【正文】 規(guī)模產(chǎn)業(yè)員工一年收入大概在 23萬。 中端消費人群主要集中在當?shù)仄胀ń?jīng)商人員、企業(yè)技術(shù)人員及泛公務員階層。屆時項目贏利點也將會趨于健康。 隨著城市化的深入和城市生活模式被廣泛接受，那么阜寧房地產(chǎn)市場的價格體系也會變得更健康。從不同產(chǎn)品的價格構(gòu)成來看，多層產(chǎn)品價格應該高與小高層產(chǎn)品，按照蘇南現(xiàn)有的市場模式，在低端市場上多層較小高層價格高出 200300元 /㎡ ，中端市場則高出 500600元 /㎡ ，高端市場要高出 8001000元 /㎡ 甚至更好。那么阜寧城南新區(qū)的房價在處于十分健康的水平的情況下，還有 600元 /㎡ 的上漲空間。 市場主要在售房源總價 24萬 33萬之間。這也促使在本區(qū)域進行商品住宅開發(fā)的發(fā)展商們進一步提升產(chǎn)品品質(zhì)，并做出與現(xiàn)有項目差異化的產(chǎn)品。而區(qū)域目前的供應量相對偏大， 所以在近兩年內(nèi)，阜寧城南的商品住宅開發(fā)面臨較大的市場壓力。隨著新區(qū)的進一步發(fā)展，行政與教育基地的建設(shè)等原因，阜寧城南新區(qū)的經(jīng)濟條件和人口機械增長數(shù)量會不斷增加，城市化進程也會使阜寧現(xiàn)有居民改善居住條件的欲望逐步釋放，因此需求量會進一步增加，出現(xiàn)供需兩旺的局面。 車庫的熱銷有部分原因在于進城購房的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民對于倉庫的需求。 現(xiàn)市場上主要車庫產(chǎn)品都是低于 ， 5米進深，市場售價3500元 /平方米，單個車庫 10萬元左右。 在戶型方面，與鹽城其它區(qū)域整個供應結(jié)構(gòu)相似， 三房兩廳戶型和二房兩廳戶型是主力戶型，戶型區(qū)間基本集中在 100～ 120平方左右。 在物業(yè)形態(tài)方面，多層占主力地位，清華銘仕苑和碧水豪苑有部分小高層，目前在售項目中沒有高層產(chǎn)品。 清華銘仕苑和碧水豪苑都是以住宅為主現(xiàn)銷售均進入尾聲，帝景藍灣項目在建設(shè)中，盛世嘉園現(xiàn)在開發(fā)銷售近半，澳洋歐洲花園準備于 09年上半年進入正式銷售。 頌唐點評：目前城南新區(qū)各方面的建設(shè)速度非?？?，這將推動新區(qū)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。并確定了城南新區(qū)一主兩輔三個安置點，躍進花苑和勝利河東安置點已完成規(guī)劃選址，正在進行勘察設(shè)計，并在元旦期間開工建設(shè)。 社會事業(yè)方面： 新區(qū)醫(yī)院、婦女兒童活動中心已竣工，新區(qū)學校已進場施工。 阜寧城南新區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃 城南新區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀 道路交通： 目前新建了城南五路、城南七路兩條道路，投入 、投入 3000多萬元的大關(guān)南路、投入 2022多萬元的新興大橋接線工程正在組織實施。從 2022年 7月至 2022年底，基本完成核心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)、綠化園林、行政中心、商貿(mào)金融、住宅工程六個方面的建設(shè)任務，重點實施“兩條主軸線”、“兩個風光帶”、“兩橋”、“兩園”、“兩個中心”和兩類建設(shè)，達到“一年打基礎(chǔ)，二年見成效，三年展新貌，四年基本建成現(xiàn)代化都市區(qū)。 頌唐觀點： 依靠提升產(chǎn)品價值擴展贏利空間是阜寧房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢。 跳過了市場過熱發(fā)展期，那么阜寧未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展方向，必然是一個平穩(wěn)的過度階段：房價逐步上漲，購房者更為理性，也會能夠更深刻的理解“房產(chǎn)”這樣一個物業(yè)更加深刻的價值。從市場發(fā)展的角度來看，第二階段投資熱是一個必然會經(jīng)歷的階段，城南新區(qū)目前的市場便有這樣一個趨勢。 