【正文】 帶來的近 20萬人次的流量，托起了整個東站的商業(yè)氣氛。突出主題文化內(nèi)涵，展示中國優(yōu)秀文化的魅力，成為上海形象展示的重要窗口。 上海南站 上海中心城市的南大門，重要交 通樞紐 與徐家匯城市副中心功能互補的區(qū)域經(jīng)濟中心，擁有上海市區(qū)內(nèi)最大的品牌折扣集中地，成為國內(nèi)交通樞紐商業(yè)的一個新地標。 日本大阪梅田車站 關(guān)西地區(qū)最大的鐵路樞紐站 建設(shè)富有特色地下商業(yè)城，周邊地區(qū)形成一個集中的購物、住宿、辦公、會議、商務活動的中心 香港九龍車站 重要的交通樞紐中心 規(guī)模宏大的交通城。 從世界城市看站點 Fdar 政府決策頂尖智庫，城市發(fā)展首選智囊 一、 研究背景 ? 從世界城市看站點 ? 從標桿城市看站點 ? 從問題入手看南站 ? 從未來發(fā)展看南站 Fdar 政府決策頂尖智庫，城市發(fā)展首選智囊 典型站點 站點特色 京都火車站 是京阪神地區(qū)的客流中心 一個代表國際城市的主題公園，成為空中城市，是城市的大型開敞式露天舞臺、大型活動的聚會中心、古城全景的觀賞點。 帶動南城戰(zhàn)略地位的提升，平衡南北發(fā)展格局 北京南站建設(shè)使城市重要交通樞紐南移，將帶動南城戰(zhàn)略地位的提升，培育和提升南城地區(qū)的全球職能，將提升南城區(qū)域價值，帶動南城快速加強內(nèi)部產(chǎn)業(yè)聯(lián)系，實現(xiàn)快速發(fā)展。北京南站作為 京津城際鐵路 以及 京滬高速鐵路 的起點站，是北京的門戶，要展現(xiàn)首都形象。 為此 ， 需要經(jīng)過如下幾個重要環(huán)節(jié)： （ 1） 策劃方案的科學設(shè)計 （ 2） 深入廣泛的實地調(diào)研 （ 3） 相關(guān)案例的對標借鑒 （ 4） 項目人員的合理選配 （ 5） 策劃方法的有效匹配 （ 6） 相關(guān)各方的反復論證 Fdar 政府決策頂尖智庫，城市發(fā)展首選智囊 一、研究背景 二、研究思路 四、提交成果 五、項目報價 三、工作計劃 目錄 CONTENT 六、公司簡介 Fdar 政府決策頂尖智庫，城市發(fā)展首選智囊 一、 研究背景 ? 從世界城市看站點 ? 從標桿城市看站點 ? 從問題入手看南站 ? 從未來發(fā)展看南站 Fdar 政府決策頂尖智庫，城市發(fā)展首選智囊 從世界城市看站點 世界城市建設(shè)需要國際性現(xiàn)代化綜合交通樞紐 根據(jù)國際區(qū)域性樞紐和世界城市的功能定位，必然需要一個綜合交通樞紐作為重要支撐，不僅在國家路網(wǎng)建設(shè)中發(fā)揮著極其重要的作用，同時承擔區(qū)域發(fā)展重大職能。北京南站地區(qū)發(fā)展定位及產(chǎn)業(yè) 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化提升 項目建議書 北京富達爾城市發(fā)展咨詢有限公司 二零一一年四月 Fdar 政府決策頂尖智庫，城市發(fā)展首選智囊 說 明 本項目建議書是北京富達爾城市發(fā)展咨詢有限公司 在對北京南站地區(qū)初步了解及國內(nèi)外站點經(jīng)濟研究的基礎(chǔ)上 ， 針對該項目的功能定位及系列問題提出的初步看法 ， 所有觀點與建議均非最終結(jié)論 。 本司提供的策劃方案 ， 力求站得高 、 看得遠 ， 注重實操 。 世界城市建設(shè)需要形象展示窗口 高鐵站點不僅是交通樞紐中心，而且是展示城市形象的窗口。 Fdar 政府決策頂尖智庫，城市發(fā)展首選智囊 京津冀區(qū)域經(jīng)濟合作的重要橋梁和關(guān)鍵節(jié)點 北京南站將促進京津冀地區(qū)乃至環(huán)渤海灣的區(qū)域整合進程，促進環(huán)渤海和長三角兩大經(jīng)濟圈之間生產(chǎn)要素的快速流動和高效配置。 