【正文】 中海物業(yè)公司管理樓盤簡介 海華花園 位于打浦橋地區(qū)，是上海首塊批租土地，用以改造舊區(qū)建造的外銷商品房。在信息時代到來的今天，中海物業(yè)在傳統(tǒng)物業(yè)管理的基礎上獨創(chuàng)的“ COB”菜單式物業(yè)管理服務，充分利用樓宇先進的智能化資源，通過局域網(wǎng)運行我司自行研制的“ COB”服務平臺軟件，使得中海物業(yè)既具優(yōu)秀傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務，更插上了二十一世紀信息網(wǎng)絡時代辦公新理念的翅膀。 中海物業(yè)不但為本地區(qū)的治安環(huán)境提供服務，還為楊浦區(qū)的衛(wèi)百辛集團的全部安保人員提供了系統(tǒng)的培訓，提高了安保人員的素質(zhì)。中海物業(yè)公司本著竭誠服務、嚴格要求的原則，為華為公司提供了一套完善的安保服務。 中海物業(yè)還為上海珠江投資有限公司的開發(fā)項目提供了安保服務，在服務過程中始終堅持質(zhì)量體系的標 準，樹立了安保服務質(zhì)量優(yōu)良形象的榜樣。 在上海房屋土地管理局物業(yè)管理處的推薦下，中海物業(yè)為上海市圖書館的安保隊伍提供了全面的培訓服務，提升了上海圖書館的物業(yè)管理品質(zhì)。 物業(yè)維修保養(yǎng)工作的精細與否，直接關系到物業(yè)的使用，經(jīng)驗豐富的工程技術人 員能以豐富的經(jīng)驗及敏銳的感覺及時發(fā)現(xiàn)問題所在，將事故解決在萌芽狀態(tài)，而絲毫不使住戶受到影響。中海物業(yè)的管理具有以下特色： 一、雄厚的工程技術實力 中海物業(yè)公司有一大批來自房產(chǎn)開發(fā)第一線的工程技術人員，他們曾參與過各種樓宇的開發(fā)建造，有著豐富的工程管理經(jīng)驗。 公司共有在正式員工已超過 850 人，（ 2022 年 10 月 24 日統(tǒng)計數(shù)字）。一九九八年十二月，獲上海市二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。 中海物業(yè)管理（上海）有限公司（以下簡稱中海物業(yè)）成立于一九九五年，是上海市物業(yè)管理協(xié)會理事單位、上海市物業(yè)管理協(xié)會第六工作委員會主任委員單位，上海市優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)。 一九八八年八月八日，中國海外集團在深圳成立注冊中國海 外建筑有限公司，展開了開拓內(nèi)地事業(yè)的漫漫征途。香港中海物業(yè)管理有限公司成立于八十年代中期，目前管理著香港特別行政區(qū)政府大樓，駐港部隊駐地等香港著名物業(yè)。經(jīng)過二十年的努力，中國海外集團由當時投資二百萬美元資產(chǎn)，發(fā)展到今天，總資產(chǎn)超過二百億。 中國海外集團系中 國建筑工程總公司在港的投資企業(yè)。 我公司作為在 ISO9002 質(zhì)量體系保證下，具有較高物業(yè)資質(zhì)和服務品質(zhì)的管理公司，完全有能力，有信心承擔宏潤花園的物業(yè)管理工作，如能在此次投標工作中勝出，我公司將充分發(fā)揮其管理優(yōu)勢，資金優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，竭誠為潤仁房地產(chǎn)公司做好物業(yè)管理工作，力創(chuàng)上海物業(yè)管理樣板小區(qū)。經(jīng)我司對宏潤花園一期物業(yè)管理招標文件進行仔細研究后，針對宏潤花園一期物業(yè)管理的實際情況，我們在項目管理的先進性、系統(tǒng)性、針對性方面做了充分的準備。 