【正文】 便來維持項(xiàng)目較高的成交量。只有那些適合工薪階層的房價(jià)才能吸引購房群體中的主力軍。 ? 價(jià)格 —— 在產(chǎn)品形態(tài)、產(chǎn)品區(qū)位同質(zhì)化，產(chǎn)品硬件和軟件相似的情況下， “ 價(jià)格 ” 在銷售中占絕對的主導(dǎo)作用。 ②城市發(fā)展方向，站在城市發(fā)展前沿 ② 項(xiàng)目東北邊未開發(fā)，環(huán)境差 ③不臨大馬路，噪音小，有良好的居住氛圍 ③周圍小區(qū)檔次低，拖累本小區(qū) ④地塊位于開封未來城市中心，升值空間大 ④開發(fā)商品牌和知名度不高 機(jī)遇（ Opportunity） 威脅（ Threats） ① 開封近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民收入穩(wěn)步提高，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展夯實(shí)了基礎(chǔ) ① 周邊項(xiàng)目多，且同質(zhì)化產(chǎn)品太多未來競爭激烈 ②開封房地產(chǎn)市場正處于高速發(fā)展期，且市場相對健康 ② 新一輪樓市調(diào)控可能改變了市場預(yù)期 ③ 產(chǎn)品創(chuàng)新及項(xiàng)目亮點(diǎn)的營造 我們發(fā)現(xiàn)。 ? 受政府控規(guī)影響，容積率低，集中于多層和別墅兩種產(chǎn)品，檔次分化嚴(yán)重，價(jià)差較大； ? 09年 19月供應(yīng)量高達(dá) ㎡，較 08年全年高出 ㎡；成交㎡，在成交量大幅攀升帶動(dòng)下價(jià)格上揚(yáng)顯著， 09年以來整體提價(jià) 400元 /㎡ ； ? 戶型供應(yīng)以三房為主，面積集中在 115143㎡ ，此面積區(qū)間為開封主流產(chǎn)品，市場去化良好； ? 客戶以改善型需求為主，以本區(qū)域和郊縣為主，但高端項(xiàng)目有效吸引眾多鄭州市民到此置業(yè)。 三、 開封 房地產(chǎn)市場概況 ⑧ 、城市各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)情況，熱點(diǎn)區(qū)域變化情況及各區(qū)域產(chǎn)品特征 ? 老城區(qū)板塊在售項(xiàng)目少，品質(zhì)定位高端，“宜居性” 強(qiáng)。在售 12個(gè)項(xiàng)目中，規(guī)模超過 50萬㎡的有三個(gè)； ? 建筑形態(tài)主要是多層、小高層和高層，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，潛在供應(yīng)量高達(dá) 399萬㎡，未來市場競爭激烈，價(jià)格集中在 40004800元 /㎡ ，環(huán)比上漲 20%。 開封市主要樓盤分布圖 本案 ? 西區(qū)板塊是房地產(chǎn)市場發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，在售項(xiàng)目多、體量大，競爭激烈。鉑金翰宮 龍成 ⑥客戶特征 三、 開封 房地產(chǎn)市場概況 水岸家園 偉業(yè) 三是由于開封市城鎮(zhèn)聚集效應(yīng)增強(qiáng)，城市化進(jìn)程加快，外來定居人員增多，形成了一定規(guī)模外來人口的住房需求。 目前，開封市房地產(chǎn)市場上主要有 4種類型的購房需求： 一是賣舊房買新房，這種主動(dòng)購房的消費(fèi)者成為市場消費(fèi)的主力。 ?市場的機(jī)會(huì)點(diǎn)主要表現(xiàn)在：未來的低密度高端市場和中后期的多層產(chǎn)品市場上，未來小高層、高層市場競爭形勢進(jìn)一步嚴(yán)峻 。 ?未來三年的房地產(chǎn)發(fā)展將呈現(xiàn)出供大于求，量升價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢，競爭進(jìn)一步激化，價(jià)格上行艱難 。 ?隨著經(jīng)濟(jì)的增長與社會(huì)的進(jìn)步，開封市將處于房地產(chǎn)快速發(fā)展的黃金時(shí)期 。 ?2022年 2022年，開封房地產(chǎn)投資占 GDP的比例均低于正常水平。新都匯 多層 10萬 新盤 4或 5月開盤 藍(lán)灣國際 14萬 下半年開盤， 4月出規(guī)劃 60140 未來 .湖濱花園 多層 小高層 還沒開盤 在售項(xiàng)目合計(jì) 約 843萬 市場存量 約 400萬方 ③ 、 開封西區(qū)在售樓盤信息 ④ 開封住宅市場各類產(chǎn)品所占比例 ⑤ 、市場特點(diǎn) ?開封 GDP和人均 GDP在河南各市中都屬于落后狀態(tài)，但是 2022年開封人均 GDP為16523元（約 2430美元），房地產(chǎn)仍處于快速發(fā)展階段。鉑金翰宮 多層電梯花園洋房 6200元 80165 龍成 御花園 高層 16萬 608 93137 楓庭金域 多層、高層、商業(yè) 3700元 138 安聯(lián) 香堤灣 多層、商住 4100元 二期 8月開盤 88140 鼎立 ?