【正文】 西街 一號公館 洲際酒店 保利雙子星 09 08 07 10 保利一號公館： 07年 6月開盤， 3個月內(nèi)基本售罄 保利洲際酒店：與一號公館同期建設(shè)， 07年 11月封頂， 09年底正式營業(yè) 保利水城： 07年 10月封頂并啟動招商， 09年 4月正式營業(yè) 保利西街：與保利水城同期啟動， 保利雙子星： 08年 9月開盤 保利花園： 07年底開盤，至 2021年下半年基本售罄 以高端千燈湖景大平面公寓啟動，迅速奠定項目高端形象，在區(qū)域成熟之前兌現(xiàn)現(xiàn)成的資源價值；綜合體高端配套同期啟動建設(shè) 高端住宅大盤保利花園入市持續(xù)銷售；配套物業(yè)陸續(xù)封頂、招商，持續(xù)給予區(qū)域利好 廣佛同城發(fā)展規(guī)劃出臺；保利花園持續(xù)熱銷；保利水城正式營業(yè)；區(qū)域及項目價值基本實現(xiàn)最高兌現(xiàn) 洲際酒店正式開業(yè)；保利花園基本售罄；保利區(qū)域開發(fā)基本完畢 保利千燈湖生活圈 —— 高端住宅啟動，多物業(yè)并行開發(fā)，城市化綜合體物業(yè)持續(xù)提升區(qū)域價值 以高端類住宅物業(yè)啟動，在區(qū)域成熟之前迅速兌現(xiàn)景觀資源價值；住宅與商務(wù)、商業(yè)物業(yè)全過程并行開發(fā)，綜合體配套順應(yīng)區(qū)域發(fā)展利好不斷兌現(xiàn)，持續(xù)提升了區(qū)域價值，保證了大體量住宅的高速高價兌現(xiàn) 保利類似案例開發(fā)經(jīng)驗 2—— 保利東灣： CBD百萬平米城市綜合體，接近一半的商業(yè)體量 2 4 3 5 1 6 7 物業(yè)類型 體量（平 方米） 備注 住宅 約 58萬 分布在 27號地 寫字樓 約 設(shè)臵在 1號地，層高 250米的超甲級寫字樓 集中商業(yè) 約 8萬 設(shè)臵在 3號地 酒店 約 3萬 設(shè)臵在 1號地，超五星級酒店 商務(wù)公寓 約 設(shè)臵在 3號地 酒店式公寓 約 3萬 設(shè)臵在 1號地 公寓式豪宅 約 11萬 設(shè)臵在 1號地，約 250平米大平面公寓 合計 約 104萬 保利東灣 —— 一線江景豪宅啟動，主要綜合體配套亦于前期啟動，通過項目開發(fā)提升區(qū)域價值 12 11 10 13 6號地：一線江景大宅，預(yù)計 10月底開盤 7號地：高端住宅，預(yù)計 11年 3月入市 1號地酒店：預(yù)計 10年底動工， 3年內(nèi)建成投入使用 3號地集中商業(yè)：預(yù)計 10年底 11年初動工， 3年內(nèi)建成投入使用 5號地住宅：預(yù)計 12年初入市 3號地公寓：預(yù)計 11年入市 1號地酒店式公寓：預(yù)計 12年入市 2號地江景大宅：預(yù)計 13年入市 14 1號地公寓式豪宅：預(yù)計 14年入市 1號地超甲級寫字樓：預(yù)計 14年入市 延續(xù)千燈湖開發(fā)思路，以一線江景大宅啟動，兌現(xiàn)景觀資源價值，并迅速奠定項目整體形象；后續(xù)住宅與商務(wù)、商業(yè)物業(yè)并行開發(fā)，通過綜合體配套的不斷落實持續(xù)提升區(qū)域價值，使住宅從資源價值逐漸過渡到城市價值的兌現(xiàn) 以上為預(yù)計開發(fā)計劃 保利類似項目開發(fā)經(jīng)驗對本項目開發(fā)思路的借鑒 住宅啟動，樹立項目形象并兌現(xiàn)已有價值；并通過持續(xù) 開發(fā)保證穩(wěn)定的資金回流 綜合體商務(wù)商業(yè)配套與住宅并行開發(fā)，迅速提升區(qū)域價 值，保證住宅價值的持續(xù)兌現(xiàn) 住宅作為啟動并持續(xù)開發(fā)基本成為共識；選擇何種綜合體商業(yè)物業(yè)與住宅并行啟動，以迅速提升區(qū)域價值，成為本項目開發(fā)方向選擇的關(guān)鍵 第二部分 商業(yè)物業(yè)市場研判 —— 各物業(yè)市場狀況及發(fā)展機會 項目界定 2： 從綜合體開發(fā)角度，本項目契合均衡發(fā)展或以寫字樓為核心功能的綜合體發(fā)展模式 從物業(yè)比例來看，寫字樓是本項目綜合體核心功能所在，在當(dāng)前區(qū)域發(fā)展階段及產(chǎn)業(yè)支撐下， 寫字樓是否適合作為本項目商業(yè)類啟動物業(yè)？ 