【正文】 間房 200元 3人次。 五、回報預(yù)測 調(diào)整后的酒店布局，將相對合理，裝修后的酒店，使酒店的檔次提升，酒店的配套亦更為全面，項目將并駕齊駒，經(jīng)營者的信心就將越來越足。 ※ 五樓天面水療大堂沒有預(yù)算。 ※ 裝修投資 6500萬元。 △ 酒店設(shè)計為 16層（最頂層）已建 4條立柱及其中一面墻建好，建成后面積 1500平方米。 △ 外墻搭排柵。 1外墻及外墻燈飾投入 500萬元。將一樓大堂、全部改為中央冷氣。 中央冷氣改造：投入 500萬元。 △ 房間 燈飾、電視機、墻布、沙發(fā)。 △ 整改一樓大堂及燈飾。 主樓二樓至四樓： 該 XX 俱樂部：投入 1000萬元。 △ 共 7層，每層 27間房，合共 189間房，裝修配置準(zhǔn)四星，每間房投入 。 六樓、七樓、八樓健康中心不變。 △ 為配合五樓國際宴會廳的運營，五樓為中餐房間，將原五樓 50間客房及宴會廳左右兩側(cè)改造為中餐房間 31間。 四樓為茶藝、棋牌室：投入 250萬元 △ 將四樓原客房全部拆除，裝修成 18間茶藝棋牌室。 △ 將二樓 18間中餐用房全部拆除，改造成敞開式的西餐廳。 △ 一樓右邊商場、銀行網(wǎng)點、商務(wù)中心、美容美發(fā)。五樓餐廳房間、國際宴會廳、夜總會、沐足休閑、棋牌、茶藝。 △ 將右邊一至五樓樓梯裝修好。 安裝電梯、緩沖區(qū)、商務(wù)區(qū)：投入 300萬元 △ 拆除海鮮池。大堂后段一層空間為服務(wù)總臺及左右兩邊為緩沖通道。 △ 大堂右邊目前海鮮池拆除，留通道往大堂右邊四臺電梯及樓梯，使之進(jìn)入餐廳、沐足、棋牌、夜總會的客人與住宿、桑拿的客人分隔開。 △ 大堂左邊設(shè)置大堂吧。 一樓大堂：投入 300萬元 △ 拆除大堂左側(cè)上二樓餐廳的半圓樓梯及接駁通道，將二樓天花與第二條柱平齊，將大堂分作二段天花，前半段為兩層樓高，后半段為一層樓高，前后段的分隔墻上方采用欄桿手法裝飾 —— 青玻作為 飾面 ,用不銹鋼扣件進(jìn)行連接。 房產(chǎn) 38421平方米辦理費用為 1000萬元，超過部分房產(chǎn)的辦理費預(yù)計 200萬元。 四、投資預(yù)算 （一）酒店房產(chǎn)物業(yè)辦證費用： 1200萬元。 注釋： 十六樓加建后，電梯可直達(dá)，亦可從十五樓上一層，從十五樓上一層，會有更完善的管理和安排。 （八）十六樓 十六樓采用鋼架結(jié)構(gòu)搭建 1500平方米。 注釋： 九樓至十五樓，按四星級標(biāo)準(zhǔn)裝修成 189間客房，其中每層可裝成 2個套房，如果不裝套房，可裝成 213間雙人或單人房。 （七）九樓至十五樓 九樓至十五樓，按布局為客房，原來的客房布局是合理的，只作裝修就可以了。且整個桑拿的配套、格局、氣勢就顯現(xiàn)出來了。 注釋： 六樓至八樓的按摩房有 60個，為使桑拿按摩不受政策性的影響，增設(shè)一個水療大堂是十分必要，水療大堂包括干蒸、濕蒸、泡水、休息區(qū)、康樂區(qū)、活動區(qū)、會議區(qū)、閑聊區(qū)、飲食區(qū)、保健服務(wù)等等。 （六）六樓 至八樓 六樓至八樓按摩房基本不變。在圍餐時，就服務(wù)圍餐工作，解決了圍餐用人問題。平時沒有圍餐，可以作為房間用。 五樓國際宴會廳內(nèi)左右兩邊整改為中餐房間，采用活動屏風(fēng)，可隨意折疊，使大廳變成房間，又可以將房間變回大廳。 （五）五樓 五樓原客房全部拆除，整改為中餐房間。 擴大四樓電梯往夜總會連廊。 （三）三樓 三樓的沐足基本不變，只是擴大從電梯往夜總會的連廊。 注釋： 西餐廳為敞開式，配合客房早餐、自助餐。 （二）二樓 二樓原中餐房 間全部拆除。中廚、點心、油雞、明檔、海鮮池、洗碗間，合計面積達(dá) 800平方米，有足夠的場地給予安排制作產(chǎn)品。 大堂右側(cè)為商務(wù)區(qū)，銀行網(wǎng)點，商場，商務(wù)中心，美容美發(fā)均安排在最靠右一排，商務(wù)區(qū)前面有著 400平方米的長廊緩沖區(qū)通道， 使中餐客人、夜總會客人、沐足客人、茶藝棋牌客人、西餐客人集中于大堂右邊四臺電梯出入。 注釋： 一樓大堂拆除后，大堂中央二層高的中空面積達(dá) 600平方米，大堂左側(cè)為大堂吧，大堂右側(cè)為商務(wù)區(qū)，大堂后面停車場整改為中餐大廳。 一樓右側(cè)夜總會門樓拆除。 主樓二臺電梯保留，并排加裝一臺電梯，背靠背加裝四臺電梯。大堂左側(cè)為大堂吧。 一樓大堂后面的配電房調(diào)整到變電房右側(cè)。 一樓大堂右側(cè)的海鮮池拆除，中餐廚房拆除。 綜合上述，酒店的布局將給酒店帶來不同的形象，酒店的格局，酒店的裝修，將定位酒店的檔次，并直接影響酒店的經(jīng)營，要想將酒店在經(jīng)營上一個臺階，必須要將酒店的格局徹底改造，調(diào)整項目的經(jīng)營思路，重新布局，重新裝修，重新定位，充分利用酒店現(xiàn)有的建筑特點，建筑面積，合理布局項目，使到酒店每個角落都能給客人留下一個好印象。一種受環(huán)境影響的自然習(xí)慣就形成了。 四樓、五樓、九樓是客房，房間裝修過于陳舊，地毯、墻紙、洗手間都很差，硬件差，管理跟不上 。 健康中心是酒店目前的主打賺錢項目，但政策性強，受社會形勢影響較大，始終是不穩(wěn)定的因素。第二，大堂表演廳營業(yè)對象是年輕人，會造成與包房客人隔隔不入的矛盾，因為，大堂熱鬧非凡，給人一種十分亂的感覺，且消費不高，包房才是高消費，高消費者一是身份特殊，二是年紀(jì)較大，他們既想減壓、放松，又不想場面太亂。是不能作為餐廳的穩(wěn)定經(jīng)營，而是配套經(jīng)營。 中餐布局安排脫節(jié)，海鮮池、大廳、房間配套安排不恰當(dāng)，沒有上規(guī)模、上檔次餐廳應(yīng)有的風(fēng)范。 特別是如下幾點，造成目前 該 酒店經(jīng)營的難點。 二、現(xiàn)狀分析 XX 市政府在 “ 筑巢引凰 ” 的 政策下，吸引了大批的企業(yè)，隨后XX 市政府又實行 “ 騰籠換鳥 ” 的措施，對 “ 三來一補 ” 的外資企業(yè)進(jìn)行調(diào)整，特別對勞動密集型的企業(yè)，對科技含量不高的企業(yè)、對污染較大的企業(yè)都作出了相應(yīng)的措施 —— 調(diào)整、轉(zhuǎn)型，就在這轉(zhuǎn)型調(diào)整期階段，整個 XX 市的企業(yè)及商業(yè)都經(jīng)受一場考驗，各方面都不同程度地受到影響， XX 酒店也不例外。 公共場所衛(wèi)生許可證。 酒店特種行業(yè)許可證。 健康中心營業(yè)執(zhí)照。 該 酒店營業(yè)執(zhí)照。客用電梯三臺，貨梯一臺。且周邊停車較為寬松，停車問題不緊張。 四樓部分、五樓部分、九樓為客房，共 130間，其中套房 16間，雙人房 57間，單人房 57間（九樓 27間房是于二 OO 七年開業(yè)）。 三樓（部份）約 3000平方米為沐足休閑，沐足房間 50個，一次性可容納 300位客人進(jìn)行沐足休閑。 