【正文】 投資企業(yè)，經(jīng)營期不少于 5 年的，經(jīng)投資者申請，稅務機關(guān)批準，退還其再投資部分已 繳納所得稅的 40%的稅款。 e. 對外商 在文登市投資能源、交通、港口建設(shè)的項目和屬于下列行業(yè)（包括科研項目）的，經(jīng)批準，免征地方所得稅： 機械制造、電子行業(yè)；冶金、化學、建材工業(yè)；輕工、紡織包裝工業(yè)；醫(yī)療器械、制藥工業(yè)；農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)及加工業(yè)；建筑業(yè)。 d. 對外 商投資興辦的先進技術(shù)企業(yè)，依照稅法規(guī)定減免企業(yè)所得稅期滿后仍為先進技術(shù)企業(yè)的，可以按照稅法規(guī)定的稅率延長 3 年減半征收所得稅。 c. 對外 商投資興辦的產(chǎn)品出口企業(yè)，在依照稅法規(guī)定減免企業(yè)所得稅期滿后，凡當年出口產(chǎn)品產(chǎn)值達到當年企業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)值的 70%以上的，可以按稅法規(guī)定的稅率減半征收企業(yè)所得稅。其中：屬于技術(shù)密集型、知識密集型項目；外商投資在 3000 萬美元以上、回收投資時間長的項目；能源、交通、港口建設(shè)的項目，經(jīng)批準后，可減按 15%的稅率征收企業(yè)所得稅。目前，全市已與 100 多個國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟貿(mào)易合作關(guān)系，累計成立三資企業(yè) 700 多家。其中，糧食、花生、奶山羊和對蝦養(yǎng)殖被列為國家生產(chǎn)基地，玉米、果品、蠶繭、長毛兔和淡水養(yǎng)殖被列為山東省生 產(chǎn)基地。 投資環(huán)境 工業(yè)發(fā)展迅速 文登是一座新興的工業(yè)城市，目前已形成了機械、汽車、化工、電子、輕紡、食品、建材等 7 大支柱產(chǎn)業(yè)， 20 多個門類， 1 萬多個花色品種的工業(yè)體系，擁有光纜、曲軸、農(nóng)用車、繡品、皮革、蓄電池、鉆夾頭、活扳手等 20 多種工業(yè)拳頭產(chǎn)品，形成了一批銷售收入過億元或利稅過千萬元的骨干企業(yè)群體，宏安電纜、天潤曲軸、威力工具、威達機床、花鹿制革、云龍繡品、文隆電池等 10 多家企業(yè)的規(guī)模和效益位居全國同行業(yè)前列。 那么文登所需的先導產(chǎn)業(yè)是什么：高層次的第三產(chǎn)業(yè)。沒有一個好的吸引全國及韓國相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場環(huán)境，主導產(chǎn)業(yè) 就難以集聚。 被注入新血液的文登及時的抓住了一個又一個的機會，優(yōu)化著自身，并讓市民的生活蒸蒸日上， GDP 與人均 GDP 已大幅上升到一個新的高度，就連農(nóng)村人均 GDP都到達了 7200 元 RMB,從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上分析 ,文登超常規(guī)發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)是 汽車與配件產(chǎn)業(yè)群、機械加工產(chǎn)業(yè)群、輕紡與制革產(chǎn)業(yè)群、電子通信產(chǎn)業(yè)群和食品醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)群 。全市有自營進出口經(jīng)營權(quán)工貿(mào)企業(yè)完成進出口總額 57720 萬美元 ,比上年增長 %,其中 7 出口金額 38890 萬美元 ,同比增長 %。推動全市對外貿(mào)易工作持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展 。市中心 住宅平均售價三千多 ，地角偏僻的郊區(qū)房房價每平方米也在兩千多元，海邊的房子更貴，平均四千多元。商品房銷售額 億元，增長 %。全年商品房屋施工面積 萬平方米，增長 20%；竣工面積 萬平方米，與同期基本持平。 從不動產(chǎn)的品質(zhì)上加大了提升力度！ 2020 年 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長 %。 同時， 威海市政府為了給來威海的外國人提供更好的生活 和學習環(huán)境，目前正在規(guī)劃建設(shè)兩個外國人生活小區(qū)：一個歐美生活區(qū)、一個日韓生活區(qū)。 6 威海自從去年底 10 月 6 日榮獲 2020 年度 “ 聯(lián)合國人居獎 ” 后，房地產(chǎn)市場更加欣欣向榮。完成營業(yè)額 8300萬美元。吸引國內(nèi)資金 億元，增長 78%。招商引資成效顯著，批準利用外資 億美元，增長 %。出口結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，加工貿(mào)易出口 億美元，增長 %，占出口總額的 %。 對外貿(mào)易繼續(xù)成為經(jīng)濟增長的亮點，全年進出口貿(mào)易總額 億美元，比上年增長 %，其中出口 億美元，增長 %。 投資效益繼續(xù)提高 。 