【正文】 其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 特殊規(guī)定 ? 辦理房屋所有權(quán)初始登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看 ? 《 物權(quán)法 》 第三十條規(guī)定，因合法建造房屋這一事實(shí)行為設(shè)立物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力 需提交的材料 ? 建設(shè)用地使用權(quán)證明 ? 建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明 ? 房屋已竣工的證明 ? 房屋測繪報(bào)告 （二）初始登記的特殊規(guī)定 第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。 國有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記 ? 一、初始登記 ? 二、轉(zhuǎn)移登記 ? 三、變更登記 ? 四、注銷登記 一、初始登記 （一）關(guān)于申請初始登記應(yīng)當(dāng)提交材料的一般規(guī)定 （二）關(guān)于公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等申請登記的特殊規(guī)定 （一）初始登記的一般規(guī)定 第三十條 因合法建造房屋申請房屋所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料： （一）登記申請書； （二）申請人身份證明； （三）建設(shè)用地使用權(quán)證明； （四）建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明； （五）房屋已竣工的證明； （六）房屋測繪報(bào)告； （七）其他必要材料。 補(bǔ)發(fā)的房屋權(quán)屬證書、登記證明上應(yīng)當(dāng)注明 “ 補(bǔ)發(fā) ” 字樣 。 房屋權(quán)屬證書、登記證明遺失、滅失的， 權(quán)利人在當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報(bào)刊上刊登遺失聲明后，可以申請補(bǔ)發(fā)。 （三）換證與補(bǔ)證 第二十七條 房屋權(quán)屬證書、登記證明破損的，權(quán)利人可以向房屋登記機(jī)構(gòu)申請換發(fā)。 第二十六條 房屋權(quán)屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外， 以房屋登記簿為準(zhǔn) 。申請登記房屋為共有房屋的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)證 上注明 “ 共有 ” 字樣。 第二十五條 房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng) 根據(jù)房屋登記簿的記載 ，繕寫并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書。 房屋登記簿可以采用紙介質(zhì)，也可以采用電子介質(zhì)。 法律、法規(guī)對(duì)登記時(shí)限另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 公告時(shí)間不計(jì)入前款規(guī)定時(shí)限。 不存在法定不予登記情形 （七）不予登記的條件（ 第二十二條） 第二十二條 有下列情形之一的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記： （一）未依法取得規(guī)劃許可、 施工許可 或者未按照 規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容 建造的建筑申請登記的； （二）申請人不能提供合法、有效的權(quán)利來源證明文件或者申請登記的房屋權(quán)利與權(quán)利來源證明文件不一致的； （三）申請登記事項(xiàng)與房屋登記簿記載沖突的； （四）申請登記房屋不能特定或者不具有獨(dú)立利用價(jià)值的； （五）房屋已被依法征收、沒收，原權(quán)利人申請登記的； （六）房屋被依法查封期間，權(quán)利人申請（處分）登記的； （七）法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形。 注意： 詢問事項(xiàng) 簽字確認(rèn) （六）予以登記的條件（ 第二十條） 主體一致 客體一致：四種特殊類型登記 內(nèi)容一致： 先核查內(nèi)容的完整性；再核查內(nèi)容與申請登記事項(xiàng)的一致性；后核查具體內(nèi)容 與在先記載不矛盾 第一，登記簿記載抵押權(quán)的情況下，被抵押的房屋不得進(jìn)行因合同導(dǎo)致的轉(zhuǎn)移登記；第二，登記簿記載預(yù)告登記的情況下，不得進(jìn)行處分登記，但預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意的除外；第三，登記簿記載異議登記、查封登記或者登記機(jī)構(gòu)已受理更正登記的情況下，不得進(jìn)行處分登記；第四，不得在同一房屋上重復(fù)進(jìn)行所有權(quán)登記。詢問結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請人簽字確認(rèn)，并歸檔保留。 申請人提交的申請登記材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)不予受理，并告知申請人需要補(bǔ)正的內(nèi)容。境外申請人委托代理人申請房屋登記的，其授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理公證或者認(rèn)證。申請人提交的證明文件原件是外文的，應(yīng)當(dāng)提供中文譯本。監(jiān)護(hù)人代為申請未成年人房屋登記的，應(yīng)當(dāng)提交證明監(jiān)護(hù)人身份的材料；因處分未成年人房屋申請登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書面保證。 共有房屋所有權(quán)變更登記，可以由相關(guān)的共有人申請，但因 共有性質(zhì)或者共有人份額變更 申請房屋登記的，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請。 