【正文】 著物和房地產(chǎn)物權(quán)，其中房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等 房地產(chǎn)的自然特征 —— 位置的固定性，使用的耐久性，資源的有限性，物業(yè)的差異性；房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征：生產(chǎn)周期性，資金密集性，相互影響性，易受政策影響性，房地產(chǎn)的保值增值性 指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)土地。 2022年 2月 9日 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教程 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 1頁(yè) 2022年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 目 錄 一． 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史 二． 房地產(chǎn)行業(yè)基本常識(shí)和常用術(shù)語(yǔ) 三． 房地產(chǎn)行業(yè)基本組織架構(gòu)和職責(zé) 四． 房地產(chǎn)企業(yè)基本業(yè)務(wù)流程 五． 佰昌集團(tuán)房地產(chǎn)特點(diǎn)及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 2頁(yè) 2022年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 從 1978年之前至今，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了 5個(gè)階段，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代、住房商品化時(shí)代、兩個(gè)快速發(fā)展階段、以及調(diào)整期，目前整體仍處于震蕩上升通道當(dāng)中 第一階段 （ 1978年以前） – 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，實(shí)行房屋統(tǒng)建統(tǒng)配統(tǒng)管制，由地方財(cái)政撥款和各單位投資建造住房以解決房屋問(wèn)題 第二階段 （ 19781990） – 住房商品化，房地產(chǎn)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的階段 第三階段 （ 19901997） – 第一個(gè)快速發(fā)展階段，因市場(chǎng)不規(guī)范及發(fā)展過(guò)快也導(dǎo)致了第一個(gè)調(diào)整期 第四階段 （ 19982022） – 第二個(gè)快速發(fā)展階段 第五階段 （ 2022至今） – 第二個(gè)調(diào)整期，09年政策性反彈和目前的政策性調(diào)整 階段特征 階段關(guān)鍵詞 – 住宅統(tǒng)建，福利分房 – 土地使用制度改革、憲法與土地管理法的修改、住房制度改革 – 快速發(fā)展、泡沫、宏觀調(diào)控、安居工程、貨幣分房、房屋抵押貸款、住房公積金 ? – 快速發(fā)展、宏觀調(diào)控、大盤(pán)開(kāi)發(fā)、多元化融資、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn) ? – 拐點(diǎn)、通脹、緊縮、豬堅(jiān)強(qiáng)、小陽(yáng)春、暴漲、調(diào)控、國(guó)十條、國(guó)八條、新國(guó)八條、保障房、房產(chǎn)稅 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 3頁(yè) 2022年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段面臨的發(fā)展機(jī)遇 地產(chǎn)行業(yè)面臨 發(fā)展機(jī)遇 我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)為房地產(chǎn)行業(yè)成長(zhǎng)創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境 城市化進(jìn)程加速以及居民收入水平的提高，將拉動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)需求持續(xù)增長(zhǎng) 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)圈、城市圈和產(chǎn)業(yè)集群的逐步形成和擴(kuò)張，商業(yè)地產(chǎn)和中高檔住宅的持續(xù)不斷的增長(zhǎng)的需求 區(qū)域壁壘逐漸降低，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的崛起和發(fā)展，提高了跨區(qū)域擴(kuò)張和產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的可能性和吸引力 宏觀調(diào)控政策以及行業(yè)政策出臺(tái)，將加速行業(yè)整合，有利于優(yōu)勢(shì)企業(yè)快速擴(kuò)張 國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的創(chuàng)新和發(fā)展，有利于拓寬融資渠道和降低融資成本 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 4頁(yè) 2022年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，行業(yè)發(fā)展也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，主要表現(xiàn)在以下五個(gè)方面 房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入細(xì)分時(shí)代，專業(yè)化、品質(zhì)和差異化的要求日趨重要 住宅市場(chǎng)受宏觀調(diào)控影響增大，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，對(duì)于客戶的研究提上議事日程 金融政策趨緊，既提高了對(duì)房地產(chǎn)商資金實(shí)力的要求，也將在一定程度上抑制市場(chǎng)需求 優(yōu)勢(shì)企業(yè)的跨區(qū)域整合及擴(kuò)張，加劇了行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，外來(lái)進(jìn)入者包括外資基金、外資發(fā)展商和國(guó)內(nèi)其他實(shí)力企業(yè)（如國(guó)美、聯(lián)想）也都大舉進(jìn)入 對(duì)土地供給的宏觀調(diào)控、土地交易市場(chǎng)化和土地價(jià)格的飛漲，增加了土地獲取的難度 1 2 3 4 5 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 5頁(yè) 2022年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)總結(jié) 房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)總結(jié) ? 有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)更重視跨區(qū)域化發(fā)展，進(jìn)入二三線市場(chǎng)和全國(guó)布局，從而有效的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流和降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)業(yè)態(tài)形式趨于多元，并有意識(shí)的加大持有比例 ? 發(fā)展商將走聯(lián)合發(fā)展、轉(zhuǎn)變模式、介入城市運(yùn)營(yíng)、提高資金運(yùn)作能力等道路，地產(chǎn)進(jìn)入了洗牌和加速發(fā)展的階段，淘汰機(jī)制將在 3－ 5年的時(shí)間內(nèi)完成 ? 