促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，承載首都功能拓展 通過北京南站的聚集效應，促進其周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級，成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展新的增長極 ,以推動首都的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，這是北京建設(shè)世界城市的必然要求。 德國法蘭克福車站 歐洲最影響的火車站之一 建設(shè)極富特色的 2公里商業(yè)街道廊，長達 3000米的區(qū)域中心綠地，形成高密度、綜合性開發(fā)的商業(yè)和住宅建筑群，車站對周邊商業(yè)、商務、會展具有很強的集聚效應。九龍站占地 ，由機場快線、停車場、公共汽車站、出租車站、商場、辦公樓、酒店、娛樂設(shè)施等組成，共有 22幢高層建筑。 上海虹橋 現(xiàn)代化的中國鐵路客運特等站 建設(shè)主題商業(yè)街區(qū)和休閑中心 。 深圳火車站 連接內(nèi)地和香港的重要交通樞紐 周邊形成獨具特色的商業(yè)服務區(qū)，羅湖商業(yè)城集購、娛、食、住、游于一體，聚集了類似香格里拉大酒店等十數(shù)家星級大酒店，是深圳發(fā)展最好、最繁華的商圈之一。 從標桿城市看站點 國內(nèi)外著名的站點案例 Fdar 政府決策頂尖智庫，城市發(fā)展首選智囊 從標桿城市看站點 多功能現(xiàn)代化交通樞紐 集鐵路、軌道交通、市郊鐵路、出租車站、公共汽車站、停車場等多功能一體的立體現(xiàn)代化交通樞紐。 圍繞站點形成城市重要的商業(yè)中心 大型鐵路車站附近都會形成繁華的商業(yè)圈，成為集辦公、商業(yè)、商務一體的功能區(qū)。 深圳火車站 廣州火車站 Fdar 政府決策頂尖智庫，城市發(fā)展首選智囊 一、 研究背景 ? 從世界城市看站點 ? 從標桿城市看站點 ? 從問題入手看南站 ? 從未來發(fā)展看南站 Fdar 政府決策頂尖智庫，城市發(fā)展首選智囊 從問題入手看南站 北京南站采用圍合式設(shè)計，阻隔人群流動 南站相對圍合式的設(shè)計一定程度上限制人流與周邊商業(yè)設(shè)施的交流，需要進一步進行市場培育，以吸引未來南站龐大的客流量在南站周邊的聚集。 南站地區(qū)土地資源有限，拆遷成本偏高 北京南站周邊大多是老居民住宅樓，周邊沒有大規(guī)模的商業(yè)用地，在短期內(nèi)沒有大型商業(yè)開設(shè)的空間，未來空間拓展必然涉及大面積的拆遷問題。同時周邊現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)主題性不強，發(fā)展比較分散，主要以農(nóng)副產(chǎn)品，大型工業(yè)，服裝批發(fā)等商業(yè)為發(fā)展主體。南站周邊社區(qū)商業(yè)較為成熟，如開陽里三街等區(qū)域朝東的底商，大多是中小型的餐廳和與社區(qū)息息相關(guān)的生活配套商業(yè)。 成為首都發(fā)展新增長極 以北京南站為依托，積極吸納高端資源的聚集，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，帶動區(qū)域經(jīng)濟社會快速發(fā)展，成為首都發(fā)展新增長極。 從未來發(fā)展看南站 Fdar 政府決策頂尖智庫，城市發(fā)展首選智囊 一、研究背景 二、研究思路 四、提交成果 五、項目報價 三、工作計劃 目錄 CONTENT 六、公司簡介 Fdar 政府決策頂尖智庫，城市發(fā)展首選智囊 二、 研究思路 ? 圍繞一個目的 ? 思考六大問題 ? 把握四大維度 ? 理順六大關(guān)系 ? 聚焦八大重點 ? 研究十二模塊 Fdar 政府決策頂尖智庫，城市發(fā)展首選智囊 根本目的 深入分析南站地區(qū)的發(fā)展條件和存在問題，用精確的發(fā)展定位與規(guī)劃指導南站地區(qū)近期和中長期發(fā)展，以優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升城市功能價值。 ?找準北京南站的目標定位、功能定位、文化定位和特色定位。 ?功能如何分區(qū)？怎樣確保城市功能和產(chǎn)業(yè)在有限的空間內(nèi)有序發(fā)展？ ?功能區(qū)項目；基礎(chǔ)設(shè)施項目；環(huán)境建設(shè)項目等。 ?目標市場和目標客戶開發(fā)、產(chǎn)品賣點和主訴點確定、核心客戶選擇、招商數(shù)量確定、招商渠道建設(shè)等。 八大重點 Fdar 政府決策頂尖智庫，城市發(fā)展首選智囊 十大模塊 遵循以上研究思路和框架，確定重點研究內(nèi)容為以下十個方面： （一）國內(nèi)外站點案例及經(jīng)驗教訓研究 （二）北京南站地區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及問題研究 （三）北京南站地區(qū)外部環(huán)境環(huán)境分析 （四）北京南站地區(qū)發(fā)展定位研究 （五）北京南站地區(qū)業(yè)態(tài)選擇研究 （六）北京南站地區(qū)重大項目及開發(fā)時序 （七）北京南站地區(qū)土地開發(fā)思路專題研究 （八）北京南站地區(qū)開發(fā)融資模式 （九）北京南站地區(qū)招商營銷策略 （十）北京南站地區(qū)政策設(shè)計與保障措施研究 Fdar 政府決策頂尖智庫，城市發(fā)展首選智囊 板塊一： 理論及案例研究 ? 站點經(jīng)濟理論及站點經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律國內(nèi)外成功站點案例共性特征 ? 分析站點周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布規(guī)律 ? 分析國內(nèi)外站點規(guī)劃思路 ? 失敗站點案例教訓總結(jié) 板塊二： 發(fā)展現(xiàn)狀及問題研究 ? 南站地區(qū)土地資源利用現(xiàn)狀 ? 南站地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施概況 ? 南站地區(qū)內(nèi)部及周邊道路及交通評價 ? 南站地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點、格局及趨勢 ? 南站地區(qū)商業(yè)資源分布、經(jīng)營現(xiàn)狀、及發(fā)展特點 ? 南站地區(qū)重要機構(gòu)分布特點分析 Fdar 政府決策頂尖智庫，城市發(fā)展首選智囊 板塊三： 外部環(huán)境環(huán)境分析 ? 北京市及豐臺區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展規(guī)劃研究 ? 北京市及豐臺區(qū)現(xiàn)有功能區(qū)競合關(guān)系分析研究 ? 北京市及豐臺區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點、格局及趨勢 ? 北京南城及豐臺區(qū)歷史人文資源梳理 ? 北京南城及豐臺區(qū)旅游資源梳理 ? 發(fā)展條件研究結(jié)論（發(fā)展的關(guān)鍵要素、存在的主要問題及障礙） ? 北京市及豐臺區(qū)商業(yè)發(fā)展特點、格局及趨勢分析 ? 交通樞紐商貿(mào)服務業(yè)發(fā)展特點及規(guī)律 ? 商圈競爭理論及區(qū)域商業(yè)競爭規(guī)律 ? 周邊及競爭地區(qū)商業(yè)街區(qū)、商圈競爭格局 ? 周邊及競爭地區(qū)的商業(yè)發(fā)展、配套設(shè)施及相關(guān)影響因素 ? 市場結(jié)構(gòu)及消費特征的調(diào)研分析 ? 周邊及競爭地區(qū)目標客群研究及商家經(jīng)營情況調(diào)研分析 ? 目標行業(yè)的消費群分層、消費特征及發(fā)展趨向（商業(yè)、娛樂；區(qū)域、外地、國際） ? 市場與消費研究結(jié)論 Fdar 政府決策頂尖智庫，城市發(fā)展首選智囊 板塊四： 項目定位研究 ? 