【正文】 假成為僅次于觀光的出行目的，顯示出本項(xiàng)目發(fā)展休閑度假的良好前景 2 0 0 3 年 2 0 0 7 年重慶市人均G D P 及變化趨勢(shì)圖11901415161518112156%%%%%050010001500202025002020年 2020年 2020年 2020年 2020年0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%人均GDP (美元) 比上一年增長(zhǎng)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，人均GDP1000美元， 觀光性旅游 需求膨脹；人均GDP2020美元， 體驗(yàn) 多樣性需求和多樣化選擇；人均GDP3000美元， 度假 需求普遍產(chǎn)生； 重慶市的人均 GDP在 2020年已突破 2020美元； 休閑度假旅游將成為未來(lái)的主要趨勢(shì) 根據(jù)馬斯洛的需求理論，以及當(dāng)前我國(guó)已步入了小康社會(huì)的基本情況，人們迫切地需要更高級(jí)別的需求 ,而休閑度假旅游作為最高層次的旅游方式 ,迎合了時(shí)代的發(fā)展步伐 ,必將成為時(shí)尚的主流。 不同的旅游行為層次是 可以共存的 。 ?存在毗鄰的廣陽(yáng)島和桃花島兩個(gè)大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)； ?重慶周邊的大型地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) ?規(guī)劃和建設(shè)中的相關(guān)高速公路將改變本地塊的交通可達(dá)性； ?城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、新農(nóng)村建設(shè)等政策利好，將提高本項(xiàng)目地塊的區(qū)域價(jià)值與成熟度 ?地塊較難依托現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)，現(xiàn)有基礎(chǔ)和配套設(shè)施缺乏； ?距離主城區(qū)有一定距離，交通阻抗較大。土地使用類型多樣，在有利于形成獨(dú)特景觀特征的同時(shí)，也給土地的利用帶來(lái)了不利的影響。 項(xiàng)目 地址 地塊基本情況分析 N木 洞 鎮(zhèn)重 慶 市巴 南 區(qū)廣 陽(yáng) 島南 岸 區(qū)本 案桃 花 島巴 南 區(qū) 項(xiàng)目地塊東臨木洞鎮(zhèn)，北臨長(zhǎng)江，南接茶涪公路（國(guó)家二級(jí)公路），西接南岸區(qū)旅游重鎮(zhèn)廣陽(yáng)鎮(zhèn)。目錄 項(xiàng)目概況 一 宏觀市場(chǎng) 二 業(yè)態(tài)分析 三 總體定位 四 業(yè)態(tài)布局及表現(xiàn)手法 五 一 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目概況 地塊基本情況分析 項(xiàng)目地塊SWOT分析 一、項(xiàng)目概況 地塊區(qū)位分析 本項(xiàng)目位于巴南區(qū)，緊鄰重慶主城核心區(qū)，是重慶 1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分。同時(shí)，它也是重慶周邊衛(wèi)星城市通往主城區(qū)的重要交通通道。 項(xiàng)目區(qū)位圖 項(xiàng)目地塊 丘陵地貌 山水搭配 地塊特點(diǎn) 耕地環(huán)境 項(xiàng)目地塊 拼接圖 地塊基本情況分析 .2 項(xiàng)目地塊特征 土地垴地塊 水口寺地塊 本項(xiàng)目地塊地形狹長(zhǎng)、坡度較陡，是典型的丘陵地形。沿江地形以平坦為主，為項(xiàng)目中較好利用的地塊位臵 地形地貌 丘陵地形 ?本項(xiàng)目處于茶園新區(qū)和涪陵兩大區(qū)域之間，是重慶市未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域 ? 本項(xiàng)目緊鄰 茶涪路、通往廣陽(yáng)的高速路，交通十分便利 ?本項(xiàng)目與主城區(qū)有一定距離，使消費(fèi)者產(chǎn)生一定的心理距離 本項(xiàng)目的宏觀區(qū)位條件相對(duì)較好，有利于發(fā)展休閑旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，但在微觀區(qū)位上，需要加強(qiáng)區(qū)位宣傳與市場(chǎng)培育 交通條件 ?