上海潤仁房地產(chǎn)有限公司為了使宏潤花園創(chuàng)造和保持安全、舒適、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境，提高居民的居住質(zhì)量，投入了大量的人力、物力、精力，在小區(qū)尚未銷售的時候就被評為徐匯區(qū)樣板小區(qū)，體現(xiàn)了較高的新文化品位。小區(qū)在規(guī)劃設計、施工各方面均體現(xiàn)了新型建筑的時代氣息。 中海物業(yè)上海徐匯宏潤花園物業(yè)管理方案 目 錄 投標函 一、前言???????????????????????? 1 二、中海物業(yè)公司簡介?????????????????? 2 三、管理目標及經(jīng)營理念????????????????? 10 四、管理組織架構及人員配備??????????????? 13 五、管理制度一覽表??????????????????? 17 六、開辦費及管理費用測算???????????????? 24 七、服務內(nèi)容及標準??????????????????? 30 設備設施管理 ???????????????????? 30 清潔服務管理 ???????????????????? 38 安保服務管理 ???????????????????? 41 綠化養(yǎng)護管理 ???????????????????? 44 八、檔案的建立與管理?????????????????? 47 九、各項管理指標及措施的承諾?????????????? 48 十、特色服務一覽表????????????????? ?? 49 十一、物業(yè)管理各類工作流程圖?????????????? 51 十二、中海物業(yè)管理業(yè)績一覽??????????????? 56 十三、營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書復印件 一、前言 宏潤花園項目位于徐匯區(qū)漕溪中、北一村和李家憲地塊，是上海潤仁房地產(chǎn)有限公司投資開發(fā)的高檔商品住宅小區(qū)。宏潤花園地理位置優(yōu)越，東北側與輕軌明珠線相距百米，占地面積 47,151 平方米，由 8幢住宅樓及會所等組成，總建筑面積約 16萬平方米。小區(qū)內(nèi)建有會所、休閑廣場、游戲區(qū) 、咖啡茶座等休閑娛樂場所，并建有商業(yè)中心，不但給小區(qū)業(yè)主帶來生活上的便利和舒適感，還為小區(qū)將來的發(fā)展打下良好的基礎。根據(jù)該物業(yè)的特點，實施與之相匹配的管理相當重要。從 物業(yè)管理工作的難點和重點著手，確立我們的整體設想和策劃思路。 中海物業(yè)管理（上海）有限公司 二、中海物業(yè)管理（上海）有限公司簡介 中海物業(yè)管理（上海）有限公司是香港著名上市公司 —— 中國海外集團全資子公司。一九七九年，改革開放初期，中國建筑工程總公司派出一批精英到香港發(fā)展，成立了中國海外集團。中國海外集團于九二年在香港上市，成為香港最具實力的上市公司之一。據(jù)不完全統(tǒng)計，在香港每二十個人中就有一人住在中海開發(fā)、建造、管理的樓盤中。中海集團旗下有深圳、上海、北京、廣州、成都五家物業(yè)管理公司，在內(nèi)地的物業(yè)管理面積超過二千萬平方米，居全國首位，“中海物業(yè)”成為當前中國最具實力的物業(yè)管理品牌。一九九八年三月，通過 ISO9002 國際標準質(zhì)量保證體系的第三方認證。目前申報一級資質(zhì) 工作已通過上海市主管部門驗收，報建設部批準。