從阜寧房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程來看，目前阜寧房地產(chǎn)市場正在從市場初級階段向高速發(fā)展階段轉(zhuǎn)變。 除此之外，近年內(nèi)即將上市的住宅項目，主要集中在城南新區(qū)，包括澳洋歐洲花園、帝景藍灣等項目在內(nèi)，主推出量將占阜寧商品房總量的 60%以上。 但由于阜寧縣城人口并不特別集中，又大都有自建房或者安置房，居住條件尚可，對普通商品住宅需求量并不大，因此區(qū)域內(nèi)的住宅商品房銷售速度并不快。鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃也隨之形成科學分布，形成行政、產(chǎn)業(yè)、文化、居住區(qū)域。 阜寧的房地產(chǎn)市場發(fā)展時間并不長，由于阜寧縣常駐人口僅 45萬余人，而鎮(zhèn)區(qū)居民的居住條件相對比較寬松，自建多層樓房及安居房是周邊居民主要居住用房形態(tài)?？梢姼穼幏康禺a(chǎn)市場尚處于發(fā)展初期，尚沒有泡沫存在，基本沒有受到宏觀環(huán)境的沖擊，具有良好的房地產(chǎn)投資環(huán)境。但是 09年一季度市場強烈反彈，剛性需求大幅釋放，市場成交大幅上升，較去年同期上漲 %，整體供需比例僅僅 1： ，大大低于蘇南各大主要城市，市場整體供需結(jié)構(gòu)十分健康?？梢詮膫?cè)面看出眾房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均看好阜寧的房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。 將個人購買普通住房不足 2年轉(zhuǎn)讓的，按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。 二手房交易優(yōu)惠政策 凡在 2022年 12月 31日前交易二手房的，稅費減半征收，先征后獎，憑稅票兌付。 對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。 凡農(nóng)村居民進縣城購買商品房自住的，其子女享受縣城居民子女入學、入托政策。 區(qū)域房地產(chǎn)政策優(yōu)惠環(huán)境 凡個人零星購買多層商品房（該商品房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在公開出讓經(jīng)營性土地上所開發(fā)并取得預銷售許可證且對外公開銷售的房屋），給予房價總額 1%的補貼； 凡購買高層商品房的， 6層以下（含 6層）參照多層商品房補貼， 7層以上的給予房價總額 2%的補貼； 凡同一村或同一單位團購 10套以上商品住宅的，由縣財政每平方米補貼 50元； 凡在城南新區(qū)核心區(qū)（北起緯四路、南至阜泰路、東起奮進路、西至射陽河） 12平方公里范圍內(nèi)購買商品住宅的，給予雙倍補貼。其中非農(nóng)業(yè)人口 30萬，占總?cè)丝诘?%。 宏觀城市建設(shè)與經(jīng)濟結(jié)構(gòu) 區(qū)域人口環(huán)境 阜寧縣總計 20個鎮(zhèn)，一個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和一個化工園區(qū)，共有 338個村民委員會， 2447個村民小組， 16個居民委員會。 頌唐點評：阜寧在城區(qū)改造和新區(qū)拓展的帶動下工農(nóng)業(yè)擁有一定的發(fā)展?jié)摿?，居民購買力有了長足的提升。累計進區(qū)項目 122個，實際投資 。 阜寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 2022年 4月被省政府命名為省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，也是江蘇省 1996年后唯一新批的省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，已形成中心園、生態(tài)化工園、民營科技園“一區(qū)三園”格局。第一階段是 1997年 2022年，投入近 20億元，率先在周邊地區(qū)進行了大規(guī)模的城市、交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，集中整治和建設(shè)老城區(qū)。 