【正文】 看，在我們調(diào)查的幾個樓盤中，獨棟別墅實現(xiàn)的銷售情況最為理想，接近80％的銷售率，已經(jīng)說明了問題。歸根結(jié)底，華杰叫好又叫座的根本原因，就是定位為純獨棟別墅，滿足了客戶心理上對“真正”別墅生活的渴望。在最初的規(guī)劃中，總戶數(shù)是190棟；在一、二期推向市場，大戶型受到強烈追捧后，在三、四期中把原先定位為中小戶型的全部改為大戶型，總戶數(shù)減少到170戶。豪杰占地200余畝，全部規(guī)劃設計為獨棟別墅，其主要的特點就是戶型大，建筑面積從280平方米～460平方米；花園面積開闊，最大的達到800平方米。實際上,市場已經(jīng)證實了一個問題。別墅的本質(zhì)是，奢華。價格已經(jīng)不是此類客戶考慮的問題。但幾乎所有業(yè)內(nèi)人士都認為，北海市目前超低價位住房升值潛力大，是驅(qū)動江浙、上海購房者入市的主要因素。北海別墅市場中,主要來自于外地客戶。缺乏別墅作為高檔盤的尊容、高檔、華貴。北海別墅樓盤素質(zhì)參差不齊，整體水平較低在調(diào)查中，北海最著名的明星別墅盤“華杰馨園”，兵營式布局，整體規(guī)劃設計略顯呆板，空間變化少，沒有動感和曲折；園林設計簡單，整體規(guī)劃設計給人以暴發(fā)戶農(nóng)民房感覺。隨著市場的復蘇，當開發(fā)商發(fā)現(xiàn)“解套”的成本與市場受益達到 “零界點”，就會時刻關注市場動向，一旦時機成熟，就會迅速重入市，搶奪市場份額。10年前的大開發(fā)，成片農(nóng)用地征用成為城市建設用地，作為一個度假城市，別墅規(guī)劃用地不在少數(shù)。是而本案明年進入市場，除了沿襲今年房地產(chǎn)的發(fā)展勢頭，更是要找準突破口，為北海房地產(chǎn)持續(xù)強烈發(fā)展注入了活力。其他幾個樓盤，都遠離海邊，戶型、配套設施、規(guī)劃、安全防范、物業(yè)管理等方面都帶有較嚴重的缺陷，不能滿足外地高端客戶的要求。第二章 別墅市場初探從市場細分來看，別墅市場應該有很大的潛力可挖，在異地購買中，別墅需求量很大，而北海近幾年僅有海泰物業(yè)、碧雅苑、東方花園、北?；▓@和華杰溫馨園等幾個別墅樓盤推出。外地客戶成了普遍持投資心態(tài)，把北?，F(xiàn)狀跟他們本地當年房地產(chǎn)狀況相比，覺得北海房價水位低，有很大的增值空間。自1999年以來,北海市的外來購房者中，一直以西北、東北等北方離退休人員為主；但2003年6月份開始，來自上海、浙江及廣西南寧等地的購房者明顯增多，他們特別看重一些高檔樓盤。如果出手將會選擇一些投資型的產(chǎn)品，且希望能統(tǒng)一經(jīng)營的現(xiàn)房，其次再看開發(fā)商實力如何，才會做出購買。占天占地,仍然是第一選擇。自從2000年政府啟動房地產(chǎn)市場,2002年正式復蘇以來,異地客戶成了支撐北海樓市的主導力量。(三)、客戶情況由于10年前的的房地產(chǎn)泡漠的破裂,北海當?shù)厝藢Ψ康禺a(chǎn)已經(jīng)變得不再敏感。旅游地產(chǎn)風生水起多個在建或是立項的度假村、產(chǎn)權(quán)式酒店等與旅游相關的項目的出現(xiàn)，標志著旅游地產(chǎn)會是今后的重頭戲。目前，北海市此類產(chǎn)品還很稀缺，因而留給開發(fā)商極大的空間充分發(fā)揮。這些購房者對大海有著無比的向往，渴望能在海邊有一處屬于自己的空間，因此在海邊的商品房成為其首選的度假“基地”。小戶型地理位置好、環(huán)境好、交通便利，再加上幾個實際點的賣點，很容易受到投資者的青睞：容易轉(zhuǎn)手、可住、出租甚至辦公。他們之中有本地父母為兒女買，也有成年人為父母買于養(yǎng)老(外省人)，還有年輕的本地女孩買做自己閨房的……由于總價低，年輕人有能力消費；并且擁有一個自己的家的觀念，早已是深入年輕人的心中，年輕人希望擁有一個屬于自己的空間，小戶型無疑是最好的選擇。(2)、消費觀念的成熟。由于實體經(jīng)濟的發(fā)展，將吸納一批的當?shù)貏趧恿?