【正文】 的經(jīng)營特色，與東廣場功能、特色互補(bǔ)。 招商工作 ? 準(zhǔn)備租賃流程、租賃合同等租售物料； ? 組建租賃團(tuán)隊(duì)，進(jìn)場接待客戶； ? 與吉之島簽約； ? 與東方神龍影院簽訂意向書； ? 開展次主力店及重點(diǎn)品牌招商前期洽談。1 公館之后說水城，繁榮之后談困惑 —— 保利水城商業(yè)項(xiàng)目工作匯報(bào) 二零零七年六月 2 目 錄 第一部分 工作總結(jié) 第二部分 再論 PK 第三部分 策略與建議 3 第一部分 工作總結(jié) 4 工作總結(jié) 功能布局 ? 調(diào)整確定東廣場定位、功能布局；基本確定西街的總體定位與規(guī)劃。 營銷推廣 ? 制定保利水城整體營銷推廣策略； ? 結(jié)合招商進(jìn)度，以報(bào)紙與網(wǎng)絡(luò)為媒介展開推廣宣傳； ? 制定招商手冊(cè)、單張等宣傳物料； ? 舉辦廣佛 RBD城市發(fā)展論壇暨規(guī)劃展、保利水城全球招商啟動(dòng)儀式。 5 功能布局 ? 東廣場：整體功能定位；各層業(yè)態(tài)分布和品牌組合；結(jié)合招商進(jìn)度的局部功能調(diào)整。 整體而言，突出三大定位特色 ： ? 水主題，以中央水軸為紐帶，東城西街成為集購物、休閑、旅游為一體的主題式商場； ? 55： 25： 20的購物、餐飲、娛樂配比，佛山業(yè)態(tài)最全，品牌組合最強(qiáng)的商業(yè)中心； ? 獨(dú)具特色的夜街、酒吧街，主題餐廳、特色酒吧 …24 小時(shí)分層次體驗(yàn)式休閑娛樂場所。 E網(wǎng) 12 西街功能布局 首層 13 西街功能布局 二層 14 西街功能布局 三層 15 西街功能布局 四層 16 總體原則 ? 三盤聯(lián)動(dòng)，整合營銷資源，以最科學(xué)投入爭取最大效用。推廣費(fèi)用按三個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)區(qū)分投放量。媒體根據(jù)各階段目標(biāo)受眾不同進(jìn)行選擇。 營銷推廣 17 整體推廣節(jié)奏 保利地產(chǎn) ,總是推動(dòng)城市進(jìn)步 保利水城 ,一個(gè)新城市中心的誕生 — 一號(hào)公館強(qiáng)銷 城市中央的領(lǐng)袖生活 保利水城 活動(dòng) +新聞炒作 +線下傳播 租售中心開放、全面招商 戶外 /平媒 /電視 /網(wǎng)絡(luò) /活動(dòng)整合傳播 佛山保利花園強(qiáng)銷 保利水城商業(yè)廣場 結(jié)合招商進(jìn)度延伸傳播 18 項(xiàng)目定位語 ? 廣佛 RBD國際商業(yè)旗艦 ? 水起金生 ? 中國首創(chuàng)親水主題，打造情景購物體驗(yàn)之都 19 廣佛 RBD城市發(fā)展論壇暨規(guī)劃展 20 保利水城全球同步招商啟動(dòng)儀式 21 推廣宣傳 ? 2022年 4月至 6月，廣州、佛山各大主流媒體見報(bào)達(dá) 60余次，項(xiàng)目在廣大商家、周邊區(qū)域消費(fèi)者內(nèi)建立了較高的認(rèn)知度； ? 通過舉辦兩次大型活動(dòng)，加深了與政府、商家和新聞媒體的溝通，保利品牌、項(xiàng)目形象得以提升； ? 招商手冊(cè)、單張等物料的到位，為下階段深化推廣做好了準(zhǔn)備。 23 客戶訪談情況一覽表 品牌 租賃條件 (我方建議 ) 客戶反饋意見 鋪號(hào) 租金 建筑面積 租賃年限 稻香 4D005 30元 510年 面積約 2022M2，年限 10年以上，同層不能經(jīng)營夜總會(huì)；經(jīng)營模式為租金 +電費(fèi) +部分管理費(fèi)；另加冷氣機(jī) 廣州酒家 4D005 30元 510年 面積約 2022M2，年限 10年以上；經(jīng)營模式為租金+電費(fèi) +部分管理費(fèi)；另加冷氣機(jī) 麥當(dāng)勞 1C279 60元 510年 年限 15年，東廣場只要首層 ,西岸可規(guī)劃做汽車店，有可能投資，具體交場標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步接洽 2C184 肯德基 1A006 60元 2 510年 東廣場只可考慮首層，西岸可規(guī)劃做汽車店，經(jīng)營期限 15年 ,租金 60元 ,第三年后遞增 3%,具體交場標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步接洽 2A001 必勝客 2A070 50元 國美電器 2B127 50元 510年 視項(xiàng)目地塊的成熟狀況，租賃條件的優(yōu)惠程度而定 ,實(shí)用面積 2022平方米左右 ,租金管理費(fèi)共10萬元 .一般開業(yè)前半年談合同 . 