【正文】 業(yè)主，無奈于資本欠缺因素，同時(shí)適應(yīng)變動(dòng)、轉(zhuǎn)業(yè)和靈活變遷等諸多因素，長(zhǎng)期租用物業(yè)經(jīng)營(yíng)， 將更多資本進(jìn)入流動(dòng)周轉(zhuǎn)，他們?yōu)橘嵢「呋貓?bào)，往往傾求商業(yè)火爆口岸。 （二）經(jīng)商置業(yè)，創(chuàng)造財(cái)富的需要 在商業(yè)圈子打拼的人，終身夢(mèng)個(gè)登陸財(cái)富的“殿堂”，闖進(jìn)“富人”的行列，讓家人、家庭和后代告別“貧窮”與“寒酸”，他們?cè)谫崫M“第一桶金”的時(shí)候，首先要做的是“自己購(gòu)街鋪”經(jīng)營(yíng)，告別“租房”的歷史， 為賺“第二桶金”大展宏圖。這里應(yīng)該指出，這部分人現(xiàn)在趨于投資商業(yè)用房的偏愛突出。大都會(huì)”項(xiàng)目全案操作執(zhí)行方案 中國(guó)地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊(duì) 一 、 置業(yè) 投資市場(chǎng)分析 相對(duì)目標(biāo)群體置業(yè)投資的眾多購(gòu)買需求因素，我們這里對(duì)幾個(gè)重要方面做一簡(jiǎn)要論述，其目的是為市場(chǎng)定位及目標(biāo)群體的定位提供有力的依據(jù)。 （四）項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析－ T 項(xiàng)目地網(wǎng)點(diǎn)房租價(jià)低 廣告媒體信任度差 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)變化莫測(cè) 置業(yè)投資消費(fèi)心理掌握難度大 華韜地產(chǎn)“嘉誠(chéng) 項(xiàng)目地人口近 5 年極有迅猛增長(zhǎng)的勢(shì)頭。 特色農(nóng)業(yè)增收，置業(yè)投資轉(zhuǎn)向城市。大都會(huì)”項(xiàng)目全案操作執(zhí)行方案 中國(guó)地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊(duì) 銀行利率下降，地產(chǎn)業(yè)界受益，股票、保險(xiǎn)、證券走勢(shì)趨于低糜。 商業(yè)氛圍有，但尚未達(dá)到 鼎沸，需由我項(xiàng)目引領(lǐng)實(shí)現(xiàn)。 目標(biāo)群體消費(fèi)置業(yè)投資日趨理性。但除天創(chuàng)國(guó)際沿街少量鋪位出售外，富豪國(guó)際購(gòu)物中心只租不售，這對(duì)我項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力較有減緩。大都會(huì)”項(xiàng)目全案操作執(zhí)行方案 中國(guó)地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊(duì) （二）項(xiàng) 目劣勢(shì)分析－ W 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有天創(chuàng)國(guó)際廣場(chǎng)（近）、富豪國(guó)際購(gòu)物中心（遠(yuǎn)）。 （ 7）科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)組合。 （ 5）物超所值的價(jià)位。 六、 項(xiàng)目 swot 分析 （一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析－ S 項(xiàng)目自身硬件優(yōu)勢(shì) （ 1）地段絕佳 （ 2）功能俱全 （ 3）交通便利 （ 4）人流量大 （ 5）項(xiàng)目周邊高尚成熟住宅小區(qū)形成規(guī)?；瑤碜銐蛳M(fèi)人群 （ 6）商業(yè)運(yùn)作品牌化 （ 7）商業(yè)結(jié)構(gòu)量化，大型、中型、小型兼顧 項(xiàng)目自身軟件優(yōu)勢(shì) （ 1）開發(fā)商資金實(shí)力雄厚，且有一定的“口碑”，目標(biāo)群體信任度大 （ 2）立體交叉，循環(huán)購(gòu)物 （ 3）商業(yè)文化氛圍。 