【正文】 力爭(zhēng)用五到十年時(shí)間，建設(shè) 全國(guó)最高檔次的區(qū)域性商務(wù)中心區(qū)之一 。目前突出抓好四類樓宇建設(shè)：以萊鋼建設(shè)集團(tuán)總部大廈、國(guó)旅聯(lián)合、石油大廈等為代表的 總部型樓宇 ；以啤酒城改造、上實(shí)綜合商業(yè)中心、證大凱倫、國(guó)際會(huì)展中心二、三期等為代表的 現(xiàn)代商業(yè)型樓宇 ；以數(shù)碼科技中心大廈、青島裕龍大廈、漢河科技大廈等為代表的 商務(wù)辦公型樓宇 ；以中信萬(wàn)通證券、海協(xié)信托、中國(guó)電信綜合樓、青島聯(lián)通通信樞紐樓、半島新聞大廈等為代表的 金融信息文化型樓宇 。其中，商務(wù)區(qū)一、二期建設(shè)面積共計(jì) 93萬(wàn)平米左右。目前在建和待建的樓宇總部類項(xiàng)目有 41個(gè)，計(jì)劃總投資約 90億元。 海爾路主要發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，萊鋼、澳柯瑪、連通、中國(guó)電信等都在那兒有自己的建筑。 —— 麥迪遜銷(xiāo)售經(jīng)理 海爾路以企業(yè)自建自住為主，在 5年之內(nèi)應(yīng)該對(duì)香港中路不會(huì)形成太大的沖擊。但我很看好海爾路的商業(yè)氛圍。 —— 戴德梁行經(jīng)理 金孚大廈 青島數(shù)碼科技中心 物業(yè)基本情況 總建筑面積62218平方米，在建 總建筑面積 8萬(wàn)平方米，分兩棟高層（ 1827層），一棟作為寫(xiě)字樓出售，一棟是小戶型公寓。 租售狀況 已銷(xiāo)售 75% 租金（ /價(jià)格）水平（元 /平米） 9000 寫(xiě)字樓 10層以下為 SVO，層高 ，以 120平米為單位出售，可以多個(gè)單位組合，均價(jià) 9000元 /平方米， 10層以上為 LOFT，層高 ，均價(jià) 13000元 /平方米； ? 外立面主要以玻璃為主，現(xiàn)代化建筑風(fēng)格 ? 配置較高，寫(xiě)字樓內(nèi)部一般設(shè)有商務(wù)中心、員工餐廳、票務(wù)中心等設(shè)施 ? 項(xiàng)目所在區(qū)域辦公物業(yè)供應(yīng)多以老舊的商住樓為主，功能落后，缺乏彈性；而目前區(qū)域內(nèi)集聚的企業(yè)多為成長(zhǎng)型貿(mào)易、物流、貨代企業(yè)，它們依托海關(guān)等相關(guān)機(jī)構(gòu)而興起， 隨著企業(yè)發(fā)展，對(duì)辦公物業(yè)會(huì)有更高的要求。 典型入駐客戶 ?青島大航國(guó)際貨運(yùn)代理有限公司 ?青島金宇物流有限公司 ?青島保稅區(qū)中際華興國(guó)際貿(mào)易有限公司 本項(xiàng)目 百盛國(guó)際商務(wù)中心 發(fā)達(dá)大廈 山東外貿(mào)大廈 中山路 商圈 海關(guān) 項(xiàng)目所在區(qū)域依托海港、海關(guān)以及進(jìn)出口檢疫局成為中小型物流、貿(mào)易以及貨代公司的聚集區(qū)，辦公物業(yè)供應(yīng)基本以老舊的商住樓為主，形象較差 山東國(guó)際貿(mào)易大廈 發(fā)達(dá)大廈 百盛國(guó)際商務(wù)中心 物業(yè)基本情況 項(xiàng)目為老城區(qū)內(nèi)唯一的純寫(xiě)字樓項(xiàng)目，有海景資源， 項(xiàng)目為商住樓 ，較為破舊 ， 無(wú)空調(diào) 、 暖氣 。 97年左右建成，比較破舊， 租金（ /價(jià)格）水平 租金 /平米天，含物業(yè)。 