2008年4月13日博鰲亞洲論壇年會(huì)及4月26日建省二十周年慶典， 4月5日，?？诶@城公路美蘭機(jī)場至東線高速公路段龍橋立交段提前開通，從美蘭機(jī)場可直達(dá)?？跂|線高速公路，所以本項(xiàng)目通往東線高速可直接由繞城公路直達(dá)。規(guī)劃發(fā)展：①繞城高速公路?？诶@城高速公路分為主線和疏港路(粵海鐵路碼頭至主線石山段)兩部分，主線起于澄邁白蓮的環(huán)島西線高速公路處，經(jīng)石山、龍橋、美蘭機(jī)場，止于演豐，與已建?？谥廖牟咚俟废噙B。?？诶@城高速全線通車后，將使海南省國道223線、224線和225線與同三國道主干線接通并網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)海南環(huán)島高速公路完全閉合，不僅對加快?？诮煌ㄖ鳂屑~建設(shè)，實(shí)現(xiàn)?？诘貐^(qū)公路、鐵路、港口、機(jī)場四種運(yùn)輸方式的有效中轉(zhuǎn)具有重要意義，也可減少?？诔鞘腥肆?、物流的過境交通壓力，并帶動(dòng)周邊市縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。沿線受惠地區(qū)包括石山、永興、龍?zhí)?、演豐等地。此外，由于交通樞紐功能的強(qiáng)大吸引功能，海口的人流、物流、信息流都將自然而然地匯集到這里來，從而形成海口新的物流中心、交通中心、倉儲(chǔ)中心。項(xiàng)目建成后，將與西環(huán)鐵路共同構(gòu)筑環(huán)海南島鐵路，近期可通過粵海鐵路與大陸鐵路網(wǎng)銜接，遠(yuǎn)期可隨著瓊州海峽固定跨海通道的打通，并入全國鐵路網(wǎng)絡(luò)。東環(huán)鐵路是一條以旅游客流和沿線各個(gè)城市、主要中心城鎮(zhèn)之間客流為主，兼顧部分跨線客流，開行少量行包列車的城際快速軌道交通，具有高密度、公交化的特點(diǎn)。時(shí)速高達(dá)200公里，預(yù)留有250公里/小時(shí)的提速空間?！耙蝗丈钊Α笔菛|環(huán)鐵路通車運(yùn)營后的新生活概念。 列車類型共有三種：一是直達(dá)車；二是大站停(指文昌、瓊海、萬寧、陵水等交錯(cuò)大站)；三是站站停。 另外，緩東寨港站、馮家灣站、山根站、日月灣站、高峰站、海棠灣站6個(gè)站緩建。 東環(huán)鐵路沿著東海岸，將穿越最具旅游發(fā)展?jié)摿Φ臇|部城市帶和濱海旅游帶。四、項(xiàng)目所在片區(qū)規(guī)劃目前，?？谑忻捞m區(qū)演豐鎮(zhèn)總體規(guī)劃已經(jīng)通過專家評審，規(guī)劃定位為紅樹林之鄉(xiāng)。演豐鎮(zhèn)具有發(fā)展優(yōu)勢：一是區(qū)位優(yōu)越，鎮(zhèn)區(qū)距海口市區(qū)26公里，距美蘭機(jī)場5公里，海文高速公路與瓊文公路平行穿過鎮(zhèn)域，交通便利；二是演豐鎮(zhèn)境內(nèi)擁有國家級紅樹林自然保護(hù)區(qū)，是全國紅樹林分布最集中、面積最大、品種最全的保護(hù)區(qū)；三是自然生態(tài)景觀豐富，盛名的海底村莊亦在該鎮(zhèn)境內(nèi)；四是海岸線長。五、項(xiàng)目構(gòu)成情況及規(guī)劃控制要點(diǎn) 項(xiàng)目構(gòu)成地塊類型面積總面積統(tǒng)計(jì)說明球場用地水庫 本報(bào)告高爾夫地產(chǎn)建設(shè)用地按照商住用地共進(jìn)行計(jì)算。