【正文】 容、使用功能要求、心理環(huán)境等等影響建筑設(shè)計(jì)和使用的各因素，從而為建筑師進(jìn)行建 筑設(shè)計(jì)的依據(jù)。 5．協(xié)助中國(guó)泰盛集團(tuán)?？诜康禺a(chǎn)公司培訓(xùn)出一批最優(yōu)秀的房地產(chǎn)銷售人員，為項(xiàng)目營(yíng)銷奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，通過(guò)人材本地化降低營(yíng)銷成本。 3. 幫助企業(yè)整合媒介資源、零售業(yè)專業(yè)資源，減少不必要的廣告投放，降低營(yíng)銷成本，提高營(yíng)銷效 率。 1. 通過(guò)對(duì)西海岸別墅項(xiàng)目全面市場(chǎng)調(diào)查與策劃，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行正確市場(chǎng)定位，借鑒國(guó)內(nèi)外海濱名盤，通過(guò)高水平創(chuàng)新策劃引導(dǎo)市場(chǎng)，減少投資的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)總體策劃與建筑規(guī)劃經(jīng)濟(jì)性分析提高發(fā)展商投資收益。 一、商業(yè)房地產(chǎn)策劃的意義 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒(méi)有充分的市場(chǎng)調(diào)查，沒(méi)有切合市場(chǎng)實(shí)際的專業(yè)策劃服務(wù)，房地產(chǎn)項(xiàng)目很難達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。海南的發(fā)展前景是無(wú)限光明，經(jīng)過(guò)90年代初期的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì) ，今日的海南旅游業(yè)與地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，作為一家實(shí)力雄厚的投資公司，泰盛控股公司整合島內(nèi)外資源，進(jìn)行大手筆策劃，一定能夠在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)高起點(diǎn)譜寫新的篇章。海口別墅策劃項(xiàng)目建議書 — 海洋文化的運(yùn)用 一、 濱海房地產(chǎn)項(xiàng)目及公司品牌策劃的意義 二、 專業(yè)工作流程 三、 住宅與商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查初步模型 四、 對(duì)泰盛海景別墅項(xiàng)目的策劃意見(jiàn)綱要 五、 泰盛公司品牌發(fā)展戰(zhàn)略、企業(yè)文化建設(shè)的意見(jiàn) 六、 ?？谖骱０秳e墅項(xiàng)目工作初步計(jì)劃 七、 楊寶民策劃工作室介紹 前言 海南島在軍事上是我國(guó)戰(zhàn)略支點(diǎn)，它是中國(guó)南海不沉的航空母艦。在經(jīng)濟(jì)上，海南島最大的優(yōu)勢(shì)是豐富的海洋資源和熱帶海島旅游資源。 楊寶民策劃工作室作為一家高水平的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)，愿意為泰盛提供專業(yè)地產(chǎn)策劃服務(wù)，在共贏中快速發(fā)展。 根據(jù)中國(guó)泰盛控股公司董事長(zhǎng)吉大為先生的戰(zhàn)略構(gòu)思，楊寶民先生的提出具體建議，期望本項(xiàng)目能夠打造為可體驗(yàn)的海南 第一的濱海健康社區(qū)，項(xiàng)目包括經(jīng)營(yíng)中華海洋健康養(yǎng)生園項(xiàng)目，樹立健康地產(chǎn)的品牌形象。 2. 通過(guò)與中國(guó)泰盛控股有限公司的合作，促進(jìn)產(chǎn)品銷售，增強(qiáng)開發(fā)商在高尚住宅項(xiàng)目方面的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，充分挖掘項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，提升項(xiàng)目的價(jià)值空間。 4. 通過(guò)整合強(qiáng)勢(shì)資源，根據(jù)泰盛發(fā)展戰(zhàn)略，加大樹立海南第一地產(chǎn)品牌的力度，為項(xiàng)目品牌輸出奠定基礎(chǔ)。 圖 1 圖為楊寶民先生為海南長(zhǎng)信地產(chǎn)公司講授團(tuán)隊(duì)建設(shè)新知識(shí) 二、專業(yè)工作流程 人力資源 財(cái)務(wù)成本 投資與營(yíng)銷 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 工程管理 物業(yè)管理 客戶服務(wù) 圖 2 企業(yè)文化策劃流程 宏觀經(jīng)濟(jì)和區(qū)域城市市場(chǎng)研究 項(xiàng)目環(huán)境評(píng)估 項(xiàng)目地塊價(jià)值評(píng)估方法 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 各類物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 目標(biāo)客戶定性與定量調(diào)查 項(xiàng)目規(guī)劃概念設(shè)計(jì) 環(huán)境與景觀概念設(shè)計(jì) 建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì) 社區(qū)服務(wù)創(chuàng)新 圖 3住宅項(xiàng)目策劃流程圖 （步行街）項(xiàng)目策劃工作流程圖 宏觀經(jīng)濟(jì)和區(qū)域城市商業(yè)市場(chǎng)研究 項(xiàng)目環(huán)境評(píng)估 項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值評(píng)估 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 