【正文】 環(huán) 境 分 析 1 項 目 價 值 認(rèn) 知 2 項 目 營 銷 策 略 3 項 目 推 廣 策 略 4 我們的思考路徑 ? 市場整體形勢 ? 區(qū)域市場情況 ? 典型項目提示 市 場 環(huán) 境 分 析 1 1－ 1 市場整體情況 歷年成都市辦公物業(yè)供銷情況1 6 . 2 22 4 . 74 5 . 3 15 0 . 9 21 7 . 1 22 3 . 0 23 7 . 6 82 8 . 3 736614233 4231505701020304050602022年 2022年 2022年 2 0 0 6 年1 1 1 月0100020223000400050006000供應(yīng)面積( 萬㎡) 銷售面積( 萬㎡) 累計均價( 元/ ㎡)06年供銷比為 ， 預(yù)計 2022年，將有共超過 100萬 平方米的供應(yīng)進(jìn)入成都寫字樓市場。 2022年優(yōu)質(zhì)寫字樓的總存量達(dá)到 56萬平方米 ，新增供應(yīng)量達(dá)到 24萬平方米，總銷售量達(dá)到 。 數(shù)據(jù)來源：成都市房地產(chǎn)管理局 ? 市場基本概況 ? 成都寫字樓（中高檔）分布特征 ? 集中以人民南路為核心軸線，在其兩端重點(diǎn)發(fā)展，呈 啞鈴狀 布局顯示； ? 中央 CBD區(qū)域 分布最廣，以春熙商圈、天府廣場商務(wù)圈為主，主要為快速消費(fèi)品、商務(wù)、服務(wù)、金融等行業(yè)為主； ? 隨政府南遷，國際城南大發(fā)展背景下的 新 CBD中心 即將形成，區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓大量新建，以科技、通訊、商務(wù)等行業(yè)為主。 ? 寫字樓需求量穩(wěn)定上升 —— 成都市商務(wù)局的數(shù)據(jù)表明，到 2022年 6月底，已有 128家世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐成都 。 ? 商務(wù)辦公物業(yè)將往高檔社區(qū)和沿線地鐵發(fā)展 —— 高檔次社區(qū)的辦公現(xiàn)象正在出現(xiàn)，特別是城南棕樹、桐梓林、棕南、棕北區(qū)域，已然成熟并成為主要的商務(wù)接待活動場所，辦公趨勢的形成是必然的，如 豐德國際廣場 。 ? 高檔甲級寫字樓供需兩旺 —— 開行國際廣場、時代廣場、威斯頓聯(lián)邦大廈 等高檔甲級寫字樓項目均取得了較好的銷售成績，且 CBD及人民南路沿線甲級寫字樓入住率均在 90%以上，未來高檔甲級寫字樓需求還將持續(xù)放量。 ? 2022年以前城南供應(yīng) ? 2022年以后城南供應(yīng) ? 南部副中心科技創(chuàng)業(yè)中心－ 37萬㎡ －政府自用；高新區(qū)檢察院辦公樓、法 院綜合樓、國電大廈、曙光大廈、中興 通訊大樓－自用物業(yè)－共約 16萬㎡； ? 成達(dá)大廈、廣電大廈－世紀(jì)城辦公 樓出售的一部份－共計 ㎡ ；按 3040%的可能出租比例來推算，約有 ㎡ 的潛在競爭供應(yīng)量。 未來區(qū)域內(nèi)共有商務(wù)物業(yè)將超過 200萬 ㎡，其商務(wù)氛圍將超過市 中心。 項目所處的總部商務(wù)區(qū)整體規(guī)劃，是順應(yīng)高標(biāo)準(zhǔn)高規(guī)格的總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的。 新希望集團(tuán)背景，城南成熟商務(wù)開發(fā)商。 