固定資產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴大。 在崗職工年平均工資 11215元，增長 %。民營經(jīng)濟發(fā)展速度加快，全市個體工商戶、私營企業(yè)發(fā)展到 萬個，從業(yè)人員 萬人，注冊資金 億元，實交稅金 億元，分別增長 %、 11%、 %和 %。三產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，新型流通 5 業(yè)態(tài)和現(xiàn)代營銷方式所占比重達 %。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得較大突破，糧經(jīng)面積比調(diào)整到 44∶56 ，漁業(yè)養(yǎng)殖與捕撈的產(chǎn)量比調(diào)整到 54:46，森林覆蓋率達到 %。三次產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為 %、 %和 %。全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算，比上年增長 %。政府有關(guān)部門積極采取扶持措施，再就業(yè)工程成效顯著，社會安定祥和。 就鄰里城市威海， 2020 年，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，消費水平明顯提高，消費結(jié)構(gòu)更加科學合理。 角度認識城市 文登 ,在國人心里究竟是怎樣一個城市 ,他都在發(fā)展什么 ?顯而易見 ,在全國范圍內(nèi) ,作為沿海城市經(jīng)濟、人口、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境還處于發(fā)展階段的它，還不知名，也未達到一個核心城市的條件。正所謂是“良禽擇木而棲”，又更何況是身經(jīng)百戰(zhàn)的投資者，如何吸引他們，把控他們是如今商業(yè)地產(chǎn)商同等于把握市場同樣的關(guān)鍵，同時保證理想回報和風險的減免固然是對投資者最好的最需要的判比法碼。也許 在理論上真的是一寸長一寸強，但是真正的執(zhí)行難道不是短小精悍為妙嗎？ 面臨我們目前需要打開的市場面 ,正所謂是困難重重 , 如今商業(yè)投資的八大“鐵律”擺在他們面前：區(qū)位選擇、交通便利、商業(yè)人流、產(chǎn)業(yè)前景、經(jīng)營管理、商戶質(zhì)量與競爭度、產(chǎn)權(quán)主性、租金及租金成長性是每一個投資者精打細算的問題，加之目前商業(yè)地產(chǎn)弊病重多，大到北京的實力派的“巨庫”、“第五大道”小到如今的供大于求的“凈菜超市”，每一個帶著自己的優(yōu)點進入市場的項目，大多都嘗到市場無情的一面，同時在慘淡的經(jīng)營中都讓投資者飽受煎熬，使得大部分投資者對商業(yè)物業(yè)充滿 恐懼，導致全國的商用房存量面積大大的增加。 1 銷 售 方 案 2 目 錄 一、 操作思路 二、 執(zhí)行計劃 三、 項目經(jīng)營建言網(wǎng)絡(luò)式銷售和經(jīng)營 四、業(yè)態(tài)回顧 3 一、 操作思路 “一份報告，一份溫暖”，此言用于房地產(chǎn)開發(fā)項目可謂體貼無比，做一份報告不難，但要做一份好的報告是難之又難。如何評定，難道是優(yōu)言雅語，飄飄在上還是高談闊論？有時我們真應該好好反問一下自己，什么是報告，什么是宏觀思路的論文？有策劃就應該有執(zhí)行，什么是最貼近自身情況，什么最有利操作。鑒于并不樂觀的商業(yè)地產(chǎn) ,各地管理部門相繼出臺新政策和管理辦法進行宏觀調(diào)控 ,以挽回投資者的信心。 “先進一步是財富、落后一步是包袱”，隨著開盤時間一天天臨近，項目的營銷工作也在實質(zhì)性全面展開， 鑒于我項目的自身情況，如何才能在最小的營銷風險和成本下，達到開盤前最好的效果，我們本著精而求實的 態(tài)度和 五個關(guān)鍵性、兩個有效結(jié)合（ 實戰(zhàn)性、 專業(yè)性、 可回報性、 差異性、 可指導 4 性， 結(jié)合政府優(yōu)惠政策、 結(jié)合王志剛策劃理念）的基本點 進行了操作設(shè)計，將整體流程與每一個細節(jié)相結(jié)合，完成了項目的操作規(guī)程。然而，隨著周邊威海、煙臺城市的迅速成長和對韓貿(mào)易的遞增，已形成了膠東半島城市、產(chǎn)業(yè)、人口、外貿(mào)互動的發(fā)展趨勢。物價水平的平穩(wěn)發(fā)展及市場商品的日趨豐富，使百姓得到了更多的實惠。社會保障體系進一步健全，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，人們的生活質(zhì)量得以全面提高。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；人均國 內(nèi)生產(chǎn)總值 33762 元，增長 %。按照調(diào)整優(yōu)化第一產(chǎn)業(yè)、改造提高第二產(chǎn)業(yè)、加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的原則，不斷加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為 ∶∶ 。