01前期分析44頁-展示頁
2025-04-05 11:41本頁面
【正文】 預(yù)期，進(jìn)行最終的確定，以實(shí)現(xiàn)利益最大化的目標(biāo)。 又售又租 部分租部分賣，出租部分起示范作用 分割產(chǎn)權(quán) 商鋪出售 售后從投資者手中取得經(jīng)營權(quán)，對購物中心進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營和管理，可以收回部分投資，而且能夠掌握經(jīng)營權(quán)。這種模式比較成熟，對投資者的利益也更有保障。 先招商，后出售：在銷售前通過引入品牌商家作為主力經(jīng)營公司來聚集人氣，做旺商場，同時(shí)為投資者提供信心和收益保證。 轉(zhuǎn)租：既將商鋪的買賣、管理、經(jīng)營分屬三個(gè)主體，整合資源、專業(yè)經(jīng)營、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保障收益。產(chǎn)生在于開發(fā)商對足夠運(yùn)做資金的渴求。拉斯維加斯大道區(qū)域客流量大，娛樂業(yè)非常發(fā)達(dá)，因此，此區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)都采取了開發(fā)商持有的運(yùn)營形式，基本無商業(yè)物業(yè)出售。因此國外商業(yè)地產(chǎn)的收益主要來自于物業(yè)銷售和租金的收益，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商更看重的是長期利益，他們通過長期持有物業(yè)，使物業(yè)持續(xù)增值。由于健全的金融體系支持，這些商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商在完成商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)后通常都是自己持有物業(yè)、只租不售。 ? 多元的經(jīng)營主題 ? 以自然景觀為主題：日本博多水城、南京水游城； ? 以人文景觀為主題：上海新天地、杭州新天地； ? 以城市 RBD休閑娛樂為主題； ? 以營造城市 24小時(shí)活力為主題； ? 主題差異與主題創(chuàng)新相輔相成 ? 運(yùn)動(dòng)主題、科幻主題、娛樂主題、文化主題等； ? 主題的差異性影響店鋪組合的差異性； ? 主題的差異性影響建筑風(fēng)格與經(jīng)營模式。 商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈輻射范圍； 目標(biāo)市場的考慮因素： ? 城市發(fā)展?fàn)顩r：包括 GDP指數(shù)，人口分布，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等等； ? 項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：包括商品交易狀況，恩格爾系數(shù)； ? 居民收入及消費(fèi)構(gòu)成等。 ?次圈 25％顧客； 小型商店主圈在 ，步行 20分鐘； 大型商場主圈在 8公里以內(nèi)，任何交通工具 40分鐘以內(nèi)。這四項(xiàng)調(diào)研為一個(gè)精準(zhǔn)的商業(yè)定位打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 誤區(qū)一： 外觀設(shè)計(jì)綜合癥 表現(xiàn) 1：只注重形態(tài)設(shè)計(jì)，忽視業(yè)態(tài)空間的組合與配置 表現(xiàn) 2：只注重立面設(shè)計(jì)，忽視商業(yè)設(shè)計(jì)的特殊性、實(shí)用性 誤區(qū)二： 套用公建模式設(shè)計(jì)商業(yè)空間 表現(xiàn) 1：忽視一定的公共活動(dòng)空間所帶來的商業(yè)效應(yīng) 表現(xiàn) 2：忽視商業(yè)樓層租金的層級遞減效應(yīng) 表現(xiàn) 3：忽視各類商業(yè)店面的實(shí)際設(shè)計(jì)需求 誤區(qū)三： 強(qiáng)調(diào)交通組織忽視人流組織 表現(xiàn) 1：忽視商業(yè)人流的步行特征 表現(xiàn) 2：忽視豎向交通設(shè)置的引導(dǎo)性 表現(xiàn) 3：忽視主力店對人流的帶動(dòng)作用 TOPIC ONE 話題一 [ 成功的商業(yè)源于明確的定位 ] “ 我們造點(diǎn)什么好 ” 一個(gè)精準(zhǔn)的商業(yè)定位，必然從一份實(shí)效的商業(yè)調(diào)研報(bào)告開始，商業(yè)調(diào)研報(bào)告的基本內(nèi)容包括：宏觀市場的研究、區(qū)域市場深化研究、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)調(diào)研、消費(fèi)市場調(diào)研等。 以建筑和商業(yè)的雙重角度來思考和發(fā)揮作用，建立建筑師專業(yè)的服務(wù)形象。幸福灣 ?商業(yè)地產(chǎn)的分類 研討目的 : 站在開發(fā)商的角度設(shè)計(jì)商業(yè)建筑 建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)設(shè)計(jì)在本質(zhì)要求上是不同的，建筑設(shè)計(jì)師更多的是追求建筑理念、建筑技術(shù)與建筑藝術(shù)，但缺乏對商業(yè)的理性認(rèn)知，也就不能很好地把握商業(yè)需求。 社區(qū)商業(yè) 購物中心 商業(yè)綜合體 專業(yè)市場 旅游地產(chǎn) 泛商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)主要類型 西郊百聯(lián)購物中心 證大大拇指廣場 南方百聯(lián)購物中心 正大廣場 大寧國際商業(yè)廣場 正大廣場 海寧皮革城 九星建材市場 杭州西湖新天地 蘇州金雞湖 創(chuàng)邑 《 餐飲業(yè)態(tài)在購物中心的設(shè)置 》 、 《 扶梯在商業(yè)建筑中的運(yùn)用 》 、 《 淺討商業(yè)建筑標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì) 》 。 實(shí)地 調(diào)研 重慶 、 成都 、 深圳 、 廣州 、 香港 、 上海等商業(yè)項(xiàng)目 ， 并完成考察報(bào)告數(shù)篇 。商業(yè)綜合體的建筑設(shè)計(jì) 研討 創(chuàng)造中心商業(yè)研究課題組 ?研究框架 提出問題 如何進(jìn)行更專業(yè)化的商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì) 分析問題 深入認(rèn)識(shí)商業(yè) 商業(yè)項(xiàng)目定性（設(shè)計(jì)概念） 商業(yè)項(xiàng)目定量（業(yè)態(tài)規(guī)模預(yù)測） 解決問題 總圖布局與業(yè)態(tài)配置 動(dòng)線與交通體系設(shè)計(jì) 主力店與非主力店設(shè)計(jì) 建筑造型與立面設(shè)計(jì) 環(huán)境與視覺設(shè)計(jì) 技術(shù)應(yīng)用 成果： 表格數(shù)據(jù) 公式 標(biāo)準(zhǔn)化的結(jié)論分析 成果： 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)程序 相關(guān)規(guī)范要點(diǎn)總結(jié) 案例歸納（類比） ?已完成的工作 建構(gòu)研究的整體框架 、 研究的思路和方法 。 完成大量資料的整理收集工作 ， 分章節(jié)完成論文寫作 ， 等方面歸納形成綱要 。
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