【正文】 謹呈：東瑞集團 合富輝煌（中國）房地產(chǎn)顧問有限公司 2022年 1月 東瑞集團太原長風(fēng)街項目 發(fā)展策劃報告 合富輝煌的策劃工作是基于大量的基礎(chǔ)研究 ? 項目組通過市場基礎(chǔ)調(diào)研，包括城市、區(qū)域發(fā)展及規(guī)劃、房地產(chǎn)市場、客戶需求等多個方面，收集了充分的市場信息及數(shù)據(jù)，同時也進行了多次的深入訪談，其中包括消費者、業(yè)內(nèi)人士等，為策劃工作的成功打下了堅實的基礎(chǔ) 工作內(nèi)容 收集的數(shù)據(jù) 進行的訪談 進行的分析 ? 城市與片區(qū)宏觀背景研究 ? 房地產(chǎn)市場研究 ?城市發(fā)展背景與規(guī)劃情況 ?項目在城市中的地位 ?項目所在區(qū)域的配套設(shè)施和交通 ?市場格局與片區(qū)發(fā)展狀況 ?城市在售的住宅供需情況 ?城市后續(xù)供應(yīng)情況 ?競爭項目情況分析 ?業(yè)內(nèi)人士及政府相關(guān)部門人員訪談 ? 城市宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)大勢分析 ? 區(qū)域發(fā)展、規(guī)劃分析 ? 區(qū)域市場環(huán)境、格局分析 ? 目標客戶群及購買能力、意愿的初步預(yù)測 ? 客戶訪談及問卷 ?主流購房群體區(qū)域消費特征 ?購房群體的細分 ?調(diào)查問卷 ?近 10位客戶訪談 ? 項目主流客戶群預(yù)測 ? 對目標消費者消費習(xí)慣、購房能力、傾向的研究分析 3 本項目報告思路框架 前 言 項目界定 住宅物業(yè)市場分析 借鑒案例分析 發(fā)展策略及定位體系 住宅物業(yè)研究 客戶研究分析 項目本體分析 設(shè)計方向研判 產(chǎn)品定位 住宅物業(yè)發(fā)展建議 工作背景 工作目標 客戶定位 市場定位 城市宏觀背景分析 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 城市發(fā)展規(guī)劃 基礎(chǔ)研究 發(fā)展策略及定位 物業(yè)發(fā)展 建議 項目理解 項目屬性 開發(fā)條件 問題初判 開發(fā)成本估算 財務(wù)效益分析 投資測算分析 投資測 算分析 第一階段匯報 20220224 整體發(fā)展策略 開發(fā)策略 物業(yè)打造建議 形象定位 定位體系深化 價格定位 項目發(fā)展理解 —— 準確界定項目屬性和明析核心問題是我們研究工作的基本前提 …… 長風(fēng)片區(qū)是城市近期重點建設(shè)的區(qū)域之一，城市向東發(fā)展的重要節(jié)點，毗鄰城市商業(yè)、商務(wù)核心，發(fā)展可期 區(qū)位 ? 長風(fēng)片區(qū)是太原 城市近期重點建設(shè)的區(qū)域之一 ，毗鄰老城中心， 優(yōu)先承接城市“南移”發(fā)展 ； ? 長風(fēng)大街是城市東西向的次發(fā)展軸，未來形成 全市商務(wù)、商業(yè)核心 ； ? 本項目位處長風(fēng)東街片區(qū)，是 城市東西發(fā)展軸上的重要節(jié)點區(qū)域 ，是 以居住生活為基本功能，以城市服務(wù)業(yè)為發(fā)展支撐的城市東南部現(xiàn)代化門戶區(qū) 。 濱河?xùn)|路 濱河西路 太行路 東環(huán)高速 出入口收費站 長風(fēng)大街 本項目 長風(fēng)片區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖 項目所在地 長風(fēng)文化商務(wù)區(qū) 長風(fēng)東街片區(qū) 近期重點項目分布圖 新商業(yè)核心： 親賢商圈 長風(fēng)大街 汾河 老城中心 長風(fēng)東街片區(qū) 長風(fēng)文化商務(wù)區(qū) 本項目有一定的綠地包圍，擁有一定景觀資源條件 ? 