一樓至二樓及五樓（部份）約 5000平方米為中餐廳，中餐有包房 18間，小廳三個，國際宴會廳設(shè)在五樓，面積為 1500平方米，可同時容納 1000人用餐。第二期于二 OO 七年竣工，建筑面積24682平方米，酒店總用地面積為 8000平方米，建筑 占地 方米，辦理房產(chǎn)證面積 38421平方米 (實際建筑面積約為 42020平方米 )，房產(chǎn)用途為綜合（即商業(yè)、商住、居住），目前已辦房產(chǎn)權(quán)證 13739平方米，正在辦理 24682平方米。某五星級酒店整改運營計劃書 【 2020年 2月 】 XX 市某五星級酒店位于 XX 有商業(yè)長廊之稱的 XXX 國道 XX 地段， XX 快道從 XX 到該酒店只需 50分鐘車程，距 XX 市城區(qū)只一橋之隔，地理位置十分優(yōu)越，近在咫尺的 XX 高鐵站 ，直通豪華巴士穿梭往返 XX、 XX、 XX 之間，交通十分便利，酒店功能齊全，集住宿、娛樂、休閑、飲食于一體。 一、酒店概況 該酒店第一期五層裙樓面積 13739平方米，竣工于二 OO 二年，酒店正式在二 00三年開業(yè)。 酒店目前經(jīng)營的項目有： 一樓大堂，面積為 600平方米。 二樓至四樓（部份）約 8000平方米為 XX 俱樂部，俱樂部二樓大堂表演廳，有 250個座位，卡拉 OK 包房 73間 ，豪華大房 8間（復(fù)式），大房 30間，中房 35間，小房 10間。 六樓、七樓、八樓整層為健康中心，套間豪華房 60間。 酒店一樓大堂，后面有一個室內(nèi)停車場面積為 2100平方米，酒店前面為室外停車場面積為 2020平方米，可停車 100臺，在酒店右側(cè)擁有專用停車場，可停車 100臺，目前固定停 車位合計 200個。酒店配電房設(shè)備十分理想，供電分類分層配送，備用發(fā)電機一臺，功率 1000千瓦，整座酒店只有俱樂部大堂，國際宴會廳，酒店大堂為中央空調(diào)，其它全部是分體或柜機。 酒店經(jīng)營所需的證照基本齊全。 該 俱樂部娛樂經(jīng)營許可證。 沐足休閑營業(yè)執(zhí)照。 酒店消防安全合格證。 食品衛(wèi)生許可證。加之烽酒店的布局設(shè)計不理想，給人覺得一座那么大的建筑物，項目的安排太亂，使目前的經(jīng)營面臨底谷。 一樓大堂布局不夠氣派，大堂上二樓的樓梯及接駁通道給整個大堂造成 給人一個壓抑感，不夠通暢，不夠富麗堂皇，本來用了二層的空間作為大堂的高度，但沒有體現(xiàn)出這一效果，反而給人走進(jìn)大堂就有一種不合理、凌亂、不舒服的感覺。中餐大廳和房間餐位太少，就算餐位坐滿，亦無法達(dá)到理想的營業(yè)額，只是靠宴會廳的餐位來滿足餐位數(shù)，但宴會廳的圍餐是階段性且個別性。 俱樂部面積及房間數(shù)目都屬大型的夜總會，但目前生意不理想，原因有三，第一，多年沒有改變，裝修風(fēng)格陳舊， 無論是客人或是從業(yè)人員都沒有新鮮感。第三，音響不夠好，無法達(dá)到一種歌唱表演的氣氛。一定要完善手續(xù)，突出健康才能擴大經(jīng)營。使到九樓（新裝修）本來是不錯的硬件，造成讓客人無意識地隨便糟蹋了。給客人沒有一種星級酒店管理的自我要求感。 三、整改計劃 （一）一樓 一樓為酒店大堂，將大 堂左側(cè)上二樓的樓梯及連通的過渡區(qū)域全部拆除。 一樓大堂右后面靠中央的一座樓梯拆除。 保留大堂左側(cè)的一座樓梯。 大堂右側(cè)為商務(wù)區(qū)。 大堂后面停車場右側(cè)一排倉庫全部拆除，左側(cè)消防控制中心，工程工具房調(diào)整。 