國際城 洋房，高層，小高層 150萬 3700元 80220 碧麗國都 高層 10萬 4月開盤 4500元 100130 希爾斯首府 高層 13萬 4600元 90140 東京國際 多層、小高層、高層。森林半島 別墅、寫字樓、商住 110萬 5050元 開元 ?華庭 多層，高層，別墅 43萬 5600元 120 豪德天下 上河城 多層、高層、 32萬 3100元 70120 開封東區(qū)（公園路以東） 菊城東方明珠 多層花園洋房 8萬 2600元 奧立特新城 景觀高層 8萬 江南人家 多層花園洋房 8萬 2300元 蔚藍(lán)加州 多層花園洋房 21萬 3700元 開封南區(qū)（濱河路以南） 元宏錦江 多層 高層 202200平方米 4100元 89— 140平米 宏達(dá) 三、 開封 房地產(chǎn)市場概況 ② 、 2022年開封市部分住宅土地使用權(quán)出讓統(tǒng)計(jì) 序號(hào) 宗地編號(hào) 面積 /㎡ 宗地坐落 土地用途 容積率 1 202229號(hào) （新區(qū)中心區(qū) A3－ 06號(hào)） 68376 東至二大街，南至規(guī)劃用地邊界線，西至 規(guī)劃用地邊界線，北至安順路 中小套型普通商品住房用地 ≤ 2 202230號(hào) （新區(qū)中心區(qū) A3－ 07號(hào)） 東至一大街，南至安康路，西至二大街， 北至安順路 中小套型普通商品住房用地 ≤ 3 202232號(hào) （新區(qū)中心區(qū) A3－ 18號(hào)） 66400 東至二大街，南至安康路，西至規(guī)劃用地 邊界線，北至規(guī)劃用地邊線 中小套型普通商品住房用地 ≤ 4 202236號(hào) （新區(qū)中心區(qū) A6－ 10號(hào)） 東至三大街規(guī)劃道路，南至?xí)x安路規(guī)劃道路，西至規(guī)劃用地邊界線，北至規(guī)劃道路 中小套型普通商品住房用地 ≤ 3 5 202237號(hào) （新區(qū)中心區(qū) A6－ 13號(hào)） 東至規(guī)劃用地邊界，南至?xí)x安路規(guī)劃道路，西至四大街規(guī)劃道路，北至規(guī)劃道路 中小套型普通商品住房用地 ≤ 3 6 2022w08（魏都路北側(cè)） 東至用地邊界線，南至用地邊界線，規(guī)劃路，西至用地邊界線，北至用地邊界 中小套型普通商品住房用地 ≤ 合計(jì) 301308 預(yù)計(jì)新增體量 66萬方 三、 開封 房地產(chǎn)市場概況 開封老城（城墻以內(nèi)） 項(xiàng)目名稱 類型 建筑面積 價(jià)格 主力面積 迪臣 ?世紀(jì)豪苑 多層 5600元 132160 南北 ?八十院 別墅 3萬 9000元 250— 450平方米 開封 2022年在宏觀大勢不好的背景下，商品住宅銷售價(jià)格比 2022年略有下降，但銷售面積卻保持 35%增幅，顯示了市場很好的承接力。其中商品住宅銷售金額從 2022年的 2022年的 ， 4年時(shí)間增加了 ，增長 %，增長幅度十分明顯。 三、 開封 房地產(chǎn)市場概況 ① 、簡述 開封市房地產(chǎn)開發(fā)投資額年度走勢圖4 . 7 17 . 2 7 6 . 8 2 7 . 4 01 0 . 7 51 5 . 0 32 1 . 6 03 6 . 9 40 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 02 5 . 0 03 0 . 0 03 5 . 0 04 0 . 0 02022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年(億元)開封市房地產(chǎn)投資在 20222022年一直比較平穩(wěn)，在 2022年 2022年，開始持續(xù)快速增長，增幅同比分別為 %， 40%、 43%，從 2022 增幅進(jìn)一步擴(kuò)大到 71%。 開封近年 GDP及人均 GDP—— 經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 二、開封市宏觀經(jīng)濟(jì)情況 開封市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年度走勢圖492655036184 660372208286104061202212983020224000600080001000012022140002022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年(元)數(shù)據(jù)來源：開封市統(tǒng)計(jì)局 2022年開封全市城市居民人均可支配收入 12983元，比上年增長 %；人均消費(fèi)性支出 10697元，增長 %。 一、開封市概況 ? 經(jīng)濟(jì)總量 ①經(jīng)濟(jì)總量 經(jīng)濟(jì)總量 開封市 G D P 及人均 G D P 年度走勢02004006008001000020224000600080001000012022140001600018000國內(nèi)產(chǎn)生總值（億元） 2 5 2 . 