【正文】 160169㎡ ； 327340㎡ ； 均價 8萬元 /㎡ 容積率 總戶數(shù) 520戶 裝修狀態(tài) 精裝修 建筑形態(tài) 1幢 28層、 1幢 36層、 3幢 37層高層 物業(yè)費 5元 /月 /㎡ 開發(fā)商 上海東聞房地產(chǎn)有限公司 物業(yè)管理公司 仲量聯(lián)行物業(yè)管理有限公司 陸家嘴濱江區(qū)域 —— 財富海景花園 從 2022424起算 房型 面積段 面積 面積配比 套數(shù) 套數(shù)配比 二房 160169 % 27 % 二房 170179 % 21 % 二房 180189 % 4 % 三房 180189 % 21 % 三房 190199 % 4 % 三房 200209 % 21 % 三房 210219 % 7 % 三房 340349 13916 % 4 % 三房 350359 % 13 % 四房 327340 % 24 % 復(fù)式 634～ 641 2550 % 4 % 復(fù)式 661 1321 % 2 % 合計 100% 152 100% 小面積戶型居多，便于控制總價 陸家嘴濱江區(qū)域 —— 財富海景花園 2/2/2： ㎡ 2/2/2： ㎡ 陸家嘴濱江區(qū)域 —— 財富海景花園 3/2/2： ㎡ 3/2/2： ㎡ 大景觀陽臺設(shè)計，華麗但不實用； 3/2/3： 337㎡ 3/2/3： 339㎡ 4/2/3： 350㎡ 房型較為方正，實用性強，但私密性略有不足； 陸家嘴濱江區(qū)域 —— 財富海景花園 產(chǎn)品分析： ■ 戶型面積不大，便于控制總價； ■ 戶型設(shè)計強調(diào)套內(nèi)各功能區(qū)的實用性，在動靜分離的私密性方面設(shè)計不夠理想，即使 4房 350平米的戶型也沒做到動靜分離； ■ 超大景觀陽臺設(shè)計是財富海景花園的特色，圓形陽臺華麗但不實用； ■ 戶型設(shè)計以平層為主，沒有附加值。 陸家嘴核心區(qū)域 —— 中糧 海景壹號 主賣點： 一線江景、外灘景觀、陸家嘴核心地段 銷售情況分析： 09年 ，推出 1棟，共 67套， 開盤熱銷 ，現(xiàn)可售 1套。 ■ 在購買該案的客戶中 3045之間的客戶較多，由于為中糧集團國企品牌，吸引不少國企老總購買，比較低調(diào)；也有不少民營老總在此購買。 陸家嘴核心區(qū)域 —— 中糧 ?平層設(shè)計，無附加值。海景壹號 ?以 308— 350平方米的大面積四房為主； ?傳統(tǒng)的住宅設(shè)計，布局合理，動靜分離。 陸家嘴核心區(qū)域 —— 中糧 海景壹號 戶型 面積段 面積合計 面積配比 套數(shù)合計 套配比 總價段 備注 四房 ㎡ ％ 25 ％ 3790 地塊共 5棟樓宇，2022年推出 2棟服務(wù)式公寓，案名為鵬利輝盛閣公寓； ，推出1棟，共 67套。 陸家嘴核心區(qū)域 —— 湯臣一品 主賣點： ?頂級一線江景、外灘景觀、陸家嘴核心區(qū)域 項目銷售情況： ?該項目自建成后銷售滯緩， 08年前只有 3套銷售，今年年中在市場火爆的情況下通過價格大幅下調(diào)后出現(xiàn)一輪銷售高潮，近期價格又拉升到較高的位臵。 陸家嘴核心區(qū)域 —— 湯臣一品 客戶分析： ■ 湯臣一品成交客戶大多為 內(nèi)地客戶或者外籍華人 ， 購臵物業(yè)看中其地段景觀資源的不可復(fù)制性，目的在于傳承。 會所擁有大量的平臺、露臺和大面積玻璃圍合的通透空間，能提供休閑、健身、游泳、桑拿、 SPA及私人宴會等多種配套服務(wù)。 