項目地塊處在太原東部的地坎上，環(huán)境、空氣質(zhì)量優(yōu)越 ? 項目本身并無多大資源優(yōu)勢，但項目南面的百畝綠地打造將成為項目的重要資源優(yōu)勢 ? 周邊城鄉(xiāng)結(jié)合部形象將造成一定負面影響 。 資源 項目周邊形象 都市景觀走廊 綠化生態(tài) 走廊 本項目 南面退讓綠地 ? 從區(qū)域市場看，項目受到三類不同項目的夾擊 ? 品牌開發(fā)商：萬科紫臺 ? 本土開發(fā)商：東景苑 ? 小產(chǎn)權(quán)房：禮頓山 市場 項目規(guī)模小，同時還受到品牌開發(fā)商、大盤以及眾多小產(chǎn)權(quán)房項目的夾擊 商品房項目 小產(chǎn)權(quán)項目 禮頓山 （ 195畝） 總建 46萬 萬科紫臺 （ 142畝） 總建 34萬 本項目 （ 50畝）總建 13萬 東景苑一期 （ 85畝） 總建 27萬 槐桐別苑 （ 37畝） 金峰帝景（ 300畝） 怡?；ㄔ罚?60畝） 項目名稱 占地（㎡） 建面（㎡） 東景里 萬科紫臺 禮頓山 13萬 本項目 13萬 項目占地 ㎡，容積率為 34，屬中小型規(guī)模高強度項目，配套打造有限 ,開發(fā)期相對較短 ? 項目總占地： 49543㎡ ? 項目凈用地： 34214㎡ ? 總?cè)莘e率： ≤ 4 ? 用地性質(zhì)：商住用地 ? 商業(yè)兼容比例不小于 10%，不大于 20% ? 建筑限高： 100米 ? 建筑密度： 1823% ? 總綠地率： ≥ 35% 本體 周邊項目指標一覽 項目名稱 占地（㎡） 建面（㎡） 容積率 物業(yè)形態(tài) 項目周邊區(qū)域 東景里 高層 萬科紫臺 高層 禮頓山 13萬 高層 槐桐別苑 小高、高層 由于本項目屬于中小型規(guī)模，將面臨以下情況： （ 1）因規(guī)模有限導(dǎo)致配套打造相對有限 （ 2）因規(guī)模有限導(dǎo)致開發(fā)期將不會太長 用地容積率為 34將可能出現(xiàn)的物業(yè)： （ 1）小高層（高層） 企業(yè)目標與愿景：項目的目標解讀 目標 開發(fā)商目標 ： ?項目銷售速度正常消化 ?初次開發(fā)，控制風(fēng)險，保證項目成功 ?保證正常的利潤目標 ?樹立項目現(xiàn)象，保證門戶形象 ? 東瑞企業(yè)是集品牌汽車服務(wù)與工商貿(mào)易兩大主業(yè)為一體的綜合性企業(yè)集團。 ? 企業(yè)以“追求卓越，創(chuàng)行無限”為經(jīng)營理念；以“真誠、優(yōu)質(zhì)、高效、快捷”為服務(wù)標準；以“發(fā)揮整體優(yōu)勢，促進企業(yè)規(guī)?；?jīng)營”為發(fā)展目標。 ? 東瑞集團初次涉足房地產(chǎn)開發(fā)。 一、正?？斓匿N售速度，順利的市場消化 合富目標理解 二、在保證項目成功基礎(chǔ)上，實現(xiàn)利潤正?；? 三、樹立企業(yè)的品牌，為后續(xù)開發(fā)創(chuàng)造機會 具有規(guī)劃利好的城市新興區(qū)域，面臨激烈競爭的、 具有一定綠地資源的 精品型住宅項目 城市次發(fā)展軸，長風(fēng)新興商務(wù)區(qū) 市場競爭激烈，競爭項目規(guī)模遠大于本項目 凈用地 50畝，高容積不高于 4 發(fā)展屬性 界定 擁有 100余畝的綠地面積 根據(jù)對屬性的界定，我們對本項目發(fā)展的核心問題： 項目規(guī)模和資源均不具優(yōu)勢，項目采取何種競爭策略，實現(xiàn)在激烈的市場競爭中突圍而出？ ？ 本項目的整體思路：核心問題分解 如何理解市場，把握競爭突破關(guān)鍵？ 如何準確定位，構(gòu)建核心競爭力？ 如何落位規(guī)劃，最大化兌現(xiàn)項目市場價值？ 項目規(guī)模和資源條件均不具備絕對競爭優(yōu)勢，在市場激烈競爭的市場格局下，如何實現(xiàn)突破市場？市場具有怎樣的經(jīng)驗借鑒？ 