【正文】 月 銷售面積 目前銷售均價 （元 /㎡ ） 安聯(lián)大廈 04/9 62022㎡ 24803㎡ 3100㎡ 14000 諾德中心 04/12 67000㎡ 25460㎡ 5092㎡ 14500 國際商會中心 04/3 98445㎡ 80725㎡ 5766㎡ 15000 航天大廈 04/9 37850㎡ 37850㎡ 6308㎡ 12022 九州創(chuàng)展 04/3 44800㎡ 40320㎡ 3360㎡ 11300 推廣主題同質(zhì)化嚴重，停留在對項目建筑本身的提煉上 。 ?滿足客戶 24小時辦公需求的空調(diào)系統(tǒng)越來越受關(guān)注 。寫字樓采用變頻多 體中央空調(diào)系統(tǒng)，分戶計量，獨立的新風(fēng)。 中央商務(wù) 開利 中央空調(diào) 分體空調(diào) 安聯(lián)大廈 VRV、 約克 中央空調(diào) 1— 4層、 33— 35層采用大金 VRV冷暖空調(diào)系統(tǒng)， 5— 32層約克中央空調(diào)系統(tǒng)，并預(yù)留分體空調(diào)室外機位臵。 2 空調(diào) 項目名稱 空調(diào)品牌 類型 特點 航天大廈 麥克維爾 中央空調(diào) 分戶計量，獨立的新風(fēng)系統(tǒng)。 ? 主要競爭對手為：榮超經(jīng)貿(mào)大廈、財富大廈、鳳凰大廈和大中華。 ? 普通高層寫字樓的銷售價格在 1150012022元 /平米 ,高端寫字樓的銷售價格在 1400015000元 /平米。 0 5000 10000 20220 15000 2022年 一季度 2022年 二季度 2022年 三季度 2022年 四季度 2022年 一季度 2022年 二季度 2022年 三季度 2022年 四季度 9771 10013 14885 13955 9090 10310 8818 10802 銷售價格 11754 2022年 一季度 走勢分析 0 20 40 60 80 100 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 銷售面積 32 40 35 批準預(yù)售面積 24 35 50 60 45 1 供求預(yù)測 2022年深圳寫字樓的批準預(yù)售面積達到新的頂峰 ,近期供遠大于求 ,但中長期看好 . ? 由于中心區(qū)超高層寫字樓價格的拉動 ， 今年價格將有所攀升 。 星河酒店前期策劃報告 深圳市同致行物業(yè)顧問有限公司 報告思路與結(jié)構(gòu) 客戶解讀 項目分析 市場掃描 項目定位 營銷攻略 市場掃描宏觀市場分析 1 歷年銷售分析 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 1996 2022年銷售量同比增長 ％，達到歷史新高！ ２ 月銷售面積 0 20220 40000 60000 80000 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 一月 16803 27881 12163 33524 75113 13986 每年的第三、第四季度為寫字樓的銷售旺季 , 05年第一季度銷售量同比下降 %. 十月 十一月 十二月 12360 4261 34000 2022年 24500 41200 13800 ３ 空臵情況分析 2022年空臵率同比下降 %；施工面積 M2, 同比增長 %，創(chuàng)歷史新高，前景不容樂觀 . 1996 1997 1999 2022 2022 2022 2022 2022 1998 空臵面積 ４ 近期價格分析 2022年深圳寫字樓平均交易價格為 9997元 /㎡，同比下降了 %，呈沖高回落之勢。 2022年一季度同比上漲 %。 ? 價格戰(zhàn)一觸即發(fā) ,明年可能再次出現(xiàn)沖高回落的態(tài)勢 . ２ 價格走勢 中心區(qū)現(xiàn)狀分析 1 基本資料 尚未推出 —— 118790 7295 卓越時代廣場 80% 15000 133595 8192 國際商會中心 銷售情況 售價（元 /M2） 建筑面積 M2 占地面積 M2 40% 14500 90151 4980 諾德中心 60% 14000 93730 5917 安聯(lián)大廈 尚未推出 —— 107917 5578 新世界中心 尚未推出 —— 130151 7368 金中環(huán)商務(wù)大廈 基本資料 未正式推出 11500 70000 5000 華融大廈 95%以上 11500 75000 6000 時代金融中心 93% 11300 58118 3685 九州創(chuàng)展大廈 95%以上 11000 44508 4703 福建興業(yè)銀行 100% 11980 53864 5565 航天大廈 100% 11000 30000 5500 國際商會二期 100% 12022 44400 4719 中央商務(wù)大廈 銷售情況 售價（元 /M2） 建筑面積 M2 占地面積 M2 接上表 … ? 