【正文】 /貸款年限銀行不提供按揭租售價格租： 1元/每平方米重要結(jié)論——對項(xiàng)目價值點(diǎn)的挖掘，進(jìn)一步明確了本案朝綜合性高檔物業(yè)發(fā)展的方向具有可行性。 創(chuàng)新價值本案在發(fā)展方向上跳出周邊區(qū)域總量市場供大于求的現(xiàn)狀，走差異化的道路。地段價值本案處在新金融區(qū)，地段升值潛力大；地理位置優(yōu)越，交通便捷，周邊配套設(shè)施齊全；人文環(huán)境好，人群素質(zhì)高是寫字樓開發(fā)的理想地域。威脅（Threat）寫字樓市場在總量上供大于求仍將是未來幾年的主旋律；周邊市場在總量上競爭激烈；市場的變化是無形的，不可預(yù)測的，存在潛在危險重要結(jié)論本案的優(yōu)勢大于劣勢，機(jī)會多于威脅；本案朝著高檔綜合性物業(yè)打造，能跳出周邊市場的總量競爭。優(yōu)勢（Strength）本案位于新金融區(qū)，周邊的商務(wù)氛圍濃郁，滿足本案寫字樓部分的基本要求；本案的區(qū)域形象好，人文素質(zhì)較高；本案周邊的配套設(shè)施齊全，交通便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)；本案在整體規(guī)劃上處于區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的空白點(diǎn)；本案硬件配套設(shè)施使本案具有高檔物業(yè)的質(zhì)素；獨(dú)特的外檐立面設(shè)計(jì)具有成為標(biāo)志性建筑的潛質(zhì)；本案為規(guī)模開發(fā)，有利于產(chǎn)品創(chuàng)新理念的運(yùn)用；開發(fā)商為上市公司的全資子公司，具有雄厚的資金實(shí)力；開發(fā)商的戶外媒體渠道，有利于搭建本案的市場認(rèn)知平臺；劣勢（Weakness）本案緊鄰圍堤道，有噪音和尾氣污染；周邊原有住宅距本案較近，對本案物業(yè)形象有一定地影響； 本案園林規(guī)劃及綠化率較少，不能滿足現(xiàn)階段對生態(tài)的需求；本案為高層，施工周期長，市場可變因素較多；本案的走創(chuàng)新道路，將會帶來操作上的復(fù)雜性。住宅規(guī)劃C座為26層，其中6—26層為高級公寓；附屬配套：亞歷山大水吧、咖啡廳、美容美發(fā)廳、泳池、壁球、健身、室外網(wǎng)球場等。本案要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益，必須要跳出激烈的市場競爭，走創(chuàng)新的道路。 表1年份出讓幅數(shù)（幅）出讓面積（萬平方米）199210199314199426199522199642199767199885199958200063200158200256累計(jì)501 注：以上數(shù)字由天津市土地交易中心公布圖1重要結(jié)論天津整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)提高，相關(guān)政策的傾斜，使高檔樓盤飛速發(fā)展?！?003年3月公積金最高貸款額度上調(diào)政策的實(shí)施，對中高檔樓盤的發(fā)展又是一個新年福音。★中產(chǎn)階層的壯大、本市大量城市建設(shè)改造，相關(guān)購房政策的出臺，刺激了本市高檔住宅的開發(fā)。★同時2002年本市房價上漲幅度低于全國平均水平，基本沒有價格虛高的現(xiàn)象。支持點(diǎn)★危改基本完成，房地產(chǎn)業(yè)市場化程度加深，逐漸進(jìn)入通過市場經(jīng)濟(jì)杠桿自我運(yùn)行和調(diào)整的階段。重要結(jié)論天津市的經(jīng)濟(jì)正處于不斷攀升時期，人民的購買力也相應(yīng)提升。財(cái)政收入財(cái)政收入方面也有出色的表現(xiàn)：，1999年超過200億元，2001年突破300億元。目錄第一部分：本案發(fā)展方向定位 2 3 3,使本案處于良好的開發(fā)時機(jī) 3，對于本案寫字樓部分的開發(fā)有利 3 4 4，高檔樓盤穩(wěn)步發(fā)展 4 42. 