項目 SWOT分析 ? 目標定位 ? 功能定位 ? 市場定位 ? 文化定位 ? 特色定位 板塊五： 產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)選擇 ? 產(chǎn)業(yè)選擇的原則及考慮因素 ? 成功站點產(chǎn)業(yè)選擇分析 ? 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思路及重點 ? 產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)及配比 ? 產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間布局 板塊六： 土地開發(fā)思路專題研究 ? 土地利用現(xiàn)狀分析（物業(yè)、業(yè)態(tài)現(xiàn)狀） ? 北京南站功能區(qū)范圍分析（核心區(qū)、拓展區(qū)、輻射區(qū)） ? 土地功能布局的原則與思路 ? 現(xiàn)狀土地整理模式（地塊拆遷、改造、保留分析） ? 開發(fā)成本評價 ? 升值潛力分析 Fdar 政府決策頂尖智庫，城市發(fā)展首選智囊 板塊八： 招商推廣策略 ? 品牌推廣策略及建議（整體形象宣傳策略、營銷推廣策略） ? 招商模式研究 ? 招商策略（招商目標、招商內(nèi)容、招商門檻、招商渠道及推廣策略、制定營銷招商策略） ? 重點項目招商建議 板塊七： 重大項目及開發(fā)時序 ? 功能區(qū)重點項目 ? 基礎(chǔ)設(shè)施項目 ? 環(huán)境建設(shè)項目 ? 發(fā)展階段及改造時序 ? 階段任務及重要節(jié)點 Fdar 政府決策頂尖智庫，城市發(fā)展首選智囊 模塊十： 政策設(shè)計與保障措施研究 ? 北京南站地塊改造與開發(fā)的政策需求 ? 北京南站地塊開發(fā)主要政策建議（準入政策、獎勵政策、主體培育及扶持政策） ? 北京南站地塊街區(qū)管理與配套政策 ? 北京南站經(jīng)營組織及運行機制 ? 北京南站地塊管理組織及運行機制 板塊九： 開發(fā)融資模式 ? 投融資策略（銀行融資、股權(quán)融資、信托計劃、發(fā)行債券、產(chǎn)業(yè)基金等） ? 開發(fā)模式選擇（自主開發(fā)、合作開發(fā)） Fdar 政府決策頂尖智庫，城市發(fā)展首選智囊 專項調(diào)研模塊 ? 現(xiàn)狀與基礎(chǔ)條件 ? 京津冀經(jīng)濟格局 ? 區(qū)域經(jīng)濟基礎(chǔ)及發(fā)展定位 ? 周邊主要項目及影響因素 ? 自然資源及產(chǎn)業(yè)發(fā)展要素 ? 區(qū)域產(chǎn)業(yè)及其他資源情況 ? 周邊區(qū)域可整合性資源 ? 區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及趨勢 ? 備選 產(chǎn)業(yè)及其發(fā)展規(guī)律 ? 主導產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系 ? 競爭格局及主要對手 ? 競爭趨勢及關(guān)鍵成功要素 ? 站點開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗 ? 國內(nèi)外相關(guān)案例借鑒 多視角分析模塊 研究路徑 策劃內(nèi)容 現(xiàn)實視角 環(huán)境視角 經(jīng)驗視角 資源視角 產(chǎn)業(yè)視角 競爭視角 分析診斷 發(fā)展定位 產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)選擇 重點區(qū)域及重大項目 策略與措施 發(fā)展定位與 發(fā)展思路 產(chǎn)業(yè)選擇與 業(yè)態(tài)配比 空間布局 重大項目 研究框架 Fdar 政府決策頂尖智庫，城市發(fā)展首選智囊 一、背景認知 二、研究思路 四、提交成果