【正文】 理特征 ， 對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行完善 ， 充實(shí)會(huì)議功能 、完善信息發(fā)送能力 ， 形成極具魅力 、 具有豐富文化氛圍的城市中心的功能定位 ?區(qū)域規(guī)劃面積： ?就業(yè)人口：約 （ 約1200人 /公頃 ） ?總投入： 935億日元 項(xiàng)目概括 琦玉新都心依托交通樞紐發(fā)展強(qiáng)大的辦公功能 琦玉新都心處于關(guān)東平原的中心 ，是東京向日本的其他地區(qū)轉(zhuǎn)移財(cái)富和功能的交叉口 ， 承載著許多國(guó)家政府機(jī)構(gòu) 、 商業(yè)金融業(yè)以及文化產(chǎn)業(yè)等功能的轉(zhuǎn)移 。 ?聯(lián)接 Toda 的 Bijogi 區(qū)和琦玉 Miura區(qū)的都市高速公路通過地下隧道經(jīng)過琦玉新都心 。 項(xiàng)目背景 ?琦玉新都心站位于城市的正中心 。 ?琦玉新都心項(xiàng)目是東京第五次首都圈基本規(guī)劃的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一 ， 項(xiàng)目區(qū)離東京 30分鐘車程 。 日本琦玉新都心 ——以交通樞紐站為依托的現(xiàn)代城市核心區(qū) ?琦玉縣面積 3767平方公里 ，人口 706萬 ， 是與首都東京北部相鄰的內(nèi)陸縣 。 在?歐洲里爾?商務(wù)中心周邊，建設(shè)了綠地公園、集散廣場(chǎng)等尺度適宜的公共空間，這是以往的火車站、商業(yè)中心和社區(qū)所缺乏的。 ?新型交通樞紐 ：它緊鄰新舊火車站，通過 交通集散廣場(chǎng) 、 高架橋 等與各個(gè)車站 (火車站、公共汽車站、地鐵站、地下停車場(chǎng) )及城市快速路在空間上保持著緊密的聯(lián)系，極大地 方便 了人們的出行。至 2022年， ? 歐洲里爾 ? 共提供了 6500個(gè) 就業(yè)崗位，商業(yè)中心平均每年吸引了1400萬 的游客，會(huì)演中心則每年接待了 100萬 以上的來訪者。 ?促進(jìn)城市復(fù)興 ： ? 歐洲里爾 ? 極大地促進(jìn)了里爾社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化等各個(gè)方面的復(fù)興，塑造了 嶄新 且 富有個(gè)性 的城市景觀形象， 在法國(guó)城市規(guī)劃界和建筑界引發(fā)了一場(chǎng) ? 建筑風(fēng)暴 ? 。 ?出色的人流集散設(shè)計(jì)： ? “歐洲里爾”整體規(guī)劃的重要組成部分，是完善建筑周邊環(huán)境的 一系列公共空間 的設(shè)計(jì)，包括新火車站西交通集散廣場(chǎng)、會(huì)演中心周邊環(huán)境、架于城市快速路之上的人流集散廣場(chǎng) (位于新火車站東側(cè)，是新火車站和地鐵站的站前廣場(chǎng) )、里昂銀行等室外公共廣場(chǎng)、步行通道設(shè)計(jì)等。 “歐洲里爾”是一個(gè) 巨大的 多層建筑裙房 ， 其上設(shè)置高層塔式建筑。 通過 城市公園 、 公共廣場(chǎng) 的設(shè)計(jì)，最大限度地方便了人們的各種室外休閑活動(dòng)，力圖創(chuàng)造具有 人情味的優(yōu)美環(huán)境、易于接近的 充滿活力的 公共空間，為城市新中心帶來生氣。 ?“歐洲里爾”通過城市公園、公共廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)，最大限度地方便了人們的各種室外休閑活動(dòng)，力圖創(chuàng)造具有 人情味的 優(yōu)美環(huán)境、 易于接近的充滿活力的 公共空間 ，為城市新中心帶來生氣。并利用原有垃圾場(chǎng)營(yíng)造了無人生態(tài)島，任由植物演替生長(zhǎng)。 單體建筑的魅力 ： 形成強(qiáng)制性視覺沖擊，標(biāo)志性建筑 —— 里爾歐洲大廈與里昴銀行大樓 城市公園 ? 位于商業(yè)中心北側(cè)、新老火車站之間 ? 占地約 10萬 m2，工程造價(jià) 3千萬法郎(約 500萬歐元 )，即 300法郎 /m2，由Eric Berlin等設(shè)計(jì)。 ?里昂銀行大樓 (La tour du Cr233。 寫字樓 ?