【正文】 業(yè)建設等進行深入探索。 國土資源部：繼續(xù)堅持土地政策向民生領域傾斜 9月10日，國土資源部部長徐紹史表示，要認真研究土地政策參與宏觀調(diào)控問題，特別要搞好土地供應和利用兩個環(huán)節(jié)，并盡快把土地供應和開發(fā)利用監(jiān)管實實在在地抓起來。 9月初下發(fā)的《關于嚴格建設用地管理 促進批而未用土地利用的通知》中,國土部已要求,加快運行建設用地綜合監(jiān)管平臺,重點對土地供應、項目用地開發(fā)利用等情況進行動態(tài)監(jiān)管。 此外,如果對開發(fā)商囤地“動刀”,首先應該掌握企業(yè)拿地之后的項目開發(fā)進度,但這項工作對于國土部門來說,做到“心中有數(shù)”并非像說起來那么容易。對于開發(fā)商土地儲備的問題,政府部門并非一刀切的態(tài)度。90/70政策出臺之后,大量的設計不得不推翻重來,土地自然要曬太陽。此外,“政府原因”也成為開發(fā)商囤地的理由之一。如果國土部加大土地供應,開發(fā)商就不會去囤地。從實際行動來看，國土資源領域?qū)㈤_展專項治理工作,六大任務之一就是“加強國有土地使用權(quán)出讓合同監(jiān)管”。 因此,強化新版土地出讓合同中對竣工期規(guī)定的監(jiān)管成為一條可行的路徑。要解決高房價問題,地方政府就應嚴格按照中央有關規(guī)定,對開發(fā)商的囤地行為進行嚴厲查處。 但由于一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對有策,如埋下幾個樁就算開工但實際上此后即長期擱置,或?qū)σ粔K土地進行多年分期開發(fā)；加之不少地方政府消極監(jiān)管,時常導致這一規(guī)定在現(xiàn)實中形同虛設,開發(fā)商囤地自然成為常態(tài)。 合同監(jiān)管或成可能手段 此前,中國政府曾明確規(guī)定,閑置土地滿1年的,可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費。 這是國土部今年對于開發(fā)商囤地最為明確的表態(tài)。 國土部已經(jīng)形成了對于商品房用地閑置進行分類處理的意見：清理自2007年1月1日后的商品房用地開發(fā)情況,對確因政府原因造成土地閑置的,會同有關部門協(xié)調(diào)處理促進開發(fā)。 一旦開發(fā)商持地成本增加，甚至超過自己囤地的收益，開發(fā)商拿地的沖動就會減弱，同時還會促使開發(fā)商加快項目建設進度。8月份中原(中國)地產(chǎn)研究中心發(fā)表了一份《地價透支房價，半數(shù)地王難解套》報告，包括萬科、龍湖等在內(nèi)的40家全國開發(fā)商于2003年至2009年在全國12個城市獲得的270塊住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地塊占43%，剩余57%的土地尚未形成實際供應，其中27%的土地“待開發(fā)”，30%的土地“規(guī)劃在建”。由于土地閑置的成本不高，不少開發(fā)商通過囤地等待升值。世經(jīng)未來點評：在土地價格不斷推高的情況下，囤地已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)的常態(tài)。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。圖1 房地產(chǎn)景氣指數(shù)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局II 2009年三季度山西省房地產(chǎn)行業(yè)市場環(huán)境分析一、2009年三季度房地產(chǎn)行業(yè)政策分析（一）土地政策分析國務院重申土地閑置問題，明確開發(fā)商閑置土地收費標準針對房企“高價拿地”“囤地”越來越嚴重的現(xiàn)象，9月下旬，國務院重申去年年初下發(fā)的《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》，對于土地閑置問題提出嚴格的處置政策。五、全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）。與上年同月相比，%，%，%。與上月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有64個，其中漲幅最大的5個城市是：%、%、%、%、%；價格下降的城市有2個，%、%。%，；%。分地區(qū)看，與上年同月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有52個，其中漲幅最大的5個城市是：%、%、%、%、%；價格下降的城市有16個，其中降幅最大的5個城市是：%、%、%、%、%。