精品文案-西安誠(chéng)必達(dá)-20xx年長(zhǎng)征集團(tuán)數(shù)字空間數(shù)字生活項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略思考-展示頁(yè)
2025-01-28 02:04本頁(yè)面
【正文】 。 ■提高首付比例 自 2022年 11月份以來(lái)，政府采取了積極政策來(lái)促進(jìn)住宅需求，其中最有效的措施是將房貸首付比例從 30%降低至 20%。 ■二套房貸可能收緊 業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，今年樓市回暖，跟各地二套房貸放松有很大的關(guān)系。 2022年市場(chǎng)行情 月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 量 價(jià) 5158 4679 4641 4741 4823 5158 4896 4523 4610 西安市商品房成交統(tǒng)計(jì)對(duì)比： 2022年市場(chǎng)銷(xiāo)量 量?jī)r(jià)雙漲，市場(chǎng)均價(jià)突破 5194元， 2022年 1月 9日以前價(jià)格突破 5700； 西高新均價(jià)突破 6500，最高價(jià)格達(dá)到 12022；銷(xiāo)售量是 2022年同期的一倍 2022年市場(chǎng)銷(xiāo)量是 2022年的一倍左右。 全年累計(jì)土地交易量將達(dá)到 8000畝。大約 30000套房子。 物業(yè)附加值整體提高 —— 物業(yè)附加值是西安現(xiàn)階段樓市的一個(gè)典型表現(xiàn)，入戶花園、入戶電梯、露臺(tái)贈(zèng) 送挑空贈(zèng)送甚至浪費(fèi)可售面積做室內(nèi)贈(zèng)送，各種手段層出不窮，增大產(chǎn)品的吸引力度，促進(jìn)項(xiàng)目熱銷(xiāo)。 70— 110平米的兩居、三居 成為市場(chǎng)的主流?；粳F(xiàn)階段都達(dá)到 07年高峰期的價(jià)格?！旆絿?guó)古有神鳥(niǎo)名鳳凰滿五百歲后，集香 木自焚 . 復(fù)從死灰中更生，鮮美異常，不再死。 鳳凰涅磐 長(zhǎng)征集團(tuán)數(shù)字空間 /數(shù)字生活項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略思考 Large Group Long Baiyang digital SPACE Market Assessment Report of the Comprehensive 西安誠(chéng)必達(dá)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 策劃中心 2022－ 03－ 16 A知己知彼 市場(chǎng) //競(jìng)爭(zhēng) //項(xiàng)目 B鳳凰涅槃 再定位 //策略 C兵貴神速 實(shí)施 //計(jì)劃 目錄contentsInte lligence a ll suvc ess w ere m ade from w isdomall suvce ss we re m ade from wisdomintelligenc e all suvcess w ere m a de from w isdomInte lligence a ll suvc ess w ere m ade from w isdomall suvce ss we re m ade from wisdomintelligenc eInte lligence a ll suvc essw ere m ade from第一模塊 2022年市場(chǎng)解析與 2022年走勢(shì)研判 A知己知彼 市場(chǎng) 量?jī)r(jià)齊漲 —— 隨著市場(chǎng)的整體向上發(fā)展，成交量大漲，從整體利潤(rùn)及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方面的考慮，都在現(xiàn)有銷(xiāo)售 基礎(chǔ)上小幅度上漲價(jià)格。（增加開(kāi)發(fā)面積和銷(xiāo)售面積數(shù)據(jù)） 剛性主導(dǎo) —— 從銷(xiāo)售產(chǎn)品的角度看，市場(chǎng)現(xiàn)階段銷(xiāo)售的產(chǎn)品以中小戶型為主。 投資改善型激發(fā) —— 隨著剛性需求購(gòu)買(mǎi)的大量興起，一定程度上刺激了整體市場(chǎng)的發(fā)展，在 5月以后，大 量的投資客群與改善居住客群進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，拉動(dòng)了整體市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)階段，西安市場(chǎng)的回暖已然達(dá)到峰值， 主要表現(xiàn)為兩極化發(fā)展，即 60平米以下的小戶型產(chǎn)品與 120— 140平米的準(zhǔn)大戶型產(chǎn)品消化。 一、 2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 2022年市場(chǎng)火爆，創(chuàng)造樓市歷史最高水平 土地交易活躍，市場(chǎng)銷(xiāo)量創(chuàng)造歷史新高 2022年土地交易超過(guò) 8000畝， 整體開(kāi)發(fā)面積超過(guò) 1500萬(wàn)平米左右， 2022 年全年銷(xiāo)售面積為 1134萬(wàn)平米，市場(chǎng)存量約為 350萬(wàn)平米。 ① 09年 3季度西安土地市場(chǎng)供應(yīng)量 ，其中成交 ，但與 2季度相比已呈回落之勢(shì)，預(yù)計(jì) 4季度西安土地市場(chǎng)交易將繼續(xù)走平， 難現(xiàn)大幅上揚(yáng)之勢(shì)。 ② 09年前 3季度西安商品房開(kāi)發(fā)量均呈大幅增長(zhǎng)之勢(shì)， 09年 3季度西安商品房施工面積為4108327平方米，竣工面積為 3825499平方米，新開(kāi)工面積為 3926821平方米，三項(xiàng)指標(biāo)同比均增長(zhǎng) 80%以上， 4季度西安商品房開(kāi)發(fā)量仍將有較高漲幅。 政策調(diào)控：輕微調(diào)控，利好政策多于限制性政策 ■銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款松綁 銀行界針對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款出現(xiàn)了松綁苗頭，但是銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款放閘已經(jīng)成為事實(shí) ,只是目前條件較高。雖然西安不是那么明顯，而且銀行也未透露要放松二套房貸的消息。根據(jù)目前的房?jī)r(jià)，在西安買(mǎi)一套 100平方米的商品房，差不多都得 4050萬(wàn)， 10%也得 4萬(wàn) 5萬(wàn)，差不多就是一個(gè)普通家庭 12年的積蓄，因此從理論上講首付降低，就意味著部分家庭可以提前買(mǎi)房，這也是市場(chǎng)提前回暖，房?jī)r(jià)逐步走高的主因。這是自 2022 年執(zhí)行緊縮貨幣政策以來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的首次放松。 ■ 未來(lái)微調(diào)，主基調(diào)不改 ：從去年底以來(lái)的政策來(lái)看，主基調(diào)為刺激消費(fèi)，加大投資供應(yīng)。 ■ 兩會(huì)政府報(bào)告：“維穩(wěn)”成調(diào)控主基調(diào)： 2022 年政府工作報(bào)告一方面延續(xù)了 2022 年加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)為重點(diǎn)的政策思路，另一方面進(jìn)一步提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展。 ■ 調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例： 國(guó)務(wù)院出臺(tái)下調(diào)商品住房項(xiàng)目資本金比例政策，國(guó)家明確繼續(xù)支持?jǐn)U大投資的信號(hào)，一定程度上刺激了開(kāi)發(fā)商的投資意愿，有助于緩解企業(yè)資金壓力，提高資金使用率，以更少量的資金啟動(dòng)更多的項(xiàng)目。 09年初大腕預(yù)言 —— 唱興成功 唱衰失敗 [西安房?jī)r(jià)還有上升空間 ] 城市 名次 房（均）價(jià) GDP 人口 溫州 1 17000元 /平米 790 上海 2 15400元 /平米 1 1845 杭州 3 15277元 /平米 北京 4 15051元 /平米 2 1633 深圳 5 14758元 /平米 4 846 寧波 6 10178元 /平米 廣州 7 9882元 /平米 3 1003 三亞 8 9526元 /平米 大連 9 8666元 /平米 廈門(mén) 10 8519元 /平米 西安 30 5713元 /平米 33 830 結(jié)論研判：西安市發(fā)展?jié)摿薮蟮某鞘校找嬖鲩L(zhǎng)的人口基數(shù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)西安房 地產(chǎn)的拉動(dòng)作用明顯，且西安房地產(chǎn)基本是剛性需求，房產(chǎn)泡沫指數(shù)很低。從 3月份開(kāi)始市場(chǎng)逐漸回暖，剛需集中釋放，銷(xiāo)量上升； 市場(chǎng)難點(diǎn) 1： 2022年市 場(chǎng)剛性需求量銳減，市場(chǎng)再延續(xù)了 09年的熱銷(xiāo)后逐步趨向平穩(wěn) 。同時(shí) 也推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，至 10月份成交均價(jià)一舉突破 5000元 /㎡ 大關(guān)。 12月初經(jīng)濟(jì)會(huì)議的召開(kāi)，政府職能部門(mén)發(fā)表了關(guān)于遏制房地產(chǎn)的相關(guān)文件，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步“ 降溫”。 《 國(guó)十一條 》 的出臺(tái)，對(duì)投機(jī)型需求有很強(qiáng)的抑制作用，在政策出臺(tái)的前幾個(gè)月會(huì)出現(xiàn)觀望狀態(tài)，必須有多種營(yíng)銷(xiāo)手法化解人氣不足的市場(chǎng)現(xiàn)狀。戰(zhàn)略出發(fā)點(diǎn)： 前半年以必須快速占領(lǐng)市場(chǎng)，以儲(chǔ)客的方式鎖定客戶，收縮戰(zhàn)線， 前半年必須盡快銷(xiāo)售，防止后半年客戶流失和觀望冷場(chǎng)。 整體價(jià)格環(huán)境下，不能以低價(jià)取勝和誤導(dǎo)，而是以性價(jià)比取勝 第二模塊 西高新市場(chǎng)概況與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 A知己知彼 競(jìng)爭(zhēng) 西安高新技術(shù)區(qū) —— 西安知富階層的居住創(chuàng)業(yè)集中營(yíng) ■ 西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)是 1991年 3月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積
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