橄欖園項目產(chǎn)品戶型定位0775019371873(nxpowerlite)-展示頁
2025-01-13 01:27本頁面
【正文】 居住檔次低 無景觀資源 道路噪音影響 前海路西面發(fā)展好過東面 優(yōu)劣分析 —— 城市高端住宅占有資源 中高端住宅占有資源 區(qū)域氣質(zhì) 景觀資源 配套設(shè)施 升值潛力 成熟氛圍 品牌企業(yè) 區(qū)域氣質(zhì)不高 一定景觀資源 配套相對完善 一定升值潛力 生活氛圍較濃 成長中的品牌 代表項目：陽光棕櫚園 代表項目：天驕華庭 綜合以上分析，本項目所占有的資源基本符合中高端住宅范疇； 由此說明 : 》 以下所有研究方向?qū)@中高端住宅進行； 》 本次研究重點只針對目前項目的 戶型定位； 》 從區(qū)域類比中 ,我們將尋找檔次對等的項目進行研究 。 影響戶型定位的幾個必要因素 : 市場 客戶 檔次 自身條件 宏觀政策 戶型定位 研判思路 —— 1 2 3 4 5 通過對片區(qū)潛在競爭項目的戶型區(qū)間和比例進行系統(tǒng)分析 通過片區(qū)三級市場的成交戶型和需求戶型系統(tǒng)分析 通過本項目客戶群體的需求研 究進行項目修正 通過對“ 90〃70” 政策對本項目進行個案分析 通過對片區(qū)理解，尋找項目定性，通過同類項目的戶型區(qū)間和比例進行系統(tǒng)分析 最終建議戶型面積區(qū)間和比例 意向基本面積 區(qū)間和戶型比例 參考基本面積 區(qū)間和戶型比例 意向基本面積 區(qū)間和戶型比例 策略基本面積 區(qū)間和戶型比例 意向基本面積 區(qū)間和戶型比例 項目定性 分析點： ，得出區(qū)域的檔次界定 ，得出基本參考檔次； ?項目概況 ?周邊環(huán)境 ?優(yōu)劣分析 目的要求： 通過區(qū)域及項目自身分析，找出項目價值點所在，初步項目定性 一 .南山區(qū)域地產(chǎn)格局 : 蛇口 后海 紅樹林 南頭 前海 大南山 東填海區(qū) 月亮灣片區(qū) 后海大道 南海大道 前海大道 后海濱路 月亮灣大道 星海名城 名家富居 繽紛年華 悠然天地 信和自由廣場 花園城 港灣花園 新德家園 綠海名都 陽光棕櫚園 鼎太風(fēng)華 前海明珠 海韻嘉園 半島城邦 濱海之窗 蔚藍海岸 招商海月 天驕華庭 花半里 澳城 藍海上城 后海公館 寶能 三湘 皇庭 卓越 宇馬項目 光彩項目 月亮灣山莊 月亮灣花園 春樹里 碧榕灣 蘭溪谷 高質(zhì)素區(qū) 中高質(zhì)素區(qū) 二 .本項目在南山區(qū)域中的位臵 : 前海路中軸 》 位于前海片區(qū)； 》 位于前海大道中軸； 》 周邊目前為新德家園，綠海名都，陽 光棕櫚園，鼎太風(fēng)華等，屬于典型的 傳統(tǒng)中高端居住區(qū)； 》 從區(qū)域發(fā)展角度看，項目將難以逾越 區(qū)域發(fā)展的品質(zhì)線； 總用地： 12423． 38㎡ 總建面： 108690． 68㎡ 容積率： 7． 25 三 .本項目地塊分析 : 項目容積率高，地塊臨路，總占地面積不大； 本案 大新村 陽光棕櫚園 前海路 學(xué) 府 路 金?；▓@ 農(nóng)民房 華府花園 新德家園 南崗商務(wù)大廈 地鐵站 項目目前周邊環(huán)境相對 比較差，尤其是東面和 南面，比較雜亂，臨農(nóng) 民房； ? 北面及南面均為農(nóng)民房，東面為金?；▓@及華府花園（ 90年代小區(qū)），周邊居住檔次較低 ； ? 西面為新德家園（新建小區(qū)），鄰近陽光棕櫚園、綠海名都、鼎太風(fēng)華等小區(qū)， 路西生活氛圍濃厚，路東面比較雜亂； 北面 東面 西南面 ? 由前海路 (主干道 )、學(xué)府路（次干道）、主要支路圍合而成； ? 鄰近北環(huán)大道、濱海大道兩條快速路； ? 鄰近深南大道、南山大道、月亮灣大道三條主干道； ? 與地鐵一號線的南新路站距離為 5分鐘步行路程； ? 鄰近南頭總站、南山客運站、深圳鐵路西站； ，但也比較亂 ? 大新幼兒園、明日之星幼兒園、南山小學(xué)、陽光小學(xué)、大新小學(xué)、前海中學(xué)、北大附中南山分校、荔香中學(xué)、南山實驗學(xué)校、深圳市中加學(xué)校、新安學(xué)院、深圳大學(xué) .. 項目 2公里范圍內(nèi)，學(xué)校云集 ? 人人樂百貨、天虹商場、家樂福、南沙購物中心、 ? 南山區(qū)文體中心、南山圖書館、南頭戲院以及各類餐飲娛樂設(shè)施 ? 南山區(qū)人民醫(yī)院 、休閑、醫(yī)療配套 ? 鄰近前?；▓@、前海灣 。事業(yè)二部 致：廣森集團 —— 城市橄欖園項目戶型研判 純粹，提升前海路！ ? 本報告沒有涉及更廣泛的概念延伸 ,目前只針對性對戶型進行客觀研判 。 ? 通過預(yù)設(shè)定位的方法論 ,對項目進行戶型方面的論證和探討 ,目的在于更準確地找到契合項目的準確定位 . ? 本報告采用層層推進的研究方法對項目戶型進行系統(tǒng)研判； ? 本報告保留與發(fā)展商溝通的必要。 ? 但周邊眾多小區(qū)將項目團團包圍，大南山景觀和深圳灣，以及前海灣景觀面少， 基本無景觀資源可利用 。 》 我們將通過同質(zhì)項目對應(yīng)本片區(qū)進行系統(tǒng)論證 ,層層推進得 出本項目的 戶型建議 。 選取 0 06年的共 9個項目進行分析 。 數(shù)據(jù)來源 : 中原深港研究中心 /中原三級市場數(shù)據(jù)庫 推導(dǎo)過程 1 樣本容量 時間跨度 篩選標準 2 1 3 10個 2 南山區(qū)中高檔住宅項目 片區(qū)０ ０６年 同類項目分析．．． 選取本片區(qū) 0506年中高端已售、在售項目為案例： 05年： 春樹里小區(qū)、海韻嘉園、信和自由廣場、繽紛年華 、 第五公社 06年： 新德家園、四海宜家大廈、厚德品園、名家富居、前海金岸 項目 單房 一房 兩房 三房 四房 復(fù)式 春樹里小區(qū) 49㎡ 8% 6575㎡ 48% 96115㎡ 41% 220㎡ 1% 海韻嘉園 6278㎡ 56% 92115㎡ 43% 217㎡ 1% 信和自由廣場 4355㎡12% 5772㎡ 49% 75106㎡ 37% 123㎡ 2% 繽紛年華 6979㎡ 50% 9398㎡ 50% 第五公社 3558㎡
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1