【正文】 廳，閱覽圖書(shū)室，桌球室等；寬帶功能。 樓盤(pán)名稱 連城 上海故事 蝶戀園 今達(dá)花園 匯佳苑 時(shí)代逸居 小區(qū)配套設(shè)施 籃球場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)，親子游戲區(qū)，沒(méi)有會(huì)所。在板式小高層之間規(guī)劃有三個(gè)主題各異的花園，增強(qiáng)景觀效果。 小區(qū)由 7幢 4層、 2幢 5層、 8幢 6層由南向北圍合而成，綠化率 34％，棟距較寬，低層住宅，低密度分布。 定位：是一座智能化，健康理念化、私家式會(huì)所式的生態(tài)生活社區(qū)。利用過(guò)街樓、聯(lián)廊等加強(qiáng)空間組合。棟與棟形成錯(cuò)位排列，視野開(kāi)闊。 3R:105130 2R:85100。 3R:105125 2R:95115。 3R:115135 2R:8590。 該地區(qū)目前樓盤(pán)均價(jià)在 3500 元 /平方米左右，新盤(pán)銷售情況良好 ，廣洋苑和陸家嘴新景園開(kāi)始接收預(yù)定，其中陸家嘴新景園300套住宅，已有 1500 戶預(yù)定，廣洋苑預(yù)定率也接近 1:1，住友名人花苑一期也已基本銷售完畢，但二期開(kāi)盤(pán)在即。 環(huán)外張楊路沿線： 沿張楊路內(nèi)環(huán)線外的區(qū)域，是整條張楊路今年開(kāi)發(fā)上市量最大的區(qū)域，估計(jì)下半年開(kāi)始將呈現(xiàn)一場(chǎng)驚心動(dòng)第 13頁(yè) / 共 72頁(yè) 魄的大碰撞，住友名人花苑二期、陸家嘴新景園、洋涇花苑等中價(jià)位樓盤(pán)將展開(kāi)近身搏擊。 二、競(jìng)爭(zhēng)主線環(huán)外張楊路段分析 作為浦東最主要的景觀道路之一的張楊路，其沿線已建成或正在建樓盤(pán)三十余個(gè)，至 去年年底，張楊路房產(chǎn)板塊已經(jīng)初具規(guī)模，全年上市量和成交量在浦東已經(jīng)有相當(dāng)份額。 本案將于今年下半年上市銷售，而下半年上市量將極為集中， 10 月將是一個(gè)十分重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，本案面臨的潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅不可低估。所以本案與張楊路環(huán)外段樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)在所難免。 競(jìng)爭(zhēng)格局如下： 線： 張楊路環(huán)外段， 主要樓盤(pán)有廣洋苑、陸家嘴新景園及住友 現(xiàn)時(shí)競(jìng)爭(zhēng) 第 11頁(yè) / 共 72頁(yè) 名人花苑 （二期） 面： 金橋地區(qū) 黃山新城二期 愛(ài)建－時(shí)代金領(lǐng) 香梅花苑（案名待定， 10 月開(kāi)盤(pán)） 競(jìng)爭(zhēng)格局形成理由： 浦東大道以北近年來(lái)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)較少，靠近金橋地區(qū)與本案同質(zhì)或同價(jià)的樓盤(pán)更少，調(diào)研發(fā)現(xiàn)與本案有競(jìng)爭(zhēng)意義的樓盤(pán)僅有時(shí)代逸居。 一 、競(jìng)爭(zhēng)格局 由于地理位置的局限性和產(chǎn)品類型的大眾化，本案還不具備跳出區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)能力。 ? 競(jìng)爭(zhēng)主線環(huán)外張揚(yáng)路段目前樓盤(pán)均價(jià)在 3500 元 /平方米左右，新盤(pán)銷售情況良好。 第 10頁(yè) / 共 72頁(yè) 市場(chǎng)篇˙競(jìng)爭(zhēng)分析 基本結(jié)論： ? 本案競(jìng)爭(zhēng)集中在周邊區(qū)域及其外延范圍之內(nèi)的現(xiàn)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)及待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的潛在競(jìng)爭(zhēng)。就目前區(qū)域現(xiàn)狀而論，樓盤(pán)的分散性開(kāi)發(fā)，使得區(qū)域均價(jià)短期內(nèi)不會(huì)有太大的波動(dòng)。 ? 