【正文】 2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方 效果。 執(zhí)行 設備選型 項目設計管理階段的成本管理： 拿地節(jié)點 方案報建 論證階段 策劃階段 方案設計 設計管理階段 擴初設計 施工圖設計 工程 管理 概念規(guī) 劃草案 概念規(guī) 劃方案 建筑、 規(guī)劃方案 結構設計 擴初設計 建筑平面 施工圖設計 部品 設計及 定板 實施方案設計階段 概念規(guī) 劃草案 概念規(guī) 劃方案 建筑、規(guī)劃方案 結構、設備 土建擴初 施工圖 初步方案 產品配置建議 施工圖設計指引 模型研究 部品材料調研 部品材料清單 部品材料定板封樣 銷售配合資料 產品、技術創(chuàng)新研發(fā) 景觀概念方案設計 景觀方案設計 銷售示范區(qū)設計 景觀施工圖設計 設計階段業(yè)務流程圖 通過 優(yōu)化 流程管理，提高設計管理階段的成本管理水平 成本專業(yè)配合工作 報批報建配合工作 主體工程設計 模型推敲研究 部品研究和定板 詳勘和基礎設計 景觀工程設計 集團相關部門配合 銷售示范區(qū)設計 項目部配合工作 營銷專業(yè)配合工作 財務專業(yè)配合工作 項目工程部配合工作物業(yè)管理配合工作 項目策劃階段 — 編寫方案設計任務書 項目設計管理階段 — 方案設計 項目設計管理階段 — 擴初設計 項目設計管理階段 — 施工圖設計 項目工程管理階段 — 設計配合 詳 勘 流程圖反映節(jié)點之間 的主要輸入輸出關系 委托方案設計 單位（簽訂方 案設計合同） 規(guī)劃、建筑 方案設計 結構、 設備初 步方案 模型推 敲研究 確定景觀概念 方案設計單位 提供營銷專 業(yè)評審意見 提供成本專 業(yè)評審意見 提供工程專 業(yè)評審意見 提供物業(yè)管 理的評審意 見 設計 組織面積核 算 人防方案報 建 完成景觀概 念方案設計 提供 《 價格 初步測算 》 項目收益測 算 編制 《 方案 階段項目成 本測算目標 》 方案、環(huán)保、 消防方案報 建 集團實 施方案 聽證會 是否 聽證 完成集團實施 方案聽證會上 會標準的資料 優(yōu)化點一： 將產品創(chuàng)新研發(fā)流程與項目開發(fā)主線分 離， 并前置至項目策劃階段。 為下一步的施工管理工作提供明確的輸入條件。 ：配合專業(yè)的任務。 提交項目策劃報告（包含產品定位報告、概念規(guī)劃設計方 案）。 項目策劃階段的成本管理： 依據(jù)項目可研報告，通過營銷、技術和成本幾個專業(yè)的耦 規(guī) 合性工作，明確項目的產品定位、概念主題、概念規(guī)劃設計 和成本測算，以求提高產品的附加值，從而保證項目的收益 最大化。 銷 計 工 程 項目策劃階段的成本管理： 項目立項 主體結構開工 開盤銷售 竣工 入伙 策劃階段 項目論證階段 項目策劃階段 設計管理階段 工程施工階段 入伙管理階段 拓 銷售管理階段 展 組織項目論證 營 組織項目策劃 /產 初步產品定位 品、市場及客戶 定位研究 營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及 銷售前準備 銷售事務管理 入伙事務管理 設 規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設計 方 案 設 擴初設計 施工圖設計 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 計 前期工程配套的調研及配合 設計配合、供應商考察及招標、 施工準備及樁基等工程施工 主體結構施工至 具備預售條件 工程施工 至竣工驗 銷售及入伙配合 收 成 本 估算 測算 預算、標底、合同價 進度款、工程 變更、招標采 結算 購 說明及圖例： ：代表關鍵里程碑 ：代表某個階段的主導的專業(yè)任務，即其輸 出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條 件。 ：配合專業(yè)的任務。 項目論證 、 形成項目投資評審報告 ：代表集團決策節(jié)點 概念設計 項目投資 決策時點 房地產業(yè)務流程中的成本管理節(jié)點 一． 規(guī)范化設計管理體系下的成本管理 1. 房地產企業(yè)主線業(yè)務流程與影響成本管理的關鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標準 3. 設計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 二 項目設計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶”與案例分析 1. 項目成本控制的理念 2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設計管理階段的成本優(yōu)化 5. 設計中的成本管控通病與案例分析 1. 房地產企業(yè)主線業(yè)務流程與影響成本管理的關鍵流程階段 項目論證階段的成本管理 項目策劃階段的成本管理 項目設計管理階段的成本管理： 通過 優(yōu)化流程 ，提高設計管理階段的成本管理水平。 一． 規(guī)范化設計管理體系下的成本管理 萬科集團股份有限公司 項目初判 投資決策論證管理階段 設計管理階段 工程管理階段 銷售管理階段 入伙管理階段 工程 拓展 分析項目基本情況 營銷 組織項目策劃 /產品 、 市場及客戶定位研究 規(guī)劃草案設計 營銷策劃 、 項目推廣方案策劃 、 項目前期推廣及銷售前準備 設計 規(guī)劃設計 單體設計 部品設計 擴初設計 施工圖設計 設計配合 、 供應商考察及招標 、施工準備及樁基等工程施工 主體結構施工至具備預售條件 工程施工至竣工驗收 銷售及入伙配合 工程施工配合 、 銷售配合及入伙配合 銷售事務管理 入伙事務管理 成本 測算 目標成本形成 、 預算 、標底 、 合同價 進度款 、 工程變更 、 招標采購 結算 實施方案 時點 營銷策劃 報告時點 城市及市場評審時點 說明及圖例： ：代表需多方論證節(jié)點 ：代表某個階段的主導的專業(yè)任務 ， 即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件 。 