【正文】 。 交通配套極其完善，地鐵、高速、機場、城市干道一應(yīng)俱全。 扼守板倉南路與向陽路的黃金旺角 。 土地獲取及 價款 支付情況： 本項目土地出讓總價為 億元，土地款已繳納 億元。 （二）項目背景 長沙 金科中心 項目 定位為城市綜合體項目 ， 項目主要以中高檔住宅為主，公寓式住宅、商業(yè)、寫字樓各占一部分 。擁有“花園洋房之父”、“中國民居文化旗手”、“中國住宅產(chǎn)品專家”的業(yè)界美譽。公司在努力為社會奉獻精品樓盤，推進住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善人民居住水平的同時，還熱心社會公益事業(yè)，關(guān)注社會弱勢群體，關(guān)心教育事業(yè)，支持政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，自公司成立以來累計捐贈逾 億元，拉動社會就業(yè)累計超過 10 萬人。被國家和地方政府評為“重合同、守信用企業(yè)”、“ AAA 誠信開發(fā)企業(yè)“。并被國家工商行政總局授予地產(chǎn)界僅有的 10 余家“中國馳名商標”。 肩負“建筑人居夢想”的崇高使命，秉承“做好每個細節(jié)”的公司理念，經(jīng)過 15 年持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展，金科已進入中國房地產(chǎn)企業(yè)第一陣營， 2021 年被國務(wù)院發(fā)展研究中心等權(quán)威機構(gòu)評選為“中國地產(chǎn)品牌 10 強”， 2021 年，排名中國房地產(chǎn)行業(yè)綜合實力第 16 位，運營效率、社會責任感均列第三。 2021 年 8 月 23 日， 正式在深交所掛 牌上市。在已進入北京、重慶、四川、江蘇、湖南 、貴州、陜西、新疆等?。ㄊ校┑?20多 個城市進行房地產(chǎn)開發(fā)，全國目前在建項目超過 50 個。截至2021 年末，該公司總資產(chǎn) 181583 萬元，總負債 131588 萬元，所有者權(quán)益 49995萬元，全年實現(xiàn)銷售收入 34238 萬元，凈利潤 2482 萬元。公司設(shè)置七個部門包括人事行政部、工程管理部、營銷管理部、投資開發(fā)部、財務(wù)管理部、成本控制部、運營管理部。由金科集團股份有限公司全資控股。 2021 年 8月，湖南金科從湖南鐵建投資有限公司手中將其 10%的股權(quán)購回，長沙金科成為湖南金科全資子公司。項目由 長沙金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司獨立開發(fā)。 長沙金科中心 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 長沙金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2021年 8 月 8 日 2 目 錄 一、項目概況 ........................................................................... 3 （一）開發(fā)單位 ...................................................................... 3 （三）地理位置及用地現(xiàn)狀 ............................................................ 5 （四）項目建設(shè)規(guī)模 .................................................................. 7 （五）配套市政設(shè)施情況 .............................................................. 7 （六）項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 .......................................................... 8 二、宏觀經(jīng)濟背景分析 .................................................................... 9 （一） 2021年長沙經(jīng)濟運行情況 ........................................................ 9 （二）常住人口 ...................................................................... 9 三、投資環(huán)境及市場分析 ................................................................. 13 （一）投資環(huán)境分析 ................................................................. 13 （二）市場分析 ..................................................................... 16 （三 ）小結(jié) ......................................................................... 28 四、項目建設(shè)規(guī)劃及進度安排 ............................................................. 29 （一）建設(shè)方案及規(guī)劃目標 ............................................................ 29 (二 )建設(shè)方式及進度安排 ............................................................. 30 五、項目投資測算與資金籌措 ............................................................. 30 （一）項目投資測算 ................................................................. 30 （二）資金籌措計劃 ................................................................. 32 六、項目投資分析 ....................................................................... 32 （一）項目銷售收入測算 ............................................................. 32 （二）項目利潤測算 ................................................................. 