【正文】 購置物業(yè)還不止一套，只要產(chǎn)品有充分的吸引力，一般會成為他們的選擇方向。本項目南鄰近濱北商圈，北靠海滄大橋，地理位置優(yōu)越；背山面海，山海景觀資源豐富。而廈門本地的富有階層，則是這個龐大的購房族中不容忽視的中堅力量。 ? 結論：綜合上述優(yōu)勢分析，本項目產(chǎn)品還是有很好的銷售前景，和很大的利潤空間。 ? 本項目位于東渡疏港路，從地理位置上看，與目前廈門島內總體發(fā)展趨勢東移，東部富山、 SM商圈等紛紛強化的變化相背，與東部地區(qū)更迅速的變化相比，一定程度的削弱項目的吸引力； ? 規(guī)避建議：更多的利用港口的優(yōu)勢和港口經(jīng)濟的動力，吸引發(fā)展，做出自己的特色。具體布局在后面的產(chǎn)品建議中詳細介紹。 ? 我司經(jīng)過多方論證后得出規(guī)劃建議：一是采用舍小取大的方式來規(guī)避地塊有效距離不夠的制約因素，即減小梯位數(shù)，增加單套產(chǎn)品面寬，將五梯位設計減小至四梯位設計，其中三個梯位按一梯兩戶設計，另一個梯位按 “ 品 ” 字型結構布局設計三戶或四戶，從而增大每個梯位的面寬，達到利于設計單套產(chǎn)品面寬的目的。 地塊平面距離較短，不利于豪宅產(chǎn)品大戶型布局，滿足規(guī)劃總建筑面積方面困難較大，采用長板式（五梯位）整體建筑設計會受地塊有效距離影響，單套戶型只能作短面寬長進深設計，產(chǎn)生產(chǎn)品通風采光與具體功能布局等不夠合理的不利情況；采用短板式（兩梯位和三梯位）整體建筑設計又會受控規(guī)影響和景觀面受損等因素制約。 ? 商務功能的側重，以及客運碼頭自然帶來的人流，使居住的純粹性受到一定程度的影響； ? 規(guī)避建議：將 A2與 A3地塊融合為一個整體來管理與綠化配套，使其兩個地塊內居住功能充分得到完善，與全案主體商務功能形成一個區(qū)間格局差異。地塊四周界定： 東南面臨疏港路快速干道，近狐尾山相鄰，遠望廈 門巨大的內湖景觀資源 ——筼筜湖、濱北 CBD、行政中心等景觀，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，綠色景觀豐富； 西南面與裕成大廈相鄰，與海灣公園相連，近距離視線受一定阻礙，遠距離可眺望廈門新興市民工程 ——西海灣公園豐富景觀； 東北面與項目內交通樞紐高架橋相鄰，可俯視項目內數(shù)萬平方米的中庭廣場配套景觀，遠眺廈門島主要進出通道之一的海滄大橋壯麗宏偉景象； 西北面無建筑物遮擋，可看廈門西海域一望無垠的龐大海景與遠處海滄生活區(qū)； 二、地塊 SWTO分析及不利因素 規(guī)避建議 ? S (strength)項目優(yōu)勢 ? 市中心地理位置優(yōu)越，交通條件便利，臨近濱北高尚居住片區(qū)； ? 位于大規(guī)模高端板塊內，五星級酒店、甲級寫字樓等高端物業(yè)提升了本項目的附加價值； ? 大規(guī)模社區(qū)，寬闊的綠地空間為本項目提供大量的休閑區(qū)域； ? 臨山觀海，看海滄大橋，擁有海灣公園、筼筜湖等天然景觀資源、休閑場所，廈門重點中學 ——六中等優(yōu)越的教育配套； ? 結論：綜合上述優(yōu)勢分析，本案完全有條件打造無敵景觀、具備國際化、現(xiàn)代化氣質的，配備高品質、高檔次配套與服務優(yōu)勢的豪宅?！皣H郵輪城 A3”產(chǎn)品 策劃報告 一、地塊位置簡介 ? “國際郵輪城 ” 住宅部分產(chǎn)品位于項目中 A3地塊，整體呈不規(guī)則梯型形狀，總占地面積 16071㎡ ，容積率 ，總建筑面積49821㎡ 。 ? W (weakness)項目劣勢及規(guī)避建議 ? 附近的小生活配套較為薄弱，如近距離購物不方便等； ? 規(guī)避建議：在項目內商業(yè)部分提供生活配套設施以滿足居住需要。 ? 高架路網(wǎng)縱橫，臨疏港路快速干道，車流量大，碼頭及重裝車輛噪音嘈雜，影響居住品質； ? 規(guī)避建議：采用節(jié)能環(huán)保建筑材料，如利用中空玻璃來隔音、隔熱、降噪聲，利用環(huán)保節(jié)能建材構筑隔音效果好的墻體等方式來減小高架路網(wǎng)與交通主干道車流噪聲的影響力，增加項目的賣點。 ? 