【正文】 商家感到本項目的發(fā)展前景是大有空間的。另外核心主力店對于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗與否，購物中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。第五原則：核心主力店互動原則在大型購物中心的招商方面來講，理論上遵從核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則。我們建議，在條件容許的情況下，核心主力零售店的引進采取加盟或品牌輸入的合作方式，盡量自營一部分或全部，這樣一可以加強經(jīng)營控制力度，有利于購物中心長期經(jīng)營；其次可增強其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。第四原則：經(jīng)營方式的選擇原則購物中心的經(jīng)營方式基本有三種：自營、聯(lián)營和租賃。異業(yè)互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權(quán)，并能讓顧客身心體驗變化，提高其消費興趣與欲望。第三原則：同業(yè)差異、異業(yè)互補原則同業(yè)差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進入，如果引進商戶過于重疊，在經(jīng)營上將造成競爭的激烈，也有損商場的經(jīng)營特色。招商要始終注意維護和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。四、商戶選擇原則第一原則：把握業(yè)態(tài)經(jīng)營比例原則通過對國際知名與國內(nèi)成功的大型購物中心的業(yè)態(tài)經(jīng)營配比進行深入的研究分析，針對北海的市場具體情況，和安商港的零售、餐飲、娛樂產(chǎn)業(yè)經(jīng)營比例必須滿足7：1：2，招商時要注意維護和管理好這個經(jīng)營比例（當(dāng)然不是絕對的）。商場定位的確立與業(yè)態(tài)的劃分，必然與其經(jīng)營品種、檔次息息相關(guān)，以品牌為核心開展招活動，是現(xiàn)代商業(yè)的必然趨勢。三、招商總體策略招商總體策略是招商工作的核心指導(dǎo)思想，制定招商總體策略，旨在明確招商工作方向。統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理。經(jīng)營同類商品的商家不超過20家。保證商家經(jīng)營的面積有足夠的展示空間，規(guī)定承租商戶至少要租用20m2以上的經(jīng)營面積。保證商場的中高檔定位，在實際的招商過程中，堅持招名牌的商家，拒絕哪些小檔次，無品牌的小商戶進場。五樓的電影城是整個商場最重要的人流匯聚點之一，電影城每天將為商場帶來可觀的人流量，如果可行，建議電影城同步開業(yè)。能吸引人流量的商戶。商戶結(jié)構(gòu)的組成對全體商戶都是相輔相成的，不同的商戶會帶來不同消費群，某些商戶個性鮮明、形象突出，容易給消費者留下深刻印象，豐富了商場整體的經(jīng)營特色。知名商戶的進駐，一方面對消費的核心——消費者形成吸引力，另一方面，知名商戶的形象也能使商場的形象更加深化。本項目的初步業(yè)態(tài)分布如下：樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)負(fù)一層（自由港）品牌連鎖超市（主力商戶）首層（品牌港）品牌服裝形象店、化妝品專柜、珠寶玉器、手機電信、連鎖快餐、大堂休閑吧（飲品、小食）、銀行、商務(wù)中心二層（潮流港）特色服飾、潮流服飾、皮具、鞋帽、內(nèi)衣、婚紗攝影、個人用品店、精品首飾、修甲、運動100體育廊、旅行用品店三層（數(shù)碼港）家電、音響、數(shù)碼產(chǎn)品、高科技展示區(qū)、家居、貼紙相、游戲機中心、明星卡區(qū)、網(wǎng)吧中心、兒童娛樂城、童裝區(qū)、玩具城、如品牌雪糕屋二、商戶進駐要求（一）基本要求知名商戶或連鎖商戶。這是開業(yè)前最重要的工作，也是能否順利實現(xiàn)前期設(shè)計目標(biāo)的關(guān)鍵工作。不能統(tǒng)一運營管理的購物中心，會逐漸從“購物中心”蛻變成“小商品市場”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。 珠寶類：六福珠寶、周大福、點石珠寶等216。 美容化妝品類：雅芳、亮妝、羽西等216。 皮具、鞋類：高卓皮具、安迪皮具、永峻皮具、科春得、百事流行鞋、皮爾卡丹、老人頭、鱷魚、沿岸在線、阿迪達斯、信步、皮匠世家、百麗、芭迪等216。 品牌服裝：例外、江南布衣、鱷魚服裝、皚如、播、時尚芭莎、天蘭、奧雪瑪、皮爾卡丹、以純、黎人坊、藍豹西服、雷柏高、萍果、CY、彬彬西服、報喜鳥、左丹奴、Samp。 百貨：廣州百貨、天貿(mào)南大百貨、摩登百貨輔助商戶：由國內(nèi)外品牌專賣店與本地部分的零星商戶組成，三、四線商戶為主，這部分商家也是本項目很重要的客戶群體，同時，他們的加入可以豐富商場的購物要求與樂趣，令商場變得更加多元化。 