110平米單間年租金 3萬(wàn)；物業(yè)費(fèi) 2元 /月 平米， 項(xiàng)目 38~45層整層均價(jià) 9900元 /平米，物業(yè)費(fèi) /平米 月（無(wú)中央空調(diào)）； 28~37樓商住均價(jià) 7700元 /平米，物業(yè)費(fèi) 10元 /平米 月左右， 客戶 入住 300多家公司，多數(shù)是起步期的企業(yè)，其中 70多家貨代公司 主要客戶為貨貸、外貿(mào)，投資客。 ? 外立面多為面磚和涂料、室內(nèi)多無(wú)裝修；內(nèi)部一般局限于有無(wú)電梯、供水配電、消防等最基本的設(shè)施 ? 區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓多為商住兩用型，對(duì)寫(xiě)字樓沒(méi)有明確的概念定位。如區(qū)域內(nèi)的百盛大廈，綜合擁有商場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所、還可居住，沒(méi)有明確的定位宣傳， 中山路老城區(qū)附近，寫(xiě)字樓價(jià)格較低（以百盛為例，中間層的價(jià)格在7000~8000元 /平米左右）。主要為中小企業(yè)，包括物流、海運(yùn)、外貿(mào)以及外地公司在青島的小辦事處等。 從 企業(yè)情況來(lái)看，青島的明星企業(yè)有限，而且均有自己的辦公場(chǎng)所；主流是中小企業(yè)。 —— 上石地產(chǎn) 陳經(jīng)理 據(jù)官方統(tǒng)計(jì)， 世界 500強(qiáng)有 300多家進(jìn)了青島。但是，他們不一定都進(jìn)了寫(xiě)字樓，因?yàn)楹芏噙€不到那個(gè)層面。 比如頤中皇冠假日里，就有很多 500強(qiáng)企業(yè)在那兒。比如飛利浦，就明確要我們給她找一個(gè) 租金水平的商住兩用樓，因?yàn)樗?就一個(gè)分理處，并不是分公司。 —— 戴德梁行經(jīng)理 隨著青島經(jīng)濟(jì)的深化發(fā)展，大量中小企業(yè)會(huì)蓬勃興起，由于其增長(zhǎng)性、變革性等內(nèi)在特性需要大量彈性辦公空間，同時(shí)對(duì)于產(chǎn)品的外觀和環(huán)境要求也日益提高 隨著企業(yè)發(fā)展，組織架構(gòu)發(fā)生裂變，對(duì)辦公空間、環(huán)境的要求也相應(yīng)發(fā)生變化 新穎的 SVO: 為新銳公司服務(wù)，將他們從瑣碎的日常行政工作中解脫出來(lái)的，將建筑同服務(wù)打包在一起的結(jié)合體。它脫離了商商住住的環(huán)境，獨(dú)立在純粹的辦公環(huán)境中。 從滿足城市發(fā)展的需要，提升區(qū)域形象的角度，同時(shí)結(jié)合區(qū)域自身資源特點(diǎn)，打造滿足中小企業(yè)需求的具備新形象的服務(wù)式辦公物業(yè) 最小的產(chǎn)權(quán)單位可隨意組合，合伙人一人買(mǎi)一套，打通就是大公司， 關(guān)系好繼續(xù)干，出現(xiàn)問(wèn)題一人一套清晰明了 可分可合的彈性設(shè)計(jì)，滿足小企業(yè)成長(zhǎng)需求。 專業(yè)的公共秘書(shū)服務(wù)，專業(yè)的律師咨詢， 專業(yè)的會(huì)計(jì)師建議，您的周?chē)幸粋€(gè)專業(yè)隊(duì)伍隨時(shí)準(zhǔn)備為您服務(wù)。 