主要租用地坡地苗圃農(nóng)田儲(chǔ)備商住建設(shè)用地儲(chǔ)備用地1（東）儲(chǔ)備用地2（西）商住用地（公路北）商住用地（公路南）規(guī)劃控制要點(diǎn)（1） 總占地面積 ：（1379畝）（2） 建筑面積 ：735502平方米（3） 住宅容積率 ：（4） 建筑密度 ：20%（5） 綠化率 ：60%六、土地價(jià)格按照原合同條款，本項(xiàng)目共需征地款13790萬元（10萬元/畝）。根據(jù)海口市最新城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)，本項(xiàng)目所處的桂林洋演豐片區(qū)屬于第四級，基本地價(jià)為27萬/畝（405元/平方米），其中該地價(jià)含“五通一平”土地開發(fā)費(fèi)用11萬元/畝，根據(jù)這個(gè)價(jià)格計(jì)算，本項(xiàng)目土地價(jià)格為2711=16萬元/畝，所以總土地價(jià)格為：22064萬元第二部分：市場分析一、2007年海口房地產(chǎn)特點(diǎn)分析價(jià)格分析：穩(wěn)中有升　 （1）商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中有升?！　。?）在市區(qū)，3000元/平方米以下價(jià)格逐慚淡出消費(fèi)者視野，5000元/平方米的價(jià)格門檻全面跨越。供給分析：平穩(wěn)增長　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)平穩(wěn)增長，房屋竣工面積極快速增長，房屋施工面積和新開工面積有所下降，經(jīng)濟(jì)適用住房供給加大。2007年，%。增長25%?！。?）房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛，市場交易活躍。%，超額完成了海口市政府規(guī)定的銷售指標(biāo)。%%。2007年第4季度出臺(tái)的提高第二套房首付比例、實(shí)行上浮利率等一系列針對房地產(chǎn)貸款的調(diào)控政策，抑制了部分貸款買房者的積極性。總體上看，?？谑猩唐贩渴袌鰞r(jià)格將保持平穩(wěn)增長，不會(huì)有大的波動(dòng)。諸多不利擔(dān)心均未對?？诜康禺a(chǎn)的需求構(gòu)成明顯的沖擊。%，與上月相比，%。房屋租賃和物業(yè)管理價(jià)格繼續(xù)小幅波動(dòng)，%，%。三、?？谑袆e墅市場分析本項(xiàng)目位于?？谑薪瓥|海岸，典型的別墅代表是海藍(lán)椰風(fēng)，本項(xiàng)目主要定位別墅產(chǎn)品，與?？谖骱０都昂５閸u的別墅盤有較好的可比性，而且這大部分的典型樓盤主要面向島外高端消費(fèi)群體，濱海別墅在?？趧e墅市場中占據(jù)主力位置。9大公館海甸島獨(dú)立、疊加一期獨(dú)立銷售8套，二期疊加銷售20多套10江南城海甸島疊加二期300套銷售完畢西海岸片區(qū)北臨瓊州海峽，原始植被較好，風(fēng)景優(yōu)美，環(huán)境宜人，成為?？谧罡邫n住宅區(qū)，同時(shí)也是?？陧敿墑e墅所在地。首席領(lǐng)海沙灘度假行宮；巴厘島建筑風(fēng)格與風(fēng)情園林。聯(lián)排別墅面積主要分布在250平米以下的范圍，占總數(shù)的60%，說明海口聯(lián)徘別墅面積較為緊湊，以經(jīng)濟(jì)戶型為主。別墅價(jià)格分析序號名稱產(chǎn)品面積（平方米）單價(jià)（元/M2）總價(jià)（萬元）1比華利山莊獨(dú)立3005001000013000300650聯(lián)排29074007700215224疊加180280780088001402472西海岸高爾夫獨(dú)立56080010000200005601600聯(lián)排10926260009000652363陽光西海岸獨(dú)立440