【正文】 際”為代表的“府西街商務(wù)區(qū)”；“金茂國際”、“賽格數(shù)碼港”、“盛偉大廈”為代表的“南內(nèi)環(huán)商務(wù)區(qū)”；“世貿(mào)中心”、“梅園百盛”為代表的“親賢商務(wù)區(qū)”和正在形成之中的“長風商務(wù)圈”。2005年入市銷售的幾個房地產(chǎn)項目均定位為中、小戶型，說明太原市未來房地產(chǎn)市場發(fā)展正向價格適中的中、小戶型產(chǎn)品集攏。從目前北城區(qū)價格供應(yīng)來看，漲浮空間已不大，投資者的置業(yè)熱情明顯降溫，除價格適中的中、小戶型尚受消費者認可以外，高檔項目銷售狀況已步履維艱。太原市銷售通常的行情是：一季度為淡季，漲幅不大，510月為旺季，漲幅較大。%，其中。商住與寫字樓項目所占供應(yīng)比例較小，但從市場需求來看，消費者對于此類物業(yè)的投資熱情不減，尤其在中、小戶型供應(yīng)相對缺乏的市場狀況下，只有少數(shù)開發(fā)商介入此空白領(lǐng)域，預(yù)期在未來幾年之內(nèi)此類物業(yè)將成為太原市房地產(chǎn)市場的投資黑馬。其中2003年太原市新增商品房共45個，2004年新增56個，2005年19月新增46個商品房項目（其中包含分期開發(fā)項目）。所以，未來太原市房地產(chǎn)住宅市場價格適中的中、小戶型將逐漸成為市場主流，得到了廣大消費者的熱切追捧。第一章 太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況第一節(jié) 太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀20032004年是太原房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展期，總體價格在全國中等城市中已屬較高水平，根據(jù)相關(guān)部門2005年9月統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：太原商品房均價為3000元/平米左右，而中高檔住宅平均成交單價達到3500元/平米。因此，我司根據(jù)企業(yè)的具體目標，通過對地塊周邊環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展情況及周邊項目市場等概況的客觀分析，結(jié)合項目現(xiàn)狀，總結(jié)出項目優(yōu)勢、劣勢、機會與威脅，并針對項目未來市場定位、功能配套、業(yè)態(tài)分布提出相應(yīng)建議。：；:；：魚池街綜合樓項目營銷策劃報告目 錄前 言第一章 太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況第一節(jié) 太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀第二節(jié) 太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢第二章 區(qū)域市場辦公物業(yè)發(fā)展狀況第一節(jié) 整體概況第二節(jié) 市場細化分析第三節(jié) 典型項目及可借鑒項目分析第四節(jié) 辦公物業(yè)市場發(fā)展預(yù)期第三章 項目分析第一節(jié) 項目概況一、 地塊特征二、 位置及交通三、 產(chǎn)品主要指標第二節(jié) 項目現(xiàn)狀分析一、項目SWOT分析優(yōu)勢劣勢機會威脅二、項目SWOT總結(jié)分析第四章 項目定位分析第一節(jié) 項目定位策略一、項目定位依據(jù)二、項目定位三、總結(jié)第二節(jié) 項目形象定位一、項目形象定位因素二、形象定位第三節(jié) 目標客戶定位一、目標客戶構(gòu)成二、目標客戶身份特征三、需求偏好、價值取向第四節(jié) 項目功能定位一、項目功能及檔次定位 二、項目裝修裝飾風格定位第五節(jié) 銷售模式定位一、定位原則二、銷售模式定位第六節(jié) 價格定位一、定位原則二、定價方法三、價格體系四、付款方式第五章 項目初步營銷方案第一節(jié) 確定銷售目的和目標一、確定銷售目的二、目標完成計劃第二節(jié) 方案實施一、方案實施要點二、方案實施第六章 市場推廣初步計劃第一節(jié) 項目案名定位建議一、 案名定位因素二、 案名定位第二節(jié) 市場推廣原則一、廣告主題二、推廣附件準備三、媒體策略第三節(jié) 推廣計劃初步思路第四節(jié) 推廣計劃所需支持一、各項工作的協(xié)調(diào)及支持二、開發(fā)公司配合第五節(jié) 推廣活動方案第七章 結(jié)束語前 言《報告》主要針對本項目所在區(qū)域一系列深入調(diào)研分析而引出本項目戰(zhàn)略指導(dǎo)思想、營銷策劃定位報告?！棒~池街綜合樓項目”為山西力天房地產(chǎn)公司于2004年開發(fā)建設(shè)，最初定位為自營的桑娜、酒店客房項目，目前因公司運營戰(zhàn)略的調(diào)整，希望于近期推向市場，在短期內(nèi)實現(xiàn)資金回流。