本案物業(yè)介紹及分析 7 7 8 10 12 12 河川大廈 12 天星河畔廣場 13 北方金融大廈 13 萬隆大廈 14 天津?yàn)I江大酒店 15 華盛廣場 16 國際大廈 17 18 19 合眾大廈 19 津匯廣場 20 天信大廈 21 金融大廈 22 今晚報(bào)大廈 23 嘉利中心 24 25 25 天驕源 26 28 29 城市別墅 30第二部分:本案營銷推廣 32 33 34 34 34 39 39 39 40 40——峰匯國際公寓 40——峰匯大廈 43——峰匯廣場 44 45 45 46 46 485．推廣策略 51 51 51 售樓處銷售 52 直銷 52 網(wǎng)絡(luò)銷售 52 52 52 53 57 57 58第一部分：本案發(fā)展方向定位通過對天津市宏觀環(huán)境分析、天津市房地產(chǎn)市場分析，本案物業(yè)介紹與分析及對可競爭項(xiàng)目的市場調(diào)查四部分的闡述，推導(dǎo)出項(xiàng)目的發(fā)展方向，使本案發(fā)展方向定位成為建立在理論與實(shí)際相結(jié)合基礎(chǔ)上的必然性結(jié)果，提高項(xiàng)目前期定位的準(zhǔn)確性。,使本案處于良好的開發(fā)時機(jī)支持點(diǎn)人均國民生產(chǎn)總值近幾年本市人均國民生產(chǎn)總值均以兩位數(shù)的速度增長，提前實(shí)現(xiàn)“三步走戰(zhàn)略”中的第二步，1998年提前兩年實(shí)現(xiàn)比1980年翻兩番的目標(biāo)，2001年突破2萬元大關(guān)后又繼續(xù)猛增，2002年人均GDP達(dá)到22068元。，對于本案寫字樓部分的開發(fā)有利支持點(diǎn)2002年以來房地產(chǎn)主管部門明顯的在政策上向?qū)懽謽鞘袌鰞A斜，并在年初的房地產(chǎn)業(yè)管理工作會上做出加快公建設(shè)施開發(fā)的決定。相關(guān)政策法規(guī)的傾斜使本案處于有利的開發(fā)時機(jī)?！锉臼锌罩玫拇蠖嗍情_發(fā)較早、房型較差的房屋，當(dāng)年建設(shè)的商品房空置很少。，高檔樓盤穩(wěn)步發(fā)展支持點(diǎn)★政府干預(yù)行為減少，天津房地產(chǎn)市場朝著穩(wěn)定和理性的方向發(fā)展?！?002年，與2001年同期相比增長8個百分點(diǎn)，說明其有效供給還有很大的上升空間。支持點(diǎn)天津市中心市區(qū)土地出讓情況表明,從98年開始房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展的階段，開始出現(xiàn)大規(guī)模的開發(fā)，如順弛太陽城、天津奧園、梅江居住區(qū)、瑞景居住區(qū)等，市場競爭比較激烈，大盤開始呈主流趨勢。房地產(chǎn)市場朝著規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化方向推進(jìn)，使房地產(chǎn)市場競爭激烈。2. 本案物業(yè)介紹及分析總體規(guī)劃地理位置：天津市河西區(qū)圍堤道103號四至范圍：東至黃埔南路；南至河西房管局；西至健強(qiáng)里；北至圍堤道地段級別: 四級地段占地面積：13000平方米總建筑面積：96474平方米建筑形式：高層車庫：地下1—2層，500個車位寫字樓規(guī)劃A座：6—24層寫字樓，將每層分割為不同單元，滿足不同規(guī)模公司的需求；B座：6—24層寫字樓，每層約1000平方米，整體出售，適用于金融、證券、保險等大型公司的需求；附屬配套：員工餐廳、咖啡廳、高檔豪華餐廳、康體健身中心；商業(yè)規(guī)劃整體裙樓1—4層為商業(yè)；其中1層為Shopping Mall精品購物區(qū)；2—3層為法國歐尚超市。重要結(jié)論本案在整體規(guī)劃及硬件配套設(shè)施上，具備高檔樓盤的先天質(zhì)素，應(yīng)超著天津市首屈一指的高檔樓盤發(fā)展。機(jī)會（Opportunity）周邊無同期在建項(xiàng)目，且已竣工項(xiàng)目均是2000年以前興建的，配套設(shè)施相對落后的樓盤，對本案的沖擊性??；政策上的支持，將有利于寫字樓市場的發(fā)展；申奧成功及加入世貿(mào)將帶動寫字樓市場的發(fā)展，使本案具有良好的開發(fā)時機(jī)。