0255075100125048121620萬元供應(yīng)套數(shù) 74 106成交套數(shù) 1 1 1 1 11 12 5 3 3均價 0 0 132747 0 0 115562 0 0 142119 0 124459 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 92022 98430 93349 111823 0 1610080 5 －1 0 …… 0 6 －8 0 6 －9 0 6 －1 0 0 6 －1 1 0 6 －1 2 0 7 －1 0 7 －2 …… 0 8 －7 0 8 －8 0 8 －9 0 8 －1 0 0 8 －1 1 0 8 －1 2 0 9 －1 0 9 －2 0 9 －3 0 9 －4 0 9 －5 0 9 －6 0 9 －7 0 9 －8 0 9 －9 0 9 －1 0 0 9 －1 1開盤以來，本案去化情況一直很緩慢， 0 0 08年均只售出 1套，而在 09年市場火熱的情況下有所改善，共出售 34套，均價也一路上漲達到了 16萬 /平方米 陸家嘴核心區(qū)域 —— 湯臣一品 房 型 面積段 供應(yīng)合計 成交 068 069 0610 0611 072 087 096 097 098 099 0910 0911 去化 合計 4R 431434 64 11 11 5 2 29 4R 595597 30 1 1 1 1 1 3 8 4R 979 1 1 1 合計 95 1 1 1 1 11 12 5 3 3 38 陸家嘴核心區(qū)域 —— 湯臣一品 類型 房型 面積段 068 069 0610 0611 072 087 096 097 098 099 0910 0911 總價表現(xiàn) 4R 431434 3717 4245 4039 4336 4R 595597 7914 6887 8478 7417 6056 8052 9596 4R 979 13926 成交主力面積段為 431434㎡ ，主力總價為 4000～ 4400萬。 ? 真正意義上做到了 動靜分離 ，利用較長的過道作為連接，保證了住戶的私密性； 最小面積段 430平米。4R 內(nèi)部客戶 資源 15502022 熱銷 北外灘濱江 白金灣 鵬欣 304/360。黃浦濱江高端項目戶型與配套解析 類居?。ㄤN售） + 辦公（持有） 本案定位方向 如何做？ 定位透視 —— 類住宅 一線臨江，擁有稀缺江景資源 與周邊豪宅產(chǎn)品存在競爭 類住宅產(chǎn)品二手交易成本高 解決之道 研究周邊豪宅市場，發(fā)掘項目機會，尋找長期持有客戶。 第一部分 濱江豪宅分析 地段 項目 品牌 品質(zhì) 環(huán)境 配套 戶型 客戶 總價（萬） 銷售表現(xiàn) 陸家嘴核心 湯臣一品 湯臣 431597； 4R 內(nèi)地、海 外 43009500 滯銷 中糧海景一號 中糧 308347； 4R 內(nèi)地（自有資源） 38004400 熱銷 陸家嘴濱江 (一線）財富海景 寶瑞 160340； 2R4R 內(nèi)地、海外 8001400 熱銷 （二線）世茂濱江 世茂 93348； 1R4R 內(nèi)地、海外 6001800 熱銷 盧灣濱江 海珀日暉 綠地 240619； 2R5R 內(nèi)地 15003500 一般 黃浦濱江 華潤外灘九里 華潤 179277； 3R－ 4R 內(nèi)地 12002022 熱銷 綠城黃浦灣 綠城 304349。