位于土地垴村的地塊處于高速公路上，此高速經(jīng)過(guò)鎮(zhèn)政府可以分別通往南岸廣陽(yáng)以及豐盛鎮(zhèn) ?位于水口寺村的地塊位于茶園新區(qū) —— 雙河口的高速公路上，可通過(guò)高速與中心城區(qū)相通，大大縮短木洞鎮(zhèn)與市中心地區(qū)的距離 ?項(xiàng)目還可以通過(guò)通往迎龍鎮(zhèn)的高速與同區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)形成有效的聯(lián)系 ?此外，建設(shè)中木洞碼頭至南涪路、木菩路連接通道，打破制約木洞經(jīng)濟(jì)發(fā)展的交通瓶頸，拓展發(fā)展空間 ? 本項(xiàng)目至主城區(qū)有一定路程，交通距離阻抗較大，可達(dá)性一般，但隨著高速公路的通車未來(lái)會(huì)有較大的改善 地塊優(yōu)勢(shì) Strength 地塊劣勢(shì) Weakness 地塊威脅 Threats 地塊機(jī)遇 Opportunity ?地塊規(guī)模大，易形成完整度假區(qū)和產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)； ?宏觀區(qū)位相對(duì)條件較好，有利于休閑旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)； ?巴南區(qū)具有一定的旅游資源基礎(chǔ)； ?地塊的優(yōu)勢(shì)資源是沿江資源和水庫(kù)資源。 地塊 SWOT分析 二 宏觀市場(chǎng) 宏觀市場(chǎng) 二、宏觀市場(chǎng) 重慶旅游市場(chǎng) 休閑旅游經(jīng)濟(jì) 旅游宏觀市場(chǎng) 我國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展 中國(guó)旅游收入（億元）010002020300040005000600070002020 2020 2020 2020 2020 2020中國(guó)旅游收入（億元）0500100015002020250030003500400045002020 2020 2020 2020 20208%8%9%9%9%9%9%10%10%10%10%旅游收入（億元）重慶國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）旅游收入占重慶國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比例（% ）我國(guó)的旅游產(chǎn)業(yè)正處于正蓬勃發(fā)展，旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速壯大，正將逐步成為支柱型產(chǎn)業(yè) 旅游的發(fā)展階段 旅游的旅游功能總體上可以分為三個(gè)層次，即 第一層次的觀光旅游功能、第二層次的娛樂(lè)體驗(yàn)旅游、第三層次的休閑旅游 。 較高層次的功能，并不一定在較低層次的優(yōu)勢(shì)出現(xiàn)后才出現(xiàn) 。 馬斯洛需求層次理論 小結(jié)：休閑旅游將成為未來(lái)的主要趨勢(shì) 休閑度假旅游 旅游業(yè)的迅速發(fā)展 人均 GDP的不斷提升 旅游者的出游意向 需求層次理論 旅游發(fā)展規(guī)律： 旅游功能的復(fù)合與旅游度假地的等級(jí)呈正相關(guān)，且第三層次旅游功能比重逐漸增加 本地旅游休閑自住類 一流區(qū)域旅游度假第二層次 resort類 一流目的地型 綜合 resort Resort的功能 單一景觀 復(fù)合功能 空間和人口的覆蓋 廣泛 集中 夏威夷 坎昆 巴拉德羅 馬爾代夫 麒麟山莊 亞龍灣 海底世界 洋人街 小三峽 釣魚(yú)城 豐都鬼城 紅巖廣場(chǎng) 大足石刻 五朵金花 海蘭云天 重慶市場(chǎng) Forest Highlands 洋人街 科幻公園 珊瑚島 巴厘島 國(guó)際、國(guó)內(nèi)標(biāo)桿 重慶旅游市場(chǎng)現(xiàn)狀 重慶旅游 空白點(diǎn) 以商務(wù)會(huì)議為主題的休閑度假區(qū) 主題定位中缺乏文化定位 規(guī)模較大，主題明顯的主題公園 缺乏綜合型休閑旅游項(xiàng)目 通過(guò)對(duì)比，得出重慶旅游市場(chǎng)的空白點(diǎn) 三 業(yè)態(tài)分析 三、業(yè)態(tài)分析 休閑運(yùn)動(dòng) SPA養(yǎng)生 農(nóng)業(yè)觀光園 商務(wù)會(huì)議 婚慶 高爾夫 主題公園 別墅 休閑運(yùn)動(dòng) 綜述 競(jìng)爭(zhēng)分析 消費(fèi)者分析 休閑運(yùn)動(dòng) SWOT分析 典型案例分析 戰(zhàn)略定位 綜述 城里人愈來(lái)愈厭惡喧囂、繁雜的都市生活，渴望享有一種悠靜、閑遐的寧?kù)o生活，節(jié)奏緩慢、順暢且有規(guī)律 運(yùn)動(dòng)被現(xiàn)代的人喻為一種時(shí)尚，一種自我保護(hù)的必修課，人們?cè)絹?lái)越重視自己的身體狀況，因?yàn)樗且磺猩睢⒐ぷ?