【正文】 局公告 [2020]5號規(guī)定，自2020年 4月 1日起，在大連市行政區(qū)域內(nèi)出租房屋的納稅人，應(yīng)當(dāng)自出租房屋的次月起，按月繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為合同約定的租金收入在合同約定的租賃期限內(nèi)按月分?jǐn)偤蟮膬r值；合同約定有免租期的，分?jǐn)偟淖赓U期限不包含免租期；免租期內(nèi)，由房屋產(chǎn)權(quán)人根據(jù)房屋原值按月計算繳納當(dāng)月房產(chǎn)稅。 計稅依據(jù) 從價計征 地下建筑 對于具備房屋功能的地下建筑，房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的確定問題，《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅［ 2020］ 181號）規(guī)定：“自用的地下建筑，按以下方式計稅： ? 1）工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的 50— 60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。 ? 【按照房屋租金征收】 按照房屋租金計算繳納 計稅依據(jù) 從價計征 房屋原價、附屬設(shè)備和配套設(shè)施、地價、容積率等問題是影響從價計征計稅依據(jù)的重要因素，也是近兩年稽查部門檢查企業(yè)稅務(wù)方面容易出現(xiàn)偏差的方面。 計稅依據(jù) ? 【按照房屋原值征收】 房產(chǎn)原值一次減除 10%至 30%后的余值計算繳納。 ? 已拆除不存在的房產(chǎn)不論其賬面是否保留原值都不征收房產(chǎn)稅； ? 超齡使用的房屋應(yīng)征收房產(chǎn)稅 ? 閑置不用的房屋應(yīng)征收房產(chǎn)稅 征稅對象 【特殊規(guī)定】 ? 對于 地下房屋 ，《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅 [2020]181號）規(guī)定：“自2020年 1月 1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的 具備房屋功能的地下建筑 ，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 ? 對于獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。 ? 財稅（ 2020） 128號規(guī)定： 無租使用 其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值 代繳 納房產(chǎn)稅。 納稅義務(wù)人 ? 【特殊規(guī)定】 ?融資租賃的房屋，在租賃期內(nèi)，出租方 (即金融性公司 )為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人；租賃期滿后，房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅義務(wù)人 納稅義務(wù)人 ? 【特殊規(guī)定】 ? 在大連市范圍內(nèi) 出租 房屋的單位和個人，為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策簡析 2020年 3月 17日 由 NordriDesign提供 主要內(nèi)容 一、房產(chǎn)稅基本規(guī)定 二、城鎮(zhèn)土地使用稅基本規(guī)定 三、房產(chǎn)稅、土地稅稅收優(yōu)惠 四、疑難問題解答 五、近期新政 第一部分 房產(chǎn)稅 ? 房產(chǎn)稅，是以房屋為征稅對象，按照房屋計稅余值或出租房屋的租金收入為征稅依據(jù)征收的一種財產(chǎn)稅。 納稅義務(wù)人 ? 【基本規(guī)定】 ?房屋的產(chǎn)權(quán)所有人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人； ?產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，經(jīng)營管理的單位為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人； ?房屋產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人； ?產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。 ? 對單位或個人以分期付款方式購買房產(chǎn)，首次付款后，若已辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，產(chǎn)權(quán)已確定為購房者所有的，購房者為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人；若購買方 未取得 房屋產(chǎn)權(quán)證但已投入使用該房產(chǎn)的，使用人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。 征稅對象 ? 房屋 是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。 征稅對象 ? 【特殊規(guī)定】 ? 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅 。 ? 水泥廠貯存，氧化水泥的水泥罐不屬于房產(chǎn) ,不征收房產(chǎn)稅； ? 加油站罩棚不屬于房產(chǎn)，不征收房產(chǎn)稅?！? 征稅范圍 目前我市行政區(qū)域內(nèi)，都屬房產(chǎn)稅征稅范圍。我市規(guī)定的減除比例為 30％ 。在本課疑難問題解答中會專題講解。（我市規(guī)定為 50%） ? 2）商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的 70— 80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。 凡到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票的出租房屋納稅人，應(yīng)當(dāng)在稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票時，按照代開發(fā)票金額，一次性繳納房產(chǎn)稅。 