時機(jī)價值經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，政策向房地產(chǎn)市場的傾斜, 進(jìn)一步促進(jìn)地產(chǎn)市場快速發(fā)展；中國加入世貿(mào)，申奧成功、經(jīng)濟(jì)全球一體化等利好因素將會推動高檔物業(yè)，尤其是高檔寫字樓市場的發(fā)展。 品牌及規(guī)模價值開發(fā)商具有強(qiáng)大的資金實(shí)力和品牌優(yōu)勢，有能力打造天津市名牌物業(yè)；本案為規(guī)模開發(fā)， 且全部規(guī)劃為高層，在氣勢上宏大，易形成地標(biāo)建筑。本案在產(chǎn)品力塑造方面的創(chuàng)新，利于樹立本案的市場形象。 本次調(diào)查總共有15個項(xiàng)目，其中只租不售占40%（例如國際大廈、天信大廈、金融大廈、濱江大廈、北方金融、河川大廈、今晚報(bào)大廈），既租又售占53%（津匯廣場、金皇大廈、合眾大廈、萬隆大廈、華盛廣場、亞太大廈、天星河畔），只售不租占7%（嘉利中心）。天車位地上、地下主要客戶國瑞數(shù)碼、全美人壽、法國興業(yè)綜合評價：配套設(shè)備老化、物業(yè)管理人員素質(zhì)較低、大廈門前秩序混亂，租售情況不佳。 萬隆大廈地理位置河?xùn)|區(qū)十一經(jīng)路與六緯路交口概況占地面積4793 M2，建筑面積42882 M2，主體結(jié)構(gòu)分為一至五層綜合性全功能中心和六至十二層甲級寫字樓及高級公寓投資商天津萬隆房地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)商天津萬隆大廈有限公司銷售商天津萬隆大廈有限公司物業(yè)管理天津萬隆物業(yè)有限公司配套設(shè)施一層：農(nóng)業(yè)銀行、七層：員工餐廳配套標(biāo)準(zhǔn)六部電梯，八部自動扶梯，二十四小時熱水供應(yīng)，衛(wèi)星電視，自動報(bào)警，自動噴淋系統(tǒng)，和消防供水系統(tǒng)戶型面積甲級寫字樓，面積：—2000 M2，平層或高檔公寓面積：— M2租售價格租： 售：每平方米6000元按揭銀行、貸款年限中行5年五成租售率90%車位租金地下車位：400元/月，50個；地上車位：90元/月，50個主要客戶農(nóng)業(yè)銀行、太平洋保險綜合評價：價位適中、配套設(shè)施較少，但由于其坐落于海河岸邊，景致很好，租售情況較佳。 國際大廈地理位置位于我市黃金地段，南京路與新華路交匯處，政府及商業(yè)、金融機(jī)構(gòu)近在咫尺。內(nèi)設(shè)銀行、郵局、餐廳等配套齊全。配套標(biāo)準(zhǔn)設(shè)音樂酒廊、健身中心、商務(wù)會所及商務(wù)配套設(shè)在1至3層，大廈十層有豪華商務(wù)酒店。天貸款銀行及年限無租售率90%車位租金共計(jì)200個車位，租 120美元/月主要客戶國內(nèi)外知名企業(yè)為主。綜合評價：地理位置優(yōu)越，入市時機(jī)佳，自身物業(yè)品質(zhì)以及市場認(rèn)知度較高。地理位置位于和平區(qū)南京路小白樓商業(yè)區(qū)，交通便利，商賈云集，地鐵、公交路線遍布周邊。投資商石油集團(tuán)開發(fā)商天津金黃房地產(chǎn)有限公司銷售商戴得梁行物業(yè)管理梁振英物業(yè)管理公司配套設(shè)施空中花園、美容坊、多功能會議廳、酒店配套標(biāo)準(zhǔn)智能化5A標(biāo)準(zhǔn)戶型面積每層1100平米 最小面積48平米租售價格售：11000元/平米 租：按揭銀行及年限工行、建行，五成15年租售率40%車位租金180個，400元/平米主要客戶普華永道、西門子綜合評價：地理位置優(yōu)越，有一定知名度，租金較低，但物業(yè)費(fèi)較貴，入住率不高。概況總建筑面積5000平方米，層高32層，內(nèi)部配套完善，是一個集商務(wù)辦公、健身、娛樂的高級寫字樓。配套標(biāo)準(zhǔn)中央空調(diào)，智能化5a標(biāo)準(zhǔn)戶型面積每層1000平方米，最小面積74平方米租售價格售：7500元/平米 租：貸款銀行及年限工行，八成三十年租售率40%車位租金共計(jì)100