、學(xué)習(xí)的保障和前提 休閑運(yùn)動(dòng)度假變得火爆 強(qiáng)烈的市場(chǎng)需求 休閑 運(yùn)動(dòng) 競(jìng)爭(zhēng)者分析 對(duì)全國(guó)及重慶部分休閑度假區(qū)分析可知，凡是休閑度假區(qū)，都基本上都存在休閑運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，發(fā)展休閑運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，已成為業(yè)界的共識(shí)。 廣陽(yáng)島： ?總體定位：綜合休閑度假區(qū)與國(guó)際生活社區(qū) ?廣陽(yáng)島開(kāi)發(fā)突出度假休閑功能，包括會(huì)議休閑、周末休閑等，弱化“景點(diǎn)旅游”概念 ?島業(yè)優(yōu)勢(shì)、四面環(huán)江 ?商務(wù)會(huì)議、主題公園、高爾夫?yàn)樾蓍e的主要功能。 桃花島： ?總體定位：休閑度假（前期開(kāi)發(fā)論證中） ?桃花島是建立在良好的自然生態(tài)景點(diǎn)基礎(chǔ)上的休閑旅游開(kāi)發(fā) ?島業(yè)優(yōu)勢(shì)、四面環(huán)江 ?在自然生態(tài)景點(diǎn)的基礎(chǔ)上，為突出休閑度功能，適當(dāng)?shù)脑鎏硇蓍e項(xiàng)目，休閑運(yùn)動(dòng)必不可少，但并不太可能成為重點(diǎn)開(kāi)發(fā)，僅是輔助休閑功能。 馬爾代夫卡尼島度假村 日本佐幌度假村 ■ 日本佐幌 、 、 、 、 、 、 、 （ 2樓）、（ 2樓）、 、 、 、 （ 1樓）、 、 、 、 、 、 、 /籃球、 ?主要特點(diǎn)： ?SPA按摩療養(yǎng) ?少兒俱樂(lè)部，佐幌度假村內(nèi)孩子們的最愛(ài) 夏令營(yíng)（ 7月到 8月）、擠牛奶、挖土豆 、做面包、 釣魚(yú)、釣魚(yú)、做 T恤、兒童表演、游泳池、馬戲?qū)W校 ?休閑運(yùn)動(dòng) 陸上運(yùn)動(dòng) 射箭、羽毛球、籃球、馬戲?qū)W校、高爾夫、叢林競(jìng)走、公園高爾夫、劈桿 amp。 ?休閑運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目通常伴隨著 SPA按摩療養(yǎng)服務(wù) ?休閑運(yùn)動(dòng)各級(jí)別指導(dǎo)課程，培育潛在客戶 案例總結(jié)： 休閑運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 打造國(guó)際一流的休閑運(yùn)動(dòng)城 1. 充分利用項(xiàng)目的長(zhǎng)江與山地資源，發(fā)展水上運(yùn)動(dòng)與山地運(yùn)動(dòng) 2. 休閑運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目周邊應(yīng)配備完善的 SPA按摩療養(yǎng)服務(wù) 4. 建立重慶市首個(gè)度假區(qū)少兒俱樂(lè)部 3. 創(chuàng)辦休閑運(yùn)動(dòng)學(xué)校，提供休閑運(yùn)動(dòng)各級(jí)別指導(dǎo)課程 5. SPA養(yǎng)生 綜述 競(jìng)爭(zhēng)分析 消費(fèi)者分析 SPA養(yǎng)生項(xiàng)目 SWOT分析 典型案例分析 戰(zhàn)略定位 綜述 SPA是拉丁文“ Solus par Aqua” 的縮寫，意為“健康之水”，是指人們利用天然 療效音樂(lè) 心放松 六種愉悅感官的需要，從而達(dá)到身心暢快的享受。 ?景象組合秀麗。 ?豐富的人文景觀。 ?季節(jié)性明顯。 