【正文】 same time, nonperforming loan rate of individual housing credit is gradually increased, the business problems and risks are gradually exposed out, is not conducive to economic healthy development. Individual housing loan business in China is still in its infancy, there are significant risks and hazards, it is essential to China39。基于此，本文結(jié)合個(gè)人住房貸款的現(xiàn)狀，對(duì)其中存在的風(fēng)險(xiǎn)及成因進(jìn)行了仔細(xì)分析，指出了四大方面的風(fēng)險(xiǎn)，從三大方面分析了風(fēng)險(xiǎn)存在的成因，并且針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)從內(nèi)部和外部分別提出了多項(xiàng)防范措施，為完善我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理體系提供參考。然而，在大力發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)過(guò)程中，其規(guī)模不斷擴(kuò)大，與此同時(shí)，個(gè)人住房信貸不良貸款率也在逐步上升，該項(xiàng)業(yè)務(wù)中存在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)也逐步暴露出來(lái)，不利于經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。 目 錄摘要 3ABSTRACT 4第一章 緒論 5第一節(jié) 選題的背景及意義 5一、 選題依據(jù) 5第二節(jié) 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 6一、國(guó)外研究現(xiàn)狀 6二、國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 8第三節(jié) 研究思路和方法 9一、 研究思路 9二、 研究方法 10第四節(jié) 論文創(chuàng)新之處與不足 10一、論文創(chuàng)新之處 10二、論文的不足 10第二章 個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管現(xiàn)狀 11第一節(jié) 個(gè)人住房貸款 11一、個(gè)人住房貸款的定義 11二、個(gè)人住房貸款的特點(diǎn) 11三、個(gè)人住房貸款的分類(lèi) 11第二節(jié) 個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn) 12一、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)概念 12二、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特征 12第三節(jié) 個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn) 13第三章 個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別分析 14第一節(jié) 借款人信用風(fēng)險(xiǎn) 14一、借款人主動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn) 14二、借款人被動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn) 14三、欺詐風(fēng)險(xiǎn)(借款人或與他人勾結(jié)惡意騙貸風(fēng)險(xiǎn)) 14第二節(jié) 銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn) 15一、銀行操作風(fēng)險(xiǎn) 15二、決策風(fēng)險(xiǎn) 15第三節(jié) 宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 16一、法律風(fēng)險(xiǎn) 16二、利率風(fēng)險(xiǎn) 17第四節(jié) 特殊風(fēng)險(xiǎn) 17一、家居裝修貸款風(fēng)險(xiǎn) 17二、二手房貸款風(fēng)險(xiǎn) 17三、抵押物風(fēng)險(xiǎn) 17四、第三方道德風(fēng)險(xiǎn) 18第四章 個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因分析 19第一節(jié) 房產(chǎn)市場(chǎng)角度 19第二節(jié) 貸款需求者角度 20第三節(jié) 貸款供給者角度 21第五章 個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的外部防范措施 23第一節(jié) 健全個(gè)人住房貸款擔(dān)保制度 23第二節(jié) 完善我國(guó)個(gè)人信用制度 23一、建立完善個(gè)人信用法律環(huán)境 23二、建立失信懲罰和守信獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制 23三、建立標(biāo)準(zhǔn)化的個(gè)人征信數(shù)據(jù)庫(kù) 24四、大力發(fā)展專(zhuān)業(yè)性的個(gè)人征信機(jī)構(gòu) 24第三節(jié) 建立健全與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī) 24第四節(jié) 大力拓寬房地產(chǎn)融資渠道，實(shí)現(xiàn)資金來(lái)源多元化 25第五節(jié) 發(fā)展住房抵押貸款證券化 25第六節(jié) 改革住房信貸呆賬準(zhǔn)備機(jī)制 26第六章 個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部防范措施 27第一節(jié) 對(duì)借款人風(fēng)險(xiǎn)的控制措施 