公司實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制，下設行政、人事、財務等九個職能部門及海華花園、上海廣場等九個管理處 . 公司主要從事高檔物業(yè)管理或物業(yè)顧問 ,目前中海物業(yè)管理有著外銷寫字樓、外銷別墅小區(qū)、內(nèi)外銷高層公寓等各種類型的樓盤，管理面積近 100萬平方米。 協(xié)助發(fā)展商進行物業(yè)驗收是物業(yè)管理的第一重要步驟，經(jīng)驗豐富的中海工程技術人員在物業(yè)驗收過程中發(fā)揮著重要作用，可以為發(fā)展商省下大量人力、財力、物力。 二、軍事化管理的安保隊伍 中海物業(yè)公司的安保隊伍具有軍事化管理的特色： 嚴格苛求、自覺奉獻、軍事管理、技術精湛、靈活機動、盡職盡責 多年來，中海物業(yè)公司的 安保隊伍不但以良好的服務，保質(zhì)保量的完成了公司的各項安全保衛(wèi)、消防任務，而且還為眾多的企業(yè)事業(yè)單位培訓了大量的技術骨干，為上海市的經(jīng)濟建設貢獻出自己的力量。 上海電話發(fā)展公司的國際保齡球館開業(yè)的時候，聘請中海物業(yè)的安保們?yōu)槠溟_業(yè)儀式做安全保衛(wèi)工作，并很好的完成了任務，獲得了好評。 華為公司是中國最大的計算機產(chǎn)業(yè)公司，在上海的金茂大廈、信息大廈擁有十多層辦公區(qū)域。 近幾年，中海物業(yè)公司一直在為其公司總部所在的打浦街道社區(qū)安保提供一系列的培訓，促進了打浦街道的整體社區(qū)良好治安環(huán)境。 三、先進的管理理念、科學完善的管理模式 中 海物業(yè)在管理上，運用國際先進的物業(yè)管理模式結合各樓盤的實際特色，對物業(yè)實行專業(yè)化的管理。 幾年來，中海物業(yè)之所以能蓬勃發(fā)展，完全得益于其科學完善的物業(yè)管理模式，經(jīng)過多年的摸索，這套管理模式已日趨成熟，并在海華花園、海麗花園、中海馨園、海天花園等樓盤管理中 得到驗證。由 5幢住宅樓、三層裙房、地下停車庫和中心花園組成。 海興廣場 毗鄰海華，是一幢集商業(yè)、娛樂、辦公為一體的高檔綜合性涉外大廈、建筑面積為約 6 萬平方米，麥當勞快餐，頂頂鮮超市、海興嘉華影院、年年有魚等商家的入伙，給打浦橋地區(qū)的商業(yè)帶來了繁榮。 海麗花園 是海 華花園的姐妹樓，由 3 幢高層住宅樓、裙房、地庫、活動中心和花園組成，建筑面積約 7 平方米。 海天花園 位于滬青平公路 1481號，占地 21 萬平方米，建筑面積約 7萬多平方米，以高檔花園別墅為主，輔以小高層公寓，二層復式洋房和排屋。 上海廣場 是永菱房產(chǎn)發(fā)展公司開發(fā)的甲級商辦住綜合樓，位于淮海路 138 號，建筑面積達 8 萬平方米，是公司的第一個外接樓盤?？梢哉f上海廣場的設備保養(yǎng)、運行情況的優(yōu)異在淮海路上是遠近聞名的，連浦東陸家嘴地區(qū)由日資企業(yè)管理的申茂大廈也慕名前來參觀學習。 盛族家園 由上海盛族房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司開發(fā)，位于浦東臨沂北路 210 弄。 99 年底公司與昆山市城市發(fā)展有限責任公司簽訂了 昆山樓邑 小區(qū)的“物業(yè)管理顧問合同”。小區(qū)位于江蘇省昆山市，建筑面積 20萬平方米，顧問面積約 11萬平方米。 中海大廈 是商辦綜合樓，位于淮海中路 398 號，建筑總面積 3萬 5千余平方米。經(jīng)市房地局檢查推薦，建設部檢查評比后被評為 “ 2022 年度全國物業(yè)管理示范大廈”。國立大廈位于北京西路 1465號，建筑面積 3萬 3千平方米。 