規(guī)避建議：采用短面寬長進深設計或者減少戶數(shù)增加面寬方法，盡量采用外弧型扇面布局，最大化的利用景觀面，根據(jù)實地情況盡量滿足南北朝向布局，各單套戶型中利用庭院式露臺設計（參考深圳華府三房戶型平面布局），或其它有利于長進深通風采光功能設計的方式。二是采用減少戶數(shù)增加面寬，適當提高產(chǎn)品單套面積與具體戶型比例調整的方式來處理，即還是設計為五個梯位，只作九戶規(guī)劃，其中四個梯位仍然設計為一梯兩戶，另一個梯位設計為一梯一戶。 ? T (threaten)項目威脅 ? 國家宏觀調控政策的影響，使房地產(chǎn)市場增添更多的變數(shù)，尤其表現(xiàn)在住宅市場，目前市場仍在密切關注政策變化； ? 規(guī)避建議：選擇合理的推廣時機，營造強大的市場影響力，多在產(chǎn)品結構、景觀資源、環(huán)保節(jié)能建材、科技智能化等方面創(chuàng)造賣點，利用充足的市場醞釀期，積累巨大的目標客戶量，樹造市場轟動影響力來減小調控政策的影響度。 ? O (opportunity)項目機會 ? 目前市場住宅價格持續(xù)走高，市場高位運行，為本案開發(fā)創(chuàng)造較大的市場空間及贏利能力； ? 隨著國家房產(chǎn)新政限制規(guī)劃比例的出臺（ 6月2日廈門島內房產(chǎn)新政已作新調），廈門未來投放市場的大戶型產(chǎn)品將逐步減少，為本案此類產(chǎn)品市場消化提供一定的空間； ? 在產(chǎn)品上更多創(chuàng)新，形成市場亮點，將使本案成為廈門獨具風騷的純景觀豪宅的典范。 三、目標客戶群體定位及 需求特征分析 ? 一）目標客戶群體定位及定位來源 ? 以下目標客戶群的定位來源于本司對廈門房地產(chǎn)市場的充分分析與了解的前提下，在本司與貴司上一階段的工作配合和相戶討論后，基本認同本案 A3地塊的大概定位方向（走高檔豪宅路線），在這一前提條件下，通過上一階段的廈門樓盤市調分析，以及假定目標客戶群的問卷調查分析，通過大量采集數(shù)據(jù)的分析和評估，并對同類競爭樓盤的市場、產(chǎn)品與已購買客戶的分析評判，得出以下結論： ? 廈門本地富有階層 ? 由于長期以來對廈門的了解，廈門本地人有一種地域的優(yōu)越感，除了作為投資他們大多不會選擇在外地購房。通過對廈門高檔樓盤的客源調查分析得知，高檔樓盤有三分之一是廈門本地富有階層購買的。既擁有狐尾山的自然生態(tài)和海灣花園的別樣秀麗，又擁有西海域無限寬闊的海景風光，得天獨厚的自然環(huán)境優(yōu)勢；交通便利，北可經(jīng)海滄大橋出島，南可至濱北商圈。 ? 這部分客戶群選擇本案的理由：此類購買群體，主要看中的是周邊的高檔設施、良好的觀海自然景觀以及本案產(chǎn)品規(guī)劃的創(chuàng)新等（如入戶花園或架空露臺的設計），其主要置業(yè)用途為自住，這部分客戶群主要會選擇 150平方米以上的大三房、四房，部分客戶會選擇樓層較高的樓中樓。在廈門購房成為越來越多福建省內甚至外省客源的選擇，既可享受綠色生態(tài)，生活環(huán)境的舒適，又能顯示身份地位，而本案的景觀和規(guī)模優(yōu)勢，正是品味和地位的象征，也是投資的首選；此外，便利的交通位勢，為回鄉(xiāng)探親提供了方便。 ? 這部分客戶群選擇本案的理由：此類購買群體，主要看中的是項目的景觀和升值潛力，以及本案未來推廣的豪宅尊崇感（如推廣中我們可強調本案的國際化、升值潛力，郵輪級豪華套房的奢華感，以及廈門首創(chuàng)的某些創(chuàng)新產(chǎn)品優(yōu)勢），這點體現(xiàn)財富與身份的尊崇感對泉州一帶的購房者尤其有效（部分客戶群甚至只買貴的、最好的），而相對于龍巖、三明等一帶的購房者，購房主要是針對項目綜合優(yōu)勢，廈門市戶口，及為小孩購買或自己日后定居廈門所用。 ? 船務、物流、船公司、航運等公司的高級管理人員、高級白領 ? 本案比鄰國際客運碼頭，鄰近貨運碼頭、保稅區(qū)、輪渡碼頭，交通便利，西可出海，北可至貨運碼頭、保稅區(qū)或經(jīng)海滄大橋出島，南可至輪渡碼頭，是此類購買群體的首選住宅區(qū)。據(jù)市調了解分析，這部分人是本案大三房、四房的目標客戶群，如臨近本案地緣的裕成大廈，2022年時有相當一部分這類客戶群，而近期推出的濱北一帶的東方麗景、山水芳鄰、國貿春天等項目，也有這部分客戶群存在。這部份人，看中的是物業(yè)的品質，配套的完善和交通的便利，其主要置業(yè)用途為自住和投資，以金門、臺灣、香港以及