保值增值空間大 華韜地產(chǎn)“嘉誠(chéng) 項(xiàng)目良 好經(jīng)營(yíng)前景因素 本項(xiàng)目保值增值的另一重大因素，是 具有良好的經(jīng)營(yíng)前景。項(xiàng)目坐落于福山中心區(qū)南北主干道福海路中心位置，根據(jù)福海路綜合改造概念 性規(guī)劃，將北起同三高速路，南至青龍山，總長(zhǎng)約 公里的福海路定位確定為特色化、復(fù)合型的城市中心大道，定位主要有三點(diǎn)：（ 1）再造環(huán)境，重塑形象，（ 2）整合功能，提升價(jià)值，（ 3）著眼未來，改善交通，該規(guī)劃實(shí)施后，將全面提升福海路的綜合功能，提升土地使用價(jià)值，突出地域特色和時(shí)代精神。 項(xiàng)目地有私人小車者占 5％以上，他們是成功一派代表，私家車的年擁有量也體現(xiàn)出本城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度及人民生活水平的提高。 四 、項(xiàng)目區(qū)域交通條件 項(xiàng)目所在地處于福山城市東西軸線北一路與南北軸線福海路交點(diǎn)處，即城市核心位置； 項(xiàng)目地向北直 通煙臺(tái)西客站，有通往省內(nèi)各地大巴； 項(xiàng)目地通過福海路大道直接與開發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)相連， 有 30 路、 31 路、 32 路、 306 路、 522 路等。 華韜地產(chǎn)“嘉誠(chéng)在崗職工平均工資 16744 元，增長(zhǎng) 25%。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) 26%。 分析結(jié)論： 地理位置優(yōu)越， 外來 人口 逐年增 多； 基礎(chǔ)設(shè)施完善 ； 經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚。 三 、項(xiàng)目 區(qū)域 概況 （一）福山概況 福山區(qū)是煙臺(tái)市規(guī)劃建設(shè)的現(xiàn)代化工業(yè)城區(qū)，是全國(guó)首批 14 個(gè)沿海開放城市煙臺(tái)市的市轄區(qū)，東以大沽夾河為界與芝罘區(qū)、萊山區(qū)隔河相望，東南與牟平區(qū)為鄰，西南與棲霞市相連，西北與蓬萊市接 壤，北臨煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。南臨區(qū)政府，北接同三高速；本項(xiàng)目地塊坐落于福山中央行政區(qū)、中央文化區(qū)、中央生 活區(qū)，為目前福山區(qū)位置最好、交通最便利、環(huán)境最好、市政配套設(shè)備最完善的地塊之一。大都會(huì)”項(xiàng)目全案操作執(zhí)行方案 中國(guó)地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊(duì) 第一卷 項(xiàng)目分析 華韜地產(chǎn)“嘉誠(chéng) 商 業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程，絕不僅僅簡(jiǎn)單的理解為這本冊(cè)子里提到的招商、銷售、推廣等基本層面，還涉及更多的包括工程、財(cái)務(wù)、行政、人力資源，甚至社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素，因此，要保障整個(gè)項(xiàng)目科學(xué)、高效、有秩序的推進(jìn)，需要各方面的協(xié)調(diào)與溝通，需要花大力氣去分析和研究，需要站得更高，看得更遠(yuǎn)，想得更多，做得更細(xì)。大都會(huì)項(xiàng)目當(dāng)成檢驗(yàn)華韜地產(chǎn)在煙臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目操作的一座標(biāo)桿，一桿尺碼，提煉、萃取、沉淀，堅(jiān)實(shí)的走過每一步，不斷提升、完善、超越和發(fā)現(xiàn)，無論面對(duì)的是系統(tǒng)的工作大事，還是細(xì)致入微的瑣事，都充滿熱情、勇氣、足夠的信心和堅(jiān)定不移的執(zhí)行力，那么，嘉誠(chéng)大都會(huì) 項(xiàng)目 全案 操作 執(zhí)行方 案 