納稅人取得的出租房屋收入中含有水費、電費和物業(yè)管理費等費用的，在計算繳納房產(chǎn)稅時，對物價部門有收費標(biāo)準(zhǔn)的，按照物價部門的收費標(biāo)準(zhǔn)并提供合法、有效憑據(jù)，證明其確已交費的部分可給予扣除；對物價部門沒有規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)的費用，可據(jù)實給予扣除，但對于納稅人采取變相增加相關(guān)費用收取標(biāo)準(zhǔn)，致使房屋租金收入明顯低于市場租金標(biāo)準(zhǔn)的情況，主管地稅機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，核定其租金收入征收房產(chǎn)稅”。 計稅依據(jù) 從租計征 ? 商品交易市場 對各類商品交易市場房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)問題，《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（大地稅函〔 2020〕 149號）規(guī)定： 各類商品交易市場出租房屋的，按租金收入計算繳納房產(chǎn)稅；出租攤位、柜臺等的，按房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅。對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價格向個人出租 用于居住 的住房，減按 4％ 的稅率征收房產(chǎn)稅。 稅率 ? 對個人出租住房： ? 個人所得稅：減按 10％的稅率征收。 不區(qū)分用途， 營業(yè)稅 %稅率，房產(chǎn)稅按 4％的稅率征收 ? 免征城鎮(zhèn)土地使用稅。甲公司所在地計算房產(chǎn)稅余值減除比例為 30%，甲公司 2020年度應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅？ 解答： 從價計征房產(chǎn)稅＝ 8000（ 1－ 30%） % 1/2＋ 7500（ 1－30%） % 1/2＝ ＋ ＝ （萬元） 從租計征房產(chǎn)稅＝ 2 6 12%＝ （萬元）； 甲公司 2020年度應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅＝ ＋ ＝ （萬元） 另一種方法： 從價計征房產(chǎn)稅＝ 7500（ 1－ 30%） %＋ 500（ 1－ 30%） % 1/2＝ （萬元） 從租計征房產(chǎn)稅＝ 2 6 12%＝ （萬元）； 甲公司 2020年度應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅＝ ＋ ＝ （萬元） 征管規(guī)定之一 【納稅義務(wù)發(fā)生時間 】 ?納稅人自建的房屋，自 建成之次月 起征收房產(chǎn)稅。納稅人在辦理驗收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，自投入使用次月起按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 征管規(guī)定之一 【納稅義務(wù)發(fā)生時間 】 ?購置新建商品房，自 房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅。 ?出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅。 征管規(guī)定之三 【納稅期限】與題解答 征管規(guī)定之四 【納稅地點 】 房產(chǎn)稅由 房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān) 征收 , 房產(chǎn)丌在一地的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的座落地點，分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納房產(chǎn)稅。 納稅義務(wù)人 ?【基本規(guī)定】 《 中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi) 使用土地 的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。 擁有土地使用權(quán) 的納稅人不在土地所在地的，由 代管人或?qū)嶋H使用人 納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由 實際使用人 納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅?！? 2020年 5月 1日起，在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實際使用應(yīng)稅 集體所有建設(shè)用地 、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 《遼寧省城鎮(zhèn)土地使用稅實施辦法》規(guī)定：土地使用稅按 土地使用證確認(rèn)的占地面積 計算征收；尚未核發(fā)土地使用證的，納稅人應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān) 據(jù)實申報占地面積 ，按稅務(wù)機(jī)關(guān)核實的占地面積計算征收 計稅依據(jù) 【 具體規(guī)定 】 ，應(yīng)按其實際使用的土地面積占總面積的比例，分別計算繳納土地使用稅。 計稅依據(jù) 【 地下建筑用地 】 自 2020年 12月 1日起 ,對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi) 單獨建造 的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。對上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的 50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅 。