SVO是管家，在你直奔主題的時(shí)候，處理好一切繁雜 專業(yè)化分工，節(jié)約交易成本 集約利用、可支付的辦公空間 不再為低使用頻率的空間付費(fèi)，不必再為高成本的辦公 設(shè)備占用固定資產(chǎn)，最大化的資源共享，所有人都收益 市場(chǎng)研究 居住 辦公 商業(yè)娛樂(lè) 本項(xiàng)目所處的中山路商圈受到政府東遷、交通以及舊改等因素影響，人氣逐漸衰落，區(qū)域租金水平 — 10至 36元 /平米 .天 以前的中山路商圈因?yàn)檎冢院芘d盛，許多大企業(yè)、銀行也都在那兒，但隨著政府東遷，大企業(yè)也都相繼搬離，本地消費(fèi)力有限，都是些老居民 ——百麗廣場(chǎng)銷(xiāo)售代表訪談 中山路在走向衰落，主要是因?yàn)橐皇鞘懈畺|遷；二是和記黃埔、中山路改造、海底隧道等項(xiàng)目有大量人群外遷；另外交通、尤其是停車(chē)不便，現(xiàn)在購(gòu)物可是要停車(chē)的。 ——麥迪遜銷(xiāo)售經(jīng)理訪談 隨著市中心的東移，如今的中山路往日的輝煌已不復(fù)存在，整條街盡顯頹廢和蕭條，幾家大型的百貨商店有的倒閉，如伊都錦，有的只是勉強(qiáng)度日，僅剩下國(guó)貨和百盛這兩家經(jīng)營(yíng)狀況還算比較不錯(cuò)的店鋪；許多老字號(hào)商鋪已經(jīng)消失，僅剩下墻壁上歷史的標(biāo)記；沿街的店鋪有的關(guān)門(mén)打出轉(zhuǎn)租的牌子，有的打出清倉(cāng)處理的標(biāo)語(yǔ)，每個(gè)區(qū)域的店鋪很難形成氣候。 ——愛(ài)尊客酒店銷(xiāo)售經(jīng)理 商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格差異較大，在 10—36元／ｍ２／天之間，像中山商城，以專業(yè)經(jīng)營(yíng)服裝、鞋為主，租金價(jià)格在 16—36元／ｍ２／天之間，而一般沿街商鋪價(jià)格在 1018元／ｍ２／天之間 典型項(xiàng)目 類型 面積 第一百盛 中檔百貨 9層， 國(guó)貨商廈 中檔百貨 8層， 2萬(wàn)平米 中山商城 服裝專業(yè)市場(chǎng) 地下 1層， 8千平米 即墨路小商品市場(chǎng) 中低檔小商品 4層， 4千平米 商業(yè)街鋪 服裝 50平米，年租金 28萬(wàn) 商業(yè)街鋪 飾品 11平米，年租金 4萬(wàn) 商業(yè)街鋪 服裝 15平米，年租金 10萬(wàn) 臺(tái)東路商圈依托相對(duì)較好的區(qū)域可達(dá)性和周邊大量的日常消費(fèi)群體的支撐，成為以青島本地中低端收入人群為核心客戶群的大眾消費(fèi)商圈 ? 臺(tái)東商圈以利群和沃爾瑪為代表，由于周邊居住人口數(shù)量多、交通相對(duì)便捷而形成的中低檔商圈 ? 位置較好的店鋪?zhàn)饨鹚皆?0元 /平米 /天左右 商業(yè)街店鋪 臺(tái)東三路（步行街），面積 10平米，租金10000元 /月， 臺(tái)東一路（步行街二期）， 面積 200平米，租金 15000元 /月。 利群商場(chǎng)對(duì)面的小飾物專業(yè)店鋪，進(jìn)深約5~6米的店鋪 2~3平米，年租金 。 臺(tái)東商圈以利群和沃爾瑪為代表 ， 由于周邊居住人口數(shù)量多 、 交通相對(duì)便捷而形成的中低檔商圈 臺(tái)東路的租金不高 。 他那兒很火爆 ， 并不是說(shuō)檔次有多高 ， 主要是體量大 。沃爾瑪 、 利群租金水平高 ， 但還是比東部低 ， 而且基本上已經(jīng)沒(méi)地了 。 —— 海外旅行社 常小姐 利群商廈 開(kāi)業(yè)時(shí)間 1994 總面積 客戶來(lái)源 顧客來(lái)源范圍：市南、市北、四方、外地游客 顧客特點(diǎn)：大眾 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 開(kāi)業(yè)時(shí)間 2022年 9月25日 總面積 5層 /5萬(wàn) m2 客戶來(lái)源 顧客來(lái)源范圍：市南、市北、四方、外地游客 顧客特點(diǎn)：大眾 臺(tái)東商圈的商鋪分布比較零散，業(yè)態(tài)比較雜，經(jīng)營(yíng)種類占前幾位的依次是服裝、餐飲、鞋店、眼鏡、布藝、美容美發(fā)，其中服裝、餐飲占總量的 50%以上，是市場(chǎng)的主體，其他種類分布散亂，但種類相當(dāng)齊全。零售商業(yè)業(yè)態(tài)以百貨、超市，服裝、電器專業(yè)店為主 東部商圈依托政府的東遷和城市化發(fā)展帶來(lái)的中高端收入消費(fèi)群體支撐形成的高檔消費(fèi)區(qū)域，區(qū)域商業(yè)售價(jià)已經(jīng)達(dá)到４萬(wàn)元／平米 ? 香港中路商圈（又稱東部商圈）是隨著島城東部開(kāi)發(fā)而迅速崛起的新興商業(yè)。 ? 新興的東部商圈以佳時(shí)客、陽(yáng)光百貨和家樂(lè)福為代表，依托政府以及成熟的商務(wù)氛圍形成的中高檔目的地商圈，其輻射范圍為整個(gè)青島市。 ? 區(qū)域商業(yè)售價(jià)在 4萬(wàn)元左右、租金水平在 2030元 /平米 /天左右。 該商圈主要有佳世客購(gòu)物中心 、 家樂(lè)福購(gòu)物超市 、 海信廣場(chǎng)等 ， 經(jīng)營(yíng)方式上主要以超市大賣(mài)場(chǎng)為主 ， 面向中等收入以上的消費(fèi)群體的購(gòu)物區(qū) ， 目前已成為島城消費(fèi)能力最強(qiáng)的商圈 。 —— 某商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售經(jīng)理 典型項(xiàng)目 類型 總面積 陽(yáng)光百貨 高檔百貨 3層， 2萬(wàn)平米 家樂(lè)福 大型綜合超市 3層， 佳食客 中高檔購(gòu)物中心 2層， 2萬(wàn)多平米 海信廣場(chǎng) 高檔百貨 5層， ? 百貨業(yè)以陽(yáng)光百貨、海信廣場(chǎng)為代表，多為國(guó)際級(jí)服裝品牌，形成了青島高端百貨業(yè)的第一陣營(yíng) ? 大超市、賣(mài)場(chǎng)以佳世客、家樂(lè)福為代表，物美價(jià)廉的商品、舒適的購(gòu)物環(huán)境形成了人氣聚集的消費(fèi)場(chǎng)所 項(xiàng)目所處中山路商圈，未來(lái)具備良好的商業(yè)氛圍，且隨著老城改造的完成區(qū)域環(huán)境的改善，高端人群的回流，商業(yè)市場(chǎng)前景樂(lè)觀 中山路 火車(chē)站 棧橋 中山路商業(yè)（旅游）區(qū)復(fù)興計(jì)劃，按照 “ 南部區(qū)創(chuàng)意性修復(fù)，北部區(qū)傳承性改造 ” 的規(guī)劃思路，把 中山路打造成一個(gè) “ 中高檔特色商業(yè)（旅游）街區(qū) ” 。 中山路改造工程，將在南部區(qū)域加強(qiáng)道路景觀和歷史優(yōu)秀建筑的環(huán)境整治，北部區(qū)則重點(diǎn)對(duì)影響群眾居住安全的個(gè)別地塊予以拆除和有保護(hù)價(jià)值的里院區(qū)域建設(shè)特色商業(yè)街區(qū)。 中山路主街整治：南起太平路北至德縣路全長(zhǎng) 860米道路進(jìn)行重新鋪裝、翻新；拆除沿街護(hù)欄，設(shè)置盆景、雕塑小品和街道家具；沿街店面按統(tǒng)一設(shè)計(jì)風(fēng)格進(jìn)行裝飾，拆除大背板式廣告牌，凸現(xiàn)歷史建筑風(fēng)貌；同時(shí)對(duì)街區(qū)進(jìn)行亮化設(shè)計(jì)和建設(shè)。 