華韜地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 二零零七年十二月十日 華韜地產(chǎn)“嘉誠(chéng)華韜地產(chǎn)“嘉誠(chéng)大都會(huì)”項(xiàng)目全案操作執(zhí)行方案 中國(guó)地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊(duì) 嘉誠(chéng)大都會(huì)”項(xiàng)目全案操作執(zhí)行方案 中國(guó)地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊(duì) 序 把嘉誠(chéng)大都會(huì)就將成為一座豐碑，一個(gè)奇跡。 這里不是我們的故鄉(xiāng)，卻一定是我們事業(yè)的主場(chǎng)！ 華韜地產(chǎn)“嘉誠(chéng)大都會(huì)”項(xiàng)目全案操作執(zhí)行方案 中國(guó)地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊(duì) 一、項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位于福山區(qū)中央大道福海路與永安街交叉口西北角。 二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總占地面積： 25400 平方米 ， 總建筑面積： 75263 平方米 ， 其中，地下車庫建筑面積： 8773平方米 ， 地上網(wǎng)點(diǎn)建筑面積： 36295 平方米 ， 地上住宅建筑面積： 30195 平方米 ， 層數(shù)：商業(yè)部分地上 5層 ?？偯娣e 平方公里，全區(qū)總?cè)丝?25 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。 （二）宏觀經(jīng)濟(jì)概況 國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁 2021 年全區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %。 城市居民生活水平穩(wěn)步提升 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 8591 元，比上年增長(zhǎng) 13%；人均消費(fèi)性支出為 6132 元，增長(zhǎng) %；人均住房使用面積 平方米。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 ，尤其是房地產(chǎn)投資開發(fā) 力度加大 完成基本建設(shè)投資 ，比上年增長(zhǎng) %；更新改造投資 ，增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，增長(zhǎng) %。大都會(huì)”項(xiàng)目全案操作執(zhí)行方案 中國(guó)地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊(duì) 分析結(jié)論：福山區(qū)經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)步發(fā)展的階段， 具有較活躍的消費(fèi)力。其中 30 路、 31 路、 32 路為煙臺(tái)－福山環(huán)城大巴。 自行車、電動(dòng)車、摩托車 ， 人潮就是錢潮 五 、項(xiàng)目保值增值因素分析 地段保值增值優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目最大的增值因素，是它得天獨(dú)厚的地段優(yōu)勢(shì)。 從保值增值的角度出發(fā)，項(xiàng)目坐落在福山中心的福海路中心商圈地段，這里日人流量可達(dá) 5 萬以上， 2021 年項(xiàng)目地常住人口將達(dá)到 10 萬左右，交通四通八達(dá)，這樣一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑于一體的口岸，其地段保值增值能力非常之大。本項(xiàng)目受到各政府機(jī)構(gòu)的大力支持，為項(xiàng)目營(yíng)造了極好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，尤其是依依托品牌化運(yùn)作，為本項(xiàng)目的增值保值創(chuàng)造了條件。