【正文】 決現(xiàn)有的地面和跑冒露現(xiàn)場(chǎng)，但從經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和經(jīng)濟(jì)效益并沒(méi)有得到改善，維修人員工資沒(méi)有減少，卻減少了工作量。二、修善投資分析根據(jù)財(cái)富賓館現(xiàn)狀，客房衛(wèi)生間、客房墻面以及走廊部分環(huán)境，已經(jīng)影響正常使用和客戶源，必需要進(jìn)行維修改造。30天=年收益=日收入1300元365天= 由以上2組數(shù)據(jù)對(duì)比可以看出，維持現(xiàn)狀的持續(xù)經(jīng)營(yíng)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房屋租賃收入。30天=（6000元3700元）247。365天=年收益100萬(wàn)元根據(jù)現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)狀況，使用平面積每天每平方米價(jià)格=(月平均收入各項(xiàng)支出)247。7000㎡247。第一中斷經(jīng)營(yíng)；第二持續(xù)經(jīng)營(yíng)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行維修改造；第三改變經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)營(yíng)思路。針對(duì)以上問(wèn)題，我們必須果斷而又有針對(duì)性地采取相應(yīng)的措施，走出一條既適應(yīng)市場(chǎng)變化形勢(shì)又適合財(cái)富公寓自身客觀實(shí)際和特色的路子，增強(qiáng)公寓的可持續(xù)發(fā)展能力，使公寓經(jīng)營(yíng)朝著良性、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的方向發(fā)展，適當(dāng)調(diào)整酒店的功能并進(jìn)行改造裝修已很有必要，調(diào)整意義十分重大。目標(biāo)消費(fèi)群體主要是工薪階層、一般商務(wù)人士、普通自費(fèi)旅游者、學(xué)生群體等。經(jīng)濟(jì)型酒店要求交通方便，人流量大，一般設(shè)于城市的中心地區(qū)或者商務(wù)區(qū)。 基于市場(chǎng)分析，我們對(duì)財(cái)富公寓提出經(jīng)濟(jì)型酒店的定位。 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，商務(wù)旅行近年來(lái)也呈現(xiàn)出穩(wěn)步發(fā)展的趨勢(shì)，其中包括從事采購(gòu)、推銷、市調(diào)、調(diào)試、維修和售后服務(wù)等各種業(yè)務(wù)的工作人員，他們?nèi)藬?shù)很多，差旅費(fèi)用預(yù)算較低、沒(méi)有顯示身份地位的要求，一般選擇住在城市中心區(qū)，要求交通和生活方便，他們工作非常辛苦，工作之余最大的希望是能夠休息好和找足面子。調(diào)查表明，中國(guó)老百姓對(duì)住宿環(huán)境和服務(wù)的主要要求是安全、衛(wèi)生、價(jià)廉和較為完善的服務(wù)，能睡個(gè)好覺(jué)。因此，財(cái)富公寓的改造經(jīng)營(yíng)必須有新的思路，必須確定新的市場(chǎng)定位。財(cái)富公寓的硬件條件帶來(lái)的制約因素非常明顯：規(guī)模偏小，只有八十間客房；沒(méi)有專用寬敞的大堂前廳；缺乏配套的餐飲娛樂(lè)和商務(wù)服務(wù)設(shè)施等等。形成主動(dòng)、熱情、親切的服務(wù)意識(shí)，及時(shí)洞察顧客的需求，避免提供服務(wù)的時(shí)候比較呆板和被動(dòng)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不符合行業(yè)發(fā)展需要，路線不明確。突出表現(xiàn)在客房的種類、數(shù)量、風(fēng)格和服務(wù)上，很多時(shí)候不能滿足客人的需求。經(jīng)營(yíng)狀況利潤(rùn)較少。由于酒店的部分功能、裝修、布局、設(shè)施、設(shè)備因多年的運(yùn)營(yíng)，或老化失修，或已不能適應(yīng)日益提高的客人需求，也不能適應(yīng)同行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)之需要。硬件配備不充足，比如電腦間和空調(diào)間已經(jīng)是行業(yè)中必備設(shè)施。 企業(yè)目前經(jīng)營(yíng)狀況：財(cái)富賓館曾經(jīng)有過(guò)一時(shí)段的輝煌業(yè)績(jī)，但到今天越來(lái)越多強(qiáng)有力的竟?fàn)幷呔虻囟?，?cái)富賓館面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，其優(yōu)勢(shì)地位岌岌可危。加大第三產(chǎn)業(yè)和社會(huì)事業(yè)的發(fā)展。始終堅(jiān)持優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、利益共享的原則，積極推進(jìn)與各方的經(jīng)貿(mào)交流與合作。二、政治因素：新世紀(jì)，新發(fā)展，新形象。綏化是哈爾濱以北重要的商品集散地，上連全國(guó)各大城市，輻射周邊50余個(gè)市縣。境內(nèi)有哈綏高速公路、哈伊和哈黑兩條國(guó)道及6條高等級(jí)公路形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，哈佳、濱北兩條鐵路貫穿交匯，綏化站是客貨運(yùn)綜合的一級(jí)編組站。是全省的重要交通樞紐，哈爾濱以北的區(qū)域性中心城市。第二章 項(xiàng)目提出背景一、地理優(yōu)勢(shì)：綏化市地處黑龍江省中部，南倚北國(guó)冰城哈爾濱，北望黑河口岸，東鄰伊春林海，西接大慶油田。員工總數(shù)25人，其中管理人員2人，維修工人2人，接待2人，其余為樓層經(jīng)理及衛(wèi)生、服務(wù)人員。