3R4R 內(nèi)地 17003000 滯銷 濱江豪宅特征 區(qū)域特征： 核心金融區(qū)域，世界高端人士云集，受到各類富豪人群的認可與追捧 景觀特征： 一線江景景觀，可看到外灘景觀 樓盤品質(zhì)： 品牌開發(fā)商云集，專業(yè)的小區(qū)規(guī)劃，合理的房型設(shè)計 總價范圍： 高總價，總價段在 38009500萬 戶型特征： 400平米以上大戶型，三房到四房設(shè)計 陸家嘴核心區(qū)域 公開時間 20221027 占地面積 20226平方米 總建筑面積 141894平方米 主力面積 431434㎡ 、 595597㎡ 均價 160000元 /㎡ 容積率 總戶數(shù) 220戶 裝修狀態(tài) 精裝修 建筑形態(tài) 2棟 40層和 2棟 44層的超高層組成 物業(yè)費 15元 /月 /㎡ 開發(fā)商 湯臣海景花園（上海浦東新區(qū)）有限公司 投資商 香港九龍倉集團 物業(yè)管理公司 大峰物業(yè)公司 陸家嘴核心區(qū)域 —— 湯臣一品 戶型 面積段 面積合計 面積配比 套數(shù) 套配比 備注 四房 431434㎡ 41088 ％ 95 % 4/2/4 四房 595597㎡ 38740 ％ 65 % 4/2/5 復(fù)式 445㎡ 445 ％ 1 ％ 復(fù)式 609㎡ 1218 ％ 2 ％ 復(fù)式 765㎡ 9180 ％ 12 ％ 復(fù)式 979㎡ 979 ％ 1 ％ 復(fù)式 1209㎡ 2418 ％ 2 ％ 復(fù)式 1239㎡ 2478 ％ 2 % 合計 96544 100％ 180 100％ 陸家嘴核心區(qū)域 —— 湯臣一品 4/2/4 ： 431434㎡ 4/2/5： 595597㎡ 陸家嘴核心區(qū)域 —— 湯臣一品 ? 湯臣一品戶型設(shè)計 客廳、餐廳空間較小 ，擴大了居室的空間范圍，這一設(shè)計理念過時，市場接受度較低。 ? 戶型設(shè)計以 平層為主，沒有附加值。 湯臣一品擁有 1棟江景會所，建筑面積 2022余平方米，由大峰物業(yè)提供物管服務(wù)，臺灣晶華國際酒店集團提供管家服務(wù)。 主要功能有： 室內(nèi)恒溫游泳池； 健身設(shè)施； 按摩池、桑拿 /蒸氣室； 兒童游樂室； 多功能廳； 飲品吧； 閱覽室； 草坪露臺。 ■ 從客戶成交年齡來看，年齡跨度較大從 2050歲分布較為均勻，但從實際的購買人群看，年齡集中在 3550歲 居多，部分客戶借用子女名義購買； ■ 從成交面積看， 40歲以下的客戶群成交面積主要集中在 430平米左右，而 40歲以上客戶則購買 800平米以上大戶型為主，表現(xiàn)出低年齡層客戶追求的是樓盤的品牌效應(yīng)和炫富心態(tài)，而高年齡段客戶追求的是居住的舒適性。 前期滯銷原因分析： ?湯臣一品作為濱江板塊的標桿性產(chǎn)品，高總價格成為其銷售的主要瓶頸 ?由于銷售周期過長，包括房型、配套在內(nèi)的各種項目設(shè)施都已無法真正滿足業(yè)主對 “ 新一代 ” 豪宅的需求，產(chǎn)品力有明顯退化 ?05年銷售至今長期滯銷，市場口碑下滑 近期熱銷原因分析： ?金融危機后全球投資客都看中上海的高端住宅項目投資 ?陸家嘴已經(jīng)受到全球投資客的關(guān)注和認可 陸家嘴核心區(qū)域 —— 湯臣一品 公開時間 2022115 占地面積 總建筑面積 12萬平方米 主力面積 308； ～ ㎡ 均價 12～ 13萬元 /㎡ 容積率 5 總戶數(shù) 67戶 裝修狀態(tài) 精裝修 建筑形態(tài) 1幢 37層的高層（本期在售） 物業(yè)費 12元 /月 /㎡ 開發(fā)商 上海鵬利臵業(yè)發(fā)展有限公司 物業(yè)管理公司 上海高力