里爾歐洲大廈 (La tour Lille Europe) 緊鄰商業(yè)中心東北側(cè)，跨于新火車站之上，為辦公建筑，建筑面積 25 124 m2，業(yè)主為里爾 SCI公司，由克勞德 商業(yè)中心 項(xiàng) 目 建筑面積 商業(yè)中心 92 000 m2 娛樂及其它活動(dòng) 15 150 m2 演出大廳 0 2 810 m2 里爾商業(yè)高等學(xué)校 11 400 m2 其上高層塔樓 43 000 m2 合計(jì) 164 360 m2 附：總車位： 3400個(gè) 會(huì)演中心 ?位于基地南側(cè)，是供演出、會(huì)議、展覽等的綜合性場(chǎng)所，展覽部分建筑面積為 22 000 m2，會(huì)議部分建筑面積為 18 000 m2 ?會(huì)議部分分為三個(gè)會(huì)議廳，總共可以容納 5000人。 ?整個(gè)大型復(fù)合商業(yè)設(shè)施可以容納萬人，包羅萬象，它是為整個(gè)大區(qū)居民服務(wù)的。其中，商業(yè)中心起到了關(guān)鍵的作用，它充分利用毗鄰火車站的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，吸引了遠(yuǎn)距離的顧客來此購(gòu)物。 ?? 歐洲里爾 （ Euralille） ? 是 1988年規(guī)劃設(shè)計(jì)的一項(xiàng) 大型城市中心公建項(xiàng)目 ， 旨在通過建設(shè)一個(gè)商業(yè)中心 (包括建設(shè)一個(gè)會(huì)議 、 展覽及演出中心 )來解決經(jīng)濟(jì)衰落問題 ， 目標(biāo)是將里爾建設(shè)成為 歐洲中心城市 之一 。 ?里爾 (Lille)是法國(guó)北部最大的工業(yè)城市 ， 也是法國(guó)北部最重要的鐵路和 交通樞紐 。與舊火車站相距僅 400米。 ?緊鄰新舊火車站，處于 交通集散地 。 ? 開發(fā)企業(yè)層面： 房地產(chǎn)戰(zhàn)略性項(xiàng)目，滿足政府相關(guān)要求，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)綜合效益的最大化，證明開發(fā)實(shí)力，打造企業(yè)形象，展示企業(yè)品牌，為企業(yè)后續(xù)取地打下基礎(chǔ)。 居住功能 城市功能 海爾層面 —— 房地產(chǎn)戰(zhàn)略性項(xiàng)目，政府目標(biāo)為前提，介入市南區(qū)后續(xù)改造項(xiàng)目為最大利潤(rùn)實(shí)現(xiàn) 本項(xiàng)目作為海爾地產(chǎn)在市南區(qū)的戰(zhàn)略性項(xiàng)目，具備以下開發(fā)目標(biāo)： 1）滿足政府目標(biāo)，贏得市南區(qū)后續(xù)改造項(xiàng)目開發(fā) 2）項(xiàng)目綜合效益最大化； 3）展現(xiàn)開發(fā)企業(yè)實(shí)力、樹立開發(fā)企業(yè)形象的同時(shí)融入能體現(xiàn)海爾品牌展示的功能 項(xiàng)目綜合效益 企業(yè)實(shí)力與形象 企業(yè)品牌展示 項(xiàng)目目標(biāo)解析 ? 青島市政府層面： 結(jié)合奧運(yùn)配套工程火車站的改造，有著承擔(dān)區(qū)域形象的目標(biāo)。市府希望該區(qū)域的形象能得到改觀，而區(qū)府希望能夠形成一定的商業(yè)氛圍，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，最初的設(shè)想是將原住民外遷，改造成購(gòu)消費(fèi)、休閑場(chǎng)所聚集地，但遭遇了拆遷難題。 政府主要考慮項(xiàng)目對(duì)于火車站形象的改造，對(duì)于周邊商業(yè)氛圍的打造。目前政府了解的信息來看，原住民的回遷意愿較強(qiáng)，初步估計(jì)至少需要按照新建面積 50%60%的比例建設(shè)回遷房，而即便這樣做，還是需要有相當(dāng)部分居民采取異地安置（經(jīng)濟(jì)引導(dǎo)）。 ?改造后的火車站日發(fā)送旅客可達(dá) 4萬人次，比目前的運(yùn)送能力翻一番。內(nèi)部建筑基本無保留價(jià)值，但其道路寬度與街區(qū)規(guī)模的空間尺度感良好 項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo) 2 市政府層面 —— 位處城市對(duì)外門戶，奧運(yùn)期間展示青島城市新形象 ? 