有下列情形之一，申請房屋登記的，可以由當(dāng)事人單方申請： （一）因合法建造房屋取得房屋權(quán)利； （二）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書取得房屋權(quán)利； （三）因繼承、受遺贈(zèng)取得房屋權(quán)利； （四）有 本辦法所列變更登記情形之一 ； （五）房屋滅失； （六）權(quán)利人放棄房屋權(quán)利； （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 申請人應(yīng)當(dāng)對(duì)申請登記材料的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)，不得隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假材料申請房屋登記。 申請登記材料應(yīng)當(dāng)提供 原件 。 登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時(shí)，可以就登記事項(xiàng)進(jìn)行公告。 登記機(jī)構(gòu)：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者 其 設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)。《 房屋登記辦法 》 ? 主講人 尹飛 ? 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院副教授、法學(xué)博士 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心執(zhí)行主任 中國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)研究會(huì)常務(wù)理事 總 則 一、核心問題 —— 登記的性質(zhì) 行政確權(quán)說及其不足 《 辦法 》 的態(tài)度 第二條：房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。 依法登記、行政確認(rèn) 二、轉(zhuǎn)變觀念 —— 立法目的 規(guī)范房屋登記行為 維護(hù)房地產(chǎn)交易安全 保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益 三、需要說明的問題 適用范圍：由原有的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記擴(kuò)大到國有土地和集體土地上的建筑物、構(gòu)筑物等。 登記審核人員持證上崗 一般規(guī)定 一、一般規(guī)定的意義 確定了登記程序的基本內(nèi)容： 具體登記類型里有規(guī)定的，適用其規(guī)定 沒有規(guī)定的，適用一般規(guī)定 二、登記自愿（依申請登記）原則 （一）登記自愿原則概述 物權(quán)法對(duì)該原則的確認(rèn) 該原則在 《 辦法 》 中的體現(xiàn) 程序啟動(dòng)；審查；記載；終止 （二）登記的一般程序 第七條 【 登記的一般程序 】 辦理房屋登記，一般依照下列程序進(jìn)行： （一）申請； （二）受理； （三）審核； （四）記載于登記簿； （五）發(fā)證。 注意： 記載于登記簿，登記程序終止：所有審核程序必須于記載之前完成；一經(jīng)記載，不能隨意變更或者撤回登記；先稅后證改為先稅后登記 發(fā)證系登記機(jī)關(guān)而非當(dāng)事人的義務(wù) 關(guān)于公告 （三）登記申請 登記申請材料 第十一條 申請房屋登記，申請人應(yīng)當(dāng)向 房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu) 提出申請，并提交申請登記材料。不能提供原件的，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng) 有關(guān)機(jī)關(guān)確認(rèn) 與原件一致的復(fù)印件。 注意：登記申請材料的范圍與基本含義 共同申請?jiān)瓌t 第十二條 申請房屋登記，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人 雙方共同申請 ，但本辦法另有規(guī)定的除外。 共有房屋的登記申請 第十三條 共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人 共同 申請登記。 注意：共有中共同申請與雙方共同申請的區(qū)別 代理人代為申請 法定代理人代為申請： 第十四條 未成年人的房屋，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請登記。 委托代理人代為申請： 第十五條 申請房屋登記的，申請人應(yīng)當(dāng)使用中文名稱或者姓名。 委托代理人申請房屋登記的，代理人應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書和身份證明。 注意： （ 1）申請人與代理人；（ 2）身份證明；（ 3）代理關(guān)系的證明；（ 4）共同代理 三、形式審查為主、輔以必要的實(shí)質(zhì)審查原則 （一）形式審查與實(shí)質(zhì)審查 （二） 《 物權(quán)法 》 對(duì)登記機(jī)構(gòu)審查職責(zé)的規(guī)定 （三） 《 辦法 》 的具體落實(shí) 形式審查： 權(quán)利來源證明文件（合同、繼承關(guān)系證明、法院仲裁機(jī)構(gòu)生效法律文書）； 其他機(jī)關(guān)在自己職權(quán)內(nèi)做出的證明文件； 中介機(jī)構(gòu)做出的證明文件 實(shí)質(zhì)審查 第 19條列舉的三項(xiàng)情形； 權(quán)屬證書； 身份證明 （四）受理?xiàng)l件 第十七條 申請人提交的申請登記材料齊全且符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)予以受理，并出具書面憑證。 注意：補(bǔ)正原則上應(yīng)當(dāng)一次性告知?。?！ （五）審核 第十八條 房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申請登記材料，并根據(jù)不同登記申請就申請登記事項(xiàng)是否是申請人的真實(shí)意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進(jìn)一步明確的其他有關(guān)事項(xiàng)詢問申請人。 房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為申請登記房屋的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，可以要求申請人補(bǔ)充材料。第五，在后申請地役權(quán)的內(nèi)容不得與在先登記的地役權(quán)內(nèi)容沖突。 