，并且隨著經(jīng)濟的逐步發(fā)展，會吸引越來越多的當?shù)厝四贻p人回流或是留在當?shù)毓ぷ?。有一點可以肯定，小戶型在今后三五年內(nèi)還將是市場的主角。這里大膽預測，由于存在旅游經(jīng)濟的發(fā)展以及該島獨特的地理位置、氣候環(huán)境等因素的影響，今后的潿州島將會成為另一個海南島，一個旅游度假的真正的天堂。與政府的冷淡相比，不少民間資本都已蠢蠢欲動，都有意向該島投資，由于存在政策方面的障礙，現(xiàn)在態(tài)勢并不明朗。雖然現(xiàn)在配套設施等各方面的條件與其他板塊相比，相差甚遠，但其發(fā)展?jié)摿薮?。潿州島板塊海城區(qū)新引進落實項目12個，內(nèi)資到位資金新增3696萬元，其中潿洲鎮(zhèn)的上島項目到位內(nèi)資1652萬元、外資175萬美元。包括投資達5億的“楊帆”酒店、北海碧海銀沙國際旅游項目、銀灘中區(qū)改造二期工程、海泰別墅改造、銀灘樂園改造、國際游艇俱樂部改造、銀灘中區(qū)A地塊項目開發(fā)、銀灘音樂噴泉改造工程、北海大學園區(qū)周邊市政配套設施、北部灣大道改造工程、西藏南路、云南路等道路的完善工程、小街小巷道路排水及路燈工程、僑港鎮(zhèn)改造工程等。相對而言，茶亭路的發(fā)展縱深稍差，整個茶亭路區(qū)域可供開發(fā)的土地不多，而且能真正享受海景的也不多，沒有多少發(fā)展?jié)摿?。擁有如此眾多得天獨厚?yōu)勢的四川板塊成為市場寵兒也就不足為奇了。再繼續(xù)往南，市行政中心就在四川路上。繼續(xù)往南，就進入了以外貿(mào)、工商以及寫字樓和許多娛樂休閑場所構(gòu)成的商務中心。作為一個城市特色旅游先導產(chǎn)業(yè)，外沙海鮮島的繁榮不但提高了北海的知名度，也給四川路注入了更多的活力和色彩；外沙海鮮島繼續(xù)往南，就是北海的市中心廣場——北部灣廣場。因此，北海城市格局遷移勢在必行。北海的舊城中心可以說還集中在北部灣路。四川路板塊四川路這一樓盤新貴依然興彩奪目，并且呈現(xiàn)持續(xù)升溫的跡象。隨著云南南路市場的建成并投入使用，周邊生活配套設施的日益完善，相信在今后的5年時間內(nèi)，云南南路還能風韻猶存。以上例舉的幾個樓盤出現(xiàn)銷售受阻的問題，歸根到底主要是與開發(fā)商的實力及策略有關。（一）、各領風騷三五年——房地產(chǎn)板塊分析云南路板塊云南路板塊的銀龍花園傳來停工的消息，原稱五月交房的承諾將無法實現(xiàn)；睛海居的代理銷售商合富輝煌退出該樓盤營銷工作；碧桂華庭銷售停滯不前……云南路顯得冷清寂靜。北海市項目研究提案第一章 市場狀況北海市場在經(jīng)歷了10年前的“大躍進”，而跌入深谷的慘痛后，于2002年開始逐漸復蘇。北海房地產(chǎn)新格局初顯。云南路樓市進入到第二季度以來，失去了以往火爆的風光，像是失寵的孩子。有一點值得關注：云南路板塊已經(jīng)初聚了生活居住板塊的雛形。這么比喻是因為，云南路有一個十足的硬傷，散亂的農(nóng)民房成為開發(fā)商進入的最大障礙。主要是政府方面推出的政務區(qū)帶動了整個地塊的升溫。由于原有城區(qū)在道路規(guī)劃、社區(qū)配套、業(yè)態(tài)組合等方面的嚴重缺陷，舊城區(qū)已經(jīng)難以承載高速、優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)代城市運作，并將直接限制城市經(jīng)濟文化的發(fā)展。然而，北海新城中心將花落何處?從地理位置上看，北海城市中心的遷移總是按照時間順序向交通便捷、人口流動大的新城區(qū)發(fā)展，并且呈現(xiàn)典型的“北南朝向”：即珠海路─中山路─北部灣路─北海大道……北海大道與四川路交匯地段，連接桂海高速、西達北海港、南通銀灘、北連外沙，交通便利，內(nèi)外通達，再加上市政府的定址，讓人們深信這里將成為北海新的城市中心除了這一因素的影響，四川先天優(yōu)勢對板塊的支持力度也十分重要：四川路北段所連接的外沙海鮮島，是北海城市發(fā)展的一個新亮點。