27一、對(duì)借款人進(jìn)行嚴(yán)格的貸前審查 27二、與開(kāi)發(fā)商簽訂回購(gòu)或債權(quán)轉(zhuǎn)讓條款 28第二節(jié) 加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)與管理 28第三節(jié) 加強(qiáng)房貸預(yù)警管理 29一、加強(qiáng)房貸預(yù)警管理，及時(shí)進(jìn)行業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示 29二、加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的貸后管理，規(guī)避償還風(fēng)險(xiǎn) 29第四節(jié) 加大個(gè)人住房貸款產(chǎn)品的金融創(chuàng)新 30第五節(jié) 豐富還款方式方面的創(chuàng)新 31一、目前的還貸方式 31二、還款方式創(chuàng)新—差額還貸方式 32參考文獻(xiàn) 35致謝 36附錄： 37摘要 隨著我國(guó)住房制度改革的不斷深化、居民購(gòu)房熱情的不斷升溫, 住房金融業(yè)務(wù)得到了快速發(fā)展。個(gè)人住房貸款憑借較高而穩(wěn)定的收益和較低的風(fēng)險(xiǎn)受到各家商業(yè)銀行的青睞，在銀行貸款中所占比重逐漸提高，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)已成為商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)的主要組成部分，對(duì)于完善商業(yè)銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和提高經(jīng)營(yíng)效益發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)還處于發(fā)展初期,還存在很大的風(fēng)險(xiǎn)和隱患，因此有必要對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行較為系統(tǒng)的研究。關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)分析；防范對(duì)策ABSTRACTAlong with the deepening housing reform, residents purchase warm39。s mercial banks to the risk of individual housing loans for more systematic research. Based on this, this paper, the status of individual housing loans, of which the risks and causes were analyzed in detail, pointing out that the four major areas of risk, from the three major aspects of the causes of the existence of risk and these risks from internal and external separately proposed a number of preventive measures to improve our risk management system of individual housing loans for reference. Key words: personal housing loans。 preventive measures 第一章 緒論第一節(jié) 選題的背景及意義一、 選題依據(jù)二十世紀(jì)九十年代以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和居民生活水平的不斷提高，城鎮(zhèn)住房建設(shè)和商品化的步伐進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，與此同時(shí)，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)也得到了迅猛發(fā)展，目前金融機(jī)構(gòu)的信貸資金己經(jīng)成為我國(guó)居民個(gè)人住房消費(fèi)最重要的資金來(lái)源并有不斷上升的趨勢(shì)。個(gè)人住房貸款當(dāng)中存在的問(wèn)題和潛在的風(fēng)險(xiǎn)正受到社會(huì)各界的廣泛注，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范己迫在眉睫。隨著改革的逐步推進(jìn)。為了革除這一弊端，我國(guó)從1980年起開(kāi)始進(jìn)行城鎮(zhèn)住房體制改革，期間經(jīng)歷了四個(gè)大的發(fā)展階段：即1980—1988年的住房改革試點(diǎn)起步和房改金融業(yè)務(wù)創(chuàng)立階段；1989—1993年的住房改革的全面起步和住房公積金的建立階段；1994—1998年的住房改革的全面推進(jìn)和住房金融制度的初步確立階段；1998年7月至今的住房改革的深化和住房金融的全面發(fā)展階段。經(jīng)過(guò)多年的改革，從1998年開(kāi)始全國(guó)的住房發(fā)展呈現(xiàn)出一些新的特點(diǎn)(1)全國(guó)停止了住房實(shí)物分配，各地住房分配貨幣化方案陸續(xù)出臺(tái)。(3)住房金融進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。它是當(dāng)前商業(yè)銀行資產(chǎn)類(lèi)別中質(zhì)量最高、盈利最有保證的貸款品種之一，也是商業(yè)銀行效益的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。事實(shí)上，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)始終存在，個(gè)人住房貸款屬于中長(zhǎng)期信貸，其還款期限通常要持續(xù)20— 30年左右，在這段時(shí)間中個(gè)人資產(chǎn)和信譽(yù)狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個(gè)人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，尤其在經(jīng)濟(jì)蕭條期，這種情況一旦大量出現(xiàn)，往往就可能轉(zhuǎn)換為銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)造成嚴(yán)重的后果。