是較早期綏化市具有相當(dāng)規(guī)模的賓館之一，裝飾裝修迎合時(shí)代風(fēng)格，在當(dāng)?shù)芈曌u(yù)較好。為提高企業(yè)的盈利能力和可持續(xù)發(fā)展能力，綏化市財(cái)富賓館擬實(shí)施賓館改擴(kuò)建項(xiàng)目。但目前城市的發(fā)展又為財(cái)富公寓帶來(lái)了新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，如何審時(shí)度勢(shì)，把握機(jī)會(huì)，利用這一有利時(shí)機(jī)，重塑對(duì)外形象，提高自身品牌，進(jìn)一步穩(wěn)固和擴(kuò)大消費(fèi)群體，扭轉(zhuǎn)目前的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，獨(dú)樹(shù)一幟地創(chuàng)造一種與賓館有關(guān)的文化空間和美好生活的觀念，已成為當(dāng)務(wù)之急。經(jīng)營(yíng)十幾年來(lái)，歷屆管理人員和員工的艱苦拼搏，創(chuàng)下了一頁(yè)頁(yè)壯麗的輝煌史，打造了綏化市酒店業(yè)市場(chǎng)中有較高知名度的賓館品牌，在綏化市民心目中樹(shù)立了良好的口碑。緩化市財(cái)富賓館裝飾裝修投資可行性分析報(bào)告綏化市財(cái)富賓館裝飾裝修項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告編制日期：2011年5月15日星期日目 錄前 言 2第一章 項(xiàng)目概括 2第二章 項(xiàng)目提出背景 3一、地理優(yōu)勢(shì)： 3二、政治因素： 3三、市場(chǎng)定位： 4第三章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 6一、中斷經(jīng)營(yíng)分析 6二、修善投資分析 7三、改變經(jīng)營(yíng)模式、增加服務(wù)項(xiàng)目分析 7（二）經(jīng)濟(jì)效益分析： 9第四章 可行性研究結(jié)論 11 前 言財(cái)富公寓位于綏化市中心，交通方便，服務(wù)設(shè)施完善。自1998年建成以來(lái)，接待了數(shù)以千計(jì)的賓客。隨著城市的建設(shè)與開(kāi)發(fā)，如今的財(cái)富公寓與其他新建的賓館酒店相比，已顯得有些陳舊。第一章 項(xiàng)目概括綏化市財(cái)富賓館始辦于1998年，位于黑龍江省綏化市北林區(qū)黃河北路。建筑規(guī)模7000平方米，7層框架結(jié)構(gòu)，一層為大堂，七層為賓館辦公區(qū)，二至六層為客房，客房總數(shù)量80間，客房平均使用面積32平方米，客房容量為160人左右。電腦間總數(shù)為12間，空調(diào)間數(shù)量為8間，公寓間5間，豪華套間1間，標(biāo)準(zhǔn)客房54間。清同治元年開(kāi)發(fā)設(shè)鎮(zhèn)，1956年設(shè)立綏化地區(qū)行政公署，1999年12月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤銷綏化行署設(shè)立地級(jí)綏化市，撤銷縣級(jí)綏化市設(shè)立縣級(jí)北林區(qū)。市區(qū)輻射面積2743平方公里，總?cè)丝?5萬(wàn)，距離省城哈爾濱91公里。具有國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平的客運(yùn)中心和貨運(yùn)樞紐工程，是全省六大客貨運(yùn)中轉(zhuǎn)中心之一。年輕的綏化市正處于百業(yè)待興、百事待舉的發(fā)展時(shí)期。綏化立足以綠色生態(tài)城市為標(biāo)志，致力建設(shè)哈北地區(qū)重要的交通樞紐、商貿(mào)集散中心、綠色物產(chǎn)業(yè)基地。綏化市委、市政府和北林區(qū)委、區(qū)政府將努力創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境，在用地、金融、收費(fèi)、保護(hù)投資者合法權(quán)益等方面，提供優(yōu)質(zhì)、快捷、高效的服務(wù)。重點(diǎn)建設(shè)一批規(guī)模大、輻射功能強(qiáng)的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、綜合性專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、物資集散中心、三星級(jí)以上賓館及大型飲食娛樂(lè)場(chǎng)所。產(chǎn)生這種狀況的原因如下：經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目單一，僅局限在住宿項(xiàng)目上。住宿環(huán)境中檔。由于市區(qū)及外圍酒店和餐飲點(diǎn)供給量的不斷增加，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，使經(jīng)營(yíng)環(huán)境越來(lái)越惡劣。公寓的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)已不適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)的變化。大部分客房需要維修，維修成本較高。需要提高員工綜合素質(zhì)。三、市場(chǎng)定位： 確定財(cái)富公寓的市場(chǎng)定位時(shí)，考慮問(wèn)題的基本出發(fā)點(diǎn)應(yīng)該從酒店本身的硬件條件出發(fā)。巧婦難為無(wú)米之炊，這些無(wú)法消除的“硬傷”決定了公寓的賣價(jià)很低，經(jīng)營(yíng)效益難以提高。 考察當(dāng)今的賓館市場(chǎng)我們可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)城市居民現(xiàn)已進(jìn)入大規(guī)模休閑度假旅游消費(fèi)