工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大，機械、化工、建材等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)普遍得到改造，電子信息、新材料、生物工程等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速成長，占工業(yè)總產(chǎn)值的比重達到 ％；大企業(yè)、大集團的支撐拉動作用進一步增強，銷售收入過億元、利稅過千萬元的企業(yè)達到 276 個和 268 個別。旅游業(yè)發(fā)展勢頭強勁，全年接待海內(nèi)外游客 725 萬人次，實現(xiàn)旅游收入 億元，分別比上年增長 13%和 19%。其中，私營企業(yè)達到 7217 個，從業(yè)人員 萬人 ，注冊資金 億元，實交稅金 億元，分別增長 %、 %、 %和 45%。全年通過多種途徑使 萬人實現(xiàn)就業(yè)再就業(yè)，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %。全年全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 119%；城鎮(zhèn)規(guī)模以上投資 億元；其中基本建設(shè)完成投資 億元，增長 %；更新改造完成投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長 %。項目建成投產(chǎn)率為 %，新增固定資產(chǎn) 億元，固定資產(chǎn)交付使用率為 %。經(jīng)濟外向度達到 40%，提高了 6 個百分點。機電產(chǎn)品出口 億美元，增長 %，占出口總額的 %。實際利用外資 億美元， 增長 %。對外經(jīng)濟技術(shù)合作進展順利，全年新簽訂勞務輸出合同金額 億美元，增長 %。外派勞務 4320 人次，期末在外人數(shù) 7380 人，分別增長 %、 %。 威海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，從一般公寓樓到高級豪華別墅應有盡有，價格適中，適合海外人士在威海定居或臨時居住，購房、租房均享受國民待遇。每個生活區(qū)內(nèi)都建有國際學校、醫(yī)院、娛樂、健身場所。 房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展。商品房銷售面積 萬平方米，增長 %。 2020 年發(fā)展趨勢 樓盤旺銷價格 繼續(xù) 上竄 ， 自從威海獲得聯(lián)合國 “ 人居獎 ” ，房價就突 然來了個 “ 三級跳 ” ，一年來房價上漲了近千元。 而作為聯(lián)動城市之一的文登市， 全市各外貿(mào)企業(yè)積極開拓國際貿(mào)易市場 ,全面優(yōu)化外貿(mào)內(nèi)部環(huán)境 ,加快外貿(mào)實業(yè)化、國際化建設(shè)步伐。就目前統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 截止 2020 年底 ,全市共批準外資企業(yè) 732 家 ,合同利用外資 萬美元 ,實際利用外資 萬美元。進口 18830 萬美元 ,同比增長 %。但是要使這些產(chǎn)業(yè)形成集聚，必須要有先導產(chǎn)業(yè)的拉動。如何營造一個富有獨特個性和魅力的市場環(huán)境，迅速帶動經(jīng)濟要素集聚、拉動主導產(chǎn)業(yè)發(fā)展、超常規(guī)推進城市化進程？這就要發(fā)展?jié)M足韓國企業(yè)進入中國市場需要的第三產(chǎn)業(yè) —— “商貿(mào)、商務、生活三位一體的綜合服務體系”的第三產(chǎn)業(yè)。在此以前提下，市委市政府針對投資環(huán)境與外圍條件制定了許多的優(yōu)惠政策提供全國及鄰國投資經(jīng)營者。 農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)穩(wěn)固 8 文登市有耕地 82 萬畝，是山東省重要的商品糧基地和花生、蘋果、奶山羊、長毛兔、養(yǎng)殖對蝦、蠶繭的主要產(chǎn)區(qū)。 對外經(jīng)貿(mào)活躍 文登市可以自行審批投資總額在 3000 萬美元以下的中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)。 投資政策 企業(yè)所得稅 a. 生產(chǎn) 性外商投資企業(yè)所得稅率為 24%。 b. 凡生 產(chǎn)性外商投資企業(yè)，實際經(jīng)營期在 10 年以上的，從開始獲利年度起，第一 年和第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年減半征收企業(yè)所得稅。已經(jīng)按 15%的稅率征收企業(yè)所得稅的產(chǎn)品出口企業(yè)，按 10%的稅率征收企業(yè)所得稅，同時免征地方所得稅。減半 9 后的稅率低于 10%的，按 10%征收企業(yè)所得稅，同時免征地方 所得稅。 匯出所得稅 外國投資者從外商投資企業(yè)取得的利潤，無論是否匯出境外，均免征所得稅。如果再投資興辦、擴建產(chǎn)品出口企業(yè)或者先進技術(shù)企業(yè)的，可全部退還其再投資部分已繳納的企業(yè)所得稅稅款。 關(guān)稅和進口環(huán)節(jié)稅 設(shè)立的鼓勵類外商投資企