2021年第一季度，金橋地區(qū)新登記預(yù)售項(xiàng)目?jī)H 1個(gè)，遠(yuǎn)低于浦東其它區(qū)域 （陸家嘴地區(qū) 2個(gè)；浦東外環(huán)地區(qū) 4個(gè)；中央公園地區(qū) 7個(gè)；上南地區(qū) 8 個(gè)）。 E、 2021 年 11 月－ 2021 年 1 月預(yù)售面積及市場(chǎng)份額對(duì)比 第 9頁(yè) / 共 72頁(yè) 時(shí)間段 預(yù)售面積（ M2） 所占份額 2021 年 11月 75271 % 2021 年 12月 63165 % 2021 年 1 月 35523 % ? 金橋區(qū)域商品房上市預(yù)售交易量遠(yuǎn)高于浦東新區(qū)其他區(qū)域。 ? 區(qū)域內(nèi)登記預(yù)售的 62個(gè)樓盤(pán)中，多層為 50個(gè)，交易量占整個(gè)區(qū)域的 65%； ? 小高層、高層為 10 個(gè)，交易量占區(qū)域總量 28%；別墅為 2個(gè)，交易量占區(qū)域總量的 7%。 C、 2021 年價(jià)格浮動(dòng)分析 ? 區(qū)域全年綜合均價(jià)： 2963元 /平方米 ? 由于區(qū)域樓盤(pán)數(shù)量眾多，全年月度交易均價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，全年除了 8 月份受金澤苑低價(jià)位的大額交易量（ 24000 多平方米）影響略微偏低為 2769 元 /平方米外，其余各月均維持在 3000元 /平方米的均價(jià)。 各公司購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策差異較大。 并且作為最大的人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，外來(lái)人口還將不斷涌入浦東。 第 6頁(yè) / 共 72頁(yè) A、 供需情況分析：求大于供 2021 年浦東新區(qū)全市批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，已登記預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，兩者之比為 1： ； 2021 年金橋地區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，已登記預(yù)售面積 萬(wàn) 平方米，兩者之比為 1： 原因有三： 1998— 2021大動(dòng)遷， 大量動(dòng)遷居民向金橋地區(qū)轉(zhuǎn)移 。 ? 多層物業(yè)為區(qū)域市場(chǎng)的絕對(duì)主力，其它物業(yè)形態(tài)比例在今后將有所上揚(yáng)。 委托單位：金橋 **房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 報(bào)告單位：上海 **策劃有限公司 報(bào)告日期：二 00 一年六月 上海 **策劃有限公司 金橋項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃書(shū) 第 2頁(yè) / 共 72頁(yè) 目錄 第一部分：市場(chǎng)篇 ……………………………………………………………………………………………………………… 第 4 頁(yè) 背景分析 競(jìng)爭(zhēng)分 析 第二部分：產(chǎn)品篇 …………………………………………………………………………………………………………… .第 22頁(yè) 產(chǎn)品分析 SWOT 分析 產(chǎn)品建議 第三部分：營(yíng)銷戰(zhàn)略篇 ……………………………………………………………………………………………………… .第 31頁(yè) 產(chǎn)品定位 案名建議 營(yíng)銷戰(zhàn)略 第 3頁(yè) / 共 72頁(yè) 第四部分：推廣策略篇 ……………………………………………………………………………………………………… 第 48頁(yè) 二大戰(zhàn)役構(gòu)架 . 廣告組團(tuán) 廣告計(jì)劃 第五部分：銷 售篇 …………………………………………………………………………………………………………… 第 67頁(yè) 推案策略 現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷人員培訓(xùn) 現(xiàn)場(chǎng)售樓處布置 銷售模式 銷售道具建議 第 4頁(yè) / 共 72頁(yè) 第一部分：市場(chǎng)篇 第 5頁(yè) / 共 72頁(yè) 市場(chǎng)篇˙背景分析 金橋地區(qū)市場(chǎng)背景分析基本結(jié)論： ? 