【正文】 于奧園品牌特征我們作出以下的分析，擬出幾點(diǎn)線索如下：1 多產(chǎn)業(yè)嫁接的復(fù)合房地產(chǎn)品牌——房地產(chǎn)＋體育＋……1 擁有明顯的品牌及產(chǎn)品識(shí)別力——奧林匹克名稱、陽光健身工程社區(qū)、標(biāo)志性運(yùn)動(dòng)館（會(huì)所）、體育設(shè)施融合的園林設(shè)計(jì)……1 具有領(lǐng)導(dǎo)性的產(chǎn)品潮流及生活理念——新生活的領(lǐng)跑者、運(yùn)動(dòng)就在家門口1 倡導(dǎo)先進(jìn)的居住文化，堅(jiān)持運(yùn)動(dòng)與健康主題——科學(xué)運(yùn)動(dòng)、健康生活1 具有超前的開發(fā)理念——以產(chǎn)業(yè)化發(fā)展為目標(biāo)、配套先行、資源整合……七 奧園產(chǎn)品的特征分析奧園品牌堅(jiān)持產(chǎn)品創(chuàng)新和完善，首先必須滿足消費(fèi)者居住要求的生活空間和環(huán)境，并將體育文化、康體文化融入產(chǎn)品概念中，同時(shí)在配套、園林、戶型、材料運(yùn)用、裝標(biāo)等方面均不斷創(chuàng)新，領(lǐng)導(dǎo)著房地產(chǎn)產(chǎn)品的潮流。 新型產(chǎn)品擁有較強(qiáng)的市場(chǎng)沖擊力；216。 大規(guī)模、大公建、達(dá)配套集約式的開發(fā)思路，擁有極強(qiáng)的商業(yè)化規(guī)劃；216。 區(qū)域知名度不高，但擁有極大的品牌開發(fā)資源；216。㈢梅江生態(tài)居住區(qū)分析位于河西區(qū)西南部，是一個(gè)完全商業(yè)化運(yùn)作的大型項(xiàng)目，基本沒有安居工程，由于政府的號(hào)召力，及產(chǎn)品的創(chuàng)新令該區(qū)深受消費(fèi)者關(guān)注；但目前市政配套尚未到位。 產(chǎn)品較其他區(qū)域落后，但瑞景新城的開發(fā)將推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)品的良性競(jìng)爭(zhēng)；三 瑞景新城板塊與其他三大居住區(qū)板塊的特征分析㈠華苑居住區(qū)分析位于南開區(qū)西部，是天津最早進(jìn)行開發(fā)的居住區(qū)板塊，已發(fā)展成為配套完善，居住環(huán)境成熟的居住區(qū)，銷售成績一直比較理想。 區(qū)域優(yōu)勢(shì)并不明顯，但有較高的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力；216。 河北區(qū)——城市建設(shè)步伐迅速，擁有獨(dú)特的人文自然景觀，是低密度中檔居住區(qū)的集中地分析：城市面貌的大幅改變、豐富的綠化景觀資源、低密度中檔居住區(qū)的規(guī)劃、及良好的發(fā)展前景，令該區(qū)項(xiàng)目有較強(qiáng)的自然景觀資源競(jìng)爭(zhēng)力；amp。 南開區(qū)——學(xué)府區(qū)的優(yōu)勢(shì)令其人口增長速度最快，同時(shí)眾多的政府基建的利好令其成為另一個(gè)高檔住宅區(qū)的集中地，但高端產(chǎn)品與底段產(chǎn)品的價(jià)格差異十分大是華苑居住板塊的所在地分析：周邊學(xué)府云集、奧運(yùn)足球分賽區(qū)、規(guī)劃中的大型生態(tài)植物園，加以其本身的教育優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)勢(shì)令其擁有較高的價(jià)格起點(diǎn)，該區(qū)項(xiàng)目擁有最強(qiáng)的教學(xué)文化資源；amp。 和平區(qū)——天津市的中心區(qū)域，各方面配套完善，消費(fèi)力強(qiáng)大，是中高檔次樓盤的主要集中地分析：天津市的商業(yè)、文化的中心區(qū)域，土地價(jià)值高昂，發(fā)展空間有狹窄，集中較多的高檔樓盤，該區(qū)人口的負(fù)增長是由于城市發(fā)展規(guī)律中較為必然的；amp。危房改造的重點(diǎn)區(qū)域，安居房的主要集中地，區(qū)域產(chǎn)品相對(duì)低檔，不能滿足有意改善居住環(huán)境的客戶需求；232。傳統(tǒng)意義上，紅橋區(qū)并不是一個(gè)理想的居住環(huán)境；232。