與上月相比，%；%，其中普通商品住宅銷售價格、%。%，；%，漲幅與7月份相同。在其他資金中，定金及預收款8712億元，%；個人按揭貸款4507億元，%。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況18月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33689億元，%。18月，商品房銷售額23464億元，%。二、商品房銷售情況18月，全國商品房銷售面積49416萬平方米，%。其中，%。其中，商品住宅完成投資14848億元，%，%。 對山西房地產(chǎn)的信貸在遵循全國信貸原則的基礎上，適度加大對住宅、商業(yè)營業(yè)房的信貸支持力度，增加對擁有大量可投資項目、土地儲備充足企業(yè)的信貸。 上半年在寬松的信貸政策、優(yōu)惠的購房政策下，剛性需求得到集中釋放，投資性需求大幅增加，如今剛性需求已成強弩之末，投資性需求引起國家重視，預計明年購房優(yōu)惠政策會退出，需求將受到很大抑制。18月完成房地產(chǎn)開發(fā)投資21147億元，%。 2009年3季度254。 2009年18月，全國房地產(chǎn)繼續(xù)回暖。254。254。風險源風險評級預警狀態(tài)對風險等級變化的說明093q092q091q區(qū)域經(jīng)濟AAA正常區(qū)域經(jīng)濟回暖趨勢進一步鞏固政策環(huán)境B+AA正常購房優(yōu)惠政策退出預期增強原料供應BBB正常建材價格伴隨經(jīng)濟回暖穩(wěn)步上升供需形勢BBB正常剛性需求已基本釋放完畢資金狀況ABB正常開發(fā)商資金充裕綜合判斷BBB正?！敖鹁拧蔽船F(xiàn)，市場壓力增大山西省房地產(chǎn)行業(yè)信貸風險預警報告2009年第三季度 山西省房地產(chǎn)行業(yè)信貸風險預警報告 咨詢電話：010636918181目錄I 2009年三季度房地產(chǎn)行業(yè)運行態(tài)勢綜述 5一、房地產(chǎn)開發(fā)完成情況 5二、商品房銷售情況 5三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況 5四、70個大中城市房屋銷售價格指數(shù) 5五、全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 7II 2009年三季度山西省房地產(chǎn)行業(yè)市場環(huán)境分析 8一、2009年三季度房地產(chǎn)行業(yè)政策分析 8（一）土地政策分析 8（二）金融政策分析 10（三）產(chǎn)業(yè)政策分析 14二、2009年三季度房地產(chǎn)關聯(lián)行業(yè)建材行業(yè)分析 15（一）建材工業(yè)增加值穩(wěn)步增長 15（二）水泥：全面進入傳統(tǒng)旺季 16（三）玻璃：價格上揚伴隨成本下降 16三、2009年三季度山西省房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)聚焦 17（一）山西省：前三季度房地產(chǎn)投資大幅攀升 17（二）2009年9月太原土地市場分析 18（三）2009年9月太原商品房市場分析 18III 2009年三季度山西省房地產(chǎn)行業(yè)運行分析 22一、2009年三季度山西省房地產(chǎn)市場供需形勢分析 22（一）資金來源分析 22（二）土地市場分析 23（三）供給分析 25（四）需求分析 28二、太原市三季度房價情況 30IV 房地產(chǎn)行業(yè)信貸機會與信貸風險分析評級 32一、信貸風險分析 32（一）二套房貸收緊風險 32（二）警惕“地王”熱背后的風險 33（三）房產(chǎn)抵押估價虛高 銀行業(yè)難負房地產(chǎn)業(yè)信貸之重 34二、信貸機會分析 36三、2009年三季度貸款項目 36四、信貸風險評級與對比 37Ⅴ 行業(yè)信貸趨勢預測 38一、未來影響房市走勢的六大因素 38二、未來房企品牌效應凸顯 39三、政策基調(diào)不變，可能為微調(diào) 41四、房價：春節(jié)前難大調(diào) 42Ⅵ 行業(yè)信貸總體原則 44一、房地產(chǎn)行業(yè)信貸總體原則 44二、山西省房地產(chǎn)行業(yè)信貸總體原則 44附表表1 2009年3季度山西省房地產(chǎn)行業(yè)貸款項目 36表2 五級風險評級方法 37表3 房地產(chǎn)行業(yè)各風險源風險評級與行業(yè)風險綜合判斷 37附圖圖1 房地產(chǎn)景氣指數(shù) 