在對競爭市場有了清晰認識之后，項目應(yīng)該以怎樣的發(fā)展戰(zhàn)略、策略來贏得激烈的競爭？如何通過定位體系構(gòu)建項目的核心競爭力？ 在對市場競爭判斷以及定位體系之下，本項目的開發(fā)策略如何實施、物業(yè)如何落位、產(chǎn)品體系如何構(gòu)筑，才能有效向市場兌現(xiàn)的經(jīng)濟價值？ 落位 競爭 定位 如何理解市場，把握競爭突破關(guān)鍵？ 項目規(guī)模和資源條件均不具備絕對競爭優(yōu)勢，在市場激烈競爭的市場格局下，如何實現(xiàn)突破市場？市場具有怎樣的經(jīng)驗借鑒？ ? 城市宏觀發(fā)展背景為項目發(fā)展帶來的機會？ 宏觀背景 案例借鑒 競爭分析 ? 市場有怎樣的經(jīng)驗借鑒？ ? 城市及區(qū)域發(fā)展將為項目創(chuàng)造怎樣的環(huán)境？ ? 競爭市場有怎樣的發(fā)展特征？ 競爭？ ? 怎樣理解潛在客戶的需求？ 山西：整體經(jīng)濟發(fā)展低于全國平均水平，近年相比中部六省發(fā)展滯后，發(fā)展水平中等偏下 ? 對人均經(jīng)濟指標水平進行分析，從全國平均層面來看，山西的各項指標基本位于全國 31個省級單位 16— 22名之間，均低于全國平均水平； ? 從中部六省層面來看，山西近年經(jīng)濟發(fā)展滯后，經(jīng)濟發(fā)展水平位次從 2022年的前列下降到 2022年的中等偏下。 人均 （元） 2022年 GDP 城鎮(zhèn)可支 配收入 農(nóng)村純 收入 固定資 產(chǎn)投資 消費品 零售 山西水平 26385 15648 4736 18923 9556 全國水平 29678 19109 5919 20741 11708 山西 /全國 全國排名 16 20 22 22 19 山西省人均經(jīng)濟水平在全國的地位 山 西 河 南 湖 北 湖 南 安 徽 江 西 中部六省位次 2022年 2022年 人均 GDP（元） 總量 3753 2599 4037 3571 3040 3123 1 2 全國排名 16 20 14 21 27 24 城鎮(zhèn)居民可支配收入（元） 總量 15648 15900 16058 16566 15788 15481 2 5 全國排名 20 17 16 13 18 23 人均固定資產(chǎn)投資（元） 總量 17788 17640 18873 14952 19915 19690 1 4 全國排名 19 21 18 28 15 16 人均社會消費品零售額（元） 總量 8983 1291 11740 8793 6977 6581 2 2 全國排名 15 31 12 16 21 22 人均進出口額（元） 總量 352 189 453 224 408 481 1 4 全國排名 22 29 16 28 18 15 2022年中部六省經(jīng)濟發(fā)展水平比較 資料來源：各省份統(tǒng)計公報統(tǒng)計 太原市作為太原大都市圈的核心城市，其對周邊城市將產(chǎn)生較強的輻射力和吸引力，太原的房地產(chǎn)發(fā)展對于周邊城市人群的吸引力也將逐漸增強 ? 為了在國家“中部崛起”戰(zhàn)略中取得主動，山西“十一五規(guī)劃”提出了構(gòu)建“ 大太原經(jīng)濟圈 ”的規(guī)劃； ? 隨著太原大都市圈的構(gòu)建和城鎮(zhèn)組群的整合發(fā)展，太原市作為核心城市的吸附能力將更加明顯。太原的房地產(chǎn)發(fā)展對于周邊人口的吸引力也將極大增強。 ? 通過區(qū)域的聯(lián)動發(fā)展和升級，太原作為經(jīng)濟圈的核心城市，經(jīng)濟的開放性將不斷增強。 “大太原經(jīng)濟圈” 是指以太原為中心，以晉中的榆次區(qū)為次中心，包容周邊的晉中市的多數(shù)縣市區(qū)，呂梁市、忻州市及陽泉市的少數(shù)縣市區(qū)在內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域。 —— 摘自 《 山西省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 》 核心 內(nèi)圈層 外圈層 太原：經(jīng)濟總量不大，持續(xù)穩(wěn)定增長，發(fā)展?jié)摿Υ?，全省?jīng)濟核心 ? 與周邊同等級城市相比，太原經(jīng)濟總量較低，但近年 GDP保持 12%的平均速度穩(wěn)定增長； ? 太原市區(qū) GDP總量占山西全省比重穩(wěn)定保持在 20%左右，人均 GDP與全省比值也保持在 2倍水平，表明太原市在山西經(jīng)濟中的核心地位穩(wěn)固。 2022 2022 2022 2022 2022 2022 GDP比重（％） 人均 GDP比值 近 6年太原市區(qū)經(jīng)濟發(fā)展與山西省比較 895. 5101312921526 1524177802004006008001000120014001600180020222022 2022 2022 2022 2022 20220%5%10%15%20%25%30%G DP 增長率20222022年太原 GDP變化一覽表 (單位 :億元） 數(shù)據(jù)來源：太原統(tǒng)計年鑒 太原 武漢 鄭州 西安 合肥 呼和浩特 GDP（億元） 1778 5516 4003 3241 2703 1866 2022年太原市與周邊省會及發(fā)達城市 GDP比較 數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計年鑒 太原：第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，經(jīng)濟輻射能力逐年加強，經(jīng)濟腹地不斷擴大，對周邊城市吸聚力加強 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已從“二、三、一”向“三、二、一”發(fā)展，實現(xiàn)二產(chǎn)和三產(chǎn)的雙核發(fā)展，穩(wěn)定性逐步增強； ? 太原市以服務(wù)型經(jīng)濟為主的第三產(chǎn)業(yè)比例遠遠高于周邊城市，對周邊城市的輻射力明顯加強，經(jīng)濟腹地不斷擴大； 產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標： 十二五期間，要加快推進 工業(yè)新型化 和 農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)，發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。重點發(fā)展 都市型農(nóng)業(yè)、高端裝備制造業(yè)、戰(zhàn)略型新興產(chǎn)業(yè) 以及 第三產(chǎn)業(yè)提檔升級 。 —— 摘自 《 太原市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 》 數(shù)據(jù)來源：太原統(tǒng)計年鑒 0%20%40%60%80%100%2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)近 9年太原三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例變化 2022年太原與周邊城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較 陽 泉 市 長 治 市 晉 中 市 忻 州 市 臨 汾 市 呂 梁 市 太 原 市第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)太原：消費型城市特征明顯，居民收入水平穩(wěn)步提高，消費能力增強 ? 太原市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步