相關(guān)數(shù)據(jù)分析表明，目前金橋地區(qū)區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)供需情況呈現(xiàn)“求大于供”的特點(diǎn)，大批外企白領(lǐng)需要購(gòu)房，目前房產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)相當(dāng)有利。 ? 區(qū)域市場(chǎng)去年全年綜合均價(jià)為 2963 元 /平方米，區(qū)域房產(chǎn)均價(jià)短期內(nèi)不會(huì)有太大波 動(dòng)，但總體呈上升態(tài)勢(shì)；今年第一季度區(qū)域集中成交單價(jià)為 25003500元 /平方米，集中成交總價(jià)為 3040 萬(wàn)元 /套。 ? 2021年第一季度，受去年新預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)政策的強(qiáng)烈影響，金橋地區(qū)新登記預(yù)售項(xiàng)目?jī)H 1 個(gè)，低于浦東其它區(qū)域。 上海浦東 10 年開(kāi)發(fā)， 一批外企白領(lǐng)逐漸成熟，逐步進(jìn)入大購(gòu)房高潮 。 附：金橋出口加工區(qū)基本情況 外企 228 家 白領(lǐng)資料 人數(shù) 萬(wàn)人 主要年齡段 25—— 35歲 年平均收入 萬(wàn)元（不同層次相差較大） 第 7頁(yè) / 共 72頁(yè) 購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策 退稅政策適用期可能有所延長(zhǎng)。 上表說(shuō)明： 大批外企白領(lǐng)需要購(gòu)房！ 利好政策： 為刺激居民的購(gòu)房消費(fèi)， 政府出臺(tái)了相關(guān)的退稅等利好政策 （ 1998— 2021 年） B、 市場(chǎng)份額 2021 年金橋地區(qū)登記預(yù)售樓盤(pán) 62個(gè)，總預(yù)售交易量 萬(wàn)平方米，擁有整個(gè)浦東房產(chǎn)市場(chǎng)份額的 %。（具體見(jiàn)下表） 第 8頁(yè) / 共 72頁(yè) D、 物業(yè)綜合分析： ? 月間交易量最大值為 11月份的 萬(wàn)平方米，最小值為 5 月份的 萬(wàn)平方米，月間交易量最高差值達(dá) 萬(wàn)平方米。 ? 結(jié)論：多層仍為該區(qū)的絕對(duì)主力，但其它物業(yè)形態(tài)比例在今后會(huì)有所上揚(yáng)。但一月份區(qū)域交易量大幅下跌，降至 35523 平方米，降幅高達(dá) 44%，預(yù)計(jì)是受到了去年新預(yù)售許可標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)政策的強(qiáng)烈影響。 ? 金橋地區(qū)跨度較大，金橋東區(qū)和西區(qū)的物業(yè)價(jià)差懸殊明顯，區(qū)域均價(jià)總體上決定于東、西區(qū) 內(nèi)的物業(yè)上市量。 F、 2021 年第一季度區(qū)域成交特征 集中成交單價(jià)： 2500— 3500元 /平方米 集中成交面積： 90平方米； 100— 140 平方米 集中成交總價(jià)： 30— 40萬(wàn) /套，峰值為 30萬(wàn) /套，總價(jià)超過(guò) 50 萬(wàn)交易量驟減 。 ? 以張揚(yáng)路環(huán)外段為線，金橋地區(qū)為面的現(xiàn)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)本案的威脅不大； 以黃山新城二期、愛(ài)建 — 時(shí)代金領(lǐng)、香梅花苑等 為代表的潛在競(jìng)爭(zhēng)十分激烈； 搶占市場(chǎng)定位先機(jī)將是本案成敗的關(guān)鍵。 ? 金橋地區(qū)新開(kāi)樓盤(pán)強(qiáng)調(diào)均好性，代表樓盤(pán)是“連城”和“上海故事”。 我們認(rèn)為本案競(jìng)爭(zhēng)仍集中在周邊區(qū)域及其外延范圍之內(nèi)的現(xiàn)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)及待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的潛在競(jìng)爭(zhēng)。 本案地處金橋地區(qū)，從地段上來(lái)講與環(huán)內(nèi)屬