【正文】 測 ? 對目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣、購房能力、傾向的研究分析 3 本項(xiàng)目報(bào)告思路框架 前 言 項(xiàng)目界定 住宅物業(yè)市場分析 借鑒案例分析 發(fā)展策略及定位體系 住宅物業(yè)研究 客戶研究分析 項(xiàng)目本體分析 設(shè)計(jì)方向研判 產(chǎn)品定位 住宅物業(yè)發(fā)展建議 工作背景 工作目標(biāo) 客戶定位 市場定位 城市宏觀背景分析 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 城市發(fā)展規(guī)劃 基礎(chǔ)研究 發(fā)展策略及定位 物業(yè)發(fā)展 建議 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目屬性 開發(fā)條件 問題初判 開發(fā)成本估算 財(cái)務(wù)效益分析 投資測算分析 投資測 算分析 第一階段匯報(bào) 20220224 整體發(fā)展策略 開發(fā)策略 物業(yè)打造建議 形象定位 定位體系深化 價(jià)格定位 項(xiàng)目發(fā)展理解 —— 準(zhǔn)確界定項(xiàng)目屬性和明析核心問題是我們研究工作的基本前提 …… 長風(fēng)片區(qū)是城市近期重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域之一，城市向東發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)，毗鄰城市商業(yè)、商務(wù)核心，發(fā)展可期 區(qū)位 ? 長風(fēng)片區(qū)是太原 城市近期重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域之一 ，毗鄰老城中心， 優(yōu)先承接城市“南移”發(fā)展 ； ? 長風(fēng)大街是城市東西向的次發(fā)展軸，未來形成 全市商務(wù)、商業(yè)核心 ； ? 本項(xiàng)目位處長風(fēng)東街片區(qū)，是 城市東西發(fā)展軸上的重要節(jié)點(diǎn)區(qū)域 ，是 以居住生活為基本功能，以城市服務(wù)業(yè)為發(fā)展支撐的城市東南部現(xiàn)代化門戶區(qū) 。 濱河?xùn)|路 濱河西路 太行路 東環(huán)高速 出入口收費(fèi)站 長風(fēng)大街 本項(xiàng)目 長風(fēng)片區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖 項(xiàng)目所在地 長風(fēng)文化商務(wù)區(qū) 長風(fēng)東街片區(qū) 近期重點(diǎn)項(xiàng)目分布圖 新商業(yè)核心： 親賢商圈 長風(fēng)大街 汾河 老城中心 長風(fēng)東街片區(qū) 長風(fēng)文化商務(wù)區(qū) 本項(xiàng)目有一定的綠地包圍，擁有一定景觀資源條件 ? 項(xiàng)目地塊處在太原東部的地坎上，環(huán)境、空氣質(zhì)量優(yōu)越 ? 項(xiàng)目本身并無多大資源優(yōu)勢，但項(xiàng)目南面的百畝綠地打造將成為項(xiàng)目的重要資源優(yōu)勢 ? 周邊城鄉(xiāng)結(jié)合部形象將造成一定負(fù)面影響 。 ? 企業(yè)以“追求卓越，創(chuàng)行無限”為經(jīng)營理念；以“真誠、優(yōu)質(zhì)、高效、快捷”為服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；以“發(fā)揮整體優(yōu)勢，促進(jìn)企業(yè)規(guī)模化經(jīng)營”為發(fā)展目標(biāo)。 一、正?？斓匿N售速度，順利的市場消化 合富目標(biāo)理解 二、在保證項(xiàng)目成功基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)利潤正常化 三、樹立企業(yè)的品牌，為后續(xù)開發(fā)創(chuàng)造機(jī)會(huì) 具有規(guī)劃利好的城市新興區(qū)域，面臨激烈競爭的、 具有一定綠地資源的 精品型住宅項(xiàng)目 城市次發(fā)展軸，長風(fēng)新興商務(wù)區(qū) 市場競爭激烈，競爭項(xiàng)目規(guī)模遠(yuǎn)大于本項(xiàng)目 凈用地 50畝，高容積不高于 4 發(fā)展屬性 界定 擁有 100余畝的綠地面積 根據(jù)對屬性的界定，我們對本項(xiàng)目發(fā)展的核心問題： 項(xiàng)目規(guī)模和資源均不具優(yōu)勢，項(xiàng)目采取何種競爭策略，實(shí)現(xiàn)在激烈的市場競爭中突圍而出？ ？ 本項(xiàng)目的整體思路：核心問題分解 如何理解市場，把握競爭突破關(guān)鍵？ 如何準(zhǔn)確定位，構(gòu)建核心競爭力？ 如何落位規(guī)劃，最大化兌現(xiàn)項(xiàng)目市場價(jià)值？ 項(xiàng)目規(guī)模和資源條件均不具備絕對競爭優(yōu)勢，在市場激烈競爭的市場格局下，如何實(shí)現(xiàn)突破市場？市場具有怎樣的經(jīng)驗(yàn)借鑒？ 在對競爭市場有了清晰認(rèn)識之后，項(xiàng)目應(yīng)該以怎樣的發(fā)展戰(zhàn)略、策略來贏得激烈的競爭？如何通過定位體系構(gòu)建項(xiàng)目的核心競爭力？ 在對市場競爭判斷以及定位體系之下，本項(xiàng)目的開發(fā)策略如何實(shí)施、物業(yè)如何落位、產(chǎn)品體系如何構(gòu)筑，才能有效向市場兌現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值？ 落位 競爭 定位 如何理解市場，把握競爭突破關(guān)鍵？ 項(xiàng)目規(guī)模和資源條件均不具備絕對競爭優(yōu)勢，在市場激烈競爭的市場格局下，如何實(shí)現(xiàn)突破市場？市場具有怎樣的經(jīng)驗(yàn)借鑒？ ? 城市宏觀發(fā)展背景為項(xiàng)目發(fā)展帶來的機(jī)會(huì)？ 宏觀背景 案例借鑒 競爭分析 ? 市場有怎樣的經(jīng)驗(yàn)借鑒？ ? 城市及區(qū)域發(fā)展將為項(xiàng)目創(chuàng)造怎樣的環(huán)境？ ? 競爭市場有怎樣的發(fā)展特征？ 競爭？ ? 怎樣理解潛在客戶的需求？ 山西：整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展低于全國平均水平，近年相比中部六省發(fā)展滯后，發(fā)展水平中等偏下 ? 對人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)水平進(jìn)行分析，從全國平均層面來看，山西的各項(xiàng)指標(biāo)基本位于全國 31個(gè)省級單位 16— 22名之間，均低于全國平均水平； ? 從中部六省層面來看，山西近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平位次從 2022年的前列下降到 2022年的中等偏下。太原的房地產(chǎn)發(fā)展對于周邊人口的吸引力也將極大增強(qiáng)。 “大太原經(jīng)濟(jì)圈” 是指以太原為中心，以晉中的榆次區(qū)為次中心，包容周邊的晉中市的多數(shù)縣市區(qū)，呂梁市、忻州市及陽泉市的少數(shù)縣市區(qū)在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域。 2022 2022 2022 2022 2022 2022 GDP比重（％） 人均 GDP比值 近 6年太原市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與山西省比較 895. 5101312921526 1524177802004006008001000120014001600180020222022 2022 2022 2022 2022 20220%5%10%15%20%25%30%G DP 增長率20222022年太原 GDP變化一覽表 (單位 :億元） 數(shù)據(jù)來源：太原統(tǒng)計(jì)年鑒 太原 武漢 鄭州 西安 合肥 呼和浩特 GDP（億元） 1778 5516 4003 3241 2703 1866 2022年太原市與周邊省會(huì)及發(fā)達(dá)城市 GDP比較 數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計(jì)年鑒 太原：第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)輻射能力逐年加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)腹地不斷擴(kuò)大，對周邊城市吸聚力加強(qiáng) ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已從“二、三、一”向“三、二、一”發(fā)展，實(shí)現(xiàn)二產(chǎn)和三產(chǎn)的雙核發(fā)展，穩(wěn)定性逐步增強(qiáng)； ? 