年齡與性別構(gòu)成 個(gè)體戶, 8 %學(xué)生, 4 %無(wú), 8 %管理人員,11%職工, 6 1%公務(wù)員, 8 %其它, 22%機(jī)關(guān)單位,13%國(guó)企, 38%私企, 29%這兩個(gè)項(xiàng)目調(diào)查非常吻合，反映了 SPA養(yǎng)生市場(chǎng)是一個(gè)大眾化的市場(chǎng)，主要針對(duì)一般的職工市場(chǎng) 職業(yè)構(gòu)成 潛在客戶的文化水平比例高中, 1 4 %初中, 6 %小學(xué), 4 %中專, 1 2 %碩士以上, 5 %本專科, 5 9 %客戶以高學(xué)歷為主 ,本?？埔陨蠈W(xué)歷達(dá)到 64%。 文化構(gòu)成 SPA養(yǎng)生項(xiàng)目 SWOT分析 ?區(qū)域有良好的旅游資源 ?生態(tài)環(huán)境優(yōu)良 ?未來(lái)交通便利 ?知名度不高 ?項(xiàng)目地塊景點(diǎn)特色不夠 ?距離重慶市主城區(qū)有一定距離 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) Strength 項(xiàng)目劣勢(shì) Weakness 項(xiàng)目機(jī)遇 Opportunity 項(xiàng)目威脅 Threats ?重慶市的經(jīng)濟(jì)政治地位不斷提升 ?國(guó)家新的假日制度 ?“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈” ?重慶周邊有五大溫泉度假地，不少區(qū)位優(yōu)于本項(xiàng)目 ?前期需要較大的投入 ?綜合的專業(yè)化管理經(jīng)營(yíng)難度大 典型案例分析 普吉悅榕度假村 (Banyan Tree Phuket ) (泰國(guó) ) ?東南亞一帶最豪華的度假村，被多個(gè)國(guó)際權(quán)威旅游雜志及傳媒機(jī)構(gòu)選為全球十佳度假村 ?擁有全球最佳的水療美容中心 —— Banyan Tree Spa ?各國(guó)的按摩方式都可以找到，重點(diǎn)推介的包括：土地精華、瑞典式、夏威夷式、巴厘式及亞洲式按摩療程，還有多種不同的美容按摩服務(wù)供游人選擇。Spa酒店 (墨西哥 ) ?40個(gè)設(shè)計(jì)精美的治療室隨時(shí)為顧客提供 80多種 spa治療，包括 20 種全身護(hù)理和 23種按摩方法選擇， 26種水療和 19種手部、足部和修飾護(hù)理方法。除非你購(gòu)買了組合計(jì)劃，所有的項(xiàng)目都可以按照你的意愿選擇安排。 Spa還包括了 13 項(xiàng)具有異域風(fēng)格的補(bǔ)充療法，包括禪道指壓、虹膜學(xué) (眼部研究 )和頭部按摩。 以生態(tài)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為基礎(chǔ)，注重農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境的改善； 以旅游經(jīng)營(yíng)為重點(diǎn)，重視有效開(kāi)發(fā)旅游資源； 具有高效益、低風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)； 具有娛樂(lè)性和參與性； 地域限制小，形式多樣，具有廣闊的發(fā)展前景； 特征 類型 ?觀光農(nóng)園 ?農(nóng)業(yè)公園 ?科普教育型 ?休閑娛樂(lè)型 ?民俗農(nóng)莊型 競(jìng)爭(zhēng)分析 鹿山農(nóng)業(yè)觀光園 離重慶市江北機(jī)場(chǎng) 4公里，距離渝北區(qū)城區(qū) 3公里。 旅游主要項(xiàng)目有：賞花、摘果、釣魚(yú)、劃船、唱歌、跳舞、打牌、下棋、爬山、觀鳥(niǎo)等。 擁有從荷蘭引進(jìn)的當(dāng)今世界最先進(jìn)、最完美的農(nóng)業(yè)種植設(shè)備，同時(shí)是目前國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、設(shè)施最先進(jìn)、品種最齊全、品質(zhì)最卓越的紅掌生產(chǎn)基地，是集旅游觀光，休閑度假，花卉生產(chǎn)、銷售、交易、種苗繁育為一體的全國(guó)首批農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)。 依托得天獨(dú)厚的自然景色和精心培育的千畝果園，以四季花果為主題，以豐富的文化為內(nèi)涵，是集度假、避暑、踏青以及商務(wù)會(huì)議于一體的農(nóng)業(yè)觀光園。 缺少科學(xué)定位，難以深度開(kāi)發(fā)。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目