中高端寫字樓出現(xiàn)熱銷 ,高端寫字樓出現(xiàn)不同程度的滯銷 。 競爭環(huán)境分析 市場定位 項目名稱 建筑形態(tài) 推出時間 預(yù)計均價 （萬 /㎡ ） 競爭面積（萬 /㎡ ） 中高端 江勝 公寓 2022年底 3 中高端 鳳凰 公寓、大開間 2022年底 － 中高端 星河崗夏 大開間 2022年底 4－ 5 高端 星河酒店 大開間 2022年底 —— 4 高端 榮超經(jīng)貿(mào) 大開間 2022年中 8 高端 財富 大開間 2022年初 7 高端 金中環(huán) 公寓、大開間 2022年底 7 高端 新世界 大開間 2022年底 7 高端 卓越時代 大開間 2022年中 —— 8 高端 大中華 大開間 2022年中 1 下階段項目 05 年 06 年 年榮超經(jīng)貿(mào)項目 鳳凰大廈 星河酒店 大中華廣場 金中環(huán) 卓越時代廣場 新世界中心 江勝大廈 財富大廈 07 年 08 年 ? 中心區(qū)寫字樓推出量日益增加， 2022年將達到歷史頂峰； ? 同質(zhì)化嚴重，超高層寫字樓成為未來主力供應(yīng)品種。 寫字樓硬件分析 1 電梯 * * 6458 2 99 9 原裝日立 九州創(chuàng)展 * * 4897 2 99 11 德國蒂森 航天大廈 * * 5344 3 216 25 5 進口三菱 國際商會中心 * * 6286 2 99 7 奧蒂斯 中央商務(wù) * * 4317 3 237 25 6 富士達 新世界中心 * * 5303 3 193 17 6 富士達 諾德中心 * * 5856 2 150 16 4 進口三菱 安聯(lián)大廈 轎廂尺寸 電梯建面比 分區(qū) 高度 電梯數(shù) 最快速度 電梯品牌 項目名稱 1 電梯 中心區(qū)寫字樓的電梯配備面積比在 5000平米 /部左右； 高層寫字樓的電梯速度在２ .５米 /秒左右，超高層寫字樓為４ — 6米 /秒之間； 日本進口品牌電梯占大多數(shù)比例，成本較歐洲品牌要低； 電梯的轎廂尺寸大多在 * *。 九州創(chuàng)展 開利 中央空調(diào) 分戶計量，配臵獨立的新風(fēng)系統(tǒng)。 諾德中心 特靈 中央空調(diào) —— 國際商會中心 三菱 中央空調(diào) 裙樓采用中央空調(diào)系統(tǒng)，冷水機組。 2 空調(diào) ?中心區(qū)寫字樓客戶對空調(diào)高品質(zhì)的要求非常嚴格 ， 對歐洲品牌的空調(diào)較為認可； ?傳統(tǒng)中央空調(diào)被廣泛采用 ,環(huán)保和節(jié)能的空調(diào)系統(tǒng)是越來越受到市場青睞 。 3 物業(yè)管理 項目名稱 物業(yè)類型 物業(yè)管理費 （元 /㎡ *月） 空調(diào)費 （元 /㎡ *月） 物管公司 航天大廈 高層寫字樓 12 中央空調(diào) 分戶計量 中海物管顧問 興業(yè)銀行大廈 高層寫字樓 10 中央空調(diào) 分戶計量 自管 時代金融中心 高層寫字樓 中央空調(diào) 分戶計量 香港怡和高力顧問 九州創(chuàng)展大廈 高層寫字樓 10（含維修費） 中央空調(diào) 分戶計量 戴德梁行顧問 安聯(lián)大廈 高層寫字樓 13 中央空調(diào) 分戶計量 第一太平戴維斯顧問 國際商會中心 超高層寫字樓 26（含空調(diào)費） 普通中央空調(diào) 第一太平戴維斯顧問 諾德中心 超高層寫字樓 16 中央空調(diào) 分戶計量 香港仲量聯(lián)行 江蘇大廈 超高層寫字樓 17 世邦魏理仕顧問 3 物業(yè)管理 ? 世界一線品牌的物業(yè)管理公司參與管理的中心區(qū)寫字樓占總量的 50%； ? 物業(yè)檔次和管理公司品牌是制定管理費高低的衡量標準；