大都會(huì)”項(xiàng)目全案操作執(zhí)行方案 中國(guó)地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊(duì) 根據(jù)目前項(xiàng)目所在地商業(yè)用房的售價(jià)和租賃價(jià)來看， 嘉誠(chéng) ?大都會(huì) 的定價(jià)將會(huì)給置業(yè)投資者留下很大的增值空間，我們預(yù)測(cè)三至五年后，當(dāng)?shù)啬壳吧虡I(yè)用房 6000 元 /平方米的價(jià)位，將上升至 15000 元－ 20210 元 /平方米；租賃價(jià)由目前的 200 元 /年 /平方米的價(jià)位，將上升至 1000元－ 1200 元 /年 /平方米。 （ 4） 商業(yè)景觀與 優(yōu)雅的休閑環(huán)境。 （ 6）保值、升值、增值的魅力。 華韜地產(chǎn)“嘉誠(chéng)天創(chuàng)國(guó)際商業(yè)部分現(xiàn)正全面招商，而富豪國(guó)際購(gòu)物中心招商入駐率已達(dá)到 50％，且富豪國(guó)際購(gòu)物中心與我項(xiàng)目定位基本相同，這都會(huì)直接或間接地影響到我項(xiàng)目的營(yíng)銷。但只要我們緊抓項(xiàng)目賣點(diǎn)，以品質(zhì)求勝，同時(shí)通過系列營(yíng)銷策略實(shí)施，反而會(huì)借力打力，推進(jìn)項(xiàng)目銷售。 招商競(jìng)爭(zhēng)難度較大。 （三）、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析－ O 置業(yè)投資者需求增值潛力最高的物業(yè) 中上價(jià)位的實(shí)現(xiàn)與高價(jià)位攀登 我們認(rèn)為本項(xiàng)目需持以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膬r(jià)格策略，“蓄水”期反復(fù)“試水”，開盤期“低開高走”， 政府支持，政策扶持 目標(biāo)群體充裕 需求因素 增值 需求 經(jīng)商 置業(yè) 需求 經(jīng)商 租賃 需求 商業(yè) 擴(kuò)張 需求 進(jìn)城 發(fā)展 需求 安全 需求 榮耀 需求 養(yǎng)老 需求 華韜地產(chǎn)“嘉誠(chéng) 置業(yè)投資者偏愛商業(yè)物業(yè)投資。 旅游業(yè)帶來商業(yè)氛圍。 國(guó)家出臺(tái)加速重點(diǎn)集鎮(zhèn)和中心城市發(fā)展的 政策。大都會(huì)”項(xiàng)目全案操作執(zhí)行方案 中國(guó)地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊(duì) 第 二 卷 市場(chǎng)分析 華韜地產(chǎn)“嘉誠(chéng) （一）資產(chǎn)保值增值的投資需求 煙臺(tái)人在商品經(jīng)濟(jì)大潮下，經(jīng)過自強(qiáng)不息的創(chuàng)業(yè)，他們中有一部分人完成了創(chuàng)業(yè)的原始積累，手上擁有了較多的閑散資金，在銀行利率處最低點(diǎn)的 情況下，在股票、債券、房產(chǎn)的投資方式中，他們選擇了置業(yè)投資，作為一種安全的保值與增值手段。 他們關(guān)心的是影響升值的因素． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ，如人流、位置、交通、地值率，同時(shí)也非?？粗赝顿Y門檻、收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)控制等， 這是需要在傳播過程中 精神擊中的理性訴求 ． ． ． ． ． ． ． ． ． 。 這群人置業(yè)經(jīng)營(yíng)心理講求人流、地理位置，并因其經(jīng)濟(jì)實(shí)力影響特別關(guān)注面積的合理性。 這類業(yè)主首選關(guān)心人流、商業(yè)氛圍、挑剔面積規(guī)模及使用率因素。 這批人一時(shí)難以改變其生活方式，時(shí)尚消費(fèi)理念未形成，是相對(duì)比較盲目的客戶 ，容易感性沖動(dòng)投資 。