新隆城游藝 4D002 30元 510年 約 10年，面積 6000M2；保底分成，消防發(fā)展商辦理 加州紅 KTV 4D001 30元 510年 約 10年，四層消防問題比較難解決 華宇?yuàn)蕵? 4D002 30元 510年 約 10年，四層的消防分區(qū)必須為 200平方米內(nèi)，難以布局 世宇游樂 4D00 4D002 30元 1015年 合作分成，可投資；層高要求 ，消防、牌照發(fā)展商辦理 鯉魚門 4D005 30元 510年 有意向，看項(xiàng)目現(xiàn)場后再進(jìn)一步洽談 24 客戶訪談情況一覽表 品牌 租賃條件 (我方建議 ) 客戶反饋意見 鋪號(hào) 租金 建筑面積 租賃年限 蘇寧電器 2B127 50元 510年 有意向，做旗艦店，合作方式最好是分成 ,具體要求再談 鉆禧 四層 前期策劃 ,合作分成 好樂迪 KTV 4D001 30 10年 約 10年，四層消防問題比較難解 決 味千拉面 首層 約 1000M2 5～ 10年 伊麗莎白美容院 三層 50 約 300M2 5～ 10年 哇哇哇游樂城 四層 30元 6000M2 510年 消防 ,牌照發(fā)展商辦理 ,租金太高 ,部分層高要求 星巴克 首層 約 330M2 510年 金本 四層 約 4000 810年 大禾 二層 約 600 810年 南海區(qū)域交由加盟商經(jīng)營 . 屈臣氏 首曾 約 700 810年 由于現(xiàn)時(shí)南海區(qū)域經(jīng)營狀況不太理想 ,公司表示分成合作經(jīng)營 仙蹤林 三層 約 700 810年 南海區(qū)域交由加盟商經(jīng)營 . 棒 !約翰 首層 約 600 810年 真功夫 二層 約 600 810年 俊田會(huì) 四層 30 1015年 很感興趣 ,看項(xiàng)目后再細(xì)談 25 ? 下階段代理公司合作機(jī)制的確定，加強(qiáng)招商工作的總控與推進(jìn)力度； ? 西街規(guī)劃設(shè)計(jì)的深化確定，制定明確的設(shè)計(jì) /工程 /招商節(jié)點(diǎn)計(jì)劃； ? 商業(yè)條件、租賃合同、交鋪標(biāo)準(zhǔn)等基本授權(quán)和法律文本的確定； ? 策略、廣告公司的到位，項(xiàng)目整體定位的確定和營銷的全面開展； ? 項(xiàng)目小組團(tuán)隊(duì)的建立和工作機(jī)制的完善。在此之前，爭取一家大型中餐、 2家特色餐飲、一家娛樂、一家電器簽訂意向書； ? 2022年底，項(xiàng)目開張營業(yè)。 20世紀(jì)九十年代末期，美國、日本購物中心平均面積也只有 2萬平方米左右。在九十年代末期，地區(qū)性購物中心僅占全美購物中心總數(shù)的 5%，社區(qū)性的購物中心占 32%，鄰里性的購物中心占 63%，目前仍基本保持這樣的比例。按 50萬人口支撐一個(gè) 10萬平米的賣場來算，顯然，禪桂商業(yè)面臨消費(fèi)潛量不足 。 ? 一方面，它有利于建立業(yè)態(tài)整合，打造強(qiáng)勢和豐富的品牌組合； ? 另一方面，由于 體量過大、 南北動(dòng)線過長、沒有外停車場 ，一旦周邊消費(fèi)潛力不足或者開局不利，對(duì)于開發(fā)商和商家來說，投資風(fēng)險(xiǎn)也就更大。 一 .市場競爭 PK超大體量 32 一 .市場競爭 PK超大體量 市場競爭加劇，水城商業(yè)超大體量成為雙刃劍 33 項(xiàng)目現(xiàn)狀： ? 項(xiàng)目地處廣佛交界處，既難吸引廣州消費(fèi)，也難改變佛山人外出大宗消費(fèi)的習(xí)慣，地里位置較為尷尬； ? 周邊居住社區(qū)過少，缺乏穩(wěn)定的消費(fèi)基礎(chǔ)； ? 四周交通干線來往車輛較少，人氣不旺； ? 水城東面一片荒地，讓人有農(nóng)村郊區(qū)的感覺； ? 講規(guī)劃，講前景，在目前品牌商戶處于強(qiáng)勢地位，追求短期業(yè)績的情況下缺乏說服力。 有數(shù)據(jù)顯示， 10萬平方米的 Mall，周圍需要 50萬人口的購買力來支撐。上海正大廣場位于陸家嘴、居住區(qū)還不成熟，最初只能靠易初蓮花來吸引客流，這是它難以盈利的主要原因之一。據(jù)該商城對(duì)外公布，有 77%的消費(fèi)者來自周圍社區(qū)。商戶進(jìn)駐的積極性大大下降，相關(guān)商務(wù)條件也開始下調(diào)； ? 困境 2：任何一個(gè)商業(yè)中心的起步，都會(huì)有一個(gè)“守”的過程，預(yù)計(jì)水城項(xiàng)目會(huì)需要 35年。 二 .商圈環(huán)境現(xiàn)狀 PK商家態(tài)度 36 二 .商圈環(huán)境現(xiàn)狀 PK商家態(tài)度 盡管規(guī)劃前景好，商圈短期內(nèi)很難成熟，商家態(tài)度猶豫 37 與外部專業(yè)機(jī)構(gòu)的三種合作方式： 聯(lián)合代理 —— 獨(dú)家代理 —— 成立合作公司，外腦部分內(nèi)置化 對(duì)于住宅而言，一次性交易 /標(biāo)準(zhǔn)化流程，聯(lián)合代理有利于激發(fā)競爭性。 那么獨(dú)家代理呢，從目前來看，也存在一系列隱憂： 對(duì)于代理公司而言， ? 招租 /傭金