和記黃埔的小灣改造工程。為濱水特色居住區(qū)，一條運(yùn)河，二大居住片區(qū)，三個(gè)功能，五個(gè)組團(tuán)。總用地 31萬(wàn)，凈地 ，總建筑面積 93萬(wàn)，其中住宅 84萬(wàn)，將會(huì)為改善區(qū)域及周邊的環(huán)境，同時(shí)市南區(qū)老城改造的逐步完成也將會(huì)為區(qū)域的高端人群回流提供良好的生活環(huán)境。 項(xiàng)目所在區(qū)域除中山路商圈之外，周邊的商業(yè)特色打造缺乏力度，現(xiàn)狀水平一般，未來(lái)規(guī)劃側(cè)重打造文化特色 東平路特色里院兒 本市還將對(duì)云南路改造片東平路北側(cè)共 1000平方米有代表性的里院老建筑進(jìn)行部分保留和翻新，里院是青島近代市井居所的一種保留和繼承，也是西式的洋行與中國(guó)四合院的一種結(jié)合，而東平路以北的老房子的是歷史保留下來(lái)的最具特色、最完整的典型里院之一。在改造規(guī)劃中東平路將保留 4處約 1000平方米的老建筑。據(jù)介紹，本市將對(duì)里院老建筑進(jìn)行部分保留、翻新，借鑒上海新天地項(xiàng)目，在此基礎(chǔ)上建設(shè)城市博物館、酒吧、文化沙龍等，將該區(qū)域打造成為本市一個(gè)具傳統(tǒng)和新紀(jì)元生活文化的都市旅游景點(diǎn)。 四川路、云南路一帶 云南路街道辦事處和臺(tái)西街道辦事處所轄的住宅區(qū)，人口密度較高，居住環(huán)境較差，建設(shè)年代較早，大多面臨舊區(qū)改造的問(wèn)題。規(guī)劃云南路為該片區(qū)的商業(yè)街，四川路以西仍為工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地區(qū)。周邊規(guī)劃的商業(yè)為區(qū)域性商業(yè)，有超市和商場(chǎng)等。 西康路利群 作為西部新商業(yè)的代表，利群前海購(gòu)物廣場(chǎng)結(jié)合西部舊城改造帶來(lái)的新商機(jī)，并將自己由一個(gè)大賣(mài)場(chǎng)打造為一個(gè)綜合性的百貨店。 8001500US$ 15003500US$ 35008000US$ 800020220US$ 傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展 綜合業(yè)種的業(yè)態(tài) 綜合性商業(yè)形式 轉(zhuǎn)型商業(yè)形式 消費(fèi)者價(jià)格敏感 多選擇，自由購(gòu)物空間 體驗(yàn)式的購(gòu)物需求 個(gè)性消費(fèi) 25% 45% 70% 85% 95% 深圳 北京 2022年人均 GDP約為 6100美元，城市化率 % 深圳 2022年人均 GDP約 8400美金，城市化率， % 專業(yè)賣(mài)場(chǎng)、大型購(gòu)物廣場(chǎng)、 Shopping Mall及個(gè)性化商業(yè)形態(tài) 青島 青島 2022年城市化率 % 青島 2022年人均 GDP約為 5500美元 市場(chǎng)需求多元化，商 業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)比較成熟，逐漸開(kāi)始出現(xiàn)購(gòu)物與餐飲、娛樂(lè)相結(jié)合的多種需求。 房地產(chǎn)指數(shù)：?大開(kāi)發(fā)?時(shí)