amp。矛 盾amp。amp。二 紅橋區(qū)與其他行政區(qū)的重要差異性線 索amp。健康生活〗的倡導(dǎo)者、高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給者，我們?cè)谄放聘?jìng)爭(zhēng)力、主題概念競(jìng)爭(zhēng)力及產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力上是有較大的優(yōu)勢(shì)。我們從中提煉出以下幾點(diǎn)重要的特征，以作下一步項(xiàng)目策劃的重要線索。 合富輝煌房地產(chǎn) HOPEFLUENT PROPERTIES LTD. 天津奧林匹克花園營銷主題策劃報(bào)告（20020204）天 津 奧 林 匹 克 花 園營 銷 主 題 策 劃 報(bào) 告第一部分 認(rèn)識(shí)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)自己一 天津房地產(chǎn)市場(chǎng)中的幾點(diǎn)重要線索從各方面的市場(chǎng)調(diào)研中直接顯示，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)具有其地方發(fā)展的特定因素。㈠改善型住房將成為消費(fèi)者的需求對(duì)象；㈡全國性品牌欠缺，缺乏市場(chǎng)的主導(dǎo)者；㈢市場(chǎng)保守，營銷推廣落后；㈣同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品缺乏亮點(diǎn)；有鑒于此，作為全國性的奧園品牌、〖科學(xué)運(yùn)動(dòng)而對(duì)于區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力上就是天奧成功的突破口。 商品房市場(chǎng)銷售重心不斷調(diào)整轉(zhuǎn)移，河?xùn)|區(qū)及紅橋區(qū)的發(fā)展較為突出分析：河?xùn)|區(qū)聚集了大量的工薪階層的中端產(chǎn)品及麗苑安居工程；而紅橋區(qū)則因?yàn)樗瓿蔀榱颂旖蜃畲蟮奈８牟疬w行政區(qū)。 城市中心區(qū)域的銷售量逐年漸少，居住近郊化將有所趨勢(shì)分析：城市中心區(qū)域的發(fā)展空間有限，產(chǎn)品亮點(diǎn)不突出，以及價(jià)格高昂，令消費(fèi)者的接受度減低；而中環(huán)線及外環(huán)線周邊的發(fā)展空間廣闊、產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)、性價(jià)比突出、配套日益完善，令其深受消費(fèi)者的歡迎。 和平區(qū)、紅橋區(qū)人口近年相對(duì)遞減分析：和平區(qū)是空間有限，隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市的改造，人口向其他區(qū)域流動(dòng)及遷移，是較為正?，F(xiàn)象；紅橋區(qū)人口流出大于流入，是因?yàn)樵搮^(qū)相對(duì)經(jīng)濟(jì)落后的原因，而與該區(qū)商品房銷售量的發(fā)展卻成為了一個(gè)矛盾的現(xiàn)象。 人口遷移或增長均流向其他各區(qū)，但為什么紅橋卻在遞減？分析：城市的發(fā)展中，中心區(qū)域的老化令新城區(qū)的崛起，使人口慢慢開始向周邊區(qū)域遷移，這是十分遵從城市發(fā)展規(guī)律的現(xiàn)象，而由于紅橋區(qū)存在以下的原因，令該區(qū)暫未能根據(jù)此規(guī)律發(fā)展；232。經(jīng)濟(jì)落后，人口素質(zhì)較低，城市基礎(chǔ)建設(shè)落后，政府政策支持力度不足，人口遷移的焦點(diǎn)區(qū)域并不在此；232。紅橋區(qū)本土拆遷人口消費(fèi)力有限，他們的選擇層面將以價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的項(xiàng)目為主（據(jù)了解較多的本土拆遷人口遷徙到北辰區(qū)）；各區(qū)特征amp。 河?xùn)|區(qū)——和平區(qū)商圈帶動(dòng)了該區(qū)的發(fā)展，但內(nèi)緣土地供應(yīng)量有限，外緣偏離市中