模式一： 酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 模式二： 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 模式三： 以酒店為核心功能的發(fā)展模式 模式四： 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 外因 優(yōu)越的地理位置 ——CBD/城市中心 /商務(wù)氛圍濃厚 便利的交通條件 ——主干道沿線 /地鐵口 較大的規(guī)模 ——建筑面積 20萬㎡以上 客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐 ——已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來相關(guān)簇群 /未來商務(wù)核心區(qū) 地理位置 ——不遠離城市核心區(qū) 交通可達性 ——主干道沿線 客戶支持 ——商務(wù)客戶 地理位置 ——城市核心區(qū) 交通可達性地鐵口 /主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛 人流及商業(yè)氣氛 內(nèi)因 強制性的視覺沖擊 ——超高層 /建筑群 高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計 ——各功能共融不互擾 功能化體系 ——五星級酒店 /甲級寫字樓 /高檔 /中高檔購物中心 /頂級酒店式 /服務(wù)式公寓 開發(fā)商強勁的實力和豐富的經(jīng)驗 專業(yè)的管理團隊 ——物業(yè)管理 /經(jīng)營管理 強制性的視覺沖擊 ——超高層 /建筑群 寫字樓大堂昭示性 功能化體系 ——寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次 配套完善 ——商場、公寓 定位差異化 ——通過提供頂級差異化服務(wù)而非直面競爭建立其核心地位 功能化體系 ——五星級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次 開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟實力 配套設(shè)施 ——頂級商場 明確定位 ——大規(guī)模綜合 /娛樂性 /觀光性 /頂級 /… 獨具特色 ——建筑形式 /業(yè)態(tài) /服務(wù)內(nèi)容 /… 功能化體系 ——商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔 一流的合作團隊規(guī)劃設(shè)計 /經(jīng)營管理 均衡發(fā)展 /寫字樓為核心功能的 綜合體發(fā)展模式必要條件： （未來）商務(wù)核心區(qū) / 商務(wù)氛圍濃厚 / 客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐 本項目綜合體發(fā)展需要區(qū)域作為 中心區(qū)發(fā)展成熟度的充分支撐 ? 基礎(chǔ)設(shè)施先行，政府將土地從生地改造為熟地，使土地具備建設(shè)和出讓條件； ? 