頌唐點評：城市化進程的深入和經(jīng)濟的迅速發(fā)展為阜寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境。 阜寧工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展較快，被列為國家級星火技術(shù)密集區(qū)、全國科技工作先進縣和食品工業(yè)強縣，已形成紡織服裝、機械電器、醫(yī)藥食品、化工塑膠、玻璃建材等支柱產(chǎn)業(yè)，擁有寧富肉制品、浩源電器、五五帆布、海馬龍蝦等 22個省、市級名牌產(chǎn)品，是全國最大的手工玻璃工藝品加工出口基地、華東地區(qū)規(guī)模較大的工業(yè)用布生產(chǎn)基地。阜寧城南新區(qū) 晟功項目定位報告 市場篇 NO1：項目宏觀及區(qū)域市場研究 阜寧位于蘇北平原中北部，縣域面積 1439平方公里，轄 20個鎮(zhèn)和 1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（生態(tài)化工園）。近幾年阜寧大力實施以工強縣、興農(nóng)富民戰(zhàn)略，突出工業(yè)化、城市化、體制機制創(chuàng)新三大重點，加快推進園區(qū)經(jīng)濟、稅源經(jīng)濟、環(huán)境經(jīng)濟，經(jīng)濟社會得到了長足發(fā)展。先后有十多個國家和地區(qū)、 350多家客商企業(yè)來該縣投資興業(yè)。 城市環(huán)境 阜寧的城市建設(shè)掀起了兩個高潮。近兩年來，按照鹽城市次中心、蘇北現(xiàn)代化工業(yè)商貿(mào)城市， 30平方公里、 30萬人口的總體定位，確立“開發(fā)射陽河南，建設(shè)阜寧新區(qū)，統(tǒng)一規(guī)劃布局，市場方式運作”的城市建設(shè)思路，以穿城而過的射陽河為軸，重點推進河南新區(qū)道路、綠化、文化中心、學校和“十里射陽河，十里風光帶”等城建十大實事工程建設(shè)，初步拉開了新城區(qū)建設(shè)框架。目前主要引進投入3000萬元以上的項目。 2022年阜寧實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 160億元，財政收入 18億元，全社會固定資產(chǎn)投資 100億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 ，家庭平均可支配收入 4萬元左右。阜寧房價水平完全在其購買能力范圍內(nèi)，擁有良好的市場發(fā)展前景，房價水平仍然存在較理想的上漲空間。 阜寧全縣人口約 107萬，家庭總戶數(shù)約 30余萬戶。 08年阜寧全市銷售商品住宅總量約 2022套， 09年一季度銷售近 1000套，按照目前的市場形式全年達到 4000套銷量，僅達到全縣家庭總戶數(shù)的 %，城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的 4% 頌唐點評：阜寧作為一個人口大縣，城市化率比較低，商品房擁有比例比較低，房地產(chǎn)市場仍然存在很大的購買空間。 符合以上多項優(yōu)惠政策的，只能享受其中一項。 對個人首次購買 90平方米及以下的普通住房，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%。 補貼方式：以上獎勵或補貼資金由縣財政預拔付給縣建設(shè)房管部門，購房者憑購房合同、發(fā)票、契稅完稅證在辦理房屋所有權(quán)證時一次性兌付到位（購房合同必須是縣房產(chǎn)管理局網(wǎng)上備案合同）。 個人購買普通住房超過 2年 (含 2年 )轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅。 頌唐點評 1. 阜寧城市化發(fā)展帶來建設(shè)機遇， 2. 阜寧經(jīng)濟發(fā)展帶來購買力推動 3. 阜寧人口擴增帶來房產(chǎn)需求點 4. 阜寧政策優(yōu)惠帶來房產(chǎn)成交促進 因此，阜寧擁有很好的房地產(chǎn)發(fā)展機遇，并且在未來很長一段時間內(nèi)將成為區(qū)域的最大增長點，而項目開發(fā)在政策與硬性經(jīng)濟條件的支撐下，能夠有進一步拓寬的可能 2022年阜寧房地產(chǎn)市場整體運營狀況 區(qū)域 商品房 住宅 上市面積 同比 比例 上市面積 同比 比例 全縣 % 100% % 100% 城中 % % % % 城東 % % % % 城南 % % % % 城西 0 % % 0 % % 城北 % % % % 鄉(xiāng)鎮(zhèn) — % — % 2022年阜寧房地產(chǎn)市場供應狀況 頌唐點評： 2022年全縣商品房及商品住宅市場供應量較 2022年均有較大幅度的增長，增長比例大大高于蘇南各主要城市，房地產(chǎn)投資活躍。 