服務(wù)體系 —— 全面降低企業(yè)運(yùn)營成本 降低商務(wù)交通成本 ：城市便利交通 總府路、紅星路 與大廈內(nèi)部交通系統(tǒng)，使商務(wù)活動的交通成本降至更低； 降低辦公能源成本 ：分戶精確計量的 中央空調(diào) ，消除公攤弊端；設(shè)施設(shè)備的極優(yōu)性能，減少維修維護(hù)，降低能耗，提高效率； 降低物業(yè)服務(wù)成本 ：“ 世邦魏理仕 ”提供全程 物管顧問 服務(wù)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)較之成都同檔次寫字樓低 30%。 深訪投資客戶 ? 投資項目？購買原因？ 答：時代廣場寫字樓。 ? 購買時對該項目哪一方面是不夠滿意的？ 答：立面不夠氣派、公共部分裝修材質(zhì)較差。 ? 物業(yè)回報現(xiàn)狀？回報的構(gòu)成（提示被訪者：自用 /出租 /自然增值）和增幅是怎樣的？現(xiàn)在的回報滿意度？ 答：目前租金水平為 70元 /㎡ ，租金年付，時代廣場物管代為繳稅，稅率 %。自然增值較大，回報較滿意 。 項目運(yùn)營提示： 最大化利用地段價值； 保值增值由物業(yè)服務(wù)提升。 項目狀態(tài)：在售在建 物業(yè)管理：世邦魏理仕 ? 典型項目－力寶大廈 項目運(yùn)營提示： 背景優(yōu)勢引導(dǎo)銷售； 產(chǎn)品理念超過同級。 以住宅用地年限為銷售利益點(diǎn)，成為投資熱點(diǎn)項目 項目狀態(tài)：在售在建 物業(yè)管理：第一太平維斯 ? 典型項目－商鼎國際 項目運(yùn)營提示： 商務(wù)推廣理念到位； 售價制造投資需求。 項目定位為甲級智能寫字樓， 集精品商業(yè)中心、數(shù)碼會議中心等多功能于一體的 24小時服務(wù)的 綜合性國際商務(wù)大廈 。 項目狀態(tài)：已投入使用，租金 120元 /㎡ /月 項目運(yùn)營提示： 全球化商務(wù)理念； 商務(wù)交流平臺概念。 項 目 價 值 認(rèn) 知 2 ? 項目價值梳理 ? 核心競爭力 ? 項目定位界定 2－ 1 項目價值梳理 ? 項目區(qū)域 地鐵站點(diǎn) 政務(wù)中心 本案 中信大廈 新希望國際 新益州廣場 廣電大廈 水晶塔 問題 1—— 產(chǎn)品同質(zhì)化 機(jī)遇 1—— 成都城市的機(jī)遇 ? 中國開發(fā)投資潛力十強(qiáng)城市 ? 新經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)區(qū)，中西部戰(zhàn)略要地 問題 2—— 推廣同質(zhì)化 機(jī)遇 2—— 區(qū)域板塊的機(jī)遇 問題 3—— 客戶同質(zhì)化 機(jī)遇 3—— 投資導(dǎo)向轉(zhuǎn)化的機(jī)遇 ? 甲級定位，高端配置 ? 生態(tài)、科技、環(huán)保、人性化理念 ? 商務(wù)形象提升 ? 企業(yè)價值、物業(yè)價值、發(fā)展前景 ? 國內(nèi)外知名企業(yè) ? 實(shí)力投資客戶 ? 國際化大都市發(fā)展前景 ? 政務(wù)中心、地鐵中轉(zhuǎn) ? 商務(wù)產(chǎn)品投資趨勢 ? 城南新中心、地鐵物業(yè)投資前景 ? 項目價值思考 核心價值關(guān)鍵詞 □ 國際城南總部經(jīng)濟(jì)核心區(qū) □ 地鐵換乘中心商務(wù)物業(yè) □ 新 CBD公園式生態(tài)商務(wù)中心 □ 超甲級標(biāo)準(zhǔn)的軟硬件配置 核心： 政務(wù)體系發(fā)散行業(yè) 區(qū)域： 國際城南，政府南遷 品質(zhì)： 甲級寫字樓 規(guī)劃 2： 領(lǐng)事館區(qū) 交通： 三大干道、地鐵出口 規(guī)劃 1： 會展版塊 國際城南 ? 核心價值聚合體系 2－ 2 項目核心競爭力 核心競爭力 1: 城南公園式生態(tài)商務(wù)中