裙樓與主樓之間的 中縫，將用混凝土加建連成一體，夜總會門樓拆除后，用鋼架結(jié)構(gòu)搭建二層，第一層使之與一樓停車場連接，第二層與夜總會大門口連廊連接。 大堂左側(cè)大堂吧前面有 200平方米的緩沖區(qū)，通往左側(cè)三臺電梯，使客房、桑拿的客人集中于左側(cè)三臺電梯出入。 中餐改在一樓原停車場，使就餐的客人更加方便且布置較為合理，中餐大廳有 1680平方米，廚房安排在最后段，原材料的進(jìn)出，廢氣的排放處理，都十分方便。 原員工宿舍樓下的二條車道，將右邊一條整改為消防控制中心，酒店監(jiān)控中心，左邊車道保留，用作酒店所有的物品，員工出入的總通道，有利于酒店的管理。 拆除后的二樓近 1000平方米，為西餐廳。敞開式的西餐廳為一樓大堂的中空顯得更大，更開陽。 （四）四樓 原四樓客房全部拆除，整改為茶藝、棋牌室。 注釋： 四樓改為茶藝棋牌室后，并可以配合五樓的中餐房間，如五樓中餐房間的確不夠用時，四樓的茶藝棋牌室面積夠大，同樣可作為中餐房間。 五樓國際 宴會廳最左邊整改為中餐房間。 注釋： 五樓用作中餐房間，主要是考慮配合五樓的國際宴會廳，使到中餐大廳接待圍餐時，不影響一樓大廳的散客。有圍餐時，房間就變少了，平時管理這些房間的服務(wù)員。 五樓的中餐房間，雖然距一樓的廚房有點遠(yuǎn)，但可采用三臺傳菜電梯進(jìn)行解決，經(jīng)計算，每上一道菜增加時間不會超過 3分鐘，只是地哩多幾個。 增加五樓天面的水療區(qū)。 這樣可將六樓至八樓的休息區(qū)改為房間，又增加十多間房。桑拿的經(jīng)營策略就明確了，經(jīng)營就走向穩(wěn)定。 目前不作中央空調(diào)的布 局?？头坎粩[設(shè)麻將臺，只為住宿提供應(yīng)有的方便，這樣對客房的管理就有了基本的保證。 按酒店原來的外立面配套裝飾玻璃窗及墻面和封頂。 十六樓可安排為酒店辦公室，亦可安排為貴賓區(qū)。 酒店完成整合后，將物業(yè)變更到酒店名下，并且將原已辦及申辦的房產(chǎn)物業(yè)面積 38421平方米，爭取按實際建筑面積 42020平方米進(jìn)行辦理。 （二）、布局改造，翻新裝修，設(shè)備更換。 △ 服務(wù)總臺擺 放在大堂正門正中。 △ 大堂左邊大堂吧旁留通道往三臺主樓電梯。 △ 大堂前段二層空間，大堂中間二根柱子為中心，吊大水晶燈。 △ 服務(wù)臺后面設(shè)行李保管間，商務(wù)中心，衛(wèi)生間。將大堂正面電梯移至右邊，加安裝三臺電梯至五樓，共四臺電梯。 △ 一樓右邊的四臺電梯及樓梯，將裙樓二至五樓的客人全部由此上落。 △ 將一樓的通道改造、裝修具有特色。 二樓西餐廳：投入 250萬元。 三樓 “ 沐足 ” 不變。 主一樓、五樓為 XX 餐廳；投入 800萬元。 △ 中餐大廳、中餐廚房、海鮮池設(shè)在一樓的主樓（原停車場），中餐大廳（食街）擺放 54張 6人臺， 37張 8人臺， 14個 4人位卡座，合計 800個餐位。 九樓至十五樓客房整改裝修：投入 1000萬元。 △ 公共區(qū)域裝修 100萬元。 △ 整改走廊及燈飾。 △ 整改大門口及燈飾。 △ 整改音響。 △ 將原有的 XX 俱樂部大堂，國際宴會廳的中央冷氣系統(tǒng)并聯(lián)使用、改造。 △ 其余的客房、沐足、棋牌茶藝、健康中心安裝分體。 △ 外墻翻新、招牌燈飾。 1 加建十六樓：投入 200萬元。 1加建原夜總會門樓：投入 200萬元 △ 將原夜總會門樓拆除后，建造二層，每層 700平方米，每平方米為 8