廣場周邊有新力、粵海、萬家興、寶誼等眾多大型商場，構(gòu)成北海重要的商貿(mào)中心，而四川路這條貫穿商業(yè)中心的交通要道，記錄的不僅僅是北海商業(yè)的騰飛，更是北海城市發(fā)展的繁榮。城區(qū)配套相當成熟，各種資源的相對集中使得四川路自身的價值更得以繼續(xù)提升。如此一條黃金干道，貫穿城市娛樂休閑中心、商業(yè)中心、商務中心、市政中心四大城市中心，擁有豐富的城市各種成熟配套資源。茶亭路板塊蔚藍海岸領軍，碧海云天殿后，憑其一線海景的概念，竟能以兩個項目成就一個板塊，成為樓市的一朵奇葩，但只是曇花一現(xiàn)。銀灘板塊近20個城建重點項目，爭取在年內(nèi)開工，這些重點項目近半數(shù)與銀灘有關。未來10年銀灘板塊將是一個新的地產(chǎn)亮點。潿州島的熱度在逐漸升溫，已有不少人把目光轉(zhuǎn)向那里?，F(xiàn)在政府似乎還未意識到，或是沒有能力進行開發(fā)。相信一切會在近年內(nèi)得到完滿的解決，屆時出現(xiàn)一個多贏的局面。(二)、冰山一角浮出水面——值得關注的市場動態(tài)小戶型成為市場主角E時代鑫城、陽光SOHO、南方大廈、蔚藍海岸假日公寓、外沙青年公寓等相繼開盤發(fā)售，并都取得不錯的銷售業(yè)績，足以證明小戶型是市場的主角。理由如下：(1)、北海市第二產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，成為消費群體來源的保障。這部分人的薪水高于當?shù)氐钠骄剑蚨薪?jīng)濟能力購買。據(jù)了解，E時代鑫城5月29日開盤的E時代，最初引來一批外地投資者，可近期成交客戶中比例最大的還是本地買房者。(3)、受到投資者的偏愛。海景房未來潛力巨大，還有待挖掘北海的優(yōu)美自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量和美麗的海洋景觀，是其他城市所沒有的，正是這種無法比擬的資源，讓全國各地的人群來此度假，因此出現(xiàn)了一群“侯鳥”型的居住者。海邊的房子受到越來越多諸如此類人群的青睞。茶亭路蔚藍海岸和碧海云天作為公寓海景房的一個典型的代表,其良好的銷售業(yè)績,表明了海景房的廣闊的潛力。隨著北海市豐富的旅游資源逐步得到開發(fā)，這類項目可能出現(xiàn)井噴式的增加。北海市市區(qū)人口不足30萬,本地市場容量有限。北海本地居民對商品房仍舊興趣不大,他們更愿意買下一塊宅基地,自己建房。外地人才、勞動力就業(yè)北海, “準北海人”這類客戶普遍持觀望態(tài)度，由于把握不了房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，不知何去何從。異地客戶成了北海樓市的主體。在今年3～4月間的江浙購房團和10月的上海購房團，托起了整個北海樓市，北海樓市已經(jīng)成為比較純粹的外銷性質(zhì)一個畸形市場。通常選擇：單價較低的商鋪，地段較好總價較低的公寓，能看海最好，而且按揭條件很靈活怕占太多資金的物業(yè)，多半是些期房，留下一定的空間以便于炒做獲利。其中，海泰物業(yè)屬于爛尾工程，至今權(quán)屬難以理清，只有極少數(shù)可以供應市場，即使買家現(xiàn)在購買了，也無法入住。就是北海本地的一些外來投資企業(yè)高層管理人員，也基本買不到合意的別墅住宅，出現(xiàn)遍地別墅，卻沒有適合市場要求的產(chǎn)品的尷尬局面。北海別墅市場呈現(xiàn)幾個特點:市場供應潛力巨大，變數(shù)高。隨著泡沫的頗破裂，大量土地或是荒廢，或是建成“半拉子”工程。由于此類獨土地在北海房地土地市場占有較大份額，因此整個別墅市場未來狀況難以準確預測，市場的變量大。在建不少別墅盤，實質(zhì)為低密度住宅社區(qū)，別墅、多層、小高層各種建筑體混合。獨棟別墅成為市場主流。北海以空氣清新，氣候宜人，適宜休閑和養(yǎng)老，在當?shù)刭彿渴且环N“健康投資”。在北海市場獨棟別墅的主流價位在60～80萬之間,如此低廉的價格,對于一線城市的客戶,無論是投資客還是準備在北海置業(yè),休閑養(yǎng)老的客戶,只及相所在城市的1/4～1/5。