太原市以服務(wù)型經(jīng)濟(jì)為主的第三產(chǎn)業(yè)比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊城市，對周邊城市的輻射力明顯加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)腹地不斷擴(kuò)大； 產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)： 十二五期間，要加快推進(jìn) 工業(yè)新型化 和 農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)，發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。 —— 摘自 《 太原市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要 》 數(shù)據(jù)來源：太原統(tǒng)計(jì)年鑒 0%20%40%60%80%100%2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)近 9年太原三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例變化 2022年太原與周邊城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較 陽 泉 市 長 治 市 晉 中 市 忻 州 市 臨 汾 市 呂 梁 市 太 原 市第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)太原：消費(fèi)型城市特征明顯，居民收入水平穩(wěn)步提高，消費(fèi)能力增強(qiáng) ? 太原市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步增長，消費(fèi)支出與儲(chǔ)蓄水平同步提高， 消費(fèi)能力明顯增強(qiáng) ； ? 太原市城 鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出與可支配收入的比例保持在 75%左右， 消費(fèi)型城市的特征明顯 。 20222022年山西及太原社會(huì)消費(fèi)品零售總額情況 (單位 :億元） 0200400600800100012001400160018002022 2022 2022 2022 2022 20220%20%40%60%80%100%山西社會(huì)消費(fèi)品零售總額 太原社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長率（山西） 增長率（太原）數(shù)據(jù)來源：山西統(tǒng)計(jì)年鑒 單位（億元） 2022 2022 2022 2022 2022 2022 山西 1401 1613 2809 太原 384 436 太原所占比例 % % % % % % 近 6年山西及太原市社會(huì)消費(fèi)品零售總額變化趨勢 太原：人口規(guī)模小，近年城市建設(shè)力度加大，人口增長加速，有利推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展 ? 山西省人口密度較低，與周邊省會(huì)城市相比，太原市常住人口規(guī)模??； ? 從近六年常住人口的變化來看，太原市人口增長速度緩慢，近年行政區(qū)劃調(diào)整和棚戶區(qū)改造影響下，人口增長加速。 ? 在城市整體向南發(fā)展的前提下，近期將實(shí)施“南移西進(jìn)、北展東擴(kuò) 、提升品質(zhì)、重塑形象”的空間發(fā)展戰(zhàn)略。 ? 調(diào)整行政中心布局， 省政府、市政府南移 ，帶動(dòng)城南、新城市兩個(gè)中心區(qū)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市中心的向南發(fā)展。 ? 項(xiàng)目區(qū)域偏離向南發(fā)展主軸，但位于長風(fēng)街城市發(fā)展次軸，發(fā)展?jié)摿Υ蟆? 濱河?xùn)|路 濱河西路 太行路 東環(huán)高速 出入口收費(fèi)站 長風(fēng)大街 本項(xiàng)目 長風(fēng)片區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖 項(xiàng)目所在地 長風(fēng)文化商務(wù)區(qū) 長風(fēng)東街片區(qū) 近期重點(diǎn)項(xiàng)目分布圖 新商業(yè)核心： 親賢商圈 長風(fēng)大街 汾河 老城中心 長風(fēng)東街片區(qū) 長風(fēng)文化商務(wù)區(qū) 項(xiàng)目毗鄰東環(huán)高速和長風(fēng)街城市主干道，東南大門門戶地位，內(nèi)外交通便捷，未來南部城市綜合交通建設(shè)的完善，交通區(qū)位優(yōu)勢凸顯 ? 項(xiàng)目毗鄰東環(huán)高速公路和長風(fēng)街城市主干道，交通便捷，東南大門的門戶。 ? 未來城市將形成 4條快速交通線路 ，其中 4號線經(jīng)過太行路，項(xiàng)目周邊交通條件進(jìn)一步改善。 太原公共交通規(guī)劃圖 項(xiàng)目所在地 線路 長度 /km 開工年 /年 通車年 /年 近期 2號線一期 2022 2022 1號線一期 2022 2022 中期 4號線 2022 2022 3號線 2022 2020 2號線二期 2022 2020 遠(yuǎn)期 5號線 2022 2022 1號線二期 2021 2024 6號線 2023 2028 7號線 2026 2030 太原市城市軌道交通線路建設(shè)時(shí)序安排一覽表 G8公交線路 28 規(guī)劃小結(jié)：項(xiàng)目地處城市東擴(kuò)軸線，城市價(jià)值不斷提升；環(huán)境優(yōu)越，宜居屬性凸顯；城市東南門戶，便利吸納周邊客群 政府主導(dǎo)城市向南，市場力量推動(dòng)城市向東 1 長風(fēng)東街優(yōu)先承接城市南移和太榆融合，發(fā)展可期 2 ? 地理?xiàng)l件決定城市向腹地廣闊的南面發(fā)展，政府也確定城市中心沿汾河向南發(fā)展的戰(zhàn)略 ? 品牌開發(fā)商向東集聚，一股強(qiáng)大的市場力量即將推動(dòng)城市東部發(fā)展 ? 太榆同城加速，東部成為城市融合前沿 ? 東部環(huán)境優(yōu)越，形成城市高端居住區(qū)，認(rèn)知度高 ? 長風(fēng)片區(qū)地處城市動(dòng)地發(fā)展軸線，是城市近期建設(shè)熱點(diǎn)，城市價(jià)值不斷提升 項(xiàng)目地處城市東南門戶，內(nèi)外交通便捷 3 ? 近期城市綜合交通建設(shè)南移，項(xiàng)目所在區(qū)域交通優(yōu)勢凸顯 ? 公共交通規(guī)劃較為遠(yuǎn)期，對項(xiàng)目拉伸有限 如何理解市場，把握競爭突破關(guān)鍵？ 項(xiàng)目規(guī)模和資源條件均不具備絕對競爭優(yōu)勢，在市場激烈競爭的市場格局下，如何實(shí)現(xiàn)突破市場？市場具有怎樣的經(jīng)驗(yàn)借鑒？ ? 城市宏觀發(fā)展背景為項(xiàng)目發(fā)展帶來的機(jī)會(huì)？ 宏觀背景 案例借鑒 競爭分析 ? 市場有怎樣的經(jīng)驗(yàn)借鑒？ ? 城市及區(qū)域發(fā)展將為項(xiàng)目創(chuàng)造怎樣的環(huán)境？ ? 競爭市場有怎樣的發(fā)展特征？ 競爭？ ? 怎樣理解潛在客戶的需求？ 房地產(chǎn)投資持續(xù)加速增長，但投資總額小，與周邊省會(huì)城市有較大差距 ? 近年全國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，太原房地產(chǎn)投資持續(xù)增加，增長速度和占固投的比重持續(xù)增加。 太原 武漢 鄭州 合肥 長沙 南昌 西安 房地產(chǎn)投資（億元） 241 增長率 46% % % % % % 21% 房投 /固投 % % % % % % % 2022年太原市與周邊省會(huì)城市房地產(chǎn)投資情況比較 4 3 8 . 5 15 0 1 . 1 35 7 6 . 77 0 2 . 87829 1 6 . 57 9 . 4 4 8 0 . 3 2 95122165241020040060080010002022 2022 2022 2022 2022 20220%10%20%30%固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)投資 / 固定資產(chǎn)投資太原房地產(chǎn)投資變化趨勢 (單位 :億元） 數(shù)據(jù)來源：太原房管局 數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計(jì)公報(bào) 商品住宅價(jià)格整體穩(wěn)步上升，在周邊省會(huì)城市中居于前列 ? 自 2022年以來，太原市商品住宅的價(jià)格以年均 ％的漲幅穩(wěn)步增長，價(jià)格處于中部省會(huì)城市中游水平，漲幅屬于中等偏下 ? 進(jìn)入 2022年、 2022年，受 全國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展以及高端項(xiàng)目入市 的影響，太原市商品住宅價(jià)格增幅明顯提高； ? 進(jìn)入 2022年，全國房地產(chǎn)政策調(diào)控背景下，太原市房地產(chǎn)市場價(jià)格增長速度受到一定控制。 數(shù)據(jù)來源：太原房管局 太原 武漢 鄭州 合肥 長沙 南昌 西安 GDP(億元 ) 1778 4000 人均 GDP（萬元） 常住人口（萬） 420 978 863 704 847 商品房成交面積 608 1429 970 767 1165 40