2022年一季度阜寧房地產(chǎn)市場整體供需狀況 商品房 商品住宅 供應面積（㎡ ) 銷售面 積（㎡ ) 銷售均價 (元 /㎡ ) 成交金額(萬元 ) 供應面 積（㎡ ) 銷售面積（㎡ ) 上市套數(shù)（套） 銷售套數(shù)（套） 銷售均價 (元 /㎡ ) 成交金額(萬元 ) 一季度 126939.3 8 1 8 830 908 同比增長(%) % % % % % % % % % % 一月份 105570.32 2 663 286 二月份 16532.46 5 167 321 三月份 2 0 1 0 301 頌唐點評： 從上表可以看出， 09年季度商品住宅市場供應量較去年同期下降 %，主要原因是眾開發(fā)商普遍不看好 09年的整體市場形式，壓縮供應量，推遲開發(fā)進度。 但從 13月各月的成交情況來看，三個月的銷量基本持平，并沒有象宏觀房地產(chǎn)市場那樣因為剛性需求的集中釋放而呈現(xiàn)持續(xù)大幅上漲的趨勢。 只要把控好整體推案進度和工程進度，在阜寧操作房地產(chǎn)項目不會遇到太大的市場抗性。 城南新區(qū)現(xiàn)代化園區(qū)建設(shè)和行政規(guī)劃區(qū)、集中式學院區(qū)等建設(shè)規(guī)劃項目的啟動，使阜寧城南區(qū)域面貌得到大幅改善。農(nóng)民拆遷安置房建成，住宅商品房開發(fā)出現(xiàn)。 阜寧房地產(chǎn)發(fā)展歷程 阜寧老城區(qū)最大的存量是“中憶和天宇華莊”中億地塊于 2022年取得，天宇華莊地塊于2022年取得但是由于其對市場并不了解盲目介入其運行狀況不甚理想，根據(jù)規(guī)劃老城區(qū)將不再發(fā)展，所剩開發(fā)量也僅為此兩項目。 阜寧城南新區(qū)樓盤 阜寧房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 第一階段：理論突破與試點起步階段 關(guān)鍵詞：商品房概念 阜寧房地產(chǎn)市場 第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進階段 關(guān)鍵詞：投資熱 第三階段：相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段 關(guān)鍵詞：平穩(wěn)發(fā)展 第四階段：價格持續(xù)上揚，多項調(diào)控措施出臺的新階段 關(guān)鍵詞：調(diào)整 由上可看出阜寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段： 頌唐點評： 阜寧房地產(chǎn)市場正在從粗獷發(fā)展的初級階段逐漸走向投資熱，并逐步向平穩(wěn)發(fā)展的階段轉(zhuǎn)變。市場逐漸成型，商品房消費概念也在逐漸成熟。但是 2022年前所未有的“寒冰期”讓阜寧市場速度冷卻下來，從而能夠更理性地去看待市場前景和機遇，這是阜寧房地產(chǎn)市場的“財富”。 而房地產(chǎn)開發(fā)則必然走向“以提升產(chǎn)品品質(zhì)和附加值來促進項目銷售和贏利”發(fā)展軌道上。 因此我們完全能夠分析出： 阜寧新區(qū)發(fā)展中的投資熱土 城南新區(qū)發(fā)展目標： 以躍進路和大關(guān)南路為主軸線，總規(guī)劃面積 50平方公里，其中 12平方公里核心區(qū)。 阜寧縣政府的設(shè)定總體原則是，堅持規(guī)劃設(shè)計先行、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套先行、拆遷安置先行、環(huán)境綠化先行；堅持高起點規(guī)劃設(shè)計，高標準施工建設(shè)，精心打造特色街景、水綠精品、標志性建筑和智能化小區(qū)。 完成了新區(qū)供水、新區(qū)污水管網(wǎng)建設(shè)； 城市綠化方面： 園林綠化方面，實施了阜喻河、崇大港濱河綠地建設(shè)和緯二路、阜喻路、城南九路、黃碼路、緯四路等道路綠化建設(shè)，新區(qū)公園一期工程完成投資 6000多萬元。 單位建設(shè)方面： 已有 16個部門和單位進入新區(qū)建設(shè) 住宅建設(shè)方面： 新建了清華名仕園、碧水豪苑、盛世嘉園、翰林居等一批住宅工