快餐店：肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客216。項目要以一些比較優(yōu)惠的策略去引進這類型的主力商家，確保項目對中小型商家的招商更有吸引力。西式快餐店應(yīng)以一線品牌商戶為主，大型超市、百貨商店以二線品牌商戶為主，爭取引進一線品牌商戶?，F(xiàn)時執(zhí)行：u 核心主力店先行，輔助店隨后的原則；u 零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則。二、目標(biāo)商家（品牌組織）計劃在和安商港的招商工作和品牌組織計劃中，應(yīng)充分考慮北海地區(qū)消費者的消費特性、消費能力和消費習(xí)慣，以個別一、二線品牌商戶帶動三、四線商戶，吸引一大批意向經(jīng)營商戶，從中選擇優(yōu)質(zhì)客戶，實現(xiàn)品牌店經(jīng)營、無假貨經(jīng)營，樹立和安商港的專業(yè)形象。龍頭效應(yīng)。通過前期鋪墊工作，保證和安商港的招商到位，爭取達到最大的進場率，保證商場的順利開業(yè)，力爭項目的招商率達到85％以上。目前，北海的商業(yè)地產(chǎn)處于發(fā)展的初級階段，在這樣一個充滿機遇和風(fēng)險的環(huán)境下，本項目必須采用差異化策略，運用與眾不同的實戰(zhàn)戰(zhàn)略與技巧，才能找到最好的出路，在確定與不確定的元素的圍殺中才能沖出一條血路，早日達到本項目的招商目標(biāo)，確保商場的順利開業(yè)，這份招商報告，供雙方討論確認(rèn)與執(zhí)行。我們認(rèn)為一個商業(yè)項目的真正成功是商場日后持續(xù)經(jīng)營的長久旺盛，而統(tǒng)一招商就是為商場以后經(jīng)營的暢旺奠定堅實的基石。招商的成敗關(guān)系到項目的是否可以順利開業(yè)，優(yōu)質(zhì)的主力商戶是商場長久發(fā)展的中流砥柱。北海市和安商港招商推廣策劃報告廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機構(gòu)2003年10月目 錄第一部分：前言第二部分：招商目標(biāo)第三部分：招商原則第四部分：價格策略第五部分：招商階段劃分與具體執(zhí)行策略第六部分：推廣策略及費用預(yù)算附：商場常見業(yè)態(tài)種類第一部分 前 言招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實現(xiàn)形式，一個商業(yè)地產(chǎn)項目運作成功與否就看是否能按計劃成功完成招商目標(biāo)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因而，對于商業(yè)地產(chǎn)商來說，掌握地產(chǎn)商業(yè)的招商特點有利于商業(yè)地產(chǎn)項目的運作成功。隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,招商將會扮演很重要的角色。我們積極地為本項目尋求最佳的贏利模式與整體招商實戰(zhàn)策略，力爭使本項目實現(xiàn)經(jīng)濟效益、品牌效益與社會效益“三贏”，以及將項目持續(xù)做旺，實現(xiàn)贏利的持久化與最大化。第二部分 招商目標(biāo)一、和安商港的招商目標(biāo)和安商港的招商不只是簡單解決商家進場經(jīng)營的問題，而是挑選優(yōu)質(zhì)商家促進商場的持續(xù)旺場。通過在北海當(dāng)?shù)厥袌黾翱绲貐^(qū)的巡回招商會，進一步提高北海和安商港的知名度，培育市場的美譽度，實行全部招商與招租，奠定項目在北海市場的龍頭地位。通過主力商戶的進駐，帶動小商戶的進駐經(jīng)營，為后續(xù)的市場持續(xù)走旺帶來保障作用，實現(xiàn)高質(zhì)素的主力商戶強勢加入，為本項目以后的招商工作提供一個信心的保證。招商計劃先外后內(nèi)，即首先去吸引在國內(nèi)外市場上領(lǐng)先的企業(yè)和品牌，再選擇當(dāng)?shù)赜刑厣纳唐泛头?wù)項目。主力商戶：主要包括大型超市、百貨商店和西式快餐店。因為北海城市的規(guī)模不大，人口不多，從消費承受力方面考慮，要直接引進招商超大型的連鎖超市與百貨商店的難度是很大，所以，我們建議，本項目采用合作經(jīng)營或連鎖加盟方式與一些大型品牌商家合作經(jīng)營主力商戶。目標(biāo)客戶有：216。 超市：廣州家誼超市、島內(nèi)價、好又多、章業(yè)萬貨216。目標(biāo)客戶有：216。K、UG2000、真維絲、保獅龍、班尼路、自由鳥、李寧等；216。 家電、手機類：東澤電器、順電家電、協(xié)享手機城、星之光電器城等216。 精品類：頂好飾品、神話精品廊、激潮流飾品、翁氏魔術(shù)等216。 服務(wù)類：建設(shè)銀行、南航票務(wù)、旅游公司、中國電信、