各類商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 目標(biāo)客戶定性與定量調(diào)查 項(xiàng)目規(guī)劃概 念設(shè)計(jì) 環(huán)境與景觀概念設(shè)計(jì) 建筑產(chǎn)品商業(yè)交通設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì) 圖 4 商業(yè)房地產(chǎn)策劃流程圖 三、住宅與商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查初步模型 環(huán)境質(zhì)量調(diào)查內(nèi)容： 周邊地區(qū)的河流、綠地、空氣質(zhì)量、噪聲污染、光污染、山體地形與綠化、周邊建筑對(duì)小區(qū)的影響，周邊商業(yè)設(shè)施，教育醫(yī)療、交通設(shè)施等綜合環(huán)境 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目調(diào)研模型 序號(hào) 名稱 詳細(xì)內(nèi)容或推斷 1 企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力 代表作品 2 地塊土地價(jià)值、建設(shè)成本 售價(jià) 3 建筑規(guī)劃特點(diǎn) 分析本地客戶對(duì)建筑規(guī)劃風(fēng)格的偏好 4 戶型 本地居民組成與戶型偏好不同戶型銷售率？ 5 立面 建筑里面的特點(diǎn)與偏好分析 6 會(huì)所 本地會(huì)所的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容與實(shí)際效果評(píng)估 7 物業(yè)管理 物業(yè)管理水平與取費(fèi)情況？ 普通消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查 利害相關(guān)者調(diào)查 醫(yī)院 市場(chǎng) 學(xué)校 社區(qū)居民文化活動(dòng)與消費(fèi)偏好？ 市場(chǎng)定位工作要點(diǎn) □ 項(xiàng)目宏觀、區(qū)域以及各類物業(yè)得全面市場(chǎng)信息 □ 目標(biāo)客戶市場(chǎng)調(diào)研與細(xì)分 □ 項(xiàng)目 SWOT分析與動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析 □ 項(xiàng)目定位：理念性與形象定位、功能定位、文化定位、客戶定位、價(jià)格定位 □ 品牌定位及推廣 □ 產(chǎn)品與服務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)力的確定 □ 分期開發(fā)建設(shè)步驟建議 □ 物業(yè)類型建議 □ 戶型與面積比例確定 □ 戶型功能選擇 □ 會(huì)所與配套設(shè)施建議 □ 創(chuàng)新策劃與市場(chǎng)引導(dǎo)措施 最后形成市場(chǎng)定位報(bào)告 我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究起步較晚，它主要停留在對(duì)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)損益的分析研究上。 由于現(xiàn)行的可行性研究報(bào)告主要是請(qǐng)工程咨詢公司完成，由于他們并不對(duì)開發(fā)商的投資決策承擔(dān)任何實(shí)際責(zé)任，它本身的結(jié)論可靠性令人懷疑，因此，建筑策劃工作能夠幫助修正可行性投資報(bào)告。 2021年 10月我受沿海物業(yè)集團(tuán)公司委托去唐山購(gòu)買 1000畝土地，用于建設(shè)海濱旅游度假區(qū)。同時(shí)對(duì)冀東文化進(jìn)行認(rèn)真調(diào)研，從中國(guó)共產(chǎn) 黨創(chuàng)始人李大釗等前輩成長(zhǎng)足跡，分析號(hào)稱冀東糧倉(cāng)的唐山地區(qū)文化特色。本規(guī)劃設(shè)計(jì)是以實(shí)現(xiàn)一個(gè)適合中國(guó)國(guó)民口味兼顧海外游客的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)旅游度假區(qū)，設(shè)計(jì)主題是健康養(yǎng)生和海濱旅游度假，使其成為北方家喻戶曉的國(guó)際級(jí)海濱度 假區(qū)。整個(gè)可行性研究與策劃投入經(jīng)費(fèi) 150萬(wàn)元，歷時(shí) 4個(gè)月完成。對(duì)于住宅部分，我們根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，正確劃分了聯(lián)排別墅與普通多層住宅的比例，對(duì)多層住宅的戶型比例進(jìn)行料定量分析規(guī)劃，為發(fā)展商增加直接效益 600多萬(wàn)元，整個(gè)市場(chǎng)調(diào)查與策劃時(shí)間一個(gè)月。 楊寶民組織一批專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查人材對(duì)華強(qiáng)北項(xiàng)目進(jìn)行兩個(gè)月調(diào)研，確保東方時(shí)代廣場(chǎng)住宅項(xiàng)目的銷售以及商業(yè)廣場(chǎng)的正確定位，由于本項(xiàng)目處于海 口黃金地段，因此，住宅銷售沒(méi)有困難，商業(yè)定位則是難點(diǎn)。 位于福田區(qū)的華強(qiáng)北原是個(gè)廠房集中的工業(yè)區(qū)，隨著改革的深入，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)這只看不見(jiàn)的手不斷撩拔著華強(qiáng)北這條不甘寂寞的街區(qū)。其商圈范圍東起燕南路，西至華富路，南接南園路，北達(dá)紅荔路，?？诖髣?dòng)脈深南大道橫貫其中，面積達(dá) 。 隨著華強(qiáng)北商業(yè)的不斷繁榮發(fā)展，與往昔相比，近兩年來(lái)已發(fā)生了兩在變化：其一是老商圈成員不斷升級(jí)擴(kuò)容；其二是新成員的搶灘入駐。 華強(qiáng)北商圈繁榮的源動(dòng)力 來(lái)自于國(guó)民經(jīng)