通過部分建議，提醒開發(fā)商能夠緊密結(jié)合地塊周邊未來商務(wù)物業(yè)市場需求，使項目在建筑形象、功能配套等產(chǎn)品設(shè)計方面更加適應(yīng)未來市場需求特點，進而推動項目在銷售、推廣等環(huán)節(jié)的方案實施。從房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)角度來看住宅依然占據(jù)市場較大份額，80～130平米的2室、3室住宅項目成為市場供應(yīng)的主力戶型，50～80平米的小戶型在2005年也呈現(xiàn)出熱銷的局面，但多數(shù)高檔樓盤由于前期規(guī)劃定位的不合理性，導(dǎo)致了當前銷售普遍陷入困境的局面。一、不同類型商品房供應(yīng)規(guī)模2002 2005年上半年太原市累計供應(yīng)住宅、別墅、商業(yè)、寫字樓、商住、酒店式公寓等不同類型房地產(chǎn)項目共200余個。從供應(yīng)角度來看，雖然近年來太原房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，但本地開發(fā)商的開發(fā)理念滯后，宣傳包裝不到位，產(chǎn)品單一，建筑呆板，少有創(chuàng)新，項目同質(zhì)程度較高，沒有自身的產(chǎn)品個性，僅能滿足購房者一般的居住需求，還處于功能產(chǎn)品時代。二、商品房銷售價格狀況　 2003年太原市商品房銷售價格出現(xiàn)了與全國房價同步上漲的情況，漲幅為10%；2004年達到每平方米3050元，%。　　2005年上半年，太原市房地局登記的新建房屋成交數(shù)量比往年明顯下降，太原市多數(shù)樓盤不能及時清盤，尤其是部分高檔樓盤的銷售已不容樂觀。在國家宏觀政策的調(diào)控下，太原市2005年一季度房價依舊保持了小幅上漲，后半年房價走勢很難預(yù)測，預(yù)期漲浮的可能性較大，但幅度不會過高。第二節(jié) 太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢隨著太原市近幾年中、高檔樓盤的大量供應(yīng)，加之產(chǎn)品規(guī)劃的相對滯后，導(dǎo)致市場需求萎縮，投資減弱。在價格供應(yīng)方面，“價高質(zhì)劣”項目的市場機會已蕩然無存，反映出消費者投資已逐漸趨于理性，開發(fā)商以高價格賺取高額利潤的預(yù)期已不現(xiàn)實，未來太原房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢應(yīng)是在產(chǎn)品規(guī)劃、價格策略、銷售管理、售后服務(wù)等方面的綜合競爭。目前府東、府西街“CBD區(qū)域”范圍內(nèi)已呈現(xiàn)出較為成熟的商務(wù)氛圍，已投付使用的有：國貿(mào)大廈、華宇國際、珠琳國際大廈、珠琳旺角、中盛國際大廈、雙龍大廈、金色100等中、高擋寫字樓及商住項目；封頂正處于外部裝修的項目有：御花園假日廣場、第五大道等項目；目前處于主體施工階段的項目有：王府大廈、盛唐萬象等項目。第二節(jié) 市場細化分析一、寫字樓分布及銷售價格杏花嶺區(qū)寫字樓主要分布于三條主干道之上，即府東、府西街—解放路—南、北肖墻。其中國貿(mào)大廈、華宇國際、雙龍大廈均已投付使用。解放路分布有：珠林國際大廈、中盛國際大廈與金色100三個辦公項目，其中珠林國際與中盛國際為高檔寫字樓帶底商項目，銷售價格達5800元/平米，金色100從住宅調(diào)整為商住，均價2800元/平米。其中御花園假日廣場集住宅、辦公、商鋪于一體，寫字樓目前只作整層銷售，起價超過4500元/平米；珠琳旺角緊臨御花園假日廣場，為14層帶底商的純寫字樓項目，起價4600元/平米。國貿(mào)大廈東塔樓13層40層的寫字間對客戶整層銷售，西塔樓1319層對客戶整層出租，均由客戶自行進行裝修，—，租價居寫字樓項目之首；；。四、分析結(jié)論依據(jù)杏花嶺區(qū)域辦公物業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀，得出以下結(jié)論：寫字樓銷售情況較好(普遍只售不租)，銷售平均價格高于其他區(qū)域。部分寫字樓臨街街道較窄，在高峰期間內(nèi)，造成業(yè)主驅(qū)車出行不便。從本區(qū)域辦公物業(yè)整體狀況來看，多數(shù)項目性價比不高，租售價格明顯高于自身價值，物業(yè)管理費用也與其物業(yè)提供服務(wù)存在差距。名稱銷售均價戶型面積每平米年租金年回報率擬定本項目2800元/平米120平米1元/天/平米10% 從上表可以看出：如果將本項目的銷售均價擬定為2800元/平米，首付15萬，貸款21萬，以1元/天/平米的合理租金對外出租，10年可收回投資成本。第三節(jié) 典型項目及可借鑒項目分析國貿(mào)大廈一、總體情況位 置：太原市府西街69號規(guī) 模：由兩棟41層、高162米的塔樓和19層的附樓及5層裙樓組成占地面積：18500平方米總建筑面積：185000平方米商 城：13000平方米寫 字 樓：2棟寫字樓共80000 平米公 寓：16000平方米發(fā) 展 商：太原萬豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司投 資 商：