大都會(huì)”項(xiàng)目全案操作執(zhí)行方案 中國(guó)地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊(duì) 期養(yǎng)在的保守謹(jǐn)慎，對(duì)財(cái)產(chǎn)安全格外關(guān)注，或 出于隱藏理由，首選置業(yè)，并以此租賃，賺取利潤(rùn)。 二、置業(yè)投資消費(fèi)心理分 析 綜上所述，我們對(duì)置業(yè)投資相關(guān)群體作如下的消費(fèi)心理分析： 消費(fèi)者的心態(tài)直接關(guān)系到其購(gòu)買行為，能否產(chǎn)生和產(chǎn)生速度快慢問題，又與銷售工作順利完成與否息息相關(guān)。 煙臺(tái)人務(wù)實(shí)直爽是眾所周知的，還因?yàn)椤昂┖瘛钡臒熍_(tái)人自強(qiáng)不息、民風(fēng)淳樸，具有中華民族獨(dú)特的文化特征，所以才打造了譽(yù)滿全國(guó)的港口旅游城市。正因?yàn)闊熍_(tái)人自強(qiáng)不息，因而追求“健康”、“愛撫”、“快樂”是終身的夢(mèng)想，增值無限的商業(yè)中心，是步入“富人”行列的蹺板， 嘉誠(chéng) ?大都會(huì) 是賺錢的搖錢樹，增值保值創(chuàng)富的誘惑將直擊煙臺(tái)人需求財(cái)富“心智”的靶心。這種思想導(dǎo)致不易于接納新事物，從同等級(jí)城市比較可以看憨厚 自強(qiáng)不息 排外 扎堆 跟風(fēng) 華韜地產(chǎn)“嘉誠(chéng)但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口流動(dòng)加快，煙臺(tái)人也開始追趕潮流步伐。反映到消費(fèi)心理上，自然是“物以類聚，人以群分”之規(guī)律。 跟風(fēng) 扎堆就會(huì)產(chǎn)生“精神領(lǐng)袖”，領(lǐng)袖后面就有跟風(fēng)者。這是“禍”“?！辟|(zhì)變的規(guī)律。 華韜地產(chǎn)“嘉誠(chéng) 福山 市消費(fèi)層主要有這樣幾個(gè)組成部分： 本地居民、中低收入的工人、臨時(shí)工、小生意人、一般職員等， 人均月收入在 100元以下，食品、生活必需品占消費(fèi)的一半以上，這部分城市平民構(gòu)成 福山 基本消費(fèi)層； 中等以上收入 者，即公務(wù)員、小業(yè)主、教職人員，中高等收入職員、超前消費(fèi)的時(shí)尚一族，人均收入 100 元以上，食品、生活必需品占消費(fèi)的 40%以下，這部分人構(gòu)成 福山 市的主流消費(fèi)層。 鑒于目前 福山 商業(yè)購(gòu)物環(huán)境狀況，市民普遍希望能夠擁有寬敞、明亮、優(yōu)雅、設(shè)施齊備的購(gòu)物商場(chǎng)。 消費(fèi)者希望能買到價(jià)廉物美的商品。在婦女、青少年的日用品，時(shí)尚服飾，素質(zhì)教育服務(wù)等方面市場(chǎng)前景廣闊。超前、個(gè)性化時(shí)尚用品，服飾市場(chǎng)前景看好。業(yè)態(tài)單一，低檔商品占 65％以上； 中低檔專 業(yè)市場(chǎng)較多，如新東服裝城、德勝商城、和平家電、銀河通訊廣場(chǎng)、北方家紡等 華韜地產(chǎn)“嘉誠(chéng)大都會(huì)”項(xiàng)目全案操作執(zhí)行方案 中國(guó)地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊(duì) 第 三 卷 項(xiàng)目定位 華韜地產(chǎn)“嘉誠(chéng) ● 方便：項(xiàng)目外部交通四通八達(dá)，內(nèi)部立體循環(huán)，靈活方便，易于銷售租賃。 ● 價(jià)格：項(xiàng)目租售價(jià)格物超所值，無限增值潛力深深吸引投資者。 ● 利益：項(xiàng)目為客戶打造“增值、升值、保值、超值、創(chuàng)值”平臺(tái)。 ● 定位面向競(jìng)爭(zhēng)者和置業(yè)投資者，指明 嘉誠(chéng) ?大都會(huì) 品牌應(yīng)向哪個(gè)方向走，針對(duì)哪些市場(chǎng)。 定價(jià)：租售定價(jià)策略不能背離定位核心。具有某種優(yōu)勢(shì)是定位的有利條件。我們認(rèn)為定位是因?yàn)榇嬖谡覝?zhǔn)市場(chǎng)區(qū)間。 華韜地產(chǎn)“嘉誠(chéng) 訴求的目標(biāo)對(duì)象（置業(yè)投資者）并不是狹窄的。特別是“第一說法、第一事件、第一位置”。 主張