行政辦公或公共設(shè)施項目為先導(dǎo)，政府強勢主導(dǎo)進入新區(qū)，使新區(qū)知名度提升，炒熱片區(qū)，帶旺人氣； ? 住宅先期啟動，居住用地的出讓可以緩解政府投入于新區(qū)開發(fā)的資金壓力，并為先期進駐的行政辦公人員提供生活配套 ,為新區(qū)積聚人氣，為后續(xù)開發(fā)辦公商業(yè)奠定基礎(chǔ)； ? 基于一定數(shù)量的人口和相對成熟的基礎(chǔ)設(shè)施，辦公、商業(yè)物業(yè)具備了開發(fā)運營的條件，寫字樓、酒店、大型商業(yè)項目的建設(shè)使新城形象、地位得到鞏固； ? 辦公、商業(yè)帶來大量人口積聚，帶動更大規(guī)模的住宅、辦公開發(fā)，新城開發(fā)進入成熟期 深圳中心區(qū) 廣州珠江新城 上海浦東新區(qū) 基礎(chǔ)設(shè)施 基礎(chǔ)設(shè)施 基礎(chǔ)設(shè)施 行政辦公設(shè)施 行政公共設(shè)施 行政公共 / 辦公設(shè)施 基礎(chǔ)設(shè)施 住宅先期啟動 辦公、商業(yè) 物業(yè)開發(fā) 住宅、辦公 大片開發(fā) 住宅 住宅 住宅 辦公 辦公 辦公 商業(yè) 商業(yè) 住宅 寫字樓 大片開發(fā) 住宅成片開發(fā) 住宅成片開發(fā) 根據(jù) CBD開發(fā)實例，新區(qū)開發(fā)普遍遵循以下規(guī)律： 基礎(chǔ)設(shè)施 ?行政公共 /辦公設(shè)施 ?住宅先期啟動 ?辦公與商業(yè)開發(fā) ?住宅、辦公大片開發(fā) 新城開發(fā) CBD新區(qū)開發(fā) 07 09 05 08 順風(fēng)灣 /綠地公園 德勝廣場 新城機關(guān)幼兒園 1嘉信西山小學(xué) 1順德第一中學(xué) 13/21/22/17/19/20/14/15/16/1區(qū)政府及其他辦公機構(gòu) 2科學(xué)館 2圖書館 2博物館 2歌劇院 06 03 臵業(yè)大廈 順風(fēng)灣廣場 3新天地高爾夫 新城超市 加油站 2水悅城邦 2蘭喬圣菲 新城灣畔 3純水岸 17 2 3 4 7 9 10 11 12 13 14 15 18 16 1 23 24 26 25 29 28 30 1 已經(jīng)建成 未來規(guī)劃 1 31 1 在建項目 32 32 3海岸星座 3喜來登酒店 07年 CBD建設(shè)政府辦公 /公建已基本完成，住宅項目開始大量啟動，目前，臨江住宅用地已基本開發(fā)完畢，辦公及商業(yè)的開發(fā)成為 CBD進入下一階段發(fā)展的關(guān)鍵 10 從順德新城區(qū)發(fā)展階段看，目前已經(jīng)歷基礎(chǔ)設(shè)施 /公建 /住宅開發(fā)階段，辦公及商業(yè)成為進一步發(fā)展迫切需求，辦公物業(yè)成立與否更多取決于市場發(fā)展及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)支撐度 大良寫字樓總體分布：目前主要集中在清暉路 鳳山路段的老城區(qū)，可售項目僅一個，新城區(qū)目前無寫字樓項目 順港大廈 鴻業(yè)大廈 聯(lián)豐綜合樓 新世界中心 順利德商業(yè)大廈 德業(yè)大廈 已售項目 在售項目 聯(lián)豐商務(wù)大廈 銀海大廈 明日大廈 目前可售寫字樓項目 1個 聯(lián)豐商務(wù)大廈 大良目前在用寫字樓大部分規(guī)模很小，總建面不到 10萬平米，普遍于 2021年以前建成，內(nèi)部裝修陳舊，商住混雜，整體形象低， 5A甲級寫字樓項目僅一個 項目 項目位置 租金 (元 / m178。) 