【正文】 離；⑤此城市的可進(jìn)入性等問題。（四）絕對(duì)區(qū)位和相對(duì)區(qū)位雙重決定論Larry Yu認(rèn)為飯店的區(qū)位選擇應(yīng)從兩個(gè)角度入手考察其決定因素：絕對(duì)因素和相對(duì)因素，這對(duì)于國(guó)際飯店集團(tuán)進(jìn)行全球擴(kuò)張的區(qū)位選擇有著重要的作用。（三）旅游者需求決定論P(yáng)eter Jones認(rèn)為對(duì)于飯店業(yè)來說，需求是飯店區(qū)位選擇的決策性因素。（二）GIS（地理信息系統(tǒng)）決策說愛爾伯特等人在“Applying Geographic Information Systems”一文中采用GIS(Geographic Information Systems)地理信息系統(tǒng)作為飯店區(qū)位選擇的決策工具，充分分析和檢驗(yàn)了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境對(duì)區(qū)位選擇的影響。假如收入不足的話，在進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)應(yīng)該采取其他必須的決策。在國(guó)際市場(chǎng)中預(yù)測(cè)銷售額時(shí)，難以做到科學(xué)般精確，尤其當(dāng)考慮匯率、通貨膨脹率及政治等這樣一些因素的時(shí)候?！　、垲A(yù)測(cè)銷售額：一個(gè)初步的銷售額預(yù)測(cè)應(yīng)該在較早的階段做出以確定項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可行性。自然的、氣候的、文化的、商業(yè)的等其他方面具有吸引力的因素同樣也要加以明確，基礎(chǔ)設(shè)施、上層建筑物（指物質(zhì)形態(tài)的建筑物，如公路、鐵路、航空運(yùn)輸終點(diǎn)的建筑物，構(gòu)成了基礎(chǔ)設(shè)施的一部分，但通常是由私人所有）和交通的可進(jìn)入性也是如此?！　、谑袌?chǎng)潛力：初步的需求或市場(chǎng)分析由市場(chǎng)確定、對(duì)當(dāng)前和預(yù)期的市場(chǎng)狀況的分析、對(duì)出租率和房?jī)r(jià)潛力的估計(jì)組成。此外，在地理上接近客源市場(chǎng)（預(yù)期的顧客來源）對(duì)于飯店的選址也是一個(gè)重要的選擇標(biāo)準(zhǔn)。五、飯店建筑選址的評(píng)價(jià)（P27）基地面積、土地價(jià)格、地形與市政設(shè)施條件；與道路連接、限制與規(guī)定，街面長(zhǎng)度、深度與進(jìn)出方向；有關(guān)規(guī)劃、法規(guī)、規(guī)定對(duì)基地的限制；基地的日照、通風(fēng)、陰影面積、周圍建筑與環(huán)境、背景噪音等；建成后飯店形象是否突出，景觀效果等；汽車出入是否方便；與城市相關(guān)功能區(qū)的連接情況等六、飯店與飯店建筑選擇的基本理論（本部分選自：張昕麗：飯店開發(fā)的區(qū)位理論，中國(guó)旅游報(bào)，2005年2月2日）（一）經(jīng)濟(jì)潛力決定論 在選擇一個(gè)城市作為飯店的目標(biāo)地時(shí)，朱卓任認(rèn)為飯店開發(fā)商通常使用一個(gè)四步驟程序來確定在某個(gè)城市的發(fā)展機(jī)會(huì)——分析商業(yè)環(huán)境、決定市場(chǎng)潛力、預(yù)測(cè)銷售量及估計(jì)和權(quán)衡預(yù)期的收益及風(fēng)險(xiǎn)。安全日益成為一些跨國(guó)酒店的令人頭疼的問題，也是對(duì)其品牌產(chǎn)生致命打擊的一個(gè)因素，例如萬(wàn)豪酒店今年來在世界各地，特別是敏感地區(qū)的安全成為顧客心中揮之不去的惡魔。