歷史的教訓(xùn)值得我們引以為戒，對(duì)于還處在發(fā)展初期的我國(guó)住房貸款業(yè)務(wù)，更需要預(yù)防此類(lèi)現(xiàn)象的發(fā)生。因此對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)及管理進(jìn)行系統(tǒng)研究，對(duì)商業(yè)銀行防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，保證貸款安全，防止金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。目前發(fā)達(dá)國(guó)家個(gè)人住房貸款市場(chǎng)己經(jīng)非常成熟，并己經(jīng)成為金融領(lǐng)域中一個(gè)非常重要的組成部分，發(fā)達(dá)國(guó)家關(guān)于個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)研究也比較系統(tǒng)和完善。F房地產(chǎn)的價(jià)值是動(dòng)態(tài)的，或者說(shuō)房地產(chǎn)的價(jià)值虛擬化程度較為嚴(yán)重，因此房地產(chǎn)的泡沫程度也與住房抵押貸款風(fēng)臉高度相關(guān)，一旦房地產(chǎn)泡沫消失，房?jī)r(jià)下降，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)升高。隨著利率的變化，雖然每月償還額不變，但貸款到期日則要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。但是如果將貸款期限一上先考慮在VRT貸款中則兩種貸款的差異性變得不顯著。該方法將策略性違約看作是對(duì)抵押貸款本身的一種賣(mài)出期權(quán)，即將住宅賣(mài)給貸款人以換取免除抵押貸款責(zé)任的選擇權(quán)。因而就會(huì)存在分離均衡 (separating equilibrium)，高風(fēng)險(xiǎn)的借款人就會(huì)選擇浮動(dòng)利率抵押貸款，低風(fēng)險(xiǎn)的借款者則會(huì)選擇固定利率抵押貸款。5．個(gè)人住房貸款違約風(fēng)險(xiǎn)微觀因素研究Sanchez和 Deng選擇了貸款特征和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)特征來(lái)預(yù)測(cè)和計(jì)算違約概率以及可能招致的損失。他們發(fā)現(xiàn)，驅(qū)使違約的主要?jiǎng)右蚴欠績(jī)r(jià)的變化，之后才是貸款特征、LTV、資產(chǎn)類(lèi)型、貸款規(guī)模和縣區(qū)等因素。Robert研究了鄰居特征對(duì)個(gè)人住房貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的影響。二、國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀我國(guó)個(gè)人住房貸款一級(jí)市場(chǎng)還剛剛起步，市場(chǎng)運(yùn)作還不規(guī)范。反映借款個(gè)人特征、住房特征的信息嚴(yán)重不足，信息失真嚴(yán)重。因此，他們認(rèn)為我國(guó)證券化應(yīng)做以下探索:第一，在央行的監(jiān)管下，通過(guò)立法，成立全國(guó)性的抵押證券公司。2．住房貸款提前還款違約風(fēng)險(xiǎn)張紅、謝東海等人②分析研究了提前違約風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生機(jī)理，認(rèn)為我國(guó)首先應(yīng)該從法律上對(duì)提前違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行清楚地界定，同時(shí)提出一些具體措施以防范個(gè)人住房貸款提前違約風(fēng)險(xiǎn)。①汪利娜 ，2002(9)②張紅 個(gè)人住房按揭貸款提前償付風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題研究，中國(guó)房地產(chǎn)金融2002（10）③侯新貸 田策 住房抵押貸款保險(xiǎn)研究（J），中國(guó)房地產(chǎn)金融2002(11) 4．風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)化丁磊①研究并建立了個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)函數(shù)，他認(rèn)為個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)是以下因素的函數(shù)：Xl—國(guó)家經(jīng)濟(jì)、金融政策調(diào)整X2—區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境比變化X3—房地產(chǎn)行業(yè)周期變化X4—房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投入X5—內(nèi)資銀行無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)X6—借款人自身情況變化X7—銀行內(nèi)部管理不善該研究在風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)化方面取得比較大進(jìn)展，但由于我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較短，研究指標(biāo)并沒(méi)有得到有效的驗(yàn)證，各指標(biāo)在影響風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的程度上并沒(méi)有進(jìn)行量化，因此，該研究很難具有操作性。