【正文】 ?在經(jīng)營上會面臨較大困難 ?難以實現(xiàn)商鋪價值的進一步挖掘 ?受房產(chǎn)整體市場影響大 ?街鋪 ?住宅配套商鋪 帶租約銷售 ?租賃階段起到養(yǎng)鋪作用 ，能夠提升商鋪價值 ?減少未來產(chǎn)權分散的經(jīng)營風險 ?在后期實現(xiàn)銷售 ， 可縮短資金回收時間 。 價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進程 A1約 1700平方米 A2約 2360平方米 C約 4156平方米 B約 15000平方米 其中： 1F約 6320平方米 2F： 約 5000平方米 E約 5042平方米 D約 17135平方米 價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進程 A1 1700 共3 層 垂直分割 1 2 6 －2 0 7 酒吧、咖啡等 ★★★★A2 2360 共2 層 整體 2360 會所 ★1層 平面分割 4 2 －4 5 9 服飾、鐘表等 ★★★★★2層 平面分割 服飾、飾品等 ★★★★3層 整體 中餐廳 ★★C 4156 共2 層 垂直分割 1 2 8 －3 5 0 快餐、特色餐 ★★★★1 －3 層 整體 10049 百貨 ★4層 整體 3580 休閑、運動 ★5層 整體 3504 兒童服飾、玩 ★E 5042 共3 層 整體 5042 家電 ★單元劃分方式計劃業(yè)態(tài)業(yè)種 出售適應度BD總建筑面積( 平方米)單元面積（平方米）1500017135區(qū)塊 樓層價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進程 從物業(yè)自身角度 本項目 A B區(qū)的 1－ 2層、 C區(qū)相對適合于出售，其余面積適合于出租 從項目經(jīng)營角度 發(fā)展商持有一部分物業(yè)，尤其是主力店的物業(yè)持有，有利于商場今后的運營管理的 商場出售比例 37％ 銷售總面積：17000 租賃總面積：28000 區(qū)塊 樓層 面積（平方米） 營銷方式A1 共3 層 1700 * 銷售A2 共2 層 2360 租賃1層 6320 銷售2層 5000 * 銷售3層 4000 * 租賃C 共2 層 4156 銷售1 －3 層 10049 租賃4層 3580 租賃5層 3504 租賃E 共3 層 5042 租賃BD*此面積為估算面積 價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進程 商鋪銷售有利于發(fā)展商快速回收投資，實現(xiàn)盈利。天 價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進程 街鋪租金分析 ?上述數(shù)據(jù)代表的是區(qū)域內(nèi)街鋪的租金水平，而街鋪在建筑形態(tài)、得房率、商業(yè)價值等方面與本案有一定區(qū)別，因此這些租金數(shù)據(jù)不作為本案價格預測的直接依據(jù)，僅作參考。天 ~ 元 /m2天 ~3 元 /m2天 城中南路（城中東路 學前街） 4~7 元 /m2天 4~8 元 /m2天 3~5 元 /m2 價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進程 街鋪租金水平 單套面積 路段 10～30m2 30～70m2 70~140m2 公園路（環(huán)城東路 城中北路） 6~10 元 /m2 價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進程 荷景苑 地址：青安路 308號（沙埭浜路口，公園路以北 400米） 商業(yè)面積： 4,348m2 商業(yè)形態(tài)：街鋪 套數(shù)： 14套（ 3套沿青安路， 11套沿沙埭浜路） 樓層： 1～ 2層、 1～ 3層、 1～ 4層 開盤時間： 2022年 12月 銷售報價：青安路沿街 /m2 ，沙埭浜路沿街 /m2 價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進程 銷售情況 商鋪樓層 1～ 2層 1～ 3層 1～ 4層 合計 總套數(shù) 7套 5套 2套 14套 單套面積 135～180m2 240～480m2 634m1,151m2 135～1,151m2 已售面積（所占比例） 455m2 （ 41％） 1,448m2（ 100％） 1,151m2 （ 64％） 3,054m2 （ 72％） 已售套數(shù)（所占比例） 3套 （ 43％） 5套 （ 100％） 1套 （ 50％） 9套 （ 64％） 成交價： 12,000元 /m2～ 16,200元 /m2 ， 均價13,676元 /m2 價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進程 項目小結 ?目前成交商鋪類型以 1～ 3層為主，另有 1套 1～ 4層及 3套 1～ 2層成交，根據(jù) ～ /m2的成交價范圍及 13,676元 /m2的均價推算，商鋪底層和二層價格應分別為 2萬元 /m2和 /m2。 ?～ /m2的售價對于該地段來說并不高，然而目前僅 41％的銷售率并不理想。 價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進程 銷售情況 單套面積： 39～ 89m2 報價：商場內(nèi)一樓門口位臵 /m2， 內(nèi)部 /m2 ； 二樓 /m2； 東側沿街 /m2（ 可自營） 成交價： 13,888～ 27,425元 /m2， 均價 18,879元 /m2 已售面積： 6,124 m2 銷售率： 41％（一層 55％，二層 30％） 項目小結 ?港隆廣場位于青浦老城北部，近青浦新汽車站，緊靠世紀聯(lián)華大賣場。好美家入駐并已開始營業(yè)，包租期間小業(yè)主沒有經(jīng)營權。 3層計劃作整層餐飲經(jīng)營。大面積單元主要由于總價過高，而小面積單元則是單價過高， /m2的報價讓大多數(shù)投資者望而卻步。 ?銷售情況良好， 2022年 9月至 2022年 3月的半年時間內(nèi)，共完成銷售 16套，目前主力鋪型已基本售完。 ?項目以雙層商鋪為主，主力面積 110～ 170m2， 有少量單層小面積和 3～ 4層大面積單元。 主要入駐商家： 麥當勞、德克士、 X－ 特步專賣、CAPTAINO專賣、好倫哥、金石盟鉆石、金狐貍、八番面屋 價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進程 商鋪樓層 1層 1～ 2層 1～ 3層 1～ 4層 合計 總套數(shù) 2套 20套 1套 3套 26套 單套面積 21m2 92～265m2 619m2 987m1,141m2,152m2 21～2,152m2 已售面積（所占比例） 0 2,868m2 （ 93％） 0 2,152m2 （ 50％） 5,020m2 （ 62％） 已售套數(shù)（所占比例） 0 19套 （ 95％） 0 1套 （ 33％） 20套 （ 77％） 銷售情況 售價：成交價范圍 6,000～ 30,000元 /m2， 成交均價21,544元 /m2 商鋪樓層、單套面積及銷售情況 價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2