案例2：2006年經(jīng)濟(jì)型酒店的的選址情況：接近市中心或鬧市區(qū)的地區(qū)。 鄰近城市交通樞紐道路、大橋、隧道、高架、城市環(huán)線，車流大，具有可停留性。案例1: 如家酒店選址在交通條件方面的要求：，一般以地鐵站附近為上佳條件，因?yàn)榈罔F的覆蓋面廣、客流量大。這一時(shí)期，康拉德 四、飯店建筑選址適宜在下列地段經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、通訊條件好的地區(qū)?！龊商m阿姆斯特丹史基浦機(jī)場(chǎng)：其外圍分布有多家高級(jí)酒店、幾個(gè)國(guó)際商務(wù)園、一個(gè)物流園區(qū)和一個(gè)集高爾夫球場(chǎng)、會(huì)所、餐飲、大型會(huì)議設(shè)施、酒店、商務(wù)休閑吧為一體的休閑娛樂中心?！龇▏?guó)巴黎的戴高樂機(jī)場(chǎng)：機(jī)場(chǎng)所處的巴黎市魯瓦西區(qū)，是巴黎的一個(gè)主要商業(yè)、科技和物流中心，在距機(jī)場(chǎng)5公里內(nèi)有占地300公頃的國(guó)際商務(wù)園、占地51公頃的科技園、展覽園和占地40公頃的工業(yè)園，國(guó)際著名的企業(yè)大多數(shù)落戶于此。因此，在它的周邊世界級(jí)酒店、餐飲場(chǎng)所、購(gòu)物商場(chǎng)、大型會(huì)議中心、商業(yè)服務(wù)中心自然不可或缺，其中占地面積達(dá)78036平方米的斯蒂芬會(huì)議中心是全美最大的會(huì)展中心之一。資料顯示，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)型酒店要求在15分鐘的車程范圍內(nèi)必須有餐館、購(gòu)物中心、加油站或社區(qū)等設(shè)施。只有充足的客源保證了高的入住率，才能在成本控制的基礎(chǔ)上形成可觀的利潤(rùn)。分析：地段的重要性源于它所能帶來的收益，對(duì)于經(jīng)濟(jì)型酒店而言，地段的意義主要在于充足的客源與完善的配套。 5. 具有良好的可見性，最好是“金角銀邊”（十字路口），最好有一定的廣告位。3. 鄰近地鐵沿線、高速公路城市入口處、主要道路交叉道口、交通樞紐中心、市郊結(jié)合部、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、汽車終點(diǎn)站、大型停車場(chǎng)附近區(qū)域。（以下位置最佳）1. 位于1類城市的市級(jí)、區(qū)級(jí)或其他城市的市級(jí)商務(wù)區(qū)、商業(yè)中心、會(huì)展中心、物貿(mào)交易中心、交通中心、大型游樂中心、中高檔（大型）居民住宅區(qū)、成熟開發(fā)區(qū)。城市郊區(qū)更加適合低層化的度假村的建設(shè)。城市商務(wù)中心區(qū)（CBD）是商務(wù)型飯店和便捷酒店的重要選址位置。也是酒店選址的一個(gè)非常重要的決定因素，往往是僅次于城市綜合需求的第二大參考因素，特別是一些高星級(jí)酒店與地產(chǎn)投資型的酒店的選址著眼點(diǎn)。從城市各地段的性質(zhì)來看，需要對(duì)那些要求提供住宿、餐飲服務(wù)的各類設(shè)施和場(chǎng)所進(jìn)行評(píng)價(jià)，因?yàn)檫@些設(shè)施的規(guī)模、數(shù)量、等級(jí)、大小、結(jié)構(gòu)等因素直接關(guān)系到飯店的類型和規(guī)模。選址區(qū)域周邊市容環(huán)境整齊干凈（最好毗鄰公園或大型綠地）。 ，具有可停留性，1公里范圍內(nèi)是否有相應(yīng)的配套（連鎖超市、藥店、銀行、餐廳、咖啡店、茶藝館、酒吧、學(xué)校、郵局、洗衣店、沖印店、加油站、綜合休閑娛樂場(chǎng)所、購(gòu)物中心或百貨商場(chǎng)等）或與公共場(chǎng)所相鄰。