房地產(chǎn)將進(jìn)一步結(jié)合金融資本，資本和資源結(jié)合的行業(yè)特質(zhì)將逐步明顯，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)未來(lái)潛力巨大 ? 房地產(chǎn)行業(yè)整合加速，優(yōu)勢(shì)企業(yè)群體將脫穎而出 ，土地價(jià)格高漲，投資決策和前端風(fēng)險(xiǎn)加大，土地儲(chǔ)備成為關(guān)鍵，專業(yè)能力成為支撐，競(jìng)爭(zhēng)更趨向?qū)I(yè)化和規(guī)?；? ? 市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分，買(mǎi)方市場(chǎng)正在形成 ，客戶的影響在加大，政策的影響導(dǎo)致戶型的差異空間減少，產(chǎn)品層面的綜合競(jìng)爭(zhēng)如品牌、整體規(guī)劃、城市功能融合、社區(qū)、景觀、文化等開(kāi)始加強(qiáng) ? 房地產(chǎn)投資增幅放緩，行業(yè)盈利水平降低，但需求和供給兩條線的支撐，導(dǎo)致行業(yè)整體仍然長(zhǎng)期看好 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 6頁(yè) 2022年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 目 錄 一． 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史 二． 房地產(chǎn)行業(yè)基本常識(shí)和常用術(shù)語(yǔ) 三． 房地產(chǎn)行業(yè)基本組織架構(gòu)和職責(zé) 四． 房地產(chǎn)企業(yè)基本業(yè)務(wù)流程 1. 房地產(chǎn)行業(yè)基本常識(shí) 2. 房地產(chǎn)常用術(shù)語(yǔ)介紹 3. 房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型介紹 4. 房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識(shí) 5. 房地產(chǎn)規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí) 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 7頁(yè) 2022年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 什么是房地產(chǎn)？ 是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán) 指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物 房地產(chǎn)的定義 房產(chǎn)的定義 地產(chǎn)的定義 房地產(chǎn)的特征 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 8頁(yè) 2022年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)？ 房地產(chǎn)市場(chǎng)： 指所交易的商品是房地產(chǎn)（或房地產(chǎn)權(quán)益）的市場(chǎng)，是存在于賣(mài)者和買(mǎi)者之間的有關(guān)房地產(chǎn)的交易網(wǎng)絡(luò)，交易包括買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、互換等組成一個(gè)簡(jiǎn)單范疇的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 一級(jí)市場(chǎng)：是土地市場(chǎng)，是土地供應(yīng)市場(chǎng)（房地產(chǎn)增量市場(chǎng)） 一級(jí)市場(chǎng) 二級(jí)市場(chǎng)：是指 開(kāi)發(fā)商把開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)投入市場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)樓交易或預(yù)售，實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與市場(chǎng)銷(xiāo)售的結(jié)合 (俗稱“一手房市場(chǎng) ) 一級(jí)市場(chǎng) 三級(jí)市場(chǎng)：是業(yè)主之間房地產(chǎn)權(quán)自由轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)（俗稱“二手房”市場(chǎng)） 三級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 9頁(yè) 2022年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建 設(shè) 用 地 規(guī) 劃 許 可 證 商 品 房 銷(xiāo) 售 許 可 證 建 筑 工 程 施 工 許 可 證 建 設(shè) 工 程 規(guī) 劃 許 可 證 國(guó) 有 土 地 使 用 證 一 二 三 四 五 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“五證” 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 10頁(yè) 2022年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 ? 國(guó)有土地使用權(quán)出讓 —— 土地使用權(quán)是指土地使用者根據(jù)國(guó)家法律和與土地所有人簽訂的合同的有關(guān)規(guī)定，對(duì)國(guó)家或集體所有的土地，享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利 國(guó) 家 土地使用者 土地使用權(quán) (一定年限 ) 土地使用權(quán)出讓金 (提前支付 ) 土地使用權(quán)出讓（土地市場(chǎng)）由國(guó)家壟斷。 ? 國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式 ? 招標(biāo)方式 ? 拍賣(mài)方式 ? 協(xié)議方式 ? 掛牌方式 ? 國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限 ? 居住用地： 70年 ? 工業(yè)用地： 50年 ? 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地： 50年 ? 綜合或其它用地： 50年 ? 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地： 40年 ? 加油站、加氣站用地： 20年 中國(guó)（大陸）現(xiàn)行的土地制度 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 11頁(yè) 2022年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 類(lèi)別 代號(hào) 類(lèi)別名稱 范 圍 R 居住用地 居住小區(qū)，居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類(lèi)型的成片或零星的用地 C 公共設(shè)施用地 居住區(qū)及居住區(qū)級(jí)以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地 M 工業(yè)用地 工礦企業(yè)的生產(chǎn)車(chē)間、庫(kù)房及其附屬設(shè)施等用地。它反映土地利用情況和經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ,即容積率越大 ,土地利用程度越高 ? 【 建筑密度（建筑覆蓋率） 】 用地內(nèi)各類(lèi)建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率 (%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 ? 【 用