青島火車站新客站是青島市 “ 十一五 ” 期間事關(guān)大青島交通關(guān)鍵的重大項(xiàng)目，同時(shí)也是 2022年青島舉辦奧運(yùn)會(huì)帆船賽的重要窗口。項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e僅為 ，部分地塊擁有坡地和海景資源 交通狀況 內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)擁擠 。 本體條件總結(jié) 區(qū)位 老城、交通樞紐 。 改造中的火車站 規(guī)模 —— 占地 ，凈用地 ，以周邊道路為界，地塊被道路切割的較為零散，道路寬度與街區(qū)規(guī)模的空間尺度感良好 地塊編號(hào) 凈用地面積（平米） A 7656 B 5950 C 3055 D1 6972 D2 4387 E 5685 F 7797 G 6772 合計(jì) 48274 道路兩邊的矮樹形成的林蔭道以及符合人行的布道尺度，增強(qiáng)了舒適生活的感受 道路的寬度和街區(qū)的大小形成了舒適的鄰里尺度，帶來了良好的居住氛圍 內(nèi)部資源 —— 北部地塊擁有坡地資源，南部部分地塊擁有海景資源 交通 —— 道路較為狹窄，路網(wǎng)結(jié)構(gòu)主要以費(fèi)縣路和廣州路為核心，輔以周邊其余道路，缺乏停車位 廣州路 形象 —— 內(nèi)部居住建筑基本無保留價(jià)值，區(qū)域整體形象較破舊 4層的老房子多為舊式建筑，外觀破舊，居住環(huán)境較差， 7層的板樓多為 80年代的建筑，樓體相對(duì)較好，但是外觀形象也比較陳舊。青島海爾火車站綜合體項(xiàng)目整體定位與開發(fā)策略報(bào)告 謹(jǐn)呈：青島海爾房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司 Part. 3 先進(jìn)案例實(shí)證研究 Part. 4 項(xiàng)目功能市場(chǎng)環(huán)境研究及定位 Part. 5 項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃建議 項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo) Part. 2 項(xiàng)目本體條件解析 Part. 1 Content Part. 6 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目本體條件解析 1 位臵 —— 青島市南區(qū)城市形象較為破敗的西部老城區(qū)，距離城市的新核心區(qū) 20分鐘車程，毗鄰正在改建的老火車站 流亭機(jī)場(chǎng) 市南區(qū) 快速路 香港中路 本項(xiàng)目 市政府 香港西路 文登路 南海路 萊陽路 蘭山路 中山路 膠州灣高速 青銀高速 ? 市南區(qū)雖然是青島的中心城區(qū)，擁有優(yōu)質(zhì)的濱海資源，同時(shí)也是市政府所在地，但西部區(qū)域?qū)儆诶铣菂^(qū)，城市整體意向較為破敗，區(qū)域與東部發(fā)展差距日益拉大 ? 項(xiàng)目毗鄰的火車站正在改造，預(yù)計(jì)在 08年 6月完工。該車站將作為濟(jì)青動(dòng)車組組成的城際列車和等級(jí)較高的旅客列車的重點(diǎn)客運(yùn)站。 臨街商鋪多為日用雜貨店和水果攤，還有個(gè)別的小旅店，整體意向零亂。項(xiàng)目地處青島市南區(qū)西部老城區(qū)，毗鄰火車站，距城市核心區(qū) 20分鐘車程 地塊規(guī)模 用地規(guī)模較小，地塊分割零散 。項(xiàng)目周邊路網(wǎng)結(jié)構(gòu)較為密集且不規(guī)范，道路狹窄，周邊缺少停車空間，交通較為擁擠 形象 區(qū)域整體意向較為破舊 。 ?新建火車站采用德式風(fēng)格，站房建筑面積為 54277平方米，設(shè)計(jì)最高旅客聚集人數(shù) 5000人，新建站房呈 “ U”型分布。預(yù)計(jì)到 2022年，每天的到發(fā)客車總對(duì)數(shù)將達(dá)到 131對(duì)，是目前青島到發(fā)列車的 4倍，而到 2025年，每天將達(dá)到188對(duì)，屆時(shí)市民乘坐火車將非常方便 火車站 奧帆賽場(chǎng) 拆除 拆除 項(xiàng)目用地 區(qū)政府層面 —— 舊城改造示范，滿足回遷居民的安臵需求；引入新的城市功能，實(shí)現(xiàn)舊城復(fù)興 按照青島拆遷政策，若原住房面積偏小，可以享受優(yōu)惠安置（ 25平米，按 35平米補(bǔ)，此外還能享受 5平米半價(jià)、 25平米評(píng)估價(jià)購(gòu)房?jī)?yōu)惠），青島市的戶均規(guī)劃面積是 65平米。