【正文】 完全可以由工程部進(jìn)行改造，例如電梯，從而使商戶的經(jīng)營更加便利。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。同時(shí)通過多種付款方式，提供一定折扣，適當(dāng)減免租金和物業(yè)管理費(fèi)，爭取政府更大的稅費(fèi)減免力度等措施來刺激客戶前來購買或租賃鋪面。2． 3 針對(duì)不足現(xiàn)狀如何轉(zhuǎn)換包裝，改良為優(yōu)勢2．3 ．1 必須加快工程進(jìn)度：在 11 月底之前完成兆佳廣場和水晶廣場，為項(xiàng)目開展招商活動(dòng)提供現(xiàn)場場地，使客戶有直觀的感官刺激。按照商用物業(yè)的運(yùn)作程序，項(xiàng)目招商工作理應(yīng)提前進(jìn)行，而目前的銷售工作在這方面沒有涉及。星沙的先天商業(yè)氛圍不濃厚對(duì)項(xiàng)目人氣的聚集、商業(yè)氛圍的營造形成阻力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。４星沙商業(yè)樂園商業(yè)策劃報(bào)告2． 1． 3 物流系統(tǒng)不完善：沒有提供大型貨物電梯，對(duì) 4 樓客戶貨物的存放、移動(dòng)存在一定的影響；2． 1． 4 三、四樓鋪面劃分不合理：A 棟三、四樓鋪面密度過大，B棟三、四樓共只有 6 個(gè)鋪面；2． 1． 5 項(xiàng)目之前的銷售單位過于分散，不利于整體招商；2． 1． 6 停車場離 A 區(qū)等商業(yè)區(qū)距離較遠(yuǎn)；2． 2 項(xiàng)目軟件市場分析 2．2 ．1 價(jià)格偏高： 目前星沙區(qū)域市場周邊同性質(zhì)商用物業(yè)價(jià)格在30006200 元/平方米不等，星沙商業(yè)樂園在同類別產(chǎn)品中因?yàn)槠淦放苾?yōu)勢和規(guī)?；?jīng)營平臺(tái)策略，以及地理位置較好、戶型面積合理、且控制好套價(jià)，所以更有市場競爭力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目分析2． 1 項(xiàng)目硬件缺點(diǎn)分析2． 1． 1 工程現(xiàn)狀：在 11 月底 A、B 棟外立面和兆佳廣場出來，工程進(jìn)度相對(duì)拖后，影響了招商和銷售的進(jìn)行；2． 1． 2 缺乏大板塊的營業(yè)空間：大型商家進(jìn)駐在選擇鋪面上出現(xiàn)較大困難，可選擇性不強(qiáng)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。1． 2 本策劃書的目的結(jié)合周邊區(qū)域市場的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)調(diào)研和商業(yè)模式的分析，整合本項(xiàng)目現(xiàn)有資源特征，采用先進(jìn)、科學(xué)的招商策略，組織專業(yè)的招商人員，制定相應(yīng)的商業(yè)計(jì)劃。其中一、二層為獨(dú)立商鋪，以經(jīng)營品牌服飾為主體，兼營兒童商業(yè)樂園、休閑、娛樂等項(xiàng)目，上、下層連體商鋪 49 間，單層商鋪 342 間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其商業(yè)發(fā)展形勢和升值潛力被普遍看好。項(xiàng)目建筑施工進(jìn)度已于 9 月 25 日整體封頂，目前進(jìn)入裝修階段。２星沙商業(yè)樂園商業(yè)策劃報(bào)告 項(xiàng)目規(guī)模簡要及本方案的目的1． 1 規(guī)模概述星沙商業(yè)樂園項(xiàng)目由兆佳（香港）有限公司，湖南兆佳實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司投資，由湖南兆佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，占地面積 畝，建筑面積 47689 平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。１星沙商業(yè)樂園商業(yè)策劃報(bào)告“星沙商業(yè)樂園”商業(yè)策劃書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。位于長沙縣星沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，城區(qū)主干道開元路和星沙路的交匯處，地理位置優(yōu)越。星沙商業(yè)樂園作為星沙第一個(gè)整體品牌優(yōu)勢，規(guī)模化經(jīng)營平臺(tái)的復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目，將整合周邊經(jīng)營商戶的各種經(jīng)營業(yè)態(tài)，形成良性互動(dòng)的成熟商業(yè)模式，徹底改變星沙現(xiàn)有經(jīng)營內(nèi)容單一、營業(yè)額低、比較分散、商戶信譽(yù)不好的局面。星沙商業(yè)樂園建筑風(fēng)格上采取圍合式布局，西班牙式建筑風(fēng)格與傳統(tǒng)商業(yè)建筑手法相結(jié)合，按功能劃分 A、B、C、D 四區(qū)，共四層（C 、D 區(qū)為三層） ，一層面積 平方米；二層面積 平方米；三層面積 平方米；四層面積 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。３星沙商業(yè)樂園商業(yè)策劃報(bào)告平方米；層頂面積 平方米。三、四層規(guī)劃為商場、辦公、金融、餐飲、會(huì)務(wù)中心、康體中心等投資項(xiàng)目招商，頂層屋面為花園式屋面。從而達(dá)到“快速” 、 “高效” 、 “低投入”的效果，使整個(gè)項(xiàng)目的招商工作取得圓滿成功。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。但是目前均價(jià)已經(jīng)是星沙市場最高水平，比較項(xiàng)目周邊鋪面價(jià)格，存在價(jià)格偏高、專業(yè)租戶承受能力有限的問題；2．2 ．2 客戶持觀望態(tài)度：目前星沙的傳統(tǒng)商業(yè)主要還是集中在板倉路的兩側(cè)二、三、四區(qū)為主，部分潛在客戶對(duì)星沙商業(yè)樂園的商業(yè)發(fā)展前景存在持幣觀望態(tài)度，部分低價(jià)的商鋪具有一定的吸引性；2．2 ．3 商業(yè)氛圍不足：從近期市場態(tài)勢看，本地塊目前的商業(yè)氛圍尚不成熟，尚無法達(dá)到一般商業(yè)步行街“先有市、后做場” 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大