電梯數(shù)(臺 ) 出租率 建筑面積 （平米） 類型 建成時間 點評 新利德大廈 鳳山中路 41 5 —— 80％ —— 寫字樓 /住宅 1999年 設(shè)施陳舊 順港大廈 清暉路 4045 5 2 100％ 約 8500 寫字樓 /住宅 2021年以前 設(shè)施陳舊 銀海大廈 宜新路 25 —— 2 100% 約 3000 寫字樓 /住宅 1995年 設(shè)施陳舊 聯(lián)豐 綜合樓 清暉路 28（含物管費） 無 100% 約 1000 兩層寫字樓 /其余為住宅 1997年 設(shè)施陳舊 配套簡單 鴻業(yè)大廈 清暉路 22（含物管費） 2 85% 約 5500 寫字樓 /商業(yè)/住宅 2021年以前 設(shè)施陳舊 配套簡單 德業(yè)大廈 鳳山東路 35 5 95% 約 12021 寫字樓 /商業(yè)/住宅 2021年以前 設(shè)施陳舊 配套簡單 明日廣場 新桂 中路 4555 5 60％ 34000 5A甲級寫字樓 2021年 5A甲級標(biāo)準(zhǔn) 聯(lián)豐商務(wù)大廈 清暉路 50 5 2 即將 開盤 4000 寫字樓 2021年 設(shè)施配套一般 廠房辦公 寫字樓 商住混合 廠房辦公 最原始的商務(wù)辦公環(huán)境，檔次低，設(shè)施差，形象差，但因大良大量實業(yè)型中小企業(yè)的現(xiàn)狀而大量存在 商住混合辦公 中小型企業(yè)，對價格較低、面積小的商住樓需求較旺盛 ，因此銷售情況和出租情況都很理想； 存在問題：檔次低，商務(wù)配套不全，物管差，功能混雜， 40%35%15%10%廠房辦公商住混合辦公商務(wù)公寓寫字樓商務(wù)公寓 商住樓與專業(yè)寫字樓過渡產(chǎn)品，受注重企業(yè)形象但實力有限，無法進入寫字樓門檻的中小型企業(yè)追捧； 存在問題：形象相對于專業(yè)寫字樓仍顯較低 寫字樓 完全意義上的高檔寫字樓的出現(xiàn)以明日廣場為代表，寫字樓市場占比很小 各類辦公場所市場占比 目前大良企業(yè)主流辦公場所仍停留在廠房、商住綜合樓、商務(wù)公寓，寫字樓市場占比很小 起步發(fā)展階段 快速發(fā)展階段 穩(wěn)步發(fā)展階段 成熟發(fā)展階段 ?寫字樓市場競爭尚不充分，屬于有待細分的市場 ?配套、服務(wù)設(shè)施缺乏，商務(wù)氛圍也較淡，商務(wù)成本較低 ?市場對寫字樓的需求較低，寫字樓上市流通總量稀少，大部分屬于“商住兩用樓” 市場占有率 ?寫字樓市場開始成為房地產(chǎn)的細分市場 ?配套、服務(wù)設(shè)施逐步完備，形成較濃的商務(wù)氛圍，租金水平逐年上升 ?寫字樓的需求量膨脹性增長，供應(yīng)量有限，刺激寫字樓投資市場的逐步形成 ?寫字樓市場成為區(qū)域房地產(chǎn)市場，競爭激烈 ?重點開發(fā) 5A級寫字樓，配套、服務(wù)設(shè)施完備，商務(wù)氛圍濃厚 ?市場對寫字樓的需求逐步飽和，寫字樓市場的開發(fā)量降低，租金穩(wěn)中有升 ?寫字樓市場份額穩(wěn)中有升 ?市場以高端寫字樓為主，主要服務(wù)于處于成熟期的中大型企業(yè)，擁有成熟的商務(wù)辦公環(huán)境、資源集約度高 ?市場對寫字樓的需求平穩(wěn)，供需保持平衡 大良所處階段 寫字樓市場的四大發(fā)展階段 目前而言，大良寫字樓市場仍處于起步發(fā)展階段，市場占有率低、整體檔次較低 明日廣場 位置 順德大良東區(qū)新桂中路 項目定位 順德首個 5A甲級寫字樓 總建面 34000平米 銷售均價（ 06年） 約 6000元 /平米 租金 4555元 /月 .㎡ 售罄時長 一年半 電梯數(shù) 5 層高 層數(shù) 28層 戶型段 70300平米 車位 700個 個案分析： 明日廣場 —— 大良首個高端寫字樓，銷售速度慢， 1年半 4% 6%10%8%6%6%6%2%14%8%30%擔(dān)保貿(mào)易房地產(chǎn)咨詢/