應(yīng)盡量符合所選定的基礎(chǔ)。二、飯店規(guī)模取決于客源市場(chǎng)的情況（P26）在城市的考察中，需要考慮所在城市的人均收入情況和人均GDP的增長(zhǎng)速度，同時(shí)，城市的商務(wù)環(huán)境、交通發(fā)達(dá)程度、人口規(guī)模和產(chǎn)業(yè)布局等因素也是高檔豪華酒店在選址過程中必須考慮的問題，這就是城市的綜合需求。4. 沿海開放城市、經(jīng)濟(jì)帶中重要的輻射城市，交通樞紐城市。2. 省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市。大城市入城干道路口、長(zhǎng)距離公路的中點(diǎn)，往往布局汽車飯店，提供住宿、餐飲，設(shè)有停車場(chǎng)，有修車、洗車、加油等服務(wù)，可設(shè)有一定的康樂設(shè)施。黃山市的酒店業(yè)在安徽省內(nèi)算是比較發(fā)達(dá)的，浙江的千島湖的酒店業(yè)更火。交通樞紐城市，要有滿足客人路過、中轉(zhuǎn)、候機(jī)、候車、侯船的飯店，可以只提供食宿服務(wù)，最好能提供有關(guān)航班、車次和船班的信息。中國(guó)酒店業(yè)的“東莞現(xiàn)象”，一個(gè)地級(jí)市擁有15家掛牌五星級(jí)酒店（2009年為14家）政治、文化中心城市，要有接待來訪貴賓的高級(jí)賓館，有滿足各級(jí)官員進(jìn)行社交等活動(dòng)的場(chǎng)所和相應(yīng)的服務(wù)，以及一些特殊服務(wù)等——會(huì)議型酒店、豪華與中高檔酒店、三四五星級(jí)酒店、大中型酒店等。杭州西湖周邊的豪華酒店，接待國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人與國(guó)際貴賓的西湖國(guó)賓館和西子賓館等。多種類型酒店、奢華與豪華酒店、五星級(jí)與白金五星級(jí)酒店、大型酒店等。城市性質(zhì)在一定程度上反映了該區(qū)域內(nèi)人口與交通、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活狀態(tài)，現(xiàn)有的酒店旅館設(shè)施情況與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營(yíng)特色與狀況等。一、飯店類型的主要取決于城市的性質(zhì)什么樣的飯店建在什么地點(diǎn)（P2526）。希爾頓認(rèn)為成功的秘訣是：適合人們對(duì)飯店的需求、合適的地點(diǎn)、理財(cái)有方、設(shè)計(jì)合理和管理精良。因此，飯店建筑對(duì)飯店的經(jīng)營(yíng)者有著至關(guān)重要的作用。【案例分析】廣州花園酒店第一節(jié) 飯店建筑的選址飯店的建筑與設(shè)施是飯店的硬件，是飯店投資的主體和重要的經(jīng)營(yíng)資源；既是飯店經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基礎(chǔ)，也是飯店產(chǎn)品的重要組成部分；同時(shí)還是飯店形象不可或缺的體現(xiàn)者。【教學(xué)重點(diǎn)】飯店功能設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)的基本手段。第3章 飯店建筑與設(shè)計(jì)【知識(shí)目標(biāo)】了解飯店建筑選址的基本因素與理論、飯店造型的基本特點(diǎn)，掌握飯店建筑結(jié)構(gòu)功能和設(shè)計(jì)的基本原則；【能力要求】學(xué)會(huì)理論聯(lián)系實(shí)際，培養(yǎng)學(xué)生對(duì)滿足顧客的需求和人性化的關(guān)懷的能力?！舅刭|(zhì)與情感培養(yǎng)】養(yǎng)成學(xué)生美與生活兼顧和融合的素質(zhì)?！