所以規(guī)避其存在的風(fēng)險(xiǎn)確保健康發(fā)展已成為一個(gè)非常迫切的問(wèn)題。二、 研究方法從我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人貸款的實(shí)際情況出發(fā)，理論聯(lián)系實(shí)際。二、論文的不足本文雖然對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人貸款的現(xiàn)狀進(jìn)行了比較詳細(xì)的研究，但仍然缺乏定量的數(shù)量分析。本論文沒(méi)有對(duì)相關(guān)案例涉及，缺少對(duì)案例的深入研究。個(gè)人住房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)、建造和大修理各類(lèi)型住房的貸款。即僅針對(duì)具有完全民事行為的自然人發(fā)放的，用于購(gòu)買(mǎi)、建造和大修理各類(lèi)型住房的貸款。即貸款人發(fā)放貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保，擔(dān)保方式可采取抵押、質(zhì)押或保證，也可以是以兩種或二種擔(dān)保方式的結(jié)合。為了解決居民的買(mǎi)房問(wèn)題，國(guó)家對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)給予了一系列優(yōu)惠政策。三、個(gè)人住房貸款的分類(lèi)政策性個(gè)人住房抵押貸款政策性個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)是為推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革，運(yùn)用住房公積金、住房售房款和住房補(bǔ)貼存款，為房改單位的職工購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建自住住房而發(fā)放的貸款，主要包括個(gè)人住房公積金貸款和其他政策性個(gè)人住房貸款。而廣義的自營(yíng)性個(gè)人住房抵押貸款通常涵蓋了個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房裝修貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款、二手房按揭貸款、個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款和個(gè)人自建房貸款等品種。第二節(jié) 個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)一、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)概念個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)是指發(fā)放個(gè)人住房貸款銀行和其他金融機(jī)構(gòu)由于各種原因影響不能根據(jù)合同約定按時(shí)足額收回貸款本金和利息而產(chǎn)生損失的可能性。隱蔽性個(gè)人住房貸款期限長(zhǎng)，不確定因素較多。多樣性個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的影響因素、表現(xiàn)形式是多種多樣的。而一旦這些復(fù)雜多變的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，銀行將會(huì)蒙受巨大的損失。但是，如果借款人只有這一套住房，他就將面臨無(wú)房可居的慘狀?！边@意味著銀行將不能拍賣(mài)那些只擁有一套住房的欠款人的房子，這就使抵押房屋的變現(xiàn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，最終吃虧受損的還是銀行。正是在這種觀念的指引下，各銀行之間個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)激烈，這直接導(dǎo)致了住房消費(fèi)者市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的降低，讓一些無(wú)資格或沒(méi)有償還能力的消費(fèi)者進(jìn)入了住房信貸市場(chǎng)，形成風(fēng)險(xiǎn)隱患。銀監(jiān)會(huì)的檢查結(jié)果顯示，有的省市住房貸款不良率連續(xù)二年呈上升趨勢(shì)。其風(fēng)險(xiǎn)的滯后性使我們錯(cuò)誤地將其視為一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但國(guó)外的情況表明事實(shí)并非如此(上世紀(jì)70年代西歐大量住房信貸公司的破產(chǎn)和1995年日本國(guó)際金融第一案)，商業(yè)銀行作為直接的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者對(duì)此應(yīng)引起足夠重視。，或者延期交房，產(chǎn)權(quán)證未辦妥等外生矛盾，或者借款人改變購(gòu)物意愿而有意制造糾紛。，借款人認(rèn)為，放棄還款可帶來(lái)更大利益而導(dǎo)致的違約行為。借款人購(gòu)房是以保值、投資、投機(jī)為目的，一旦判斷失誤，就有可能不還貸款。、違法行為受到處罰，如賬戶被司法機(jī)關(guān)凍結(jié)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照被吊銷(xiāo)、貨物被沒(méi)收等，都會(huì)影響借款人按期償還貸款。如借款人因失業(yè)、傷殘、死亡等原因，導(dǎo)致個(gè)人收入下降。隨著國(guó)有企業(yè)改制和政府機(jī)構(gòu)改革的深化，下崗或分流壓力加大，借款人未來(lái)收入難以預(yù)測(cè)。三、欺詐風(fēng)險(xiǎn)(借款人或與他人勾結(jié)惡意騙貸風(fēng)險(xiǎn))欺詐風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種情況：一些借款人利用假身份證、假單位證明、假收入證明，甚至假地址來(lái)騙取商業(yè)銀行的貸款，有些借款人甚至和經(jīng)銷(xiāo)商相互勾結(jié)套取商業(yè)銀行消費(fèi)信貸，更有惡劣者，通過(guò)非法