四、登記客體（ 第 22條第 4項(xiàng)，第 10條、第 96條） 房屋的范圍 建筑物 構(gòu)筑物 特定空間 獨(dú)立利用價(jià)值 /可以獨(dú)立使用 固定界限 明確、唯一編號(hào) 五、登記時(shí)限 第二十三條 自受理登記申請之日起，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)于下列時(shí)限內(nèi)，將申請登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定： （一）國有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記， 30個(gè)工作日，集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記， 60個(gè)工作日； （二）抵押權(quán)、地役權(quán)登記， 10個(gè)工作日； （三）預(yù)告登記、更正登記， 10個(gè)工作日； （四）異議登記， 1個(gè)工作日。因特殊原因需要延長登記時(shí)限的，經(jīng)房屋登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)可以延長，但最長不得超過原時(shí)限的一倍。 六、登記簿與權(quán)屬證書 （一）登記簿、權(quán)屬證書和登記證明 第二十四條 房屋登記簿應(yīng)當(dāng)記載房屋自 然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng) 。采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)有唯一、確定的紙介質(zhì)轉(zhuǎn)化形式，并應(yīng)當(dāng)定期異地備份。 房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明，包括 《 房屋所有權(quán)證 》 、《 房屋他項(xiàng)權(quán)證 》 等。 預(yù)告登記、在建工程抵押權(quán)登記以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載后，由房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)放登記證明。 （二）三者的關(guān)系 第二十六條 房屋權(quán)屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外， 以房屋登記簿為準(zhǔn) 。房屋登記機(jī)構(gòu)換發(fā)前，應(yīng)當(dāng)收回原房屋權(quán)屬證書、登記證明，并將有關(guān)事項(xiàng)記載于房屋登記簿。 房屋登記機(jī)構(gòu)予以補(bǔ)發(fā)的，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項(xiàng)在房屋登記簿上 予以記載。 在補(bǔ)發(fā)集體土地范圍內(nèi)村民住房的房屋權(quán)屬證書、登記證明前，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就補(bǔ)發(fā)事項(xiàng)在房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)公告。 申請人 因合法建造房屋取得房屋權(quán)利，申請初始登記的，可以由當(dāng)事人單方申請。 《 物權(quán)法 》 的有關(guān)規(guī)定 ? 第七十二條 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 ? 第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 提交材料 ? （ 一 ） 登記申請書； ? （ 二 ） 申請人身份證明； ? （ 三 ） 房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書； ? （ 四 ） 證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料； ? （五）其他必要材料。 特殊規(guī)定 ? 抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押房屋，申請轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交的特殊材料： ? 抵押權(quán)人的身份證明 ?抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件 ?他項(xiàng)權(quán)利證書 ? 因人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書、合法建造房屋、繼承或者受遺贈(zèng)取得房屋所有權(quán)，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓該房屋所有權(quán)或者以該房屋設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋登記到權(quán)利人名下后，再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者房屋抵押權(quán)設(shè)立登記。房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記的，應(yīng)當(dāng)在房屋登記簿上記載基于人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書予以登記的事實(shí)。 申請變更登記時(shí)需提交的材料 ? （ 一 ） 登記申請書； ? （ 二 ） 申請人身份證明； ? （ 三 ） 房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書； ? （ 四 ） 證明發(fā)生變更事實(shí)的材料； ? （ 五 ） 其他必要材料 。 抵押權(quán)登記 （ 1）一般抵押 一、抵押權(quán)的概念 抵押權(quán)是指債務(wù)人或者第三人向債權(quán)人提供一定的財(cái)產(chǎn)以擔(dān)保債務(wù)的履行，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有依照法律的規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。 二、抵押人及抵押權(quán)人的 權(quán)利和義務(wù) （一）抵押權(quán)人的權(quán)利 抵押權(quán)人的順位權(quán) 抵押權(quán)人的處分權(quán) 抵押權(quán)的保全權(quán) 抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán) （二）抵押權(quán)人的義務(wù) （三）抵押人的權(quán)利 對(duì)抵押物占有、使用、收益權(quán) 對(duì)抵押物的處分權(quán)