窘虒W(xué)難點(diǎn)】飯店選址及其理論【學(xué)時(shí)分配】講授4課時(shí)；實(shí)踐2課時(shí)。而現(xiàn)代旅游飯店的建筑本身往往就是城市景觀中的一道靚麗的風(fēng)景，是一個(gè)城市的坐標(biāo)，許多現(xiàn)代化大飯店甚至代表了某一城市的形象，是城市的名片。、規(guī)模與舒適程度。斯塔特勒的名言；“地點(diǎn)、地點(diǎn)、地點(diǎn)”。與住宅選址從微觀環(huán)境出發(fā)不同，酒店的選址則主要從大處著眼，注重宏觀環(huán)境的利用，其中能夠集中反映城市宏觀環(huán)境的就是城市的性質(zhì)。世界名城，要有同等級(jí)的旅游飯店，為賓客提供好的休息、餐飲和借以消除疲勞的健身康樂設(shè)施，才能滿足可人的需要。例如北京上海紐約巴黎迪拜等世界名城無(wú)疑都有不同類型的酒店，接納八方賓客。商業(yè)重鎮(zhèn)、沿海港口城市——商務(wù)型酒店、四五星級(jí)酒店、大中型酒店等。例如各國(guó)的首都和各個(gè)地區(qū)的首府必備的會(huì)議型酒店，海南博鰲亞洲論壇的開設(shè)就帶動(dòng)了其高檔酒店業(yè)的發(fā)展?！嚶灭^、經(jīng)濟(jì)型酒店與一二三星級(jí)酒店、中小型酒店等風(fēng)景勝地——度假村、奢華與豪華高檔酒店、四五星級(jí)酒店、大中型酒店等。使領(lǐng)館和外商集中的城市——公寓型飯店、中高檔酒店、三四五星級(jí)酒店、大中型酒店等。案例：如家酒店選址在地區(qū)選擇上的要求（可以參考以下順序進(jìn)行）1. 首都、國(guó)家經(jīng)濟(jì)中心城市、直轄市。3. 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市－國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）在400億，城鎮(zhèn)居民人均收入在9000元/年，市區(qū)人口數(shù)在100萬(wàn)，市區(qū)流動(dòng)人口數(shù)在40萬(wàn)以上的城市。5. 交通便利，有核心支柱產(chǎn)業(yè)，商業(yè)流動(dòng)發(fā)達(dá)的城市、全國(guó)經(jīng)濟(jì)100強(qiáng)縣級(jí)市。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和基地選擇結(jié)果、根據(jù)主要經(jīng)營(yíng)方針，擬定接待旅客的層次、管理水平及酒店名稱的吸引力等，來確定酒店的性質(zhì)、等級(jí)、規(guī)模與結(jié)構(gòu)。案例：如家酒店選擇在市場(chǎng)情況(周邊環(huán)境)的要求：選址時(shí)必須考慮作好周邊市場(chǎng)的調(diào)研（全年沒有明顯淡旺季，全年平均出租率在70% 左右，客源情況穩(wěn)定，客源分類情況）方圓3公里內(nèi)可能的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況（飯店、旅館，他們的等級(jí)、客源結(jié)構(gòu)、出租率、平均房?jī)r(jià)、經(jīng)營(yíng)情況等），選址時(shí)一定要考慮客流的主要?jiǎng)泳€會(huì)不會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手截住。、學(xué)校的情況，如單位種類、單位數(shù)量、基本經(jīng)營(yíng)情況，具有的流動(dòng)性客源情況等. 經(jīng)營(yíng)區(qū)域人口狀況、結(jié)構(gòu)層次、經(jīng)濟(jì)收入、流動(dòng)人口數(shù)量、客源流量。所在道路有一定知名度、有較大的市場(chǎng)潛力和良好的市場(chǎng)前景。