8圖2 2008年7月2009年9月太原市商品房市場供求對比情況 20圖3 2008年2月2009年9月太原市商品房新增供應面積走勢 20圖4 2008年6月2009年9月太原市商品房成交備案面積走勢 21圖5 2008年6月2009年9月太原市商品房成交均價走勢圖 22圖6 2009年18月山西省房地產(chǎn)投資資金來源情況 23圖7 23圖8 、開發(fā)投資及增速 24圖9 、購置費及增速 25圖10 2009年18月山西省房地產(chǎn)分類投資狀況 26圖11 26圖12 、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用地投資及增速 27圖13 28圖14 28圖15 29圖16 29圖17 30圖18 30圖19 31圖20 31圖21 太原市房屋銷售價格指數(shù)走勢圖 32圖22 太原市新建商品房房價指數(shù)走勢圖 32圖23 太原市二手房房價指數(shù)走勢圖 32I 2009年三季度房地產(chǎn)行業(yè)運行態(tài)勢綜述一、房地產(chǎn)開發(fā)完成情況18月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資21147億元，%。18月，%，；，%，；，%。18月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18631萬平方米，%；完成土地開發(fā)面積14920萬平方米，%。其中，%；%；%。其中，%，%%。其中，國內(nèi)貸款7384億元，%；利用外資298億元，%；企業(yè)自籌資金11045億元，%；其他資金14961億元，%。四、70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)8月份，%，；%，漲幅與7月份相同。分類型看，與上年同月相比，%；%，%，%。分套型看，%，%。與上月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有66個，其中漲幅最大的5個城市是：%、%、%、%、%；包頭、贛州、平頂山、襄樊4城市新建住宅銷售價格與上月持平。分地區(qū)看，與上年同月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有47個，其中漲幅最大的5個城市是：%、%、%、%、%；價格下降的城市有22個，其中降幅最大的5個城市是：%、%、%、%、%。%，%。與上月相比，%，%，%。從分類指數(shù)看：，；，；，；，；。土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價。大規(guī)模囤地必然造成土地閑置。有的開發(fā)商趁前幾年土地價格便宜，大量吃進，但因為自身實力不足，造成土地閑置，另一部分開發(fā)商則在高峰時搶地，開發(fā)成本過高，只能等著市場好轉(zhuǎn)再開發(fā)。而2007年的18個“地王”項目，有4個項目退地，還有7個項目處于待開發(fā)階段。 國土部發(fā)最嚴厲警告：非政府原因土地閑置將嚴懲在國內(nèi)重點城市房地產(chǎn)價格上漲過快之際,國土資源部9月中旬對開發(fā)商囤地發(fā)出最嚴厲警告:非政府原因造成商品房用地閑置的將嚴懲不貸。否則就將嚴懲不貸。不過,目前來看,國土部用何種措施“嚴懲”仍無明晰跡象,能否掌握房地產(chǎn)項目的開發(fā)進度詳情也仍是問題。滿2年的,可以無償收回土地使用權(quán)。 開發(fā)商囤地主要是因為地方的“賣地財政”政策使地方政府和開發(fā)商的利益具有一致性。 雖然表態(tài)嚴厲,但前車之鑒猶未遠,如果不出臺新的措施,能否沿用此前的政策,用緊盯開發(fā)商開工期的辦法來嚴懲“開發(fā)商囤地”仍然是個疑問。以前的土地出讓合同中只規(guī)定了開工期限,現(xiàn)在的新版合同還有竣工期的約定,要是到期仍然未完工,國土部門可以對其進行經(jīng)濟處罰,延期多少天就要罰多少錢。世經(jīng)未來點評：但有房企老總稱，土地供應不足是開發(fā)商囤地的根本原因。2003～2006年連續(xù)四年的土地供給下降讓開發(fā)商加重了危機感,讓全世界加重了對中國城市建設用地嚴重不足的危機感,也才有了開發(fā)商不得不存糧等待過冬的準備。開發(fā)商拿到土地要調(diào)研市場、研究規(guī)劃、申報審批,政府任何的調(diào)整政策和規(guī)劃都會讓設計周期成倍增長。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的此類言論,國土部此次表態(tài)中顯然是有所考慮,選擇了分類處理的辦法,對確因地方政府原因造成土