2022年 APEC 會議在上海召開，國立大廈承擔 82022熱線咨詢電話的重任，在此其間部、市的領導多次視查，均獲得好評、管理處圓滿地完成了任務， 發(fā)展商感到非常滿意。他們在全國范圍內(nèi)挑選“管家”，最終于 2022年 9月與我司簽定“志誠大廈物業(yè)顧問合同”這是公司第一個跨省市辦公樓顧問合 同。是“?！弊痔枠潜P在上海第三代住宅樓精品的示范樣版。 三、管理目標及經(jīng)營理念 我們的管理目標：交房后一年內(nèi)使宏潤花園一期達到全國城市優(yōu)秀物業(yè)管理示范 小區(qū)的標準。 在宏潤花園的物業(yè)管理中，我公司將發(fā)揚即定質(zhì)量方針，全面結合“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)標準”竭盡全力為宏潤花園提供高效、完美的服務。“竭誠服務，追求完美”是我們的質(zhì)量方針。 因此，我司將會根據(jù)宏潤花園的物業(yè)特點和服務需求，設計一套貫穿 ISO 體系精髓的管理體系。 建設一支高素質(zhì)的員工隊伍 人才對中海物業(yè)來說，是最重要的資源，是決定企業(yè)發(fā)展的主要因素。尊重員工，培養(yǎng)員工，充分發(fā)揮員工的積極性是公司人事制度的一貫方針。 管理思路： 建立信息網(wǎng)絡。隨著社會的進步和社會分工的不斷專業(yè)化，物業(yè)管理公司在管理深度和廣度上，除了依靠科技手段外，還應盡可能和社會各專業(yè)服務機構聯(lián)合，滿足業(yè)主的多 方面需求。如物業(yè)保險代理、租賃代理、房屋裝修代理、信息咨詢等等。 從滿足居民生活需要做起，盡可能利用各種條件逐漸完善居民生活商業(yè)網(wǎng)點，如小超市、家電維修、健身中心、美容美發(fā)等等，為廣大業(yè)主提供各種便利條件。 科技在進步，人們的觀念在不斷地轉(zhuǎn)變，人們對住宅區(qū)的各種需求也在不斷地擴展。 建立優(yōu)美的環(huán)境。 對垃圾的分類處理。對垃圾的分類處理，我們將通過各種宣傳手段，增強業(yè)主的環(huán)保意識，引導他們養(yǎng)成 正確的習慣。 由于小區(qū)內(nèi)道路交通情況復雜，新入住人員及裝修人員流動量大，內(nèi)部公共面積相對較小，為保證車輛進出和停放的安全有序，我公司準備設置完善的各類交通標識，加強車輛的監(jiān)控和引導，及時處理突發(fā)事件，盡可能做到人車分流。 宏潤花園小區(qū)將在我們的管理下，大力開展社區(qū)文化建設。 環(huán)境保護建設。 第一、維護已有的園林綠化，實施各季節(jié)植物交叉式綠化工程。 宏潤花園在我們的共同努力下將成為徐匯區(qū)的一個人文薈萃的高檔住宅小區(qū)，我公司努力把先進的物業(yè)管理經(jīng)驗同小區(qū)的實際情況相結合，創(chuàng)造出一個行之有效、獨具特色的物業(yè)管理模式，以取得政府、社會和業(yè)主的認可。這種模式有利于減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。由公司派出高級別的專門人員擔任管理工作。下設各部為操作層。 D．人員素質(zhì)要求作風良好、工作踏實，并擁有全面的、先進的專業(yè)知識技能，提倡“高門檻進、高門檻出”。 E．在管理隊伍建設上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結合的方式，充分運用激勵機制，調(diào)動全體員工的工作積極性、嚴格考核，并實行末尾淘汰制，確保委托管理目標得以實現(xiàn)。 中海物業(yè)一貫注重培訓，且具有規(guī)范、完善的培訓制度，先進的考核與評估制度。我公司逐步形成了入職培訓、上崗培訓、定期培訓和發(fā)展培訓等四大模塊，強調(diào)