需調(diào)查的旅游活動(dòng)與服務(wù)設(shè)施如下表：分類活動(dòng)內(nèi)容 服務(wù)設(shè)施商業(yè)貿(mào)易、交易會(huì)、展覽會(huì)、商務(wù)活動(dòng)寫字樓、展覽廳、商場(chǎng)、公司、購(gòu)物中心、步行街等會(huì)議集會(huì)、會(huì)議、學(xué)術(shù)會(huì)議中心、多功能廳、大學(xué)等旅游風(fēng)景游覽自然風(fēng)光、公園、自然保護(hù)區(qū)等文化活動(dòng)展覽館、博物館、大學(xué)、古跡等宗教活動(dòng)廟宇、道觀、寺院、圣地等娛樂活動(dòng)影劇院、音樂廳、游樂和夜總會(huì)體育活動(dòng)體育場(chǎng)館、海濱浴場(chǎng)、球場(chǎng)等療養(yǎng)療養(yǎng)院所、特殊的自然條件探親暫住中轉(zhuǎn)城市交通樞紐附近三、飯店的舒適程度取決于城市地段的地理位置區(qū)位價(jià)值是指某區(qū)域擁有的對(duì)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起積極作用、相對(duì)其他地區(qū)具有比較優(yōu)勢(shì)的因素，包括地段、交通、環(huán)境。例如JW萬(wàn)豪酒店通常選址于城市的核心商務(wù)區(qū)內(nèi)，萬(wàn)怡酒店則會(huì)青睞城市的新興商圈。城市中心的相臨區(qū)越來越成為不少飯店的較為理想的選址地點(diǎn)。案例1：如家酒店選址在地里位置上的要求。2. 鄰近火車站、碼頭、長(zhǎng)途汽車站、公路高速客運(yùn)中心區(qū)域。4. 鄰近城市知名的大學(xué)或在校學(xué)生數(shù)量在20000人以上的教育區(qū)。6. 最好鄰近城市某個(gè)標(biāo)志建筑、知名建筑或歷史文化、旅游項(xiàng)目。選擇了一個(gè)好的地段就成功了60%。而地段內(nèi)充足完善的配套設(shè)施，則可以使經(jīng)濟(jì)型酒店更能集中精力專注于主營(yíng)業(yè)務(wù)，為客戶提供更加專業(yè)化的服務(wù)。案例2：世界知名機(jī)場(chǎng)周邊業(yè)態(tài)■美國(guó)的芝加哥奧海爾機(jī)場(chǎng)：，包括集辦公、研發(fā)中心、倉(cāng)儲(chǔ)配送基地、輕（重）工業(yè)區(qū)為一體的工業(yè)園區(qū)。與此同時(shí)，為了滿足各類商務(wù)客人的需要，在機(jī)場(chǎng)周邊還分布有幾個(gè)高爾夫球場(chǎng)和大片樹林的休閑場(chǎng)所。為了滿足該地區(qū)的客人需要，其所有者法國(guó)巴黎機(jī)場(chǎng)管理公司按照“航空城”概念著手實(shí)施建設(shè)計(jì)劃，興建了酒店、購(gòu)物中心、展覽中心、會(huì)議中心、辦公樓宇、商務(wù)園等配套設(shè)施。首都機(jī)場(chǎng)周邊酒店的新格局已經(jīng)初露端倪，并有望成為繼國(guó)貿(mào)、王府井、金融街酒店圈之后，京城第四大酒店圈。 交通便利的地區(qū)或交通要道與干線、樞紐，這些地方是汽車旅館的首選地址，如假日集團(tuán)的發(fā)展就得益于1956年美國(guó)洲際公路的大發(fā)展，考察公路、機(jī)場(chǎng)、鐵路等發(fā)展，將選擇飯店的地址稱做“挖金蛋”。希爾頓由于沒有注意交通的影響，一味地將飯店建在城市中心，給自己造成很大的被動(dòng)。 　，在選址點(diǎn)的300米方圓內(nèi)有5條以上能通達(dá)商業(yè)中心、機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭的公交站線為好。交通流動(dòng)性好，進(jìn)出口便利寬敞，快速路無(wú)隔離帶路窄，最好不是單行線、有良好的可視性和可進(jìn)入性。具有