33 （三）項目財務(wù)指標分析 ............................................................. 34 （四）項目風險分析 ................................................................. 35 七、經(jīng)濟社會環(huán)境效益評價 ............................................................... 36 （一）經(jīng)濟效益評價 ................................................................. 36 （二）社會效益評價 ................................................................. 36 （三）環(huán)境效益評價 ................................................................. 37 一、項目概況 （一）開發(fā)單位 長沙金科中心項目為城市綜合體項目，項目以中高檔住宅、商業(yè)、辦公寫字樓為主，位于 星沙 CBD 的核心圈 — 星沙商業(yè)老街板倉路與向陽路、南山路（過板倉路稱東升路）的交匯處，東、南、西、北皆在交通 要道上，雄踞星沙核心區(qū)域 。扼守板倉南路與向陽路的黃金旺角 。 長沙金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2021 年 1 月 8 日，注冊資本 15000 萬元，其中湖南金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資 13500 萬元，占比 90%，湖南鐵建投資有限公司出資 1500 萬元，占比 10%。 湖南金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資本 15000 萬元，成立時間 2021 年 1月。湖南金科房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為金科股份在湖南成立的第一家房地產(chǎn)公司，公司成立之初目標就是立足長沙，輻射湖南周邊、武漢等中部城市，從公司成立之初的一個項目“東方大院”項目發(fā)展成為現(xiàn)在控制“東方大院”、瀏陽“天湖新城”、雷鋒大道“ 金科世界城 ”、郴州“在水一方”、星沙“金科中心”等 5 個項目的區(qū)域公司。現(xiàn)有員工 189名，其中大專本科以上有 188 人，研究生 17 人。 金科集團股份有限公司成立于 1998 年，歷經(jīng) 16年發(fā)展，已經(jīng)成為一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，以五星級酒店、園林、門窗及物業(yè)管理等為輔業(yè)的大型企業(yè)集團，具有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)， 2021 年 半年度 報 告 公布，金科 集團 總資產(chǎn)達 億元。目前，公司土地儲備可建面積超過 1000 萬平米。股票代碼（ 000656） 。排名“中國房地產(chǎn) 500 強”前 20 強，并獲評“ 2021 中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展?jié)摿κ畯姟?。此外，金科被評定為“中國藍籌地產(chǎn)企業(yè)”、“ 中國慈善突出貢獻企業(yè)”、“中國房地產(chǎn)穩(wěn)健性企業(yè)全國第三”、“影響世界的中國力量品牌 500 強”等世界和國家級至高榮譽。目前已成為全國多個城市的誠信納稅大戶，被多家權(quán)威金融單位授予 3A 信用等級。金科素以產(chǎn)品創(chuàng)新著稱，獲得國家知識產(chǎn)權(quán)局 授予的 “原創(chuàng)中國洋房”、“空中院館”、“ X+1 夾層住宅”、“別墅級洋房”四項專利。 胸懷“百年地產(chǎn)，中國榜樣”遠大理想，致力地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)化道路，憑借產(chǎn)品創(chuàng)新、品質(zhì)服務(wù)等核心競爭力，金科正穩(wěn)步推進“依托中西部，做大長三角 , 開拓環(huán)渤?！钡娜珖l(fā)展戰(zhàn)略，為進入“中國綜合企業(yè) 50 強”的宏偉目標而不懈努力。目前 ， 項目 正在長沙市發(fā)展和改革委員會辦理相關(guān)立項手續(xù)。 相關(guān)證件辦理情況如下： 四證名稱 批準文號 批準面積 備注 土地使用證 長國用 （ 2021） 第 5012 號 土地使用證 長國用 （ 2021） 第 5013 號 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建規(guī)【地】字 第 經(jīng)開出【 2021】 0018 號 號 （三）地理位置及用地現(xiàn)狀 長沙 金科中心 項目 位于 星沙 CBD 的核心圈 — 星沙商業(yè) 老街板倉路與向陽路、南山路（過板倉路稱東升路）的交匯處，東、南、西、北皆在交通要道上，雄踞星沙核心區(qū)域 。項目總占地面積 平方米。 背靠長永高速加蓋城市綠化廣場 。 圖表 1 項目所在位置 圖表 2 項目所在區(qū)域衛(wèi)星圖 圖表 3 交通配套極其完善，地鐵、高速、機場、城市干道一應(yīng)俱全。 （五）配套市政設(shè)施情況 本項目所在區(qū)域 屬于長沙 縣 ， 京珠高速和長瀏高速交匯處東南側(cè)，交通地理位置非常優(yōu)越， 周邊地區(qū)城市建設(shè)已基本完善，星沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)匯集了眾多的知名企業(yè)如：三一重工、山河智能、中聯(lián)起重機、鐵建重工、 遠大空調(diào) 、 娃哈哈 、 同心實業(yè) 、 博世汽配 、 可口可樂 、 百事可樂 、 長豐汽車 、 金龍鑄造 等等。 圖表 4 配套極其完善，地鐵、高速、機場、城市干道一應(yīng)俱全 （六） 項目 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 表格 1 經(jīng)濟技術(shù)指標 項目名稱 單位 規(guī)劃數(shù)值 規(guī)劃用地面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 其中 地上建筑面積 ㎡ 計容 住宅建筑面積 ㎡ 普通住宅 ㎡ 公寓式住宅 ㎡ 商業(yè)建筑面積 ㎡ 辦公建筑面積 ㎡ 其中 商務(wù)辦公 ㎡ Loft 辦公 ㎡ 公共服務(wù)設(shè)施建筑面積 ㎡ 其中 醫(yī)療衛(wèi)生建筑面積 ㎡ 文體娛樂建筑面積 ㎡ 物管用房建筑面積 ㎡ 金融郵電建筑面積 ㎡ 市政公用建筑面積 ㎡ 幼兒園 班 消防控制室 ㎡ 垃圾房 ㎡ 不計容 其中 社區(qū)服務(wù)建筑面積 ㎡ 屋頂機房 ㎡ 架空綠化面積 ㎡