安置房源必須要有保障。 2022年 6月火車站竣工，以客運(yùn)為主，能吸引外地客流。 總體來講，未來該區(qū)域主要定位為居住及其配套， 商業(yè)公建則需要考慮提升老城功能、解決部分居民就業(yè)問題 。 ? 市南區(qū)政府層面： 以項(xiàng)目為契機(jī)，示范老城區(qū)的改造的同時(shí)振興區(qū)域發(fā)展。 項(xiàng)目屬性及研究視角 項(xiàng)目屬性 重要交通節(jié)點(diǎn)周邊 城市舊城改造更新發(fā)展項(xiàng)目 開發(fā)目標(biāo)體系 政府層面：門戶形象、舊改示范、區(qū)域發(fā)展帶動(dòng) 企業(yè)層面：戰(zhàn)略項(xiàng)目，政府目標(biāo)為先之下的項(xiàng)目綜合效益最大化 研究角度 先進(jìn)案例角度 城市價(jià)值提升角度 市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)角度 解決問題 項(xiàng)目整體定位 功能定位及配比 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 地價(jià)水平測(cè)算 先進(jìn)案例實(shí)證研究 3 先進(jìn)案例實(shí)證研究?jī)?nèi)容 里爾火車站 (法國(guó) ) 城市廣度復(fù)合空間 交通樞紐的人流集散 琦玉 (日本 ) 無邊界的城市都心 城市浮島 難波城（日本） 新城市綠洲 綜合體打造 交通樞紐案例 舊城改造案例 六本木 (日本 ) 形象致勝 規(guī)劃領(lǐng)先 城市新都心案例 索尼中心 (德國(guó) ) 企業(yè)形象與建筑綜合體的結(jié)合 高科技娛樂生活體驗(yàn) 歐洲里爾（ Euralille） —— 以交通樞紐為特點(diǎn)的新型城市中心的規(guī)劃與實(shí)施 ?總占地約 70公頃。 ? LILLEFLANDRES車站為老車站，建于 19世紀(jì)，巴黎 里爾之間的 TGV和普通列車都途徑該站，區(qū)域性車站，人流量 60000每天（年客流量 1400萬左右）； ? LILLEEUROPE（里爾歐洲）車站， 20世紀(jì) 90年代新建，現(xiàn)為里爾第二大車站，歐洲之星到達(dá)這里，為全國(guó)性區(qū)域性車站，人流量為 15000每天。 ? 處于舊城與市場(chǎng)之間的一個(gè)狹長(zhǎng)地帶，緊鄰舊城，保持了與舊城傳統(tǒng)商業(yè)中心的便捷聯(lián)系。 上個(gè)世紀(jì) 70年代起 ， 里爾作為傳統(tǒng)工業(yè)城市逐漸蕭條 。 項(xiàng)目背景 地理與交通 里爾歐洲大廈 里昴銀行大樓 里爾歐洲火車站 城市公園 柯布西耶高架橋 里爾會(huì)展中心 火車站 商業(yè)中心 火車站西交通集散廣場(chǎng) 火車站東人流集散廣場(chǎng) 舊火車站 地鐵 包羅萬象的商業(yè)中心 ?歐洲里爾”的經(jīng)濟(jì)影響是不容置疑的。 ?這個(gè)大型建筑基座的主要功能是商業(yè)購(gòu)物及娛樂中心，包括上百家商店和超級(jí)市場(chǎng)，多家餐館、咖啡館，以及健身俱樂部、藝術(shù)俱樂部和演出大廳。這是體現(xiàn)新的文化、生活方式的場(chǎng)所。 ?展覽部分也分為三個(gè)展覽館。瓦斯克尼設(shè)計(jì)。dit Lyonnais) 緊鄰商業(yè)中心東北側(cè)，跨于新火車站之上，為辦公建筑，建筑面積為 14 600 m2，業(yè)主為里昂銀行，由包贊巴克設(shè)計(jì)。 ?公園設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào) 生態(tài)理念 ，結(jié)合場(chǎng)地特征，設(shè)計(jì)了 濕地、巖生花園 等 特色景觀 。公園還解決了歐哈里的復(fù)雜的多重交通問題，是 法國(guó)現(xiàn)代景觀設(shè)計(jì)的典范 。 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) ?交通樞紐與城市商業(yè)、休閑中心的結(jié)合 。 ?總體布局 —— 巨型 綜合體 ?！皻W洲里爾”把幾乎所有的城市功能 (包括商業(yè)、辦