成本管理規(guī)劃 成本前置與設計階段的成本規(guī)劃及優(yōu)化 目錄 一． 規(guī)范化設計管理體系下的成本管理 1. 房地產企業(yè)主線業(yè)務流程與影響成本管理的關鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標準 3. 設計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 二 項目設計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶”與案例分析 1. 項目成本控制的理念 2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設計管理階段的成本優(yōu)化 三 設計中的成本管控通病與案例分析 銷 計 工 程 房地產開發(fā)業(yè)務的 VAC圖 項目立項 主體結構開工 開盤銷售 竣工 入伙 產品研發(fā)階段 產品和利潤實現(xiàn)階段 項目論證階段 項目策劃階段 設計管理階段 工程施工階段 入伙管理階段 拓 銷售管理階段 展 組織項目論證 營 組織項目策劃 /產 初步產品定位 品、市場及客戶 定位研究 營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及 銷售前準備 銷售事務管理 入伙事務管理 設 規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設計 方 案 設 擴初設計 施工圖設計 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 計 前期工程配套的調研及配合 設計配合、供應商考察及招標、 施工準備及樁基等工程施工 主體結構施工至 具備預售條件 工程施工 至竣工驗 銷售及入伙配合 收 成 本 估算 測算 預算、標底、合同價 進度款、工程 變更、招標采 結算 購 說明及圖例： ：代表關鍵里程碑 ：代表某個階段的主導的專業(yè)任務，即其輸 出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條 件。 ：配合專業(yè)的任務。 ：配合專業(yè)的任務 。 下面我們首先了解一下 成本測算的概念 ： 一． 規(guī)范化設計管理體系下的成本管理 萬科集團股份有限公司 成本測算的基本要求 明確成本測算的用途 初判 投資決策用 實施方案階段 哎！看看這個項目靠譜嗎？ 蓋成啥樣啦？ 拿地時用 萬科集團股份有限公司 成本測算的基本要求 選用適合的版本 投資決策用 實施方案階段 初判 萬科集團股份有限公司 成本測算的基本要求 成本測算的要求 初判成本測算 實施階段成本測算 投資決策階段成本測算 無需報送集團財務部 按成本測算標準表報送集團財務部 按成本測算標準表報送集團財務部 視同 估算 概算 預算 要求越來越深 視同 視同 萬科集團股份有限公司 成本測算基本要求 ? 各階段成果標準 萬科集團股份有限公司 成本測算基本要求 ? 成本分攤辦法 萬科集團股份有限公司 成本測算的基本要求 ? 成本測算表的填寫順序：封面 → 規(guī)劃指標 → 土地費用→ 前期費用 → 各單體建安費用 → 小市政配套 → 環(huán)境工程費 → 公建配套費 → 建安匯總 → 成本匯總 設計階段成本管理作業(yè)指引 通過成本管理作業(yè)指引反觀設計過程中的成本管理與 規(guī)劃，以及各階段設計成果與成本成果的對應關系 銷 計 工 程 項目論證階段的成本管理： 項目立項 主體結構開工 開盤銷售 竣工 入伙 論證階段 項目論證階段 項目策劃階段 設計管理階段 工程施工階段 入伙管理階段 拓 銷售管理階段 展 組織項目論證 營 組織項目策劃 /產 初步產品定位 品、市場及客戶 定位研究 營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及 銷售前準備 銷售事務管理 入伙事務管理 設 規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設計 方 案 設 擴初設計 施工圖設計 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 計 前期工程配套的調研及配合 設計配合、供應商考察及招標、 施工準備及樁基等工程施工 主體結構施工至 具備預售條件 工程施工 至竣工驗 銷售及入伙配合 收 成 本 估算 測算 預算、標底、合同價 進度款、工程 變更、招標采 結算 購 說明及圖例： ：代表關鍵里程碑 ：代表某個階段的主導的專業(yè)任務，即其輸 出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條 件。 項目論證階段的成本管理： 依據(jù)公司的項目投資策略和計劃，對意象中的項目進行論證分 析 ,提交項目可行性研究報告 (分析項目區(qū)位、項目優(yōu)劣勢、總 體定位、項目合作方式、地價及地價支付方式、總體開發(fā)周期、 項目主要風險、概念規(guī)劃草案 ),以決定是否獲取土地； 提交項目可行性研究報告； 公 司 的 投 資 策 略 城 市 與 市 場 論 證 項 目 可 研 評 審 論 證 獲 取 項 目 土 地 析 ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ 項目論證階段的成本管理： 項目可研評審論證報告 ① 項目總論 項目風險及建議 城市板塊及項目細分市場分析 項目市場與產品定位 項目分期開發(fā)計劃 項目銷售進度計劃及分期售價 項目收益測算 附件：市場分析報告、合作方研究、合作協(xié)議草案、項目 附圖資料 (含概念規(guī)劃草案 )、法律意見書等。 ：配合專業(yè)的任務。 為下一步的設計管理工作提供明確的輸入條件。 明確概念主題 產品策劃 耦合階段 可行性研究報告 項目產品定位 概念規(guī)劃設計 項目策劃報告 成本測算 析 論證階段 策劃階段 如何在策劃階段