3 5 5 2 6 9 . 8 9 8 2 8 2 . 0 9 2 3 4 5 . 7 4 1 3 2 5 . 1 7 4 7 5 . 2 9 5 7 1 . 7 7 2 3 . 1 4 7 7 7 . 0 5人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 ( 元 ) 5419 5757 5 9 8 1 . 0 8 7294 6860 9936 12190 13611 165232022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年數(shù)據(jù)來源：開封市統(tǒng)計(jì)局 二、開封市宏觀經(jīng)濟(jì)情況 07年至 09年開封市的 GDP呈穩(wěn)定上升的趨勢，平均每年增長 102億元左右，年均增長率接近 %。汴西新區(qū)要建設(shè)成為面向區(qū)域提供生產(chǎn)服務(wù)、生活服務(wù)等功能的新中心區(qū)，要打造生態(tài)型新社區(qū)和特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)。 (8)、“三片”即宋城片區(qū)、汴西新區(qū)片區(qū)和東部片區(qū)。 (7)、“兩廊”即南部工業(yè)走廊和北部文化走廊。在馬家河北支以西建設(shè)汴西新區(qū)，與馬家河北支東部城區(qū)一起形成帶狀城市，組團(tuán)間以河流綠化帶相隔。 (5)、南改：結(jié)合路網(wǎng)和火車站地區(qū)綜合改造，改善南城面貌。 (3)、北控：對古城北側(cè)實(shí)施建設(shè)總量控制，避免包圍古城。 (1)、西進(jìn)：以向西發(fā)展為重點(diǎn)，建設(shè)汴西新區(qū)，構(gòu)筑面向區(qū)域的產(chǎn)業(yè)和服務(wù)職能。 一、開封市概況 開封市的城市空間發(fā)展重點(diǎn)是向西，同時(shí)采取“中疏、北控、東調(diào)和南改”的策略完善城市布局。 人口情況 開封市總?cè)丝?。 行政區(qū)劃分 開封市總面積 6444平方公里，轄尉氏縣、杞縣、通許縣、蘭考縣、開封縣五縣和鼓樓區(qū)、龍亭區(qū)、禹王臺(tái)區(qū)、順河回族區(qū)、金明區(qū)五區(qū)。開封集英地塊前期定位報(bào)告 第一部分： 開封市房地產(chǎn)市場調(diào)研 一、開封市概況 二、開封市宏觀經(jīng)濟(jì)情況 三、開封房地產(chǎn)市場概況 第二部分 產(chǎn)品定位 一、本案地塊分析 二、在售樓盤分析 三、 產(chǎn)品定位 第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品建議 目錄 第一部分 開封市房地產(chǎn)市場調(diào)研 一、開封市概況 區(qū)位與交通 開封市位于河南省東部，在中國版圖上處于豫東大平原的中心位置。開封是國務(wù)院首批公布的 24座歷史文化名城和我國七大古都之一，是中國優(yōu)秀旅游城市、全國雙擁模范城、全國創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)城市，也是河南省中原城市群和沿黃“三點(diǎn)一線”黃金旅游線路三大中心城市之一。 開封市概況 城市規(guī)劃情況 根據(jù)開封市城市總體規(guī)劃 (20222020)擬定，開封的城市性質(zhì)定位為國 家歷史文化名 城，文化旅游勝地，河南中原城市群核心城市之一。 (2022年開封統(tǒng)計(jì)公報(bào) ) 一、開封市概況 開封城市職能是鄭州都市圈的重要功能區(qū)， 要建設(shè)成為面向國際的文化旅游基地， 中原教育培訓(xùn)基地，中原特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)， 全市商貿(mào)、社會(huì)服務(wù)和管理中心。形成“一帶，兩廊，三片”的空間結(jié)構(gòu)。 (2)、中疏：保護(hù)古城，控制古城居住人口規(guī)模和建設(shè)強(qiáng)度，重點(diǎn)提升古城居住環(huán)境 質(zhì)量，改善旅游環(huán)境。 (4)、東調(diào)：調(diào)整、改造東南部地區(qū)，整合外圍功能組團(tuán)。 (6)、“一帶”即綜合功能帶。以鄭開大道 — 大梁路為主軸，串聯(lián)主要功能區(qū)和居住區(qū)，作為國際化旅游、區(qū)域職能發(fā)展集聚的核心功能軸線。南部重點(diǎn)布局工業(yè)和倉儲(chǔ)物流；北部發(fā)展教育、科技創(chuàng)新、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。宋城片區(qū)要建設(shè)成為傳統(tǒng)商業(yè)、文化旅游和居住核心區(qū)。東部片區(qū)包括古城東部